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カーテンスキームとは?スルガの不正融資で空室を隠す手口が明らかに




サラリーマン不動産投資家の茂風智文(Twitter, Line@)です。危険な物件の注意や、買った瞬間に利益が出る不動産投資について情報を発信しています。

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スルガ銀行がかぼちゃの馬車で不正融資をしているだけではなく、中古投資物件にも不正融資していることが報道されました。

カーテンスキーム。。。

 

あまり表に出てこない用語でしたが、だんだん報道され来ました。。

スルガ銀行の銀行員が中古の不動産投資物件にも不正を知りつつ融資していた

 

2017年末から始まったかぼちゃの馬車問題が、不動産投資業界を大きく変えようとしています。

そもそもの問題は、シェアハウスかぼちゃの馬車をサラリーマンがスルガ銀行から融資を受けて購入。かぼちゃの馬車の経営がうまく行かなくなり、オーナーへの家賃保証が打ち切られ、オーナーが銀行融資の返済をできなくなり、破産に追い込まれる社会問題とまりました。

そしてかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズ社が破産。融資をしていたスルガ銀行が、ずさんな審査体制であることや、不正を知りつつ融資をしたことが発覚し、問題が拡大しています。

これまでのかぼちゃの馬車問題のスキームの解説や、スルガ銀行の融資の問題などの一連の流れは、下記のまとめをご参考にしてください。

 

先日、面白いニュースが流れました。シェアハウスの融資でスルガ銀行行員が不正融資をしていたことが判明していますが、シェアハウスではなく中古の不動産投資物件に対する融資にも不正をしていたことを示唆するニュースが出ました。

 

「カーテン行きます」スルガ銀行員のLINEに不正の影

地方銀行のスルガ銀行(静岡県沼津市)による中古1棟マンション投資への融資で、不動産業者が家賃や空室率を偽って多額の資金を引き出す不正が横行し、行員も関与した疑いがあることが、朝日新聞の取材でわかった。同行を巡っては、シェアハウス向け融資でも業者による多数の不正を行員が見逃したことも判明しており、融資のずさんさが鮮明になっている。

中古1棟マンション投資は不動産業者が会社員や医師を勧誘し、主に地方の物件を1棟数千万~数億円で売り込んだ。スルガ銀は業者と連携して購入資金を融資。近年規模が拡大しており、融資総額は2千億円超のシェアハウス向けより大きいとみられる。

スルガ銀の融資では家賃や空室率を記した家賃収入表(レントロール)が物件の評価額を左右するとされる。家賃収入が多いと多額の融資を引き出しやすい。

朝日新聞は、複数の業者がスルガ銀の行員らと交わしたメールやLINEのメッセージ1千件超を分析。少なくとも首都圏3支店の行員が、改ざんされたものを含む複数種類のレントロールを受信していたことがわかった

業者が行員に本物と偽物のレントロールを送ったメールでは、本物を「現況」、偽物を「スルガ」としていた例があり、家賃や空室率が異なっていて、偽物の家賃収入は本物の1・7倍超だった。

2018年6月5日 朝日デジタル

 

「カーテン行きます」…と、一見すると意味が分かりにくいですが、すごい意味が隠されており、内容を簡単に解説します。

カーテンスキーム~空室だと融資が付かないので、カーテンをつけて満室のように言見せかけてる

不動産を買うときには、銀行から融資を受けて買う事が多いです。融資が出ないと物件を買うことができないため、銀行から融資を受けられるかどうかはかなり重要な問題になります

銀行は、融資をしても収益的に問題がないかどうか、リスクがどれくらいあるか、万が一の時に物件を売却して融資金額を回収できるか(担保性)を表かします。

収益性の計算は、現在どれくらいの家賃収入があるか?をベースに計算される場合が多いです。そのため、空室が多い物件だと、家賃収入があまりないので、融資するリスクが高いと判断され、銀行が融資をNGとする可能性が高いのです。

空室が多い物件に何としてでも融資をつけたい不動産業者さんは、空室がある部屋にカーテンをつけ、空室がないものとして銀行に融資を打診するのです。

空室が埋まっているように見せるだけではなく、家賃そのものも高く捏造していたようで、記事では実際の家賃の1.7倍の収入をスルガ銀行に提出していたとのことでした。

カーテンスキームのまとめ

スルガ銀行が不正を知りつつシェアハウスに融資をしていた事に加え、中古の不動産投資物件に対しても不正を知りつつ融資をしていた可能性がニュースになりました

空室が多い物件に融資を受けるため、空室にカーテンをつけて入居しているように見せかけたり、家賃を高く捏造することで、銀行から融資を受けやすくしていることが明るみになりつつあります。