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不動産の価格の算出方法

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2014年にアパート2棟と築古の戸建を購入したあたりから、妥当な物件の価格がどれくらいなんだろうというのを気にするようになりました!積算価格と言われたりしています。

不動産を始めた当初はかなり混乱したので、簡単にまとめたいと思います(^^♪

0)まとめ
 ・不動産の価格は、収益還元法、
実勢価格、積算価格の3種類。

・積算価格は、土地+建物の値段でよく使う

・土地の価格は、3種類ありややこしい。
路線価(固定資産税)が一般的

・建物の価格は、実際に建てたらいくらかるか
(再調達価格)と、それが何年経過したか?
から見積もるのが一般的


1)価格の算出方法
大きく分けて、
・どれくらいの利回りかってので出す(収益還元法)
・付近の物件の価格から出す(実勢価格)
・土地の値段+建物の値段で出す(積算価格)
の3つがあります!

収益還元法は、家賃が年間1000万円の物件があった場合、利回り10%くらいが妥当だろうなぁ。と見積もり、利回りから逆算して価格は10000万円という具合になります!私は売却する場合は、これで値段きめています☆(12%くらいなら売れるかな・・・?みたいな)

実勢価格は、付近の不動産をみて、どれくらいの価格が妥当かざっくり見積もるので簡単です。毎日物件を見ていれば、高いか安いかは体に染みついてきます^^ (八百屋で大根1本1000円だと高い、50円だと安いってのが感覚的にわかるのと同じような感じだと思ってます)

積算価格は、土地の値段と建物の値段を出すのですが、いろんな算出方法がありややこしいです!しかし、銀行などは積算価格で物件を評価することが多いので、自分にとって重要な判断指標となっています(^^)/

積算の算出方法について解説します!

2)土地の価格の見積もり方法
土地には3つの値段がついていて、ややこしいです…相続税路線価と公定資産税路線価の区別がついていない不動産業者さんもいました。

公示地価
路線価(相続税評価)
路線価(固定資産税評価額)

ざっくりですが、

実勢価格=公示地価=相続税/(0.8)=固定資産税/(0.7)

になっています!(公示地価で100万円だとしたら、固定資産税路線価だと70万円)

公示地価は、国土交通省が実際の取引の価格に近い値段で算出している指標です!決められた地点しか算出されないので、その土地の所在地の近くのポイントのデータを確認します!確認方法は、見える賃貸経営のサイトがおすすめです^^

↓では、久屋大通駅近辺で1平米112万円ですね!高い!
クリップボード03

路線価は、相続税や固定資産税を算出するために使われている指標です!道路に値段が書いてあり、その値段に面している土地の価格を算出するのに使います!

超田舎だと、路線価がない場合もありますが、たいていの道には路線価があるため、路線価で土地を見積もることが多いです。もふもふ投資家の場合は、固定資産税の路線価をよく見ています^^

路線価の確認は、全国地価マップがおすすめです!

ピンが建っているところが、
公示地価で100万円です。
大きな道路に700000って書いてますが、
これが路線価で70万円という意味です。
ちょっと横道に入ったら、
305000と書いているので、
30.5万円ということです。こんな感じで、
道1本ちがうだけで倍以上も変わってくることもあります!

クリップボード04

なので、土地の値段を調べるときは、固定資産税路線価をしらべ、それを0.7で割ってあげるようにしています!厳密には、土地の形状や道路に接している割合などで変わってきますが、そこまでやってません^^


3)建物の価格の見積もり方法
 建物は、もう一回立て直すとどれくらいかかるかで算出します。面積は何平米か、構造は何か、何年経過しているか?で決まります!

建築するのに1平米当たりいくらかかるか?ってのを指標に決めます!

・RC 20万円 耐用年数47年
・鉄骨 17万円 耐用年数34年
・木造 12万円 耐用年数22年

たとえば、鉄骨で100平米の面積だったら1700万円かかる!もし築17年だったら、耐用年数が半分すぎているので、1700万円の半分の850万円!!(再調達価格は人や金融機関によってもばらばらなので、ごさんこうまで^^)
みたいな感じで見積もります(*´Д`) はじめは複雑かもしれませんが、慣れれば簡単です☆




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