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不動産投資初心者にわかりやすい、エクセル収益計算ツールの紹介




不動産投資の収益計算のエクセルツールの紹介

不動産投資家の茂風智文です。

これから不動産投資を始めよう思っている方にとって、不動産投資の収益計算はとても難しく感じられます。

収支計算が良くわからないまま購入してしまい、破産してしまう方もいらっしゃいます。

僕自身も、どのような方法で計算していいのか?悩んで試行錯誤しました。

これから不動産投資を始めるあなたが破産したり、儲からない物件をつかまないために、Excelで簡単に使える収益計算ツールを作成しました。

私は2014年から買った瞬間に儲かる物件を買い進め、1億円の純資産を築いた不動産投資家です。

良い物件を見分けるためのノウハウの収支計算が詰まっているツールになります。

実際に私が日々使っています。

このツールを使うと、

ツールのメリット
  • 検討している物件の収益計算や積算価格が簡単に算出できる
  • 家賃の下落や空室率下落を含めたシミュレーションができる
  • 他の物件との収益性の比較もできる
  • 茂風が購入した物件のスペックと比較できる

というメリットがあります。自分で収益計算をすることはとても大切なため、計算したことない方は是非ともお勧めします。

 

ココナラのサイトで最高の評価を取得しました

販売はココナラで行っております。

過去、2018年9月5日の時点で25名に販売させていただきました。

納期を守り商品を納入し、購入者から高い評価を得られた人しかもらえないプラチナランクをもらえました。

 

また、評価していただいた全員から最高の★5の評価をもらっております。

ツールを販売してお役に立てるのか心配だったのですが、色々な方から高い評価を頂けてとてもうれしいです。このツールを使っていただけることで、少しでも利益が出ない物件を購入する人が減ればうれしいです。

 

 

実際に使ってみて、使い方がわからないとか疑問に思ったことがすべて解決するまでは、取引を継続しています。購入したけど、まったく使い方がわからない、、ということがないように、しっかりとサポートさせていただいているのでご安心ください。

 

完全初心者にも高評価をして頂きました。

今まで一度も物件資料を問い合わせたことがない初心者の方に購入していただきました。

収益計算のシミュレーションを行う題材がなかったので、過去に僕が問い合わせた物件資料を送り、ツールの使い方をご説明させていただきました。

その結果、自分で簡単に収益計算ができ、とてもわかりやすいと喜んでいただけました。

実際にご自分で収益計算できるようになったことで、利益が出ない物件を購入してしまうリスクが著しく下がったと思います。

 

不動産投資を長年行われていた方にも好評を頂きました

不動産投資をずっとやられている方にも、簡単にカスタマイズして自分が使いやすいように改良して便利とお褒めの言葉をいただいています。

また、今まで深く考えずに物件を購入されてきた方も、利益の構造を深く考えるきっかけになったと喜びの声をいただけました。

 

ツールの価格は、徐々に値上げしていきます

このツールですが、非常に強力で便利。また僕が買った物件のスペックが入っているという貴重なものです。

ツールのメリット
  • 検討している物件の収益計算や積算価格が簡単に算出できる
  • 家賃の下落や空室率下落を含めたシミュレーションができる
  • 他の物件との収益性の比較もできる
  • 茂風が購入した物件のスペックと比較できる

当初、10000円で販売していましたが、今は値上げしています。価格は、ココナラのサイトで確認をお願いします。

しかし、徐々に私自身の時間が無くなっていくにつれて、サポートに十分な時間がとりにくくなってしまいました。

そのため、販売本数を調整するように価格を値上げしていっています。また、僕が保有する物件が増えていくことでツールとしてもより充実したものになるため、価格を値上げして調整してます。

 

 

利益が出ない物件を買ってはいけない!

不動産投資を始めたいと思っている方は多いと思います。しかし、いったいどの物件を買ったらどのくらいの利益が出るのかなど、なかなかわかりにくいです。

実際自分も1棟目を購入するまでは、物件を買うのに必要な費用や、物件を所有した時にかかる費用、最終的な手残りなど計算できませんでした。

2017年の市況では、「手残り2%のキャッシュフローがでる物件」がよいとされています。

しかし、その言葉のみを鵜吞みにして、実際に計算してみると思ったより利益が全然でない物件は、市場にあふれています。

もしそういう儲からない物件を購入すると、あとで取り返しがつかないことになる可能性があります。

例えば、満室で火災保険や固定資産税を考慮せずに「手残り2%のキャッシュフローがでる物件」だった場合、20%空室が出ただけで、手残りが残らなくなる可能性もあります。

さらに家賃が下落したり、退去されてリフォームが必要になったり、雨漏りして大規模修繕などもかかるかもしれません。その時、手残りがない状態だと経営として成り立たなくなってしまいます。

不動産投資を始めるために一番重要な事としては、経営者として自分で具体的に収益を計算し、自分で収益計算し、リスク判断できることが重要となってきます。

もし赤字の物件を買ってしまったら、自己破産の可能性も…自分で収益計算することは大切!

サラリーマンを辞めるために、他の収入源がほしい方や、家族がちょっとした贅沢をする資金にしたい、子供の教育費や老後の生活を支える収入源にしたい。不動産投資を始めたいと思う理由は人それぞれだと思います。

今よりもよりよい生活を目指して不動産投資を始めたとしても、もし利益が出ない手残りがマイナスになる物件を買ってしまったら、生活は逆により苦しいものになってしまいます。不動産屋さんは売った後の運営の責任は取ってくれません。すべて自己責任になるのです。

自分で手残りの金額を判断せず、不動産屋さんに任せきりにしていると、赤字になってさらにお金が出ていく可能性があります。

赤字の物件を簡単に売却できるかというと、売却はかなり厳しいと思った方が良いです。

例えば市場で1億円の物件を1.2億円で購入してしまったとします。売り買いで10%くらい諸経費が掛かるので、総額は1.3億円となります。しかし、市場では1億円にしかならないので、買った瞬間に3000万円の赤字になってしまうのです。

自由な暮らしを夢見て始めた不動産投資。しかし不動産業者に言われるがまま購入してしまい、お金を稼ぐどころか給料で赤字を埋めないといけなくなってしまったら、何のために始めたのかわからなくなってしまいます。

返済ができなくなってしまうと、最悪自己破産になる可能性もあります。

儲かる不動産を見分けられるExcelツール

赤字になってしまう物件を買わないためには、自分で見積もるしかありません。しかし、1棟目を買ったことない方はどうやって見積もるかわからない方も多いと思います。

そこで、収益不動産の手残りや積算などを簡単に見積もれるExcelツールを紹介します。

私自身がこのツールで収益性を確認していて、将来的な手残りや金利上昇した時の手残りなどをシミュレーションしています。これを使うことで、簡単に手残りの金額がわかり、どれくらい将来リスクがあるかが一目でわかります。

また、過去に私が購入した物件や、検討した物件の収益シミュレーションと、諦めた理由など含めてまとめています。

私がどういう物件を検討して、どういう融資をアレンジしようとして、いくらの手残りをシミュレーションして物件を買ったのかなど、詳細にわかると思います。

実際に、不動産投資家がどのような条件で買って、どのような条件で融資を受けて、どれくらいの経費が掛かっていて実際の税引前の手の頃がどれくらいになるかという情報は、一般的には出回っていません。とても貴重な情報です。こちらの方が付加価値が高いかもしれません。

そのデータを自分で見て、実際にこれから購入を検討する物件と比較することで、購入予定の物件の収益見積りがより高精度で出せるようになります。

 

不動産投資の収益計算ツールを使って購入した物件の紹介

僕はこのシミュレーションツールを使うことで、市場よりも安く利益が出る物件を分析し見分けるすることができ、自分で正しく判断して高利回りの良い物件を購入することができました。

これらの物件を購入し売却することで、保有不動産の含み利益を含めて1億円以上の純資産を築けました。

  • 静岡県 軽鉄アパート2棟 築20年利回り19.3%で購入。満室にして12%で売却
  • 愛知県 重鉄テナントビル 築18年 利回り25%。満室運営中(2015年購入)
  • 静岡県 RCマンション 築16年 利回り11.5%。満室運営中(2017年11月購入。)

短い年数で融資を受けている物件もありますが、しっかりシミュレーションして手残りを見積もれていたので、自信をもって買うことができました。

また、過去に自分が検討した物件と簡単に比較できるので、過去の物件との優位性などもすぐ比較することができます。

これのツールを使うことで、業者さんの言いなりでなく自分で収益性を判断できるようになります。

儲かる不動産を見分けられるツールでできること

このツールでは、以下のことができます。

  • 積算価格の算出
  • 手残り金額の算出(キャッシュフロー)
  • 過去の検討物件との比較
  • 融資期間中の空室率増加や家賃現象を考慮した手残り
  • 僕が買ったり、買い付け入れた市場より安い物件と、今検討されている物件のスペックを比較することで、検討中の物件が良い物件かどうかを見分けられる
  • 僕が購入した融資条件や返済比率やキャッシュフローがわかる

実際に、僕が物件を検討するときは、すべてこのツールを使って過去に購入した物件や、購入を検討した物件と比較して、手残り金額などの出し、ベンチマーク(比較して良しあしを決める)をしています。

儲かる不動産を見分ける収益計算ツールの販売

不動産投資の初心者が収益が出る物件を簡単に見分けられ、さらに僕が実際に買ったり検討してきた物件の収益がわかるので、どういう物件を買うべきかが一目瞭然になります。

また、不動産投資家が実際にどういうスペックの物件を購入しているかは、世間一般的に世に出回っていない貴重な情報だと思います。

Excelなので、Excelを持っていない方は使えません。

絶対に役に立つと自信を強く持っていますが、もし万が一購入しても満足がいかないツールであった場合、3日以内にご満足いただけない理由を教えていただけたら全額返金致します。

ココナラ

実際に、僕が物件を検討するときは、すべてこのツールを使って過去に購入した物件や、購入を検討した物件と比較して、手残り金額などの出し、ベンチマーク(比較して良しあしを決める)をしています。2014年から少しずつ改良を加え、今のツールに行きつききました。

このツールを使ってくれることで、市場よりも安い物件を自分で判断できるようになり、サラリーマン以外の安定した収入を得られて、より皆様が幸せになることを願っています。

 



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