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サブリース契約問題について不動産投資家がわかりやすく徹底解説




不動産投資家の茂風智文です。

近頃、収益不動産のサブリース契約にまつわる問題が報道されるようになりました。

物件に空室が出たときにも家賃を保証してくれるサブリース契約ですが、大企業側がいつでも解約可能な契約となっており、不動産のオーナーがかなり不利になっていまっています。

この記事では、サブリース契約とは何が危険なのか、かぼちゃの馬車のサブリース契約問題を例に、不動産を勉強中の方にもわかりやすく解説しています。

かぼちゃの馬車の超危険なサブリース契約

ぺんち
最近、不動産投資でかぼちゃの馬車ってよく聞くけど、どいういうことなの?

 

もふ
スマートデイズという会社が、かぼちゃの馬車というシェアハウスを「30年間家賃を定額支払うことを保証します」して販売していたんだ。だけど、無理があって家賃保証を支払えなくなってしまったんだ。
ぺんち
え!?そんなことがあるの?30年間保証しているのに、払えなくなっちゃうの?
もふ
うん。実は、家賃保証は保証しなくてもよいように巧妙に契約書が作られているんだ。スマートデイズだけでなく、レオパレスや大東建託なども、大手の企業も一方的に家賃を引き下げて訴訟問題になっているよ。
ぺんち
そんな…大企業が約束を守らなくていいの?ずるいよ!
もふ
そう。。その通りだよ。。大企業が約束を守らないとか考えないよね?でも、家賃保証に関しては、大家さんより借主の立場が弱いとされているので、借主の大企業が一方的に契約を解除したりできるんだよ。。

2018年、スマートデイズが運営するシェアハウス、かぼちゃの馬車。1000人近いサラリーマン投資家が被害にあわれています。

サブリース契約は、大家さんのほうが弱い立場なのです。それはなぜかというと、部屋の借主を保護するために法律が作られているので、大企業でも部屋を借りている以上は有利な立場になっているのです。。

かぼちゃの馬車にサラリーマンが騙された手口の解説動画はこちら




相場家賃より高いサブリース契約で、スルガ銀行から無理やり融資を受けていた

ぺんち
なんで沢山の方が物件を買ってしまったの?
もふ
それはね、、購入者はずっと家賃保証されると信じていたことと、悪質な販売業者が資産をねつ造してスルガ銀行からうまく融資を引き出したから購入できてしまったんだ。

スマートデイズの巧妙な物件販売スキーム

ここでスマートデイズがどのようにして利益を上げていたのか解説します。金額は例なので、実際の物件の金額ではありません。

総額1.5億円でシェアハウスを販売したとします。スマートデイズは、かなり安くシェアハウスを建築しており、シェアハウスを売却することで数1000万円の利益を上げていました

実際の価格より物件価格が高すぎるので、普通は銀行が融資をしません。しかし、悪質な販売業者が、購入者の資産や年収などをごまかしてスルガ銀行に融資を申請することで融資を受けられています

さらに、家賃保証30年間されるので、それをもとにスルガ銀行が収益計算をしているので融資を受けやすくなっています。スルガ銀行はサラリーマン投資家への融資に積極的なので、そこをうまく突いています。

30年家賃保証、悪徳業者の捏造、融資に積極的な銀行。この3つがそろって、市場よりもバカ高いシェアハウスが800棟近くも販売されました。

スルガ銀行からうまく融資を受ることができ、市場より高い物件を購入できてしまった。(金額は、実際の物件ではありません)

不動産コンサルティング会社についても、「残高を改ざんする専用ソフトがある」「スルガ銀行の担当者もすでに承知している」などと原告に告げて年収資料や預貯金残高を改ざんし、本来なら原告が投資することのできない高リスクの投資物件に投資させたと指摘。「違法性を有し、故意による不法行為責任を負うことは明らかだ」とした。

ある原告の預貯金残高の資料は、本来は50万円だったにもかかわらず、不動産コンサルティング会社が4千万円に改ざんしてスルガ銀行に提出したという。一方、スルガ銀行は融資審査で改ざんされた資料を受けとり、保存しているとみられるが、それらを開示するよう求めても「1か月以上、全く応じる気配がない」(加藤弁護士)という。
PRESIDENT Onlineより引用

 

銀行に提出する資産を捏造することは、やらない方がいいと思います。万が一銀行にばれてしまった場合は、一括返済を求めれることもあります(期限の利益の喪失)。。

ただ、やられている方も多いのも実情です。すべて自己責任になってしまいますのでご注意を。。

かぼちゃの馬車のシェアハウス運営は火の車

ぺんち
銀行が融資してくれるので、市場より高い物件を購入できてしまったんだね。。購入後の運営は大丈夫だったのかな?

 

もふ
うまくいってたらよかったんだけど、、実際は入居者はつかず、家賃保証額より実際の家賃が下回ってしまい、慢性的な赤字状態だったんだ。シェアハウス販売の利益で赤字を補填していたんだよ。
ぺんち
ほんとに!?そんなの自転車操業でいつか潰れちゃうよ!
もふ
そうだね。。赤字の状態で家賃保証を続けられる会社は、世の中にどこにもないよね。

以下の図に、スマートデイズの家賃保証のイメージをまとめました。金額は実例の金額ではなく、イメージです。

入居者さんからもらう家賃より、家賃保証額のほうが多く慢性的に赤字状態だった

1.5億円を3.5%の金利で30年借りた場合、月々の返済は約67万円になります。普通の給料では返せないくらいの金額になってますね。。

スマートデイズから、家賃保証されて月々93万円(総額1.5億円、物件価格1.4億円の8%として想定)としたら、

 93万円- 67万円 = 26万円が粗利

26万円が残ります。ここから管理費用や、固定資産税、保険料など払うと、ほとんど手残りがない状態だったと予想されます。

ここで問題なのは、購入したシェアハウスが空室だらけで実際の家賃は家賃保証よりも大幅に少ない金額だったのです。例では20万円としています。この図の例だと、スマートデイズ者は毎月73万円の赤字になってしまいます。

このように、実際の家賃よりも家賃保証のほうが高い状態でしたが、市場より割高な価格でシェアハウスを販売しており、そこの利益を家賃保証のマイナスと相殺する自転車操業状態でした

家賃保証がマイナスなので、物件を販売し補填しないといけない…

物件を販売したら、家賃保証がさらに増えて赤字が増加する…

破綻するのは時間の問題でした。

保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で、13万円から諸費用を引いた額が手残り。物件は2017年4月から稼働し、5月以降は契約通りの保証賃料が振り込まれていた
-楽待-「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か より

楽待の記事の方は、2億円融資を受けているのに、月に13万円しか残らない状況でした。。

また、別のシェアハウスのサクトのシェアハウスが競売に出ていました。家賃保証額は72.6万円なのに、実際の家賃は3.2万円。。入居者は1名のみ。廃墟のようになっています。

72万円の家賃保証なのに、実際の家賃はたったの3万円なのです。こんな保証がずっと30年間も可能なわけはありません。そのため、破綻して競売に流れてしまったのです。なんとも恐ろしいことでしょうか。。

 

 




自転車操業が止まったきっかけ~ほかのシェアハウス販売メーカーの破綻

ぺんち
ひどすぎるよ!こんな無謀な自転車操業、いつまも続くわけないよ!
もふ
2017年12月、別のシェアハウス販売会社が破綻したんだよ。それがきっかけて、スルガ銀行が融資をストップ。。かぼちゃの馬車を販売できなくなって、家賃保証を支払えなくなったんだ。

かぼちゃの馬車と同じようにシェアハウスを販売していたサクトインベストメントパートナーズという会社が、2017年の年末に破綻しました。。家賃保証を支払えなくなり、会社が夜逃げ…。

購入者が銀行融資を返済できなくなり、シェアハウスが競売に流れてしまいました。

この事件をきっかけに、スルガ銀行が融資をストップ。

今までサラリーマン投資家に融資をしていたけど、融資する銀行がなくなってしまったので、かぼちゃの馬車を販売できなくなってしまいました。

かぼちゃの馬車を販売することで赤字を補填していたのだけど、販売できなくなったので一気に資金繰りが悪化。

家賃保証を支払えなくなり、購入者が銀行融資を返済できなくなって困っているところです。

かぼちゃの馬車の問題の今後の動き

集団訴訟の動き

2018年4月8日時点ですが、まず販売会社のスマートデイズ社へ訴訟が起こりそうです。また、スルガ銀行に対しても責任を問う流れが出てきています。

個人的な考えになってしまいますが、購入者が自己判断して銀行から融資を受けてシェアハウスを運営している事を考えると、銀行の責任を問うのはかなり難しいと思っています。

弁護士がかなり有能で、銀行の担当者が資産捏造とかをすべて把握していた根拠を明示できたりしたら、詐欺を担いだ責任が問えるかもしれません。今後の動きにも目が離せません。

不動産投資、投資という名前がついています。しかし、実際は経営なので自分で詳細に判断しないといけないです。

銀行が融資を締める流れ

かぼちゃの馬車の問題が明るみになったので、今までの安易な融資が問題視され始めました(この状況は、最前線の不動産投資家は知っていたが、諸事情でどこにも書けなかった)

安易に不動産賃貸業でサラリーマンに融資をしてはいけないという戒めになってしまったかもしれず、サラリーマンへの不動産投資の融資が絞られる状況が予想されます。

融資が閉まってくると、物件を購入できる人が減るので物件の価格が下落します

焦って買うと、さらに下落するかもしれないので、どのような戦略を取るのか一人一人が良く考えて行動しないといけません。

今の森金融庁長官は、スルガ銀行を称えたことがあります。6月に金融庁長官が変わったタイミングで、さらに大きく方針を変えて融資を絞ってくる可能性もあるとみて注視しています。

このスルガ銀行を“べた褒め”していたのは、森長官その人だった。森長官は、黒田東彦・日銀総裁が進めるマイナス金利政策のなかで、一貫して「個々の地銀が創意工夫して、既存のビジネスモデルではない、新たなビジネスモデルをつくり上げることが重要だ」と力説してきた。

「森長官が新たなビジネスモデルづくりに取り組む代表例として、事あるごとに取り上げたのがスルガ銀行だった。とにかくスルガ銀行の姿勢、ビジネスモデルについて、素晴らしいと絶賛していた」(ある地銀の幹部)

しかし、状況は一変する。スルガ銀行の新たなビジネスモデルは、一転して“詐欺の片棒”とまでいわれるような代物だった。そこで、森長官は見事な“手のひら返し”を見せる。スルガ銀行を批判し、スルガ銀行に対して銀行法に基づく報告徴求命令を出したのだ。これには、銀行業界も開いた口が塞がらなかった。

-Business Journal- 森金融庁長官、「詐欺の片棒」批判受けるスルガ銀行を絶賛→信用凋落…財務事務次官就任説も

まとめ

異常に高い家賃保証を付けることで、シェアハウスを市場より高い価格で売りまくったスマートデイズ。赤字を垂れ流しの家賃保証を、シェアハウス販売でカバーしている自転車操業状態でした。

それを陰で支えていたスルガ銀行が融資をストップしたことで、家賃保証を支払えなくなり問題が一気に明るみに出ました。

これにより、サラリーマン投資家への融資に一番積極的だったスルガ銀行が、一気に融資しなくなり、不動産投資業界のトレンドを転換させる可能性もでてきました。

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茂風 智文は、かぼちゃのような破産のリスクがある不動産を見分け、買った瞬間に利益が出せる不動産投資のコンサルティングを行ってます。