もふもふ不動産もふです。
僕はYouTubeで登録者数26万人を超える「もふもふ不動産」のチャンネルを運営しており、Twitterの登録者数についても、7.5万人を超えています。
今日は、不動産投資で破産する人が増えてきているという報道が出ていたので、詳しく解説していきたいと思います。
コロナの影響もあり、不動産投資などの副業に興味がある方は結構いらっしゃると思うのですが、気軽に始めると失敗してしまい、破産してしまう可能性もあります。
ちなみに、僕自身は2014年から不動産投資を行っているプロです。
そんな不動産投資家の目線から見て、危険な点・詐欺に対する防衛法・やるのであれば知っておかねばならない点などを解説していきます。
この記事では、
- 自己破産してしまうサラリーマンの特徴
- 知っておかねばならない事
- 破産の防ぎ方
- 不動産投資の近況
などを解説していきます。
もくじ
不動産投資で失敗するサラリーマンの特徴3選
早速ですが、こちらの報道は目にされたことがありますでしょうか？
週刊現代より引用したのですが、不動産投資を行って自己破産してしまったサラリーマンに関して、大きく報道されておりました。
この事件の概要はコチラになります。
- 自己資金0で住宅ローンを組み、その資金で不動産オーナーになれるという触れ込み
- サブリース会社（借り上げ会社）と呼ばれる企業が35年にわたって物件を借り上げ、
家賃を保証する（35年借り上げ方式）ので、家賃滞納の心配もない - 自分が死んでしまった場合に住宅ローンの支払いを肩代わりしてくれる
「団体信用生命保険」に加入できるので生命保険代わりになる - 住宅ローンの返済が済んだ老後は、家賃収入がそのまま男性のものとなる
始めは、SNSなどで「不動産投資をやらないか」と誘われたことがきっかけだったそうです。
このような謳い文句で不動産投資を勧めてくる悪徳業者はたくさんいます。
何も知らないままその甘い誘いに乗っかってしまうと、とんでもないことになってしまいます。
今回の報道を受け、不動産投資家の目線で、自己破産してしまうサラリーマンの特徴を3つまとめてみました。
①住宅ローンで不動産投資を行う
この件のヤバいところとしてピンと来た人はいると思うのですが、まず住宅ローンで不動産投資を行うのはNGです。
住宅ローンは自分の住宅に使うためなので、融資の条件が緩和されています。
そのため、住宅ローンを不動産投資に使うと物件を買いやすくはなるのですが、自分の住宅以外の物件に使っていることが発覚すると、一括返済を求められる可能性があります。
これを一般的に「期限の利益の喪失」と言ったりします。
※将来に支払えばよかったものが、今すぐに支払わなければならなくなるということです。
実際に「フラット35」などで住宅ローンを組んで、一括返済を求められている人は大勢いらっしゃいます。
フラット35とは・・・長期固定金利住宅ローンのこと。
業者の人に住宅ローンを使った不動産投資をお勧めされたとしても、責任は購入者にあるので、本当に気を付けて下さいね。
他にも「皆やっているから」と言って銀行通帳の偽造などの違法な方法を勧めてきますが、間違いなく発覚するとまずいです。
あくまで自己責任ではありますが、リスクが大きすぎるのでやらない方がよいです。
②物件の相場を知らずに購入する
次にヤバい点は、この物件を2800万円で購入した点です。
前項でお伝えした通り、住宅ローンでの購入がまずいと知ったら、発覚する前に売却しようと考えますよね。
購入時に7％は手数料がかかるので、その辺りは自分で負担するとして、果たして2800万円の不動産の売却査定はいくらだったのでしょうか。
それがなんと、1300万円の査定額でした。
つまり、物件の相場を知らないために実際は1300万円のものを2800万円で購入してしまったということです。
こうなると、購入した時点で1500万円のマイナスが出ています。
③家賃の相場を把握できていない
次に、家賃保証が11万となっていますが、果たして購入した物件の実質家賃はいくらなのかという点です。
このケースの場合で調べてみると、なんと7.8万円だったそうです。
従って、7.8万円しか家賃をもらっていないのに、11万円の家賃保証をしているので、これは完全に逆ザヤになっています。
・家賃保証とは・・・家賃の支払いが遅れた場合、オーナーからの請求を受けて、顧客の代わりにオーナーに家賃を支払い、立て替えた家賃を顧客が支払うサービスのこと。
引用元：全保連株式会社
・逆ザヤとは・・・投資価格の変動によって購入価格より売却価格や現在の価格が安くなっている状態を指します。「サヤ」とは買値と売値の差のことで、買値より売値が高い状態を利ザヤ、その逆の状態を逆ザヤと呼びます。
引用元：SMBC日興証券
家賃保証の仕組みとして、実際にいただく賃料は、家賃保証料を上回っていないといけません。
そうしないと、間に入る家賃保証会社は損をしてしまうためです。
何が言いたいかと言うと、相場では1300万円の物件を2800万円で売りつけるために、実際は7.8万円の家賃を11万円で保証するとして利回りを上げているということです。
これはかぼちゃの馬車などでずっと続いているスキームになっています。
さらに、間に入っている家賃保証会社は実態がないようなので、潰そうと思えばいつでも潰せるようです。
家賃保証するためには、不動産会社の経営が健全であることが大前提なのです。
失敗するとどうなるか
不動産業界はリカバリーが難しい
ブログやYoutubeなどは別に顔出しすることもなく、費用もかからずノーリスクで行えますが、不動産はそうもいきません。
特に今回のケースのように、1300万円の物件を2800万円で買ってしまうと、そこからのリカバリーは非常に難しいです。
「年金になる、保険になる、家賃保証があるから安心」といった言葉には気を付けましょう。
この言葉を信じて買ってしまうと、最悪自己破産という結果を招きます。
不動産業界では高く売れば儲かるので、いまだに多くの人が騙されてしまっています。
従って、不動産においては失敗しないことがすごく重要です。
我々不動産投資家の場合は、1300万円の物件を1000万円で仕入れるなどして、収益が回るように調整します。
最終的には、どこかのタイミングで高く売るといったビジネスモデルにしているのですが、そうするためにはやはり相場が分かっていないといけません。
なので、勉強せずに「投資」だと思って安易に始めるべきではありません。
スルガ銀行の延滞率
金利4.5％などで融資を行っていたスルガ銀行ですが、気になったことは、融資先がどんどん破綻していっている点です。
こちらは、3ヶ月以上返済ができなかった人の割合です。
例えば2018年9月時点では、1棟収益ローンでは、延滞率は0.5％でした。
なお、シェアハウスローンの項目はかぼちゃの馬車が該当しているため、ほぼ全員が破綻しているような状態です。
対して、こちらは2020年9月時点のものです。
2年前には0.5％だった延滞率が、なんとものの2年で3.8％まで上がっています。
つまり、スルガ銀行から融資を受けて破綻している人が、およそ8倍に増えていることを示しています。
無茶な融資を受けさせて高い買い物をさせるスキームをスルガスキームなどと言ったりしますが、その結果破綻する人がどんどん増えていっているわけです。
不動産の場合は、購入後2、3年経過してから返済が苦しくなったり、修繕費などがかかったり、現金が手元から枯渇していったりするので、その瞬間は気が付きにくいのです。
詐欺に対する防衛法
不動産投資に関しては法の規制がないに等しいので、本件については明確には詐欺には該当しないそうです。
なので、訴えることもできず泣き寝入りするしかない、というのが不動産投資業界の実情です。
では、このような悲しい事件はどうやったら防げるのでしょうか。
①物件の価格が分かるようになろう
繰り返しお伝えしていますが、価格が分からないものを買って儲かることはできません。
価格をしっかりと見極め、相場よりも高いのか・もしくは安いのかを判断して、分からなければやめておきましょう。
次に、物件情報をなるべく多く参照して、相場観を養いましょう。
例えば、缶ジュースで考えてみます。
140円なら普通だと分かりますが、1万円だと高いと判断がつきますよね。
ビジネスの基本は「安く買って高く売る」ことなので、悪徳業者の言われるがままに買ってしまうと損をするケースがほとんどです。
②家賃やエリアなどを自分で調べよう
事前に勉強していない状態で、果たして家賃11万円が妥当なのか、入居者はつくエリアなのかなど判断がつくでしょうか。
今では、suumoなどのサイトで調べればすぐに分かります。
きちんと投資ではなくビジネスとして考えることができない人には、厳しい業界です。
③向こうからくる話はぜんぶクソです
楽して儲かる方法が先方から来ることは決してありません。
先方から来る物件は、売れない物件ばかりです。
儲かる物件を、わざわざ自ら電話をかけまくって紹介して売るかというと、売りませんよね。
アービトラージや仮想通貨、マイニングだったりと月利何十％で儲かるといった話がありますが、実際には儲かりませんのでやめた方がよいでしょう。
2021年現在の不動産投資の状況
人によっても見方は変わるとは思いますが、最前線で不動産を見てきている僕の感想です。
あくまで個人的な印象になりますが、解説しますね。
2極化の進む日本
- 都心部では価格は下がっていない
- 地方では価格が下がっている
- 2極化が激しくなってきている
- 人口減少、コロナの影響もあり
東京・名古屋などの都心部では価格は下がっていないと思います。
サラリーマンに融資がおりなくなってきているので、購入できる人は減ってはいますが、購入している人がいることもまた事実です。
その一方、地方では価格が下がっている印象です。
サラリーマンの方々が購入しなくなってきているので、築古や木造物件などは結構下がってきていると思います。
そのため、購入するエリアを絞ることが重要になってきています。
以前なら購入していた場所でもエリアを選ぶ目を厳しめにしているので、10年後どうなのか考えた結果、購入を見送るといったケースが増えてきました。
これも個人の考え方次第ですが、購入するエリアを都心側にシフトしていっています。
こちらは産経新聞より引用しましたが、東京に世界中のお金が集まっているという記事です。
コロナの影響により世界中でロックダウンなどが起こった中、不幸中の幸いと言いますか、世界に比べると日本のダメージはまだ少なかったようです。
不動産を購入する人が多ければ多いほど不動産投資額は上がっていく傾向にあるので、やはり購入している人は購入しているんだなと感じました。
銀座の路面店などがどんどん閉まっていって価格が下がっているようなので、逆にチャンスかもしれませんね。
こちらは楽待さんが出している、全国の一棟アパート物件の利回り平均値を表したグラフです。
これを見る限り、また物件の価格が高騰するトレンドがくるかもしれません。
こちらも楽待さんが出している、全国の一棟マンションの利回り平均値を表したグラフです。
2017年をピークに少しずつ利回りが上がってはきていますが、今後どうなるのか見ものですね。
あくまで対象は日本全国なので、都心はもちろん地方も含まれています。
こちらは区分マンションの利回り平均値を表しています。
象徴的なのは、区分マンションの価格のみ上がっていっていることです。
区分マンションに関しては都会にあるので、ほぼ都会のみのデータだと思ってください。
昔は11％ほどあった利回りも、今や7％まで下がってきています。
これらのデータからも、都心部はそんなに価格は下がっていないものの、地方では下がってきており、またいずれ反転しそうな相場だと見ています。
おすすめの勉強法について
さて、今回騙されてしまったサラリーマンの物件について、あらためて触れてみます。
月8.3万円の返済を金利1.5％で、30年～35年の融資を受けていると予想しておりますが、返済が終わる頃には築60余年になっています。
ここで想像してみてほしいのですが、築60年のマンションを見たことがありますでしょうか。
また、8.3万円の返済に加えて、マンションの管理費や修繕積立金・固定資産税などで3.5万円ほどかかる見込みなので、11万円の家賃保証があっても、若干マイナスが出る感じです。
ここまで記事を読まれた方ならお分かりかと思いますが、この物件は明らかに買わない方がよいですよね。
こういった買う買わないの判断や、不動産に関する事をどうやって勉強すればよいのか分からない人は、僕のこの記事を読んでみてください。
また、初心者向け不動産投資講座もありますので、「勉強して稼ぎたい！不動産に関して怖い思いをしたくない！」という人は、申し込みされることをお勧めします。
まとめ
では、改めて自己破産しないための注意点をまとめてみます。
- うまい話には騙されない
- しっかり勉強してから購入しましょう
- 言われるがままに違法な方法で購入すると自己破産してしまう
また、悪徳業者の不動産を購入させるスキームはこちらです。
- 売れば儲かるという甘い言葉で、素人を誘惑する
- 相場よりも高い金額で購入させるため、
実質家賃よりも高い家賃保証料を提示する - 購入時には住宅ローンを組ませて売りつける
不動産投資で破産する人が増えてきているので、本当に気を付けて下さい。
うまい話というのは、決して先方からはやってはきません。
もしあなた一人だけが儲かる話を知っていたとしたら、それを赤の他人にみすみす教えたりしますか？
しませんよね？
そして、騙されたからといって、訴えても勝てないケースが結構多いようです。
本当は規制されるのが一番なのですが、、
ブログやYoutubeと違って安易に始めると、簡単に自己破産してしまう業界です。
しっかりと勉強し、納得してから購入しましょうね。
何度もしつこくしつこく言っていますが、注意喚起、有益な情報の発信は引き続き行っていきますので、これからも僕の記事やYoutubeで学んでいただけたら幸いです。
最後に、今回の記事の内容はコチラから動画でもご視聴頂けますので、よろしければご覧ください。
