maneoの20億円の延滞は返ってくるか？集団提訴されました

不動産投資家のもふです。

ソーシャルレンディングで有名なmaneoが、不動産担保のファンドで利息の延滞が発生したことがニュースになりました。延滞とはどういうことかというと、お金を借りた業者が、そのお金の利息を支払できないということです。

このファンドは、元金は最後に一括で返済する方式で、毎月の金利を受け取る形になっています。終了期間が来ると、お金を借りた事業者は、一括で全額返済する必要があります。ここで2つ問題が出てきます。

1. 月々の金利が支払えない
2. 最後に一括で全額を返済できない

1番目の金利に対しては、微々たる金額なのでインパクトはそこまで大きくないでしょう。

2番目に関しては、出資した金額が戻ってこない可能性があるので、こちらのほうが影響がはるかに大きいです。この2番目の出資した金額が戻ってくるのかどうかがポイントになります。

かぼちゃの馬車のサブリース問題や、スルガ銀行の不正融資問題を発端に、2018年は銀行が不動産投資関係に融資を出さなくなり、不動産投資物件の価格が著しく下落しています。物件も販売できなくなり、不動産屋さんの大手だった水戸大家さんが解散し、わひこも解散しました。

maneoのは2018年7月13日に財務局から、業務改善命令の行政処分を受けました。いろいろと問題を抱えていそうです。

この記事では、不動産投資家の目線でmaneoのファンドの内容や、いったいどういう状況なのかをわかりやすく解説します。

動画でも解説しています

maneoのファンドの仕組み

maneoは日本初のソーシャルレンディングというサービスを開始した老舗企業で、10年の実績があるそうです。成約ローン総額は1500億円。

Q&Aを見ると、銀行が融資できないスタートアップの企業に融資をしているようです。

Q なぜ銀行から借りないの？
回答
・創立後の年数が浅く、企業としてまだ銀行の融資対象にならない。
・必要資金が少額であるため、銀行が融資に消極的である。
・融資では掛け目が低く、多額の自己資金が必要となる。
・毎月の元本返済があり、事業のキャッシュフローと合わない。
・建物が竣工するまでは担保の対象とならないので、建築資金の融資が受けられない。
・銀行からも借りているが、資金調達の手段を増やしたい。

など、事業の安全性や収益性とは別の問題で、銀行の融資対象とならない、あるいは銀行の融資ではマッチしない案件が少なくありません。また、銀行に依存しない、新しい資金調達方法を模索する成長企業も多くあります。こういった資金需要と投資家とをつなぐ、新しい金融マーケットが「ソーシャルレンディングmaneo」です。

maneoは業務改善指示の行政処分を受けた

2018年7月13日に、財務局から業務改善指示の行政処分を受けています。

理由は、太陽光やバイオマスの目的に出資するファンドとして募集をかけたのに、実際は出資した金額が何に使われているのかを一元管理できていない状況だったそうです(財務局のページ)

投資家が出資したファンドは、その出資目的以外には使ってはいけないのですが、そういう管理ができていない状態で行政処分を受けました。そしてその改善対策が8/13に出されたのですが…

平成 30 年８月 14 日
ｍａｎｅｏマーケット株式会社
業務改善命令に基づく改善対応策について
当社は、平成 30 年７月 13 日付の業務改善命令に基づく改善対応策等を、８月 13 日、
関東財務局に報告致しました。お客様をはじめ関係者の皆様には多大なるご迷惑、ご心配をお掛けしましたことを、改めて心よりお詫び申し上げます。今後、当社では、外部有識者からの評価・提言を受けながら、経営体制の見直し・強化をはじめとする改善対応策について、順次取組みを進めてまいります。

今般の行政処分を厳粛に受け止め、対応策の着実かつ速やかな履行を通じて法令等遵守および内部管理態勢の充実・強化を図り、お客様を始め関係者の皆様からの信頼回復に役職員一同全社をあげて努めてまいる所存です。

何の改善対策なのか、顧客に対しては全く分からず、真摯な対応には見えません。コピペテンプレのようですね。

2019年3月7日 投資家57人が11億円の損害賠償を求めmaneo社を集団提訴

投資家57人がmaneo社などを相手取り約11億円の損害賠償を求める集団提訴をしたと報道されました。

インターネット経由で融資を仲介するソーシャルレンディングの仕組みを使って投資家から集めた資金を目的外に流用したなどとして、投資家57人が業界最大手「maneoマーケット」（東京・千代田）などを相手取り、計約11億円の損害賠償を求める訴訟を8日に東京地裁に起こす。

原告の代理人の鈴木英司弁護士によると、請求額は同種訴訟で過去最高。提訴するのはmaneo社と、同社を通じて投資家から資金を集めた「グリーンインフラレンディング」（東京・港）やそのグループ会社、グリーン社などの代表取締役の男性の4社1人。訴状などによると、グリーン社はmaneo社を通じて、国内での太陽光発電や海外での水力発電など自然エネルギー分野への融資名目で出資者を募った。

ところが実際にはグリーン社は集めた資金をグループ会社に貸し付け、本来の目的と異なる事業などに使っていた。グループ会社は自己資金と投資家から集めた資金を同じ口座で管理していた。現在は出資者への利息配当や償還が完全に停止しているという。原告はmaneo社やグリーン社が虚偽の表示で資金を募り、資金管理にも問題があった結果、損害が発生したと主張している。

–ネット融資仲介最大手「maneo」を集団提訴へ– 2019年3月7日 日経新聞より

ソーシャルレンディングで集めたお金を本来と違う目的に使われている問題も発覚しており、融資先の資金のずさんな管理も問題となっています。

投資家から集めたお金を適切に管理できないような会社も含まれているようなので、ソーシャルレンディング自体にはリスクがあると考えておいたほうが良いでしょう。

maneoで利息が支払われていないソーシャルレンディング案件がたくさんあるので注意

maneoの延滞債権・デフォルト債券の一覧というページがあります。

デフォルトとは、債務不履行のことで借金の返済ができなくなった状態の債権のことです。お金を借りたけど返ってこない状態の借金ですね。。

1ページに10件のファンド情報が掲載されており、2019年3月9日の段階で36ページにも及んでいます。つまり、360件ちかくのファンドが債務不履行状態で利息の返済すらままならない状態となっています。

一番右の列に「元本回収率」というのがありますが、軒並み数%くらいです。。

上の画像をみると、回収率が0.97%となっていますが、これは100万円出資したら、9700円しか返ってきていないという意味になります。。

maneoのデフォルト情報

このマーケット情報のページには、累積投資金額とデフォルトの金額が出ています。

累積のデフォルトは、61億円となっています。

現段階で、累計投資額1588億円に対し61億円がデフォルトとのことなので、全投資の約4%が焦げ付いている計算となっています…

これから担保売却などして元本の回収されると思うのですが、どれくらい元金が返ってくるのか未知です。

ソーシャルレンディング投資の学校さんなどでmaneoの延滞情報がまとめられているので情報を見るのが良いと思います。

maneoで利息の延滞が発生

11/1にmaneoで延滞が発生したと話題になっていました。サイトを見てみてびっくりしたのですが、3件も同時に延滞しています。。

事業者EO社向け案件の延滞発生～太陽光発電

延滞の内容はこちら。ファンドの詳細の目論見書を見ると、太陽光の業者に5500万円を貸し付けしているそうです。北海道の土地に6600万円の根抵当権を打っています。すでに土地の造成工事を終えて、売買契約も結んでいると書かれています。

ここで気になるところとしては、総額1億円の太陽光発電で、北海道の野立ての太陽光の用地が5500万円の価値があるか？というところです。野立ての太陽光発電は、以下に土地を安く仕入れるかが肝になり、普通は土地の価値はほとんどないのが普通です。

その野立ての土地に、総事業費の半分の担保設定するのは担保評価を出しすぎで、普通ではないと思います(土地の住所がわからないので、一般論です)。ちょっとやばいオーラが漂っていますね。

担当者のmikataさんという方も、謎めいていていい感じです。こんな軽い感じでいいんですかね…？

不動産業者向けの向け案件の延滞

ちらっと見た太陽光がちょっと衝撃だったので話がそれてしまいましたが、こちらの不動産業者向けの案件が本命になります。

延滞の案内によると、5件のファンドで総額20.3憶円の融資の利息が延滞しているようです。

その中でも一番大きい12億円の案件は、下記の図のスキームになっています。maneoがmaneoの関連会社に貸し付け、さらに不動産事業者に融資をする形になっています。

赤字部分の、担保評価が業者買取価格というのが驚きの内容でした。資産を預かるmineoとして担保評価として評価ができていないことになってしまいます。

極めつけは担当者。

写真が犬です。12億円の融資の担当者が…

「担保物件は業者買取価格の約75%程度の取り組みであり、保全については問題ないと思料しております」

とのことですが、積算価格、収益還元価格、取引事例などなど、複数の視点から物件価格を査定するのが普通です。業者買取価格だけで担保評価を決めており、それで保全が問題ないと言い切るところは素人でしょう。。不動産担保ファイナンス会社に勤めていたのに…。

そして、担当者一覧も衝撃的。アメーバピグかなんかのランキングに飛ばされたのかと思った。

ファンド滞納の経過

２．経過

事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってｍａｎｅｏ社に対する債務の額を返済可能と判断しました。

そこで、事業者C社は、ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のｍａｎｅｏ社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意売却を試みました。しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもｍａｎｅｏ社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、10月29日を期日とするｍａｎｅｏ社への利息の支払いを履行しない意向をｍａｎｅｏ社に対して示しました。事業者C社及びｍａｎｅｏ社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。

要約すると、「不動産屋さんは5/25に利息の支払いをストップしたけど、maneo子会社は不動産を売却すれば資金を回収できると思ってmaneoに利息を支払い続けていた。でもやっぱり、いろいろ調べたら12億円回収できなさそうだから、諦めます。利息の支払いを辞めますね」

ってことのようです。なんとも…。

収益不動産であれば、ここのところ物件価格が著しく下落しているので、売却はどんどん厳しくなるでしょう。

20億円の延滞は返ってくるか？

11/9(金)に川崎市の12億円の担保になっている物件が報道されました。

◇延滞したローンファンドの会社と不動産
TSR情報部は、延滞したファンドの一部不動産の住所を特定し、現地を確認するとともに不動産登記簿を取得した。
評価が約16億円という川崎市麻生区の物件は今年1月31日、不動産業の（株）アルデプロ（TSR企業コード:294467530、新宿区）がA社（2017年7月設立）に売却した。
返済延滞の翌日である5月26日、物件はA社から（株）TT（TSR企業コード:022868461、大阪市）へ売買により、所有権が移転する。TTについて、「maneo」の関係者は、「（maneo）グループ企業ではない」と明言する。川崎市麻生区の物件は、私鉄の最寄り駅から徒歩10分。山林の中腹にある診療所跡地だ。入口は閉ざされ、周囲は草木が生い茂り、物件の確認が難しい。近隣住民も「数年前から人の出入りがない。こんな山中の物件を買う人がいるのか」と話す。
複数の不動産業者によると、この物件は15億円で売りに出されている。「maneo」が投資家に提示した評価額16億円を1億円も下回る。担保評価の業者買取価格の妥当性はわからないが、「maneo」やリクレは物件の売却に難航しているようだ。A社は、「maneo」のファンドを利用し、川崎市麻生区の物件のほか、神奈川県内や東京都内などでリクレに不動産担保を提供する形で資金を調達している。

–ネット融資仲介「maneo」の組成ファンドが返済を延滞、元本割れの恐れも-東京商工リサーチより

ネット情報によると、住所は「神奈川県川崎市麻生区五力田414－1」とのことです。小田急多摩線の五月台駅の近くのようです。

固定資産税路線価は9.1万円でした。

山の上に立っており斜面の面積などを含んでいるので、土地の面積13400㎡に単純に掛け算して土地の価値は出せないです。建物が2階建てで2000㎡であることと、下の立体図から有効に使える土地の面積は1300㎡くらいでしょうか？

病院の跡地のようです。個々を病院としてそのまま使ってくれる方がいれば、売却できるかもしれません。付近に巨大な総合病院の新百合ヶ丘総合病院があり、なかなか厳しいかもしれません。

また、この建物をここを住居用に変更したりすることも難しいでしょう。。壊して戸建て用地にするか？売却をどうするかは非常に難航するでしょう。１～2億円くらいで買いたたかれるのではないかと個人的には思ってしまいます。

調整区域という噂もあり、もしこれが調整区域なら戸建てを分譲できないので土地の価値は大幅に下がってしまいます。

ソーシャルレンディングでおすすめは？

ソーシャルレンディングは利回りが7%前後の商品もたくさんあり、その利回りの高さはとても魅力的です。

しかし、金融商品において利回りが高いというのはリスクも高いというのが一般的であります。

ソーシャルレンディングで一番大切なのは、元金が返ってくるかどうか？です。

いくら利回りが高いとしても、元金が返ってこないと投資として意味が全くなくなってしまいます。

というのがとても大切です。maneoの例でいえば、子会社に貸したり、融資先の資金管理状態が不明確だったり、担保の評価が業者査定という甘い査定であったりします。また、担当者も犬の絵で大金を預かる責任がある企業とはとても思えません。

SBIソーシャルレンディングがおすすめ

もしソーシャルレンディングを行うのなら、元金が返ってこない可能性があるリスクをしっかりと把握したうえで開始することが大切です。

僕ならSBIソーシャルレンディングを使います。

SBI証券の子会社でしっかりとした管理体制が期待できます。SIBグループへ出資するファンドも行わないとのことです。ずっとSBI証券を使ってきていますが、最大手で安心して使うことができています。

現在、SBIソーシャルレンディングの延滞はソーシャルレンディングの学校さんによると3件発生しているようです。

1.  不動産バイヤーズローン（7案件）
2. 証券担保ローン（1案件)
3.  カンボジア技能実習生支援ローン（7案件）

担保をしっかりとってあるようなので、回収は順調に進んでいるようですが、元金が返ってこないリスクを考慮したうえで始める必要があります。延滞に関するQ&Aもしっかりあり、わかりやすいです。

口座開設や口座維持費は無料なので、もしソーシャルレンディングに興味があるのなら口座開設しておくことをお勧めします。

maneoのソーシャルレンディングの延滞問題のまとめ

不動産投資家の目線で、maneoのソーシャルレンディング問題を解説しました。

物件の担保評価を、業者買取価格で評価しており、そのほかの不動産担保ファンドの担保の妥当性が疑問に感じる結果となりました。太陽光ファンドの担保評価も、総事業費の半分以上を野立ての土地に融資しており、かなり厳しいと感じています。

悪い奴がいれば、野立ての土地を1000万円で仕入れてきて、総事業費10000万円として、5500万円融資を引っ張ってきて、計画的に倒産することもできたりしないんでしょうか？ノンリコースローンの制約がよくわからないのですが、この前そういう話を投資家友達としていましたが、まさか、、、

引き続き、maneoの状況について注視していきます。

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