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ダイレクトメールの不動産投資は危険。新築ワンルームマンション投資




ぺんち
不動産投資のダイレクトメールが家に届いたよ。資産形成にいいのかなぁ?

という方に解説します。大手企業が顧客に不動産投資のダイレクトメールを送り付けていることがわかりました。無知な人に付け込んで、お金が残らない物件を売り込んできています。

先日、こんなツイートをしました。

🔥超絶やばい🔥

2530万円で73950円の家賃
利回り3.5%🔥

35年間マイナス!

それに2.268%の金利でお金借りで35年返済し続けると言う罰ゲーム

イールドギャップは
1.2%…すげえな😱🔥

空室やリフォームや広告費や固定資産税はどーするんだ??🔥🔥🔥

一応、サブリースみたいだけど。。怖すぎる😢🔥

大手企業が顧客の情報を勝手に使い、儲からない物件を顧客に紹介するビジネスを始めたようです。

僕は2014年より不動産投資を行ってきて、資産2億円、純資産1億円を築きました。不動産投資についてはそこそこ実績を出せているのは、良い物件を買ってきたからです。その僕から見ると、一瞬で買ってはいけない物件だということがわかります。

この記事では、大手企業がDMで紹介する不動産投資がどれくらい危険なのか解説します。

ダイレクトメールの不動産投資に要注意。こんなの買い進めると破産します

起業家のリベラルアーツ大学の学長の両さんも、

こう言う物件を買ってしまうと持っても毎月マイナスで地獄、売るにも最低数百万は持ち出しが発生して地獄。 向こうから売りにくる物件で価値のある物件は存在せんと思っといたら丁度良いで。 地獄の片道切符ワンルーム(区分)マンションは買わんように気をつけや〜^_^

と注意喚起されています。。

プロの投資家から見ると、超やばい商品を、大手企業が勝手に顧客リストを使って大量の顧客にダイレクトメールで売っているのです。

大企業といえども信頼できない時代になりました。。恐ろしいことです。

不動産投資家の僕がどういうところを見ているのか、紹介します。

ダイレクトメールで勧める不動産投資の怖さの解説

この物件のスペックは、Tweetの写真からわかる内容を読み取っています。

ダイレクトメールの物件のスペック
  • 価格:2530万円
  • 諸経費:100万円(総額2630万円)
  • 家賃:87000円
  • 管理:13050円
  • 家賃-管理費:73950円
  • ローン:86985円
  • 手残り:-13035円
  • 融資条件:2520万円 金利2.268% 35年ローン
  • 利回り:表面4.12%(諸経費込みで管理費込みの利回り、3.30%)

諸経費とは、融資手数料、登記費用、火災保険、不動産取得税など100万円くらいかかるようです。。総額、2630万円。

不動産投資家から見る問題点
  1. 手残りがマイナス
  2. 利回りが低すぎる
  3. 家賃が下落するリスクがある
  4. リフォームのリスクがある
  5. 空室のリスクがある
  6. 売却できないリスクがある

これらのリスクについて解説していきます。

不動産投資で手残りがマイナスのリスク(キャッシュフローがマイナス)

やはり、問題となるのは手残りがマイナスとなることです。

不動産投資は、物件を買って返済を勧めながら手残りのお金が残ることが最大のメリットなのです。

持っているだけで月々マイナスになるということは、かなり厳しい状態になります。しかも、買ったときがピークで、普通は家賃が下がり続けますし、設備が古くなっていくとリフォームも必要になってきてお金がどんどん出ていきます。

家賃だけでもマイナスな状態なのに、さらにお金がかかっていくのです。

2017年のキャッシュフローの目安としては、物件価格の2%~3%以上必要といわれてきました。2500万円なら、50万円以上の手残りが基準となるのですが、この物件はマイナスのキャッシュフローとなっています。

一般的な投資家の基準としてもNGとなるため、見送るのが懸命です。

この物件を買うことで、自由な生活になるのでしょうか?

利回りが低すぎるので、危険~ダイレクトメールの不動産投資物件

諸費用込みの利回りは、たったの3.3%です。これが銀座とかの一等地ならわかるのですが、物件は練馬区のはずれの駅。。

それで利回り3.3%は、正直いって価格が高すぎます。これを、金利2.27%で融資を受けて借りるのです。。

イールドギャップ= 利回り – 金利 ~ 1.03%

ほとんど銀行をもうけさせているようなものですね。。

僕は、新築ならイールドギャップは7%が必要と考えています。

将来家賃が下がっていくことや、長期間の融資を受けて経営するため、将来の修繕費を取っておく必要もあるからです。

1%というのは、ありえないくらい低い数字で、事業として成り立ちません。

これを買ってしまうと、かなり厳しい状態になるでしょう。

すぐに家賃が下落するリスクがある~ダイレクトメールの不動産投資物件

新築プレミアムという言葉をご存知でしょうか?

日本人は、新築が大好きなので新築の家賃は高くても入居が決まる傾向にあります。

その、新築特有の高い家賃を新築プレミアムといいます。

退去して2回目の入居者を募集するときの家賃は、かなり安くしないと入居が決まらないのが一般的です。

新築プレミアムの家賃がずっと続くと思い物件を購入すると、「こんなはずではなかった…」というつらい思いをすることになってしまいます。

何年後にいくらの家賃になるのか?

ダイレクトメールが紹介している物件と同じ駅で、同じくらいの距離で、同じくらいの広さの物件の家賃が、いくらくらいになるのか調べてみました。

 

築11年たつと、似たような物件で8.2万円→6.7万円と1.5万円も家賃ダウン

 

築11年の物件の家賃は、6.7万円となっていました。

今回のダイレクトメールの物件も新築の時は家賃が8.2万円ですが、11年たつと同じように家賃が2.0万円も下がってしまう可能性が考えられます。

そうなると、当初は1.3万円マイナスだったものが、3.3万円のマイナスに拡大します。

この金額のマイナスを、のこり25年支払い続けるのは大変ではないですか?

豊かな人生になれるのでしょうか?

さらに、2戸、3戸とか買い進めていくと、月々のマイナスが10万円近くになってきます。

今回省略していますが、家賃収入に対する所得税も支払わないといけないです。。

こういうように、区分マンションを買い進めていて、月々のマイナスが大きくなり生活に支障が出ている方がたくさんいらっしゃいます。。これが資産を築くことなのでしょうか?僕ら不動産投資家からすると、地獄への片道切符にしか見えません。

売却したら、借金よりも売却価格が低く、売るに売れない

ぺんち
もし儲からなかったら、うればいいからなんとかなるよね

って思われている方もいるかもしれません。

しかし、価格の下落が激しいので売るに売れないのです。

これまた日本人は新築物件が大好きなので、物件の価格は新築がピークです。

中古になった瞬間に、1~3割くらい価格が下がります。

その価格の下落幅が大きすぎて、物件を売ったら借金を返済できず、さらにお金を支払わないといけないのです。

たとえば10年後に売却したいと思ったら、どうなるのか検討してみました。

先ほどのようにダイレクトメールの不動産投資物件と同様の物件で探してみると、築7年の物件が売りに出ていました。

築7年たって、1800万円で売られている。。

買ったときは、総額2630万円だったものが、たった7年で1800万円になってしまうのです。

7年たった時のローンの残高は、2157万円となります。

かりに7年後に1800万円で売却できた場合を考えてみましょう。

7年後の売却想定

手残り= 1800万円(売却価格) – 2157万円(残債) - 60万円(仲介手数料)~ -417万円

実際に売却されている価格から7年後の売却結果をシミュレーションすると、417万円マイナスになるんです。。やばくないですか?

買う時に諸経費を100万円支払っているのと、7年間1.3万円を支払い続けたら109万円、固定資産税5万円を支払うとしたら、35万円。。

つまり、総額は

7年後の売却の赤字額 = 417万円(売却)+100万円(諸経費)+109万円(持ち出し)+35万円(固定資産税)~661万円の赤字

夢がありませんか?^^

だから、ダイレクトメールを打ってまで素人集団に売りつけるんですよ…

さらに、家賃が下落したり、修繕費用が掛かったりという可能性もあります。恐ろしいことではないでしょうか?

赤字に耐えつつ35年たったとしたら…築34年で同じようなスペックの物件が1080万円で売っていました。

毎月持ち出しに耐え続け、1000万円のマンションが残る?これが人生の備えになるのでしょうか。

売り文句に対し、不動産投資家の僕の個人的な見解

ダイレクトメールでは、いくつかメリットが紹介されています。しかし、不動産投資家から見ると、メリットは一つも感じられません。

赤字になる物件を売るための営業トークだと思ったほうが良いでしょう。

1)年金問題の解決策になる

毎月お金が持ち出しになり、35年後に約1000万円くらいの物件が残るだけなら、お金をためて他の運用にしたほうがはるかに良い。途中でやめようと思っても物件売却するとさらにお金が出ていくので、自由度がない。毎月3万円を35年貯めたら1260万円溜まる。複利ならもっともっと増える。

2)節税効果がある

赤字になったときだけ節税効果になるので、通常は買った1年目のみ節税になるだけ。そのほかは、むしろ税金を支払わないといけない。新築区分マンション投資の場合、節税効果はほぼ見込めないので説明がでたらめ。

3)生命保険の機能になる

生命保険に入ったほうが、はるかに格安でリスクがなく安心。

4)安定した資産運用ができる

練馬のはずれのワンルームマンションなら、買った瞬間がピークで資産価値は下がり続ける。売却するときにお金を支払わないといけないケースが多いので、むしろ含み損を抱えて信用棄損を起こしている状態になる。

営業トークに騙されてはいけず、自分で検討して結論を出すことが大切です。

 

修繕費用などもかかるし、広告費用なども掛かるし、さらに危険がいっぱい

ここまででも十二分に、ダイレクトメールが紹介する不動産投資物件が問題というをご理解いただけたと思うのです。

しかしさらに恐ろしいことがあり、築10年を超えてくるころから修繕費用がたくさん掛かってきます。

壁紙を張り替えたり、床のクッションフロアを張り替えたり、換気扇が壊れたり、エアコンが壊れたり、シャワーホースが破けたり、いろいろいろいろ起こってきて、お金がどんどん出ていきます。

月々1.3万円マイナスで、家賃が下がり10年後から2.8万円くらいマイナスになるだけでも生活が厳しくなるのに、さらに修繕費用が掛かってくるんです。

あなたは耐えられるでしょうか?

そして、もし売ろうとしても、売るには400万円以上の現金を吐き出さないといけない…。

地獄への片道切符とプロの不動産投資家が言っている理由を理解していただけたでしょうか。。。?

担保評価も出ないため、1棟物の不動産投資を始めようとしてもこの物件が足を引っ張る可能性が高いです。

もしこういう物件を抱えていたら、売却も視野に入れる必要がある

もし、こういう儲からない物件を買ってしまったのでしたら、物件を売却できないか検討するのも一つの手です。

物件を高く売る方法などの記事を見て、無料で売却査定して、売却可能かどうか見積もってもらうのがいいと思います(大手6社に無料で一括売却査定ができるサイト)。残債よりも高く売れる可能性があるのでしたら、売却するのも一つの手かもしれません。

大手企業でも注意が必要

ダイレクトメールのような大手ですら、こういう危険な物件を紹介して売りつけてくる時代なので、本当に注意が必要です。自分自身がしっかりと計算して判断できていかないと、どこかでこういう案件にはめ込まれてきつい思いをされる可能性があります。

このサイトでは、少しでもこういう儲からない物件を買って人生を台無しにしないような方を減らすべく、役立つ情報を公開しています。引き続き、よろしくお願いいたします。

さらに勉強したい方は、区分マンション投資が儲からない理由や、サブリースの怖さなどがお勧めです。

↓Youtubeでも解説しています。

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1 個のコメント

  • 参考になりました。ありがとうございました。なお、以下の表記ミスに気が付きました。
    1.いパン的な→一般的な
    2.入居が決まらない殿が→入居が決まらないのが
    3.同じようなのが1080万円で売っていました→同じようなのが1080万円で売られていました/同じようなのを1080万円で売っていました
    4.営業トークに騙されてはいけず、→営業トークに騙されずに、

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