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西武信金は危ない?組関連企業に融資と報道~西武信金の評判は?




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行っておりまして、いままでアパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟を購入してきています。

西武信金は不動産投資への融資にすごく積極的な信用金庫として有名で、たくさんの不動産投資家が西武信金で融資を受けています。

西武信用金庫は1969年に2信金が合併して発足し、東京都と埼玉県、神奈川県で計74店舗を展開しています。

2018年9月末の預金額は、全国261信用金庫で14位の2兆643億円。

18年3月期の本業のもうけを示す業務純益は144億円。西武鉄道などの西武グループとは資本関係がありません。

西武信金の問題点として、2点報道されています。

西武信金の問題点
  1. 組関係企業に融資したと報道
  2. 不動産投資物件へずさんな融資をしたと報道

1点目は、反社会的勢力に貸し付けたとなると、金融機関としては大問題。。報道が本当だとするとなんらかの金融庁の指導がはいるでしょう。

2点目は、スルガ銀行のように過大な融資を行っていた可能性がないか?という報道がされています。

この記事では、西武信金の報道について不動産投資家の目線でわかりやすく解説します。

西武信金は危ない?組関連企業に融資と報道

毎日新聞より報道がされました。その後、4月9日には朝日新聞と日経新聞からも報道され、金融庁が立ち入り検査をするのが濃厚な状況です。

報道の内容は、

信金大手の西武信用金庫(東京都中野区)が、指定暴力団の関連企業に融資していた疑いがあることが関係者への取材で明らかになった。ペーパーカンパニーを含む複数の企業に数年間にわたって融資を繰り返していたとみられ、暴力団の活動資金として使われた可能性がある。金融庁もこうした事実を把握している模様で、週明けにも集中的な立ち入り検査に着手する。内部管理態勢の不備などが明らかになり次第、信用金庫法に基づく行政処分を検討する。

西武信金を巡っては、投資用アパート・マンション向け融資で、物件の価値を過大に見積もって過剰融資を行っていた疑いもあり、金融庁が昨年11月以降立ち入り検査を行っている。関係者によると、同信金の落合寛司理事長は反社会的勢力との関係を含めた一連の問題の責任を取って辞任する意向を金融庁に伝えているといい、トップの進退に波及する可能性がある。

関係者によると、西武信金が融資を行っていたのは、都内に拠点を持つ指定暴力団の関係者が経営に携わっている企業で、事業に実体がないとみられるケースもあった。西武信金は、これらの企業を「反社会的勢力に該当する」として内部のデータベースなどで管理しており、不適切な融資と認識していたという。融資金の一部は暴力団に回り、活動資金に使われた可能性が高い。

(一部略)

西武信金経営企画部は、毎日新聞の取材に「金融庁の監督指針や内部の規定に基づき反社会的勢力の排除に取り組んでいるが、個別の事案については回答を差し控える」とコメントした。

西武信金 組関連企業に融資か?2019年4月6日毎日新聞より

 

となっています。

組関係者に融資していた報道の概要
  • 組関係者が経営する会社に融資をしていたとみられる
  • ペーパーカンパニーなど実体がない会社も含まれる
  • データベースで「反社会的勢力に該当する」と管理されていたが融資した

反社会的勢力と知っていて融資したのでしたら、かなりの大問題になりますね。。

さらに

関係者によると、支店長などの幹部クラスが東京都心の繁華街で、指定暴力団や、在日中国人らによる準暴力団の構成員らに飲食を伴う接待を繰り返していた。支払いには信金名義のクレジットカードが使用され、西武信金は金融庁が昨年11月に立ち入り検査に着手して間もなく、カードの使用を自粛するよう内部に通達を出したという。-毎日新聞

 

と、日常茶飯事に暴力団に接待を繰り返していたと報道されています。まだ毎日新聞の報道しかないですが、今後どのような動きになるのか西武信金の動きに目が離せません。

西武信金の過剰融資問題~耐用年数越えの融資の報道

先日、毎日新聞社より西武信用金庫が不動産の耐用年数を超えて融資を出していると報道しました。

西武信用金庫(東京都中野区、預金量約2兆円)が投資用不動産融資で、中古物件の価値を実態以上に過大評価し、物件オーナーに過剰に貸し付けていた疑いがあることが24日、関係者の話で明らかになった。融資期間の目安となる耐用年数を法定の2倍程度に見積もり、長期ローンを行う仕組みを構築していた。

投資用不動産をめぐっては今春、スルガ銀行(静岡県沼津市)が審査資料を改ざんするなどして物件オーナーに支払い能力を上回る過剰融資をしていたことが発覚した。金融庁は全国の地銀や信金の投資用不動産融資の実態を調査中で、西武信金の問題融資の把握を進めている。

法定耐用年数は物理的な建物の寿命などを基に、木造や鉄骨など構造別に19~47年と規定される。金融機関は中古物件購入者に融資する際、法定耐用年数から築年数を引いた年数を目安に返済期間を設定するのが通例。例えば耐用年数22年の木造賃貸アパート(築10年)なら、融資期間は12年が目安。より長い融資期間でも違法ではないが、中古物件は築年数がたつほど空室率が上がり、家賃収入が減る傾向があり、融資焦げ付きリスクが高まる。一方、オーナー側は、融資期間が長ければ、月々の返済額が抑えられ、低収入でも借りやすい。ただし、融資期間が長い分、金利は高く、最終的な返済額は膨らむ。

関係者によると、西武信金は投資用不動産融資ビジネスで低収入の顧客を取り込もうと、不動産鑑定士に依頼し、対象物件の耐用年数を、法定を大幅に上回る水準で独自に算出。鉄筋コンクリート物件(法定年数47年)を修繕の必要性に触れないまま「80~100年は問題がない」などと評価、長期ローンを組んでいた。西武信金経営企画部は「詳細な説明はできないが、適切に見積もっている」と毎日新聞の取材に答えた。金融庁は11月中旬から西武信金の立ち入り検査に着手。過剰融資に関連した不正行為に職員が関与した疑いもあると見ている。【鳴海崇】

西武信金、過剰融資の疑い– 毎日新聞より

 

不動産投資で耐用年数を超えて融資をすることは危険なことなのでしょうか?

不動産投資家からすると、耐用年数を超えて融資すること自体は全く問題がありません。

一方で、物件の市場価格や収益性などを無視して、賃貸経営がうまくいかない担保評価格の金額を融資することは危険です。

一概に耐用年数を超えているからと言って、危険というのは毎日新聞の記者が無知すぎます。

 

西武信金の耐用年数越えの融資は特に危険ではない

色々な意見があると思いますが、不動産投資家の僕の意見としては、

耐用年数越えの融資は危険か?
  • 耐用年数越えの融資はまったく問題ない
  • 耐用年数は、ただの減価償却の期間
  • 築古で利回り低い物件に、長期間融資を受ける見せかけのCFには要注意

ということです。耐用年数越え自体は全く問題なく、むしろ銀行が正当に評価して問題ない物件にはどんどん融資を出すべきだとすら思っています。

そもそも耐用年数とは、税法上で建物の減価償却を何年にするかの最短の期間となっており、その期間が過ぎたからと言って建物が問題となるわけでは全くありません。

不動産の耐用年数
  • 木造 22年
  • 鉄骨 34年
  • RC  47年

という期間が決まっています。たとえば木造のアパートが22年たったからと言って、すぐに崩壊するようなことはないのは皆さんご存知ですよね。なので、耐用年数を超えて融資をすること自体は、全く問題ないです。

むしろ、杓子定規的に22年までしか融資を出さないほうが、逆に銀行として物件の担保評価をする能力に欠けていると思います。

西武信金以外にも、耐用年数を超えて融資する銀行はたくさんあります。また、耐用年数を超えて融資を出さない銀行もあります。それは銀行の経営方針なので、他の人がごちゃごちゃいうべきことではありません。

記者の鳴海崇さんは、もっとしっかりと調査して記事を書いてほしいですね。

耐用年数越えの銀行融資で注意するべきこと

耐用年数越えの融資が悪いわけではありませんが、何も考えずに耐用年数越えの融資を受けると危険な場合があります。

長期間で融資を受けると、手残りのお金(キャッシュフロー)が多く見えてしまうので、初心者の方で「この物件は儲かる!」と思って購入されてしまう方がいます。。

しかし実際は、返済を先送りにして、そのお金を先取りしているだけにすぎません。

利回りが低い物件に耐用年数をはるかに超える長期間の銀行融資を受けて、物件を購入するのは要注意です。

どいう言う場合に耐用年数越えの物件を買うかというと、数年で回収できるくらいの利回り20%~50%くらいの物件に短期間の融資を受けて買うなどの場合は、比較的安全に資金が回収できます。(もちろん再生費用や、物件に入居者を付けられるかなどの経営判断が大切です)

耐用年数を超えて築古の再生系の物件で融資を出してくれる銀行は、不動産投資家にとって本当にありがたい存在です。そのまま放置されていたら廃墟だったところが、銀行が融資してくれるお金できれいにリフォームして、それでまた人が住めるようになるのです。

これはその地域に対しても銀行の融資が大きく貢献していることを示しています。なので、耐用年数を超えて融資を出すのは、いい面のほうが多いのです(初心者にクソ物件を売りつけるのにつかわれるので、それはマイナス…)

 

西武信金の評判は?第二のスルガ銀行になるか?

西武信金ですが、不動産投資に積極的に融資をしていた銀行なので、スルガ銀行と比較されることが多くなってきました。

金融庁は11月にも、信金大手、西武信用金庫(東京都中野区)に立ち入り検査する方針を固めた。不動産投資向け融資で業者の書類改ざんを見抜けず、多額の貸出を行っていた可能性が高いという。

第二のスルガ銀行か?西武信用金庫の無謀な経営の実態とは-文集オンライン

 

大した内容のない記事なのですが。

しかし、ちょっと前に文集オンラインは、西武信金をほめていました。今は証拠隠滅で削除済みのようです。

他の報道機関も報道しています。

しかし、この後けっきょく金融庁が立ち入り検査したのかどうかなど、報道が止まってしまいました。今のところ、特に大きな問題は報道されていない状況です。

 

西武信金は危ない?組関連企業に融資と報道のまとめ

反社会的勢力への融資は金融機関として許されることではなく、大きな問題となります。

今後の報道がとても気になりますね。。引き続きフォローしていきます。

一方で耐用年数越えの融資問題は、不動産投資家からすると耐用年数を超えて融資をするのは全く問題がなく、毎日新聞の記者の知識不足でしかありません。

耐用年数を超えて融資をしてくれる銀行があることで、廃屋がきれいな物件に生まれ変わり、また人が住み地域が活性化されるというメリットもあります。

一方で、利回りが低い築古物件に対して、長期間の融資を受けて無理やりキャッシュフローを出して投資家に売りつけるというパターンもたくさんありました。このケースは借金の返済を後回しにして、先にお金をもらっているにすぎないので注意が必要です。

一概に耐用年数を超えて融資を出しているから危険ということはなく、その物件や修繕のリスクなどを正しく把握して評価し、それで経営できるかどうかを自己責任で判断をし融資を受けるようにしましょう。

 

Youtubeでも解説していますので、ぜひ見てみてください

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