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西武信金の耐用年数越えの融資は危険なのか?西武信金の評判は?不動産投資家が解説




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行っておりまして、いままでアパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟を購入してきています。

先日、毎日新聞社より西武信用金庫が不動産の耐用年数を超えて融資を出していると報道しました。

西武信用金庫(東京都中野区、預金量約2兆円)が投資用不動産融資で、中古物件の価値を実態以上に過大評価し、物件オーナーに過剰に貸し付けていた疑いがあることが24日、関係者の話で明らかになった。融資期間の目安となる耐用年数を法定の2倍程度に見積もり、長期ローンを行う仕組みを構築していた。

投資用不動産をめぐっては今春、スルガ銀行(静岡県沼津市)が審査資料を改ざんするなどして物件オーナーに支払い能力を上回る過剰融資をしていたことが発覚した。金融庁は全国の地銀や信金の投資用不動産融資の実態を調査中で、西武信金の問題融資の把握を進めている。

法定耐用年数は物理的な建物の寿命などを基に、木造や鉄骨など構造別に19~47年と規定される。金融機関は中古物件購入者に融資する際、法定耐用年数から築年数を引いた年数を目安に返済期間を設定するのが通例。例えば耐用年数22年の木造賃貸アパート(築10年)なら、融資期間は12年が目安。より長い融資期間でも違法ではないが、中古物件は築年数がたつほど空室率が上がり、家賃収入が減る傾向があり、融資焦げ付きリスクが高まる。一方、オーナー側は、融資期間が長ければ、月々の返済額が抑えられ、低収入でも借りやすい。ただし、融資期間が長い分、金利は高く、最終的な返済額は膨らむ。

関係者によると、西武信金は投資用不動産融資ビジネスで低収入の顧客を取り込もうと、不動産鑑定士に依頼し、対象物件の耐用年数を、法定を大幅に上回る水準で独自に算出。鉄筋コンクリート物件(法定年数47年)を修繕の必要性に触れないまま「80~100年は問題がない」などと評価、長期ローンを組んでいた。西武信金経営企画部は「詳細な説明はできないが、適切に見積もっている」と毎日新聞の取材に答えた。金融庁は11月中旬から西武信金の立ち入り検査に着手。過剰融資に関連した不正行為に職員が関与した疑いもあると見ている。【鳴海崇】

西武信金、過剰融資の疑い– 毎日新聞より

 

不動産投資で耐用年数を超えて融資をすることは危険なことなのでしょうか?

この記事では、不動産投資家の僕が耐用年数を超えて融資を受けることが危険なのかどうかについて、初心者にわかりやすく解説します。

 

西武信金の耐用年数越えの融資は危険なのか?

色々な意見があると思いますが、不動産投資家の僕の意見としては、

耐用年数越えの融資は危険か?
  • 耐用年数越えの融資はまったく問題ない
  • 耐用年数は、ただの減価償却の期間
  • 築古で利回り低い物件に、長期間融資を受ける見せかけのCFには要注意

ということです。耐用年数越え自体は全く問題なく、むしろ銀行が正当に評価して問題ない物件にはどんどん融資を出すべきだとすら思っています。

そもそも耐用年数とは、税法上で建物の減価償却を何年にするかの最短の期間となっており、その期間が過ぎたからと言って建物が問題となるわけでは全くありません。

不動産の耐用年数
  • 木造 22年
  • 鉄骨 34年
  • RC  47年

という期間が決まっています。たとえば木造のアパートが22年たったからと言って、すぐに崩壊するようなことはないのは皆さんご存知ですよね。なので、耐用年数を超えて融資をすること自体は、全く問題ないです。

むしろ、杓子定規的に22年までしか融資を出さないほうが、逆に銀行として物件の担保評価をする能力に欠けていると思います。

西武信金以外にも、耐用年数を超えて融資する銀行はたくさんあります。また、耐用年数を超えて融資を出さない銀行もあります。それは銀行の経営方針なので、他の人がごちゃごちゃいうべきことではありません。

記者の鳴海崇さんは、もっとしっかりと調査して記事を書いてほしいですね。

耐用年数越えの銀行融資で注意するべきこと

耐用年数越えの融資が悪いわけではありませんが、何も考えずに耐用年数越えの融資を受けると危険な場合があります。

長期間で融資を受けると、手残りのお金(キャッシュフロー)が多く見えてしまうので、初心者の方で「この物件は儲かる!」と思って購入されてしまう方がいます。。

しかし実際は、返済を先送りにして、そのお金を先取りしているだけにすぎません。

利回りが低い物件に耐用年数をはるかに超える長期間の銀行融資を受けて、物件を購入するのは要注意です。

どいう言う場合に耐用年数越えの物件を買うかというと、数年で回収できるくらいの利回り20%~50%くらいの物件に短期間の融資を受けて買うなどの場合は、比較的安全に資金が回収できます。(もちろん再生費用や、物件に入居者を付けられるかなどの経営判断が大切です)

耐用年数を超えて築古の再生系の物件で融資を出してくれる銀行は、不動産投資家にとって本当にありがたい存在です。そのまま放置されていたら廃墟だったところが、銀行が融資してくれるお金できれいにリフォームして、それでまた人が住めるようになるのです。

これはその地域に対しても銀行の融資が大きく貢献していることを示しています。なので、耐用年数を超えて融資を出すのは、いい面のほうが多いのです(初心者にクソ物件を売りつけるのにつかわれるので、それはマイナス…)

 

西武信金の評判は?第二のスルガ銀行になるか?

西武信金ですが、不動産投資に積極的に融資をしていた銀行なので、スルガ銀行と比較されることが多くなってきました。

金融庁は11月にも、信金大手、西武信用金庫(東京都中野区)に立ち入り検査する方針を固めた。不動産投資向け融資で業者の書類改ざんを見抜けず、多額の貸出を行っていた可能性が高いという。

第二のスルガ銀行か?西武信用金庫の無謀な経営の実態とは-文集オンライン

 

大した内容のない記事なのですが。

しかし、ちょっと前に文集オンラインは、西武信金をほめていました。今は証拠隠滅で削除済みのようです。

他の報道機関も報道しています。

しかし、この後けっきょく金融庁が立ち入り検査したのかどうかなど、報道が止まってしまいました。今のところ、特に大きな問題は報道されていない状況です。

 

西武信金の耐用年数越えの融資は危険なのか?まとめ

不動産投資家からすると、耐用年数を超えて融資をするのは全く問題がなく、毎日新聞の記者の知識不足でしかありません。

耐用年数を超えて融資をしてくれる銀行があることで、廃屋がきれいな物件に生まれ変わり、また人が住み地域が活性化されるというメリットもあります。

一方で、利回りが低い築古物件に対して、長期間の融資を受けて無理やりキャッシュフローを出して投資家に売りつけるというパターンもたくさんありました。このケースは借金の返済を後回しにして、先にお金をもらっているにすぎないので注意が必要です。

一概に耐用年数を超えて融資を出しているから危険ということはなく、その物件や修繕のリスクなどを正しく把握して評価し、それで経営できるかどうかを自己責任で判断をし融資を受けるようにしましょう。

 

Youtubeでも解説していますので、ぜひ見てみてください

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