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不動産投資でよい物件を買うのに大切な3つの事を実例から解説!

不動産投資で、良い物件を市場より安い価格で見つけるためには

不動産投資において、良い物件とは市場より安い物件だとおもいます。市場よりも安い価格で物件を買えれば、持っててもよいし売却してもよいすばらしい物件と言えます。

また、継続して安定的にキャッシュフローを生み出してくれます。そのためには、市場より安い良い物件をみつけて購入するかが大切です。

この記事では、市場より安いよい物件を買うのに必要なことを解説しています。

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自分が見落としていた良い収益不動産

ちょっとよさそうだから軽く問い合わせしてみた物件の情報がありました。その物件は、愛知県で空室率が低い人気エリアの刈谷市の物件でした。

築40年くらいで古いのですが、土地値の半額以下で、利回り15%といった感じでした。

土地値以下だけど、買っても収益回すの大変そうだし、融資も厳しいし見送るかなぁといった感じ。アパートが建っているし、出口も難しいかな?

自分的には、ちょっといい感じかな?って程度だったのですが…

たまたま先日の飲み会で投資家仲間に軽く紹介してみました。

そしたら、これは超お宝物件で、こんな物件滅多に出ないよ!

とのこと…。自分ではそこまでの希少性を感じなかったので、まだまだ僕の見る目は甘かったです(問い合わせはしたのですが)。

翌日、その投資家の方が不動産会社に電話してみたら、現金買い付けが3件入っていたとのこと。やはり、その投資家の方の目線があっていて、自分は見落としてしまっていたのです 。先にいい物件を見つけても、その価値に気が付かないようだと意味がありませんね。

今回は、自分の目線と違う物件(資産性重視)だったので、その価値に気が付きませんでした。今後は、資産性も重視して物件を探していこうと思っています!

どういう会社が不動産の値段をつけ間違えるのか?

どういう不動産会社が収益不動産の値段をつけ間違えるのでしょうか?

それは、収益不動産を扱っていない不動産屋さんである場合が多いです。賃貸や、戸建や土地などを扱っている不動産屋さんは、収益不動産の価値を正しく査定できない場合がまれにあります。

さらに、売り主さんも不動産にあまり興味がないような方であった場合は、不動産屋さんがつけた値段でそのまま売りに出されてしまいます。そういった場合に値付け間違いが発生するのです。

収益不動産をバリバリに扱っている不動産屋さんは、市場の価格を知っています。そのため、値段を間違えることはほとんどなく、たいていの場合は市場価格か、それよりもちょっと高い場合が多いです。

そういった会社サイトなどにポッと値付け間違い物件が登録されることもあります。また、楽待やアットホームなどのポータルサイトにも、ごくまれに値付け間違い物件が登録されることがあるので、よく見ておく必要があります。

物件調査は、宝探しのようで楽しいですよね。

値付け間違いのお宝物件は奪い合い。すぐになくなる

値段をつけ間違えて、市場より安い価格で売却しようとしている物件は、間違いなくお宝物件である確率が高いです。そういう良い物件はすぐになくなってしまいます。不動産投資家だけでなく、日本全国の不動産業者さんや、転売業者、いろいろな方が血眼で物件を探しています。

そういった業者さんが沢山いるので、値付けを間違えているお宝物件は瞬間的に蒸発してしまいます。

今回の

  • 1/25(木) 物件がネットにUPされる。夜にメールで問い合わせする。
  • 1/26(金) AMに資料到着。夜に投資家仲間に紹介
  • 1/27(土) 朝一でTELするも、現金買付が3本入る

やはり、いい物件は売れるのが早いですね。もしその物件が土地値で売れたら最大で2000万円くらい利益を抜けた物件だったのに、自分は気が付かなかったことに反省です。

値付け間違いのお宝物件を買うためにはどうしたらいいか

僕が今まで買ってきた物件は、値付け間違い物件ばかりです。

積算価格の半値以下で買ったり、450万円で買って750万円で業者に売却したり、利回り20%で購入して12%で売却したりできたのも、値付けを間違えた物件を購入してこれたからです。

競争が激しい値付け物件を買うために必要な3つまとめます。

その物件がお宝だと気が付くこと

いくら良い物件があったとしても、その物件がお宝で値付け間違えと気が付くことが出来なければ全く意味がありません。今回の自分は、ここが失敗でした。

不動産を買う方は、いろんな方がいらっしゃいます。収益性目的、転売目的、相続目的、節税目的、資産の分散目的…そのいろんな需要に対して、市場より安いかどうかを見極める必要があります。

値付け間違いの物件は、1000物件に1物件もないので、その数少ないお宝を確実に見極められる能力があるか?これが一番大切です。

見極めの方法をどうすればいいかは、かなり難しいです。その地域の物件を見続けて分析して、普段よりも安いな!?って思うようになることが、まず第1歩のスタートになります。

すぐに購入する判断ができるか?

良い物件を見つけたとしても、購入していいかどうか悩んでいたら他の人に買われてしまいます。今回のケースでも、物件が出て24時間後には3件の方が買い付けを入れていました。

ネットの少ない物件情報から、その物件を買ってよいかどうかなど判断しないといけないです。いろいろうまく検索すると、いろいろな情報を引き出すことができます。いかに少ない情報で購入するかどうかの判断するか?はコツがいると思いますが、重要です。

ちょっといいなと思って買付を入れるのも手だと思いますが、サラリーマンをやってたりするとなかなか忙しいので、出来るだけ絞って買い付けは入れたいものでジレンマになります。

とにかく見つけてお宝物件だって瞬間に、すぐ電話して買い付け申し込み書を送って、物件を買う意思を示すことが大切です。

購入できる準備ができているか?

購入の準備とは、購入できる現金や、融資してくれる銀行を抑えているか?ということです。買いたい人がたくさんいるので、現金で買う人に物件を買われてしまいます。

現金買いに勝つのは難しいのですが、すぐに銀行が融資してくれる状態にあり、そのお宝物件が銀行の融資対象になると事前にある程度わかっていたら、融資特約無しで買い付けを入れ手対抗することができます。

自分も何回か融資特約無しで買い付けを入れて購入したことがありますが、結構緊張しますね。。買い付け申し込み書は法的拘束力がないので、融資特約無しで買い付けを入れても問題ありません。

しかし、売買契約で融資特約無しで契約して、もし物件が購入できない場合は手付金を放棄する必要があるので注意です。

まとめ

値付け間違いのお宝物件は確実に出てきます。ただ、そのお宝物件の奪い合いは過酷な競争になります。その物件がお宝だと見分ける能力、すぐに買いだと判断できる判断力、確実に購入できる現金と融資してくれる銀行を捕まえておくこと。

お宝物件を買うには、これが一番大切です。

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

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