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OYO Lifeってどんな会社?日本でトラブル多発中…

OYO インドから賃貸業界の黒船来襲!

全世界で転貸ホテルを運営するインドのOYO Room。

その子会社のOYO Lifeが日本の不動産賃貸業に参入!

敷金や礼金や仲介手数料など、部屋を借りるのが大変だったのが、OYO Lifeはスマホ一つで部屋を借りられるようになるようです!

OYOってどんな会社なのか?今後、どんなビジネスモデルを作っていくのか?

僕は2014年から不動産投資を行っており、これまでに4棟を購入して運営してきました。その不動産投資家の僕が経営者と不動産投資家としての目線から、OYO Lifeについて解説します。

(2019年12月追記)日本のOYO LifeとOYO HOTEL Japanですが、トラブルが報道されつつあります。ご注意ください。

Youtubeでも解説しています。

OYO Lifeの仕組みと強み~スマホ一つで諸経費無料で契約可能

OYOの最大の魅力は、スマホ一つで諸経費がかからずに簡単に住めることでしょう。部屋を借りるときは、賃貸借契約書というのを借主と貸主で結ぶ必要があり、その契約を宅地建物取引主任者の資格がある人が重要事項説明書というのを説明しないと借りることができませんでした。

OYO Lifeでは、OYO Lifeが部屋をサブリース契約で借りてあるのを転貸(また貸し)することで、従来の手間がかかる契約を行わないで済むようになりました。

OYOの仕組みの特徴としては、

OYO Lifeの仕組み
  • 敷金・礼金・仲介手数料が不要!(清掃費がかかる)
  • スマホだけで完結
  • 家具やWi-Fiなどが付いている
  • 3日間試し住みができる
  • 東京23区内に展開。2019年3月までに1000室を目指す

のような特徴があります。

ものすごい勢いで拡大しており、このパワーは驚くべきものがあります。

Twitterによると、2019年3月8日時点ですでに170名の社員がいるそうです。

 

活気があふれていますね!

OYOの高いシステム開発力

OYOはシステムをすべて内製で開発しており、高い技術力を誇っています。

その資金力もさることながら、注目すべきはその高い技術力にもある。OYOの従業員約8500人のうちデータサイエンティスト、人工知能(AI)などのIT技術者が700人超を占める。

OYOがこれまで進出した地域の宿泊需給データは、AIで常時分析。すべての空室の料金を常時変動させ、地域内での需給のミスマッチを最小化し、その地域内のホテル全体の稼働率を最大化させる戦略を取る。

また、経理、予約、清掃管理などホテル運営に必要な機能をスマートフォンアプリとして提供し、ホテルオーナーがスマホ1台で経営できる環境を作っているのも特徴だ。(Airstairより)

 

OYO Roomのホテル運用で培った技術力で、空室の機会損失や値段が安すぎる機会損失を最小にして、利益の最大化を図ることがポイントになりそうです。

 

OYO Lifeで気になる点

民泊と比べ、収益性がよくない

東洋経済さんの記事によると、

  • 品川区のマンションは10万円弱の部屋を12万円強で貸している
  • 新宿区内の10㎡の新築マンションを8.7万円~9.6万円で貸している

とのことです。

民泊であれば、1部屋10万円で借りて1ヶ月の売り上げが30万円とか行くケースもあるので、OYO Lifeの転貸は1部屋の利幅がかなり小さく粗利で1部屋当たり良くて2~3万円といったところのようです。

仮に1000室を運営したとして、月に3000万円の売り上げ。もし5000室なら1.5億円の売り上げにしかなりません。

家具代金、空室の機会損失代金、システム費用などなど、どれくらい経費が掛かるかわかりませんが、売上金額は物足りない印象です。5万室くらいまで増えると、月に15億円で年間225億円の売り上げ。

人件費を1ヶ月30万円で200人雇ったとしたら、月に6000万円なので、1000室だと赤字の状態です。

5000室くらいなら収益がトントンくらいの感じでしょうか。

民泊と違って法律の制限がないので、部屋の数は増やしやすいと思います。大家さんにとってOYOのオファーが魅力的であれば、一気に運用部屋数が増えるかのせいもありますね。

Amazonのように本業は薄利多売で、AWS(アマゾンウェブサービス)や出店などで稼いでいるので、OYOも同じようにインフラでさらに収益性をあげようとしている可能性があります。

単なる賃貸住宅のサブリースにとどまれば、既存の業者との競争に巻きこまれてしまう。今後のビジネス展開についてはOYO LIFE、そして出資者であるヤフーもともに「検討中」とするものの、賃貸事業はあくまで入口にすぎないと推測される。そして、仲介でなく「貸し主」としての立場は、賃貸事業を超えたポテンシャルを秘めている。

なぜなら、入居者の属性に関するデータを保有することで、それに基づいたさまざまなサービス提供が可能になるためだ。企業とタイアップをして、年代や趣向、生活スタイルに当てはまる入居者へのアンケートや製品サンプル、また家具家電のモニター利用といったサービスが挙げられる。ファミリーや高齢者といった、一定の属性の入居者が集まれば、子育てや高齢者介護などのサービスを付加価値として提供する余地も生まれる。

東洋経済より

 

最短30日以上必須。90日以上は書面での契約が必要~日本の法律の壁

利用日数を原則30日~90日としているのは日本の法律の壁があるからのようです。

東洋経済によると、最低利用日数を30日未満にすると旅館業法に接触しかねないためとのこと。

一方で90日以上にしたら「一時使用目的の建物賃貸借」と認定されないリスクがあるため。90日を超えて住む場合は改めて書面での定期借家契約が必要となっている。

マンスリーマンションとの差異化

マンスリーマンションとの差異化が必要(グッドマンスリーより引用)

 

マンスリーマンションとの差異化も必要となります。

たとえば、グッドマンスリーというサイトでは、敷金礼金が0で家具付きで1ヵ月単位で借りることができます。

AIなどのシステムを使った機会損失を最小化や、規模を生かしたサブリース契約などで利益率を出していき、顧客満足度を最大限に高めることがOYO Lifeの今後でとても大事になるでしょう。

 

OYO Lifeの親会社のOYO Roomってどんな会社?

「Oyo Rooms」のCEO Ritesh Agarwalさん(出典:CNET Japan)

OYOは2012年にインドでRitesh Agrwalさんが18歳で大学を中退し、起業した会社です!

当初、Airbnbと同じコンセプトのOravelというサービスを開発して起業しました。

Oravelのために100件以上の格安ホテルに宿泊したRiteshさんは、ホテルの検索に問題があるのではなく、ホテルの品質に問題があることに気が付いたそうです。

掃除が行き届いていなかったり、スタッフの質が悪かったり、ベッドメイクが良くなくシーツが汚れていたりして快適に過ごせる部屋が少なかった。

そこに目を付け、2013年5月にホテルOYOを立ち上げました。彼はホテルと提携して一部の部屋を借り、無料Wi-Fiや朝食や奇麗なシーツなど30項目に及ぶチェックリストを独自に作成し、OYOホテルとして運営しています。

「OYOブランドなら安くて設備もしっかりしていて安心」というブランドを構築しています。

そして2015年8月にはソフトバンクから1億ドルを調達し、一躍有名に。さらに2019年には10億ドルを調達したようです!

驚異的な勢いでホテル事業を拡大中

OYOはすでに全世界で46万室の客室を保有しており、世界最大のホテルチェーンのマリオットグループの130万室を猛烈に追い上げています。

2017年11月に中国に参入し、たった8ヶ月で5万室まで急拡大しているとのこと(Airstairさんより参考

OYO情報

OYO Lifeがトラブル続き

ここまでは2019年3月に書いた記事でした。ここからは2019年12月に追記。

日本の賃貸市場に急激に入ってきたOYO Lifeですが、いろいろとトラブルが出ています。インドのやり方を無理やり日本で行おうとして、いろいろと問題が出ているようです。

大家さんとのトラブル(不動産投資家)

僕自身は不動産投資家なので、たくさんの不動産投資家友達がいます。その人たちの話を聞くと、評判は良くないのです。

営業の方が不動産賃貸業の知識が全くなかったり、契約書が途中で勝手に変わっていたり、普通の契約がなかなかできないような話を聞いていました。また、契約したのに、一方的に解除していることも聞いています。

例えば、「私がOYOに激怒した話」では、有名な不動産投資家の方が激怒しています。OYOに依頼されたセミナーの内容を一方的に破棄してきたとのことです。

また、おは養分チャンネルのぼのぼのさんは、OYO Lifeのひどい契約内容について暴露しています。2.5ヵ月を無料で借り、その間に客が付かなかったら一方的に契約を解除できる条件の契約書を持ってきたそうです。詳しくは動画を見てください。激怒されています。

 

また、matomaでは、申し込み後に一方的に契約を解除された不動産投資家さんが集団訴訟を募集されています。この流れは今後も加速するかもしれません。

入居者さんとのトラブル

入居者さんとのトラブルも、Twitterなどでたくさん報告されています。

  • エアコンが壊れていて、なかなか直してもらえなかった
  • 教えられた鍵の番号が異なっており、中に入れなかった
  • 鍵の連絡が前日まで来なくて不安になった
  • サポートに連絡してもつながらない

住居は人の生活にかかわるものですから、管理などは本当に大変です。大家をしているのでわかるのですが、たまにクレーマーみたいな入居者さんもいます。。

そういった方とうまく調整するのがとても難しく、失敗すると一気に大きな問題につながります。不動産賃貸業や、不動産の管理は大変なのです(管理会社さんにはいつもお世話になっています)。

不動産の管理を知らない人たちが、一気に部屋を借りて、そして一気に貸し出したので、トラブルが発生しまくり対応もうまくできていないように見えます。

大阪、名古屋からOYOが撤退

大阪と名古屋からもOYO Lifeは撤退しているとのことです。

サブリース戸数は現在の1万戸弱を維持しつつ、当面は稼働率の引き上げと物件運営の質向上を急ぐ。稼働率は非公開だが「8割を下回る」(山本氏)と高くない水準だという。そのため、これまで仕入れ営業に時間を割いていた営業社員は現在、稼働率を引き上げるための仲介会社営業に労力を振り向けている。

 運営体制が不十分な大阪・名古屋では、すでに新規募集を停止している。再開は未定。既存入居者の契約は継続しているという。

-全国住宅新聞-2020.01.15より

ウィーワーク問題が明るみになり、大赤字を垂れ流しながら拡大する戦略に待ったがかかった模様。

 

 

OYO HOTELs Japanのトラブル

OYO Hotels Japanは、OYOとソフトバンクが日本で作った合弁会社で、ホテルの借り上げ運営を行っています。

2019年10月24日に観光経済新聞よりOYOが日本でホテル事業を開始したことがニュースになっています。

OYO Hotels Japan、全国約50カ所・100軒以上のホテルの展開を開始
OYO Hotels Japanは2019年4月にソフトバンクグループとの合弁会社として事業をスタート。OYO Hotels Japanのオペレーティング・パートナーにプラスン・チョードリー任命氏を任命

ホテル、住居、ワーキングスペースなどを展開し、急成長を遂げている世界第2位のホテルチェーン、OYO Hotels & Homes(オヨ ホテルズアンドホームズ、本社:インド・ニューデリー、グループCEO 兼 創業者:Ritesh Agarwal(リテシュ・アガルワル)、以下「OYO」)は本日「OYO Hotels Japan合同会社」(以下「OYO Hotels Japan」)が正式に日本での本格ローンチを開始したことを発表しました

2019年10月24日観光経済新聞より

すぐにトラブルになる

12月8日付の読売新聞で、OYO Hotels Japanに加盟している21施設でOYOからの未払いや最低保証金額の減額を求められていると報道されました。

その結果を受け、財団法人 宿泊施設活性化機構さんが公式見解を出されました。

  • 契約したホテル側にも責任はある
  • 被害者の会を結成する意思のある方は支援する
  • 日本を理解していないインド人が意思決定をしているので、日本のビジネスの実態に即していない。

という概要です。サブリースをしているので、業界団体を敵に回すとサブリースするのが難しくなりそうです。

 

OYO Lifeってどんな会社?不動産界のアマゾンが日本で新ビジネス!まとめ

OYO Lifeについての情報を解説してきました。

世界中のホテル事業に参入して急激に拡大しているOYO Room。その子会社のOYO Lifeが日本で不動産事業に参入してきました。

いろいろとトラブルが発生してきていますが、この危機をどのように乗り越えるのかが興味深いです。

YouTubeでも解説しています。

 

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「もふもふ不動産」の運営者。投資家、ブロガー、YouTuberとして活動。「もふもふ不動産」のYouTubeのチャンネル登録者数12万人を超え、Twitterは3万人を超える。2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。
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