【投資家が解説】スルガ銀行のシェアハウスかぼちゃの馬車と1棟物件への不正融資のまとめ

不動産投資家でYouTuberのもふもふ不動産のもふです。

2018年にシェアハウスのかぼちゃの馬車を販売していたスマートデイズ社が破綻しました。

実際の家賃よりも高い金額で家賃保証することで、市場よりも高い価格でシェアハウスをサラリーマンに販売。

その販売利益で家賃保証の赤字を埋める自転車操業をしていました。

しかし、融資を出していたスルガ銀行が融資をしなくなったため、シェアハウスが売れなくなり、家賃保証を支払えなくなり破綻しました。

その事件を発端に、スルガ銀行の不正融資問題が明らかになり、その問題はスルガ銀行だけではとどまらずほかの銀行にも波及しています。

この記事では、かぼちゃの馬車の破綻をきっかけに発覚した、銀行の不正融資問題についてまとめています。

これから不動産投資を始めたいと思う方は、必ず知っておいたほうがいい事件です。

不動産投資の世界では、このような闇が多々あります。表に出ないケースもあります。このような危険な事例を知っておくことで、被害にあうことを事前に防げる可能性があるのでぜひ最後まで読んでください。

かぼちゃの馬車の問題、スマートデイズ問題のまとめ

かぼちゃの馬車の物件を買われた方は、借金が返済できずに破産される方が増えています。

競売にシェアハウスが出始めました。約1億円で購入した物件が、4000万円くらいで競売で売却されています。。

今まで、物件価格の3割～5割の価格で競売で売却されています。まさに弱肉強食の恐ろしい世界。

1億円で買ったシェアハウスが数年で3000万円になってしまうのです。

ライフワークの一環として競売にかかったシェアハウスの行き先を見届けているんですが…
・買値の5割で中国人がキャッシュでお買い上げ
・買値の4割で産廃屋がキャッシュでお買い上げ
・買値の3割でギガ大家がキャッシュでお買い上げ
いずれも資本主義を感じる末路をたどっています。

— どエンド君 (@mikumo_hk) June 15, 2018

サラリーマンでこれから不動産投資を始められる方は、こういう危険なスキームに引っかからないように気を付けないといけないです。

• かぼちゃの馬車が危険と判断できた3つの理由

僕ら不動産投資かは、かなり前からかぼちゃの馬車が危ないスキームだと見破っていました。どうやって見破っていたかをまとめました。見破る方法がわかれば、今後も騙される可能性は小さくなります。

スルガ銀行の不正融資の問題

かぼちゃの馬車に融資していた銀行はスルガ銀行だけでした。

もしスルガ銀行が融資をしていなかったら、かぼちゃの馬車問題は発生し得ませんでした。実際、スルガ銀行がかぼちゃの馬車に融資をしなくなった事が、スマートデイズ社が破綻したきっかけになりました。

2018年5月15日　スルガ銀行が不正を認識して融資をしていた

2018年6月5日　スルガ銀行が中古マンションにも不正融資をしていたことが反映

• スルガ銀行行員が、中古の不動産投資物件の不正融資も把握していた可能性があり

2018年6月5日には、スルガ銀行行員が中古の不動産投資物件でも不正を把握して融資していた可能性が朝日新聞によって指摘されています。空室にカーテンをつけることで満室に見せて、融資を出やすくしていた可能性が指摘されています

2018年6月27　スルガ銀行以外の銀行が不正融資をしていた可能性

• スルガ銀行以外も不正融資をしていた可能性

スルガ銀行以外の銀行も不正融資をしていたと報道されました。法人スキームについても解説しています。

2018年7月2日　スルガ銀行が反撃！購入者を詐欺なようなものと批判

• スルガ銀行が反撃！購入者を詐欺のようなものと非難

2018年7月2日に、スルガ銀行が融資を受けた方から訴えられました。そこでスルガ銀行が反撃に！

2018年8月21日　スルガ銀行が不正融資を1兆円以上

日経新聞によると、第三者委員会が調べた結果、資料の改ざんなど不正な融資は1兆円規模になると報道。

不適切な手法の一つが二重の売買契約書だ。行内ルールでは融資上限を物件価格の90％としている。販売業者が借り入れ希望者と結ぶ契約書には実際の物件価格を表記するが、販売業者がスルガ銀に出す契約書の物件価格は実際より高くする。それを行員が見逃すことで全額を融資していた。

中古のアパートやマンションへの融資でも、入居率や家賃収入などを記載した書類が偽装されている事例が見つかった。空室率が高く、半ば不良化している物件でも、稼働率の高い優良な物件に見せる手口として使われていた。第三者委関係者によれば、借り入れ希望者の年収や預貯金残高を水増ししていた例も含め、手続きに何らかの不適切な行為が入り込んでいるのは投資用不動産融資の過半に達しているという。

スルガ銀行は、まだ聞いていないと否定。。どうなるのでしょうか！？

このニュースについて、動画で分かりやすく解説しています。

https://youtu.be/-go-R-q24IM

2018年8月27日　創業家の岡野会長が辞任

日経ニュースより、創業家の岡野会長が辞任されるとのにゅうすが報道されました。

スルガ銀行の岡野光喜会長（73）が辞任する意向を固めたことが27日、わかった。同行はシェアハウス向けを含む投資用不動産融資で、改ざんされた審査書類に基づく不適切な融資が横行していた。創業家出身で30年間にわたりトップを務めてきた責任は重いと判断。企業統治（ガバナンス）の欠如で不適切な融資のまん延を防げなかった経営責任を明確にする。

スルガ銀では、行員が年収証明や預金残高を示す書類が改ざんされていることを知りながら融資していたことが明らかになっている。第三者委や立ち入り検査中の金融庁は長年にわたりトップをつとめながら行内の監督を怠った責任を重くみており、辞任は不可避の情勢だった

日経 2018年8月27日

2018年9月7日 スルガ銀行の不正融資問題の第3者委員会の調査結果の紹介

スルガ銀行の不正融資を調査するため、第3者委員会が結成されました。

その調査委員会が、調査結果をリリースしています。

第3者委員会の報告書をまとめた記事を作成しました。

2018年10月5日 金融庁がスルガ銀行に対し半年間の業務停止命令を下す

数々の不正が明らかになったため、金融庁がスルガ銀行に対し一部業務停止命令を下しました。

スルガ銀行のプレスリリースから、理由を抜粋しました。

金融庁のスルガ銀行に対する一部業務停止命令の内容とまとめ記事を作成しましたので、詳しくはこちらをご覧ください。

2018年11月12日 スルガ銀行が前会長ら9名に35億円の損害賠償で提訴

スルガ銀行が、旧取締役会や執行役員を提訴しました。スルガ銀行の発表はこちら。

スルガ銀行（静岡県沼津市）は12日、不正融資問題で多額の損失を招いたとして、創業家出身の岡野光喜前会長ら9人に連帯して35億円を支払うよう求める損害賠償訴訟を静岡地裁に起こしたと発表した。失墜した信用を取り戻すため、旧経営陣らへの責任追及を本格化した。

　不正の温床となったシェアハウス向け融資で、焦げ付きを回避する措置を講じる法的義務に違反したと、外部の弁護士らでつくる委員会が認定した。9人合計で35億円を支払うよう求め、連帯請求の範囲は責任が最も重い岡野氏と、同氏の実弟で副社長を務めた故喜之助氏がともに35億円。米山明広前社長ら7人はそれぞれ11億円。

-共同通信-

請求金額は、以下のようになっています。

合計35億円の損害賠償を、9名で分担して支払う訴えとなっており、責任の大井総業家の岡野さんは35億円の責任、そのほかの取締役と執行役は11億円の責任となっています。麻生 治雄さんは執行役で、そのほかのメンバーは取締役です。

2019年5月15日　スルガ銀行が971億円の赤字転落。元本カット

2019年5月15日に、スルガ銀行の決算書の発表がありました。971億円の大幅赤字転落や、元本カットなどの発表が印象的でした。

参考：スルガ銀行破綻するか？決算書の解説

スルガ銀行は破綻するか解説？決算書を不動産投資家が徹底分析！

2020年3月25日スルガ銀行とシェアハウス購入者で和解

スルガ銀行とシェアハウス購入者の間で和解が成立し、一部の購入者の債務が解消されました。

購入したシェアハウスを手放すことで借金の残債を帳消しにするという契約で、スルガ銀行にとってはかなり厳しい内容になっています。

(参考記事)スルガ銀行とシェアハウス購入者の和解成立(日テレ)

(参考記事)2020年3月25日スルガ銀行との和解第一弾(スルガ銀行・スマートデイズ被害弁護団)

2021年5月26日スルガ銀行不正融資被害弁護団が結成

スマートデイズ社のかぼちゃの馬車事件で和解が成立しましたが、今度は1棟物を購入した方で経営がうまくいっていない方々が被害者がいるとして50人の弁護士たちが弁護団を結成しました。

スルガ銀行不正融資被害弁護団

SI被害弁護団
これら救済目的達成のため、弁護団は、スルガ銀行・スマートデイズ被害弁護団（ＳＳ被害弁護団）の弁護士で協議の上、２０２１年５月２５日に結成されました。

当弁護団は、以下の３要件のいずれかを満たす被害者について案件を受任し、救済を実現する取り組みを致します。

1. 　給与明細・預金通帳等の融資資料を改ざんされて貸付された方
2. 収益見通しがあるかのようにレントロール等を改ざんされて貸付された方
3. 物件を現実相場からかけ離れた高値掴みで購入をさせられたことが明白な方

当弁護団では、２０２１年５月２６日から、常設の相談電話窓口を設け、ご相談に対応し、被害者への参加を受け付けています。

とのことです。

こちらに関しては、スルガ銀行が悪いというわけではなく、むしろ投資家側が銀行を騙している面が強いのではないかと考えています。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【投資家が解説】スルガ銀行のシェアハウスかぼちゃの馬車と1棟物件への不正融資のまとめ

不動産投資を勉強しよう

このように、何も知らずに業者に言われるがまま不動産を購入してしまうと、儲からない物件を高値で売り付けられて、最悪破産してしまう可能性があります。

私は投資家で経営者なのでいろいろな業界を見てきていますが、不動産投資の世界は圧倒的に危険な世界です。初心者が何も考えずに参入すると、必ず食い物にされてしまいます。

一方でしっかり勉強して実力をつければ、不動産投資はとても安定して収益を上げられる素晴らしい事業です。

もふもふ不動産では、ブログやYouTubeで初心者のために不動産投資の講義を行っているので、ぜひ見てみてください。

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もし、利益の出ない物件を保有していたら…売却の査定に出してみる

かぼちゃの馬車を発端に発覚したスルガ銀行の不正融資問題、また今回新たに出てきたTETERUの問題など、不動産投資業界はかなり混乱している状態です。

銀行も、不正融資を疑い始めて融資をかなり絞り始めていますし、金融庁から指導が入るという噂も流れてきています。

銀行が融資を出さなくなると、購入できる人がいなくなり物件が売れなくなります。そうなると、さらに物件の価格が下がる可能性があります。

現に、物件が売れなくなったため、水戸大家さんなどたくさんの投資物件を扱う不動産屋さんが廃業しています。

もし、あなたが利益が出ない不動産をお持ちでしたら、売却の査定に出してみて自分の不動産がいくらくらいで売却できそうかを調べてみるのがおすすめです。

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