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レオパレス問題のまとめ。壁が薄い、違法建築、サブリース問題!




不動産投資家のもふです。

2004年頃、「レオパレスで藤原紀香が付いてくる」というCMで一気に有名になったレオパレス。家具付きのアパートで大人気になりました。株価も一気に上昇。

サブリース問題で訴訟になり、2018年5月にはガイアの夜明けで界壁施工不備問題の違法建築をスクープされ、一気に赤字転落し経営が危ぶまれています。

この記事では、レオパレスのサブリース問題や、壁が薄い問題や、界壁施工不備問題をまとめました。

レオパレスは壁が薄く防音がよくない?界壁問題

当初はいいブランドイメージだったレオパレスでしたが、さまざまな都市伝説が生まれました。

  • エアコンが勝手に切れる。
  • チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった
  • チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった。
  • チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた。
  • ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも。
  • 壁ドンしたら壁に穴が開いた
  • というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった。
  • 壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた。
  • 隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが、さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた。
  • 右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた。
  • すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする。
  • だけど家賃6万。
  • 業績悪化でさらに壁が薄くなる。
  • 将来的には壁がなくなる可能性も。

-2chなどのまとめサイトより-

 

実際に住んだ方の感想も、良くない印象です。(レオパレス21に実際に住んだ体験談)

特に、音に関するうわさが多いです。壁が薄くて音が漏れると思われていましたが、ガイアの夜明けのスクープで、屋根裏まで壁がないといけないところが、壁がないことがTV東京のガイアの夜明けの取材でわかりました。これは界壁施工不備問題として長年レオパレスの中では把握され隠ぺいされていたようでしたが、報道を受けてレオパレスが認めざるを得ない状況になりました。(レオパレスの問題対応ページ)

部屋と部屋を区切る壁が、天井裏まで続いてないといけないが、天井裏には壁がなく違法建築

 

天井裏がこのように空洞になっていたので、音が家全体に響き渡っていたものと思われます。そのため、防音性もかなり落ちることになっていたでしょう。

 

壁がないと、火災になった場合、火が一気に燃え広がる危険がある

2019年3月期に赤字に転落予想。保有物件の売却を加速

当初、2019年3月期の決算予想としては、5530億円の売り上げで、115億円の経常利益の予想だったところ、違法建築の問題で50億円~70億円の赤字転落する見込みとなりました。(関連:業績修正のお知らせ)

固定資産を売却するリストラクションを始めています。

レオパレスの資産売却

今までレオパレスの物件は空室が多く競争力がありませんでした。不動産投資家にとっては、あまりライバルという感じではなかったのですが、格安の値段でファンドに売却され、ビレッジハウスのようにファンドが再生して格安で市場に供給してきたら非常に脅威を感じました。

2018年10月の売却の詳細分析

プレスリリースを見ると、

  • 簿価  171億円。
  • 売却価格100億円
  • 売却損益75億円

と、大赤字です。売却した物件が1物件だけ公開されており、「レオパレス都立第3」という物件で、東急東横線の都立大学駅徒歩11分の物件で、16平米3点ユニット12部屋の物件でした。

2018年10月29日現在、まだ掲載されているところもなんか変な感じですね。。(11/30に譲渡予定)。

アパートの前に止まっている車はバブルのころのソアラでしょうか?室内の写真にブラウン管のTVがあったり、まったくやる気がない写真ですね。。こういうところが空室を埋められない原因なんでしょう。

売却された物件の一つ。

120棟の利回りを算出してみる

120棟(1607戸)を100億円で売却していますが、仮にすべてこのレオパレス都立第3と同じだったとしたら、どういうスペックで購入したのか計算してみました。

家賃7.75万円 × 1607部屋 ~ 1億2454万円/月。

年間家賃14.9億円。利回り~14.9%。

すべてがこの都立大学のような、都内の物件ではないと思いますが、それにしても高利回りだと思います。

 

レオパレスのエアコンが勝手に切れる

省エネと称して、レオパレスの物件のエアコンが、3時間で自動で切れる問題がありました。

リモコンを交換したり、設定で解除できるようです(シャープは除く)。公式サイトにエアコンが3時間で切れる設定の解除についての説明がありました。

なんでこういう設定にしたのかというと、国の政策に沿ってとのことです。苦しい言い訳ですね。電気代を支払いたくなかっただけだと思いますが…。猛暑で熱中症で亡くなる方もいらっしゃるので、非常に危険で命にかかわることです。

Q:3時間タイマー機能付きエアコンを導入した理由は?
A:国における政策の一環として進められている温暖化対策を踏まえ、節電対策を目的とし3時間停止機能付エアコンを推奨しておりました。

Q:3時間タイマー機能付きエアコンの設置状況は?
A:2002年1月~2015年3月に建築したものが対象となります。
2018年7月31日現在の設置世帯数は305,920戸となります。
※既にタイマーが解除されているものも相当数含まれます。
※都道府県別設置数等の内訳は公表しておりません。

レオパレスのQ&A-より

 



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