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レオパレスの違法建築問題のまとめ!破綻するか?不動産投資家が解説




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行っており、いままでに1棟ものを4棟購入し、戸建てを2戸購入してきました。

不動産投資をしていると、レオパレスの物件をたまに見かけます。しかし、あまりいい物件ではなく見送ることが多いです。

そんなレオパレスですが、ガイアの夜明けでサブリース問題がスクープされ、さらに2018年5月にはガイアの夜明けで界壁がない違法建築をスクープされ、一気に赤字転落し経営が危ぶまれています。

この記事では、レオパレスのサブリース問題や、界壁問題をまとめました。

レオパレス問題のまとめ
  • 30年一括家賃保証すると地主を騙し、アパートを建てさせた。
  • 需要を無視しレオパレスを建てまくり、入居が決まらなくなると家賃保証を打ち切った(訴訟に発展)
  • 界壁がない違法建築のアパートを大量に建築してきた
  • 2012年に裁判で違法建築が指摘されてきたが、経営陣は知らなかったと言い張る(隠ぺいの可能性が高い)
  • TVガイアの夜明けで報道されたのをきっかけに、しぶしぶ公表。
  • 違法建築の調査進捗を偽装してよく見せようとした。それをガイアの夜明けに暴かれた
  • ガイアの夜明け報道後、危険だから退去しろと急遽追い出しをかけている
  • 2019年3月期の決算で690億円の赤字が拡大。深山社長退任(いまここ)

Youtubeでも解説していますので見てみてください

レオパレスは破綻するか?決算書の解説

2019年5月10日に2019年3月期の決算書が解説されました。(決算説明資料決算書)

ポイントは、

2019年3月決算のポイント
  • 690億円の赤字に転落
  • 売り上げは大きく下がってなく、違法建築の修繕費が原因
  • 空室率が下がっているが、募集停止している影響
  • 違法建築の修繕費用が547億円で足りるか?1棟あたり500万円くらい
  • 流動資産が1100億円で流動負債が1400億円。現金が840億円しかなく、少ない印象

でした。

レオパレスの売り上げ推移

レオパレスの売り上げは5000億円くらいで、大きく下がっていない

あれだけ報道されたにもかかわらず、大きく売り上げが下がっていないのは驚きです。

入居率は大きく下がっていない

2019年3月の入居率は84%と大きく下がっていない

あれだけ大きく報道されたにもかかわらず、入居率は84%と大きく下落していません。

下落の要因は、違法建築物件の募集を停止している影響が大きいとのことでした。入居を停止していない物件の入居率は、95%程度で推移しているデータも説明会の資料で出されていました。

修繕費用の見積もり

施工物件の総数は3.9万棟あり、現在2万棟がチェックを受けて、そのうちの約35%の7000棟が不備があると判断されています。

この修繕費用に500億円くらいが計上されています。1万棟修繕が必要だと仮定した場合、1棟あたり500万円くらいの費用です。これはやや安く見積もりすぎているような気がします。。

流動資産と流動負債

流動資産とは、1年以内に現金化できる資産の合計です。流動負債とは、1年以内に支払いが必要な借金のことです。

つまり、流動負債より流動資産のほうが大きいと、1年以内につぶれることはないという目安になります。

レオパレスの流動負債は1400億円で、流動資産は1100億円となっており、余裕がある状況とは言えないと思います。今後、資金調達をしないと現金が枯渇しそうな印象です。

決算書の解説は、こちらのYoutubeでも解説しています。

 

レオパレスのサブリース問題~ガイアの夜明け マネーの魔力1

ガイアの夜明け マネーの魔力1で報道されました。その概要は、以下のようになっています。

レオパレスのサブリース問題
  • 30年一括家賃保証で地主にアパートを建てさせる
  • アパートが建った後、その周りにさらにレオパレスを建てまくる
  • アパート乱立で入居率が下がる
  • 入居率が下がったことを理由に、家賃保証の減額を強制的にする
  • 「終了プロジェクト」と名付け、社内で強制的に家賃を減額するように働きかけた

レオパレスを建てたら、周りにレオパレスが乱立。

「アパートを建てたら相続税対策になって、30年間安定的に家賃保証される」と営業マンに勧められ、2億円でアパートを建てた方がインタビューされていました。

アパートを建てたあと、自分の物件の周りにレオパレスが乱立…

入居率が減ってしまいそのことを理由に家賃収入を30%も減額を提案してきたとのこと。

他の被害者さんでは、10年契約なのに10年未満で家賃を減額されたかたもいらっしゃるそうです。

このレオパレスが乱立している地域は、レオパレス銀座と呼ばれています。

 

サブリース契約を解約され、165万円→2万円

金子さんは、2億3000万円の借金をしてレオパレスでアパートを建てました。14年目に家賃保証を一方的に解除され、165万円だった家賃保証が2万円までに減額。

金子さんはショックで放心状態となり、その4か月後心筋梗塞で亡くなられたとのことです。。レオパレスに殺されたといっても過言ではないと思いました。。TVを見ていていたたまれませんでした。

さらには、訴訟になっています。(情弱ビジネス「サブリース」大手のレオパレス21、全社を挙げて取り組んだ「終了プロジェクト」が集団訴訟に発展)

終了プロジェクトと社内でメール一斉送信

終了プロジェクトと称し、10年未満の契約は家賃減額交渉をし、10年以上の契約は契約解除を強気で交渉しろという指示がレオパレス内に一斉送信されたことがスクープされています。

このプロジェクトによって、レオパレスのオーナーが一方的に家賃を減額されたり、契約を解除させられたりしていました。

不動産投資家から見ると、レオパレスのアパートの建築費は異常に高く、僕らが建てる相場の1.5倍くらいかかります。

レオパレスが利益をたっぷり乗っけているんですね。

そのバカ高い物件を30年一括借り上げの売り文句で、無知な地主をはめ込んでアパートを建てさせています…レオパレスはかなり悪質です。

注意サブリース契約は、借主の権利が強く、家賃減額は借主が一方的にできることが多いです。家賃保証があるからといってそれを鵜呑みにして契約をするのは危険です。しかし、売るときに「30年借り上げ」をアピールし無知な地主をはめ込んで、必要のないアパートを建てさせて暴利をむさぼるのは企業倫理としては良くないと考えています。

レオパレスの違法建築問題!ガイアの夜明け マネーの魔力2

続編のTV東京のガイアの夜明けで、レオパレスのアパートに界壁がない問題が暴かれました。

本来、屋根裏まで壁がないといけないところが、屋根裏に全く壁がないのです。

問題となっているのはゴールドネイルという物件のシリーズで、1000棟もの物件で界壁がないということがレオパレス内部で把握されていだと報道されています。

しかし、レオパレスはこの問題を公表してきませんでした。隠ぺいしていたのです。

ガイアの夜明けの取材班が、そのリストにある物件を調査。レオパレスのオーナーの協力を得て、ゴールドネイルシリーズの屋根裏部屋を確認。

実際に界壁がないことを確認しました。

部屋と部屋を区切る壁が、天井裏まで続いてないといけないが、天井裏には壁がなく違法建築

 

これは建築基準法に違反しており、違法物件となってしまいます。この界壁がないことで、耐火性に大きな問題が発生してしまいます。

万が一火事になってしまったときに界壁で火が燃え広がるのを防ぐ役目になっていますが、界壁がないことで一気に燃え広がってしまう恐れがあります。

 

壁がないと、火災になった場合、火が一気に燃え広がる危険がある

 

界壁がないと建築基準を満たさない違法建築となってしまい、防火性能も満たさないので安全性に大きく問題があるのです。

また、他のニューゴールドネイルシリーズをチェックしたところ、本来は耐火性のある石膏ボード2枚重ねで行わなければいけないところを、薄いべニアを1枚張っているだけの手抜き工事となっていました。また隙間が空いていて、火が燃え広がってしまいます。建築基準法に違反している状態でした。

20年前から隠ぺいしていたと証言

この報道を受け、レオパレスが問題を発表しました。(レオパレスの問題対応ページ)

しかし、元関係者によると、20年前から界壁施工不備問題として長年レオパレスの中では把握され隠ぺいされていたようでした。

ガイアの夜明けの報道を受けて、レオパレスがしぶしぶ認めざるを得ない状況になりました。

2011年に家賃保証を解約されたオーナーが、一級建築士に物件価格の査定を調査したところ、界壁がないことが判明。裁判でレオパレスもこの時点で界壁がないことを把握していました。

しかし、この報道までこの事実を隠ぺいしていたようです。

レオパレスの違法建築問題!ガイアの夜明け マネーの魔力3

調査の進捗率を偽装

前回の報道でレオパレスが界壁問題を調査すると発表されました。

レオパレスによると、ネイルシリーズの調査の進捗率は98.47%となっていますが、実際には行われていない事が暴かれています。

レオパレス21を相手取り集団訴訟を起こしているLPオーナー会の前田和彦さんは、同社から送られてきた調査・補修工事の進捗状況を示して、「調査が完全に終わったのは1棟もない」(1月23日時点)と明かす。ところが、同社サイトが示す調査進捗率は、なんと「98.47%」と公表されていた。前田さんは、「発表された進捗状況と全く違う」と憤る。

キャリコネニュース

 

界壁をチェックして、隙間があって不備があったにもかかわらず問題なし

千葉県のオーナーの建物を調査した時、界壁に隙間があって異常ありで改修必要という内容だったのに、レオパレス社内調査結果からの回答は「問題なし」となっていました。

市役所の担当者も、「問題ありという認識だったのに、問題なしになったのは不明」との見解

問題ありの内容だったのに、レオパレスが問題なしといっているのを市役所の担当者も疑問に。

再度、市役所の建築課が立ち入り調査し確認したところ、本来石膏ボード2枚で隙間なく界壁を作らないといけないところが、石膏ボード1枚で隙間が空いている手抜き工事の状態で違法建築であることが改めてわかりました。

問題を見てみぬふりを阻止敵的にしている姿がわかります。

2012年の訴訟で界壁問題を把握していたことを隠し、2013年に公募増資

少なくとも2012年の訴訟でレオパレスが界壁がないことを把握していたのでは?と報道されています。

当時の社内文書で、

「当社の一番の懸念点はレオパレスが建築基準法違反という記録が残ること。100%和解した場合は建築基準法違反という文言は記載されない」

という文章が経営陣に提示されていたと報道されました。

つまり、2013年の公募増資の時には建築基準法違反があるということを経営陣は把握して、違法建築が世間に公表されるのを隠していたように思われます。

さらに問題なのは、その事実を隠して2013年に公募増資したため、インサイダー取引に当たり損害賠償請求される可能性があると専門家が語っています。

2019年2月7日レオパレスから他にも法令違反の物件があったと報道

2/7にさらに追加で法令違反が1324棟で発見され、問題があった物件の入居者に引っ越しを要請するとのこと。

対象者は14443人にも上るようです。。とんでもない事件ですね。

引っ越し対象は1万4443人…レオパレス問題
国土交通省は7日、賃貸住宅大手「レオパレス21」が施工したアパートで、外壁や天井などで建築基準法の基準を満たしていない物件が1324棟で確認されたと発表した。このうち一部は耐火性能を満たしていない可能性があり、同社は問題のあった物件の入居者に今後引っ越しを要請する。同社によると、引っ越し対象となる物件に住んでいるのは1万4443人に上る。1996年から2001年に着工された物件のうち一部で、引っ越しに関する費用は同社が負担する。

読売オンライン

 

ガイアの夜明けの報道の後に発表しており、自浄作用が働いていないことがわかります。

ものすごい隠ぺい体質ですね。。驚きです。

レオパレスのプレスリリースを見ると

新たに発覚した違法建築
  • 壁の間にグラスウールが必要なのに、発泡ウレタン。遮音性満たしていない可能性
  • 外壁が準耐火か防火構造必要なのに守られていない
  • 床が2枚張り必要なのに1枚張り

まだリリースを見切れていませんが、いろいろとヤバそうです。。

2019年3月末までの退去を要望

東京新聞によると、2019年3月末までに退去を求めているとの事です。

貸アパート大手レオパレス21が施工不良のため特に危険だとみている六百四十一棟が三十二都府県にあることが八日、分かった。天井に耐火上の不備があるためで、入居者七千七百八十二人に対し優先的に三月末までを目安とした転居の要請を始めた。唐突な要請に入居者の困惑が広がりそうだ。同日発表した二〇一八年四~十二月期の連結純損益は、前年同期の百二十八億円の黒字から四百三十九億円の赤字に転落した。

 転居を要請しているのは、主に単身者向けで三階建ての「ゴールドレジデンス」と呼ばれる物件。所在する三十二都府県のうち最多は千葉の八十九棟で、埼玉七十四棟、兵庫六十棟、静岡五十四棟が続く。レオパレスは八日から電話や書類の投函(とうかん)で、引っ越しの要請を始めた。

 これまでに千六百六十棟を建てており、四割近くで建築基準法に触れる恐れのある天井の不備が見つかった。天井には二枚の部材を組み合わせて設置する必要があるのに、一枚しか使わないなどの事例が確認された。

 このほか、区切りの壁が遮音性の基準を満たしていない物件や、外壁が耐火上の仕様を満たしていない物件があることも判明した。七日に公表した施工不良は計千三百二十四棟に上り、最終的には計一万四千四百四十三人に転居を促す。

 一八年四~十二月期の決算では、施工不良物件の補修費用や引っ越し費用を含む特別損失四百三十四億円を計上した。一九年三月期の純損失は三百八十億~四百億円を見込んでいる。-東京新聞

 

10年以上前から不備を指摘

スポニチによると、オーナー会が10年以上前から不備を指摘していたが無視されていたそうです。

 横浜市内で知人が所有する同社のアパートについても「経年劣化で壁の目地(継ぎ目)が開いてしまっている。家主が払っている修繕積立金で直すべき案件のはずなんだけどね」と語気を強めた。

石塚さんによると同社物件は「最近になって騒がれだしたけど、実は10年近く前から、オーナー会に施工不良の報告が上がっていた」という。中にはオーナーの調査後に、同社が改めて調査して「合格」とした事例もあるという。「約束を守ってくれない会社だ」と石塚さん。同社は最終的には、新たに問題が見つかった1324棟の計1万4443人に転居を促すとしている。大混乱は必至だ。

-スポニチ-2019.02.09

 

2019年5月9日 レオパレスに新たな“建築基準法違反”疑惑と文春が報道

新たに週刊文春が、あらたな建築基準法違反の疑惑を取り上げました。

上下の階をつながっている排水や換気などのパイプを通す穴をふさがずに、穴が開きっぱなしの状態になっていたと報道されています。穴が開いているので、火が燃え広がならい耐火基準を満たさない可能性が高いとのことでした。

「週刊文春」は今回、レオパレスの物件を管理するオーナーと一級建築士が2月中旬に取りまとめた資料を独自に入手。そこに添付されているのが、数十枚に及ぶ“証拠写真”だ。

界壁の不備も指摘された「ゴールド・レジデンス」シリーズのある物件は、ガス管を下の階から上の階に通すための貫通部に大きな穴が開けられたまま、放置されている。「コングラツィア」シリーズのある物件でも、ガス・浄水・排水・換気用パイプを下の階から上の階に通すための貫通部に大きな穴が開けられたままだった-文春より-

 

 

2019年3月期に赤字に転落予想。保有物件の売却を加速

当初、2019年3月期の決算予想としては、5530億円の売り上げで、115億円の経常利益の予想だったところ、違法建築の問題で50億円~70億円の赤字転落する見込みとなりました。(関連:業績修正のお知らせ)

固定資産を売却するリストラクションを始めています。

レオパレスの資産売却

今までレオパレスの物件は空室が多く競争力がありませんでした。不動産投資家にとっては、あまりライバルという感じではなかったのですが、格安の値段でファンドに売却され、ビレッジハウスのようにファンドが再生して格安で市場に供給してきたら非常に脅威を感じました。

2018年10月の売却の詳細分析

プレスリリースを見ると、

  • 簿価  171億円。
  • 売却価格100億円
  • 売却損益75億円

と、大赤字です。売却した物件が1物件だけ公開されており、「レオパレス都立第3」という物件で、東急東横線の都立大学駅徒歩11分の物件で、16平米3点ユニット12部屋の物件でした。

2018年10月29日現在、まだ掲載されているところもなんか変な感じですね。。(11/30に譲渡予定)。

アパートの前に止まっている車はバブルのころのソアラでしょうか?室内の写真にブラウン管のTVがあったり、まったくやる気がない写真ですね。。こういうところが空室を埋められない原因なんでしょう。

売却された物件の一つ。

 

120棟の利回りを算出してみる

120棟(1607戸)を100億円で売却していますが、仮にすべてこのレオパレス都立第3と同じだったとしたら、どういうスペックで購入したのか計算してみました。

家賃7.75万円×1607部屋 ~12454万円/月。

年間家賃14.9億円。利回り~14.9%

すべてがこの都立大学のような、都内の物件ではないと思いますが、それにしても高利回りだと思います。

物件の売却を考えているのなら…一括査定に出してみる

投資向け不動産物件の価格は、2018年から下落傾向です。かぼちゃの馬車問題などで銀行融資がストップしたため、物件を購入できる人が激減しているためです。

また、今回のレオパレスの問題でたくさんの物件がさらに売りにだされると思います。そうすると、さらに価格が下がる可能性があります。さらに、2018年の下期は不動産の取引が34%の激減をしたとニュースになっています(解説記事)。

こういったことから、今後不動産の価格が下落する可能性もあります。

もし収益物件や自宅物件の売却を考えている場合、一括査定で自分の物件の価格がいくらくらいなのか査定してもらうことをお勧めします。自身の保有する物件が、住宅ローンなどの融資より少なければ売却可能ですが、もし物件価格より借金のほうが多い場合は売却すらできなくなってしまいます

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物件が高く売れる方法をまとめているので、見てみてください。

レオパレスの界壁問題とサブリース問題!まとめ

ガイアの夜明けの素晴らしいスクープによって暴かれたレオパレスの隠ぺい体質や、サブリース契約を餌に地主から資産を奪い一方的に家賃保証を解除する姿勢など、上場企業としてはあり得ない行為を行っていることが明らかにされました。

これだけのことを行っていますが、経営陣は誰一人変わらずに「何も知らなかった」で経営責任を負わずにいます。このような状態で、再建できるとは到底思えず、隠ぺい体質や粗悪な建物を売りつけてオーナーから搾取する悪質な体質は変わらないでしょう。

レオパレス問題のまとめ
  • 30年一括家賃保証すると地主を騙し、アパートを建てさせた。
  • 需要を無視しレオパレスを建てまくり、入居が決まらなくなると家賃保証を打ち切った(訴訟に発展)
  • 界壁がない違法建築のアパートを大量に建築してきた
  • 2012年に裁判で違法建築が指摘されてきたが、経営陣は知らなかったと言い張る(隠ぺいの可能性が高い)
  • TVガイアの夜明けで報道されたのをきっかけに、しぶしぶ公表。
  • 違法建築の調査進捗を偽装してよく見せようとした。それをガイアの夜明けに暴かれた
  • ガイアの夜明け報道後、危険だから退去しろと急遽追い出しをかけている
  • 2019年3月期の決算で690億円の赤字が拡大。深山社長退任(いまここ)

今後のレオパレスの動向に注目ですね。

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1 個のコメント

  • こんにちは。
    15年ほど前ですが、会社で借り上げたレオパレスに居ました。テレビ、咳払い、いびき、冷蔵庫の開閉も、隣の生活音が何もかも聞こえて、隣からの壁ドンは日常茶飯事。酷い仕様でした。