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シノケンのアパートの評判は?二重契約疑惑や資産捏造についての報道まとめ




不動産投資家のもふです。今まで4棟のアパートやマンションやテナントビルなどを購入し、不動産投資家として活動してきています。買った瞬間に利益が出る物件を正攻法で買い進め、総資産は2億円、純資産は1億円になりました。

かぼちゃの馬車問題、スルガ銀行の不正融資問題TATERUの顧客資産捏造など、2018年は不動産投資業界に激変が起こっています。

貯金がない顧客に無理やりアパートを建てさせるため、TATERUが顧客の通帳改ざんして銀行を騙して融資を受けようとした問題が明るみに出ました。そのとき、真っ先にシノケンの株価が売られました。

シノケンもTATERUと同じように、頭金0円でアパートが建てられると宣伝していたため、同じように不正していないか?という疑惑がもたれたのです。

シノケンも、頭金0円でアパートを建てられるを宣伝していた

TATERUのニュースが出たとき、まっさきにシノケンの株が売られた(9/3)。

 

この記事では不動産投資家の僕が、シノケンの物件の評判や、TATERUと同じように不正をしていたのではないか?という報道について解説していきます。

シノケンが二重契約を行い不正に融資を受けていた?

デイリー新潮がシノケンの二重契約を報道しました。

不動産業界の関係者によれば、「シノケンHは、顧客と二重に契約書を交わしているのです」

シノケンHの内部資料を見ると、“二重契約”はこんな流れだ。例えば、シノケンHが土地代と建築費で計1億2千万円と想定した物件があるとする。シノケンHと顧客が売買契約を結び、契約書を交わす。だが、銀行は担保価値の7割から9割しか貸さないケースが多いので、その土地と建物を担保にしても、融資額は最大でも1億800万円にしかならない。そこでシノケンHは銀行が融資を承認した後、顧客に建築費2千万円の値引きを提案最初に交わした契約書とは別に“合意書”なる書類を作成して、顧客と“二重契約”を交わすという。

つまり、シノケンHの手法を使えば、銀行が7割から9割しか貸さなかった顧客がフルローンを組むことができて、差額で生じた800万円も手にすることができるのだ

「銀行からの融資は、顧客の口座に入らず、シノケンHに振り込まれます。そこでシノケンHは、融資が承認されて実行される前に、顧客に値引きを提案するのです。すべての顧客に値引きをしているわけではなく、本当に自己資金がゼロだったり、運転資金に不安を抱えている顧客が対象。差額の金は登記費用に充てたり、銀行への繰り上げ返済に回していました」

そこでシノケングループに聞くと、「シノケンハーモニーが販売するアパートについては、100%ローン可能な提携の金融機関に対し、物件価格の相当額を目安に融資申し込みを行いますが、審査によっては融資が減額される場合があります。融資が実行されるまでの間に減額分を補うため、自己資金の増額をお願いしたり、物件価格の値引きの提案をさせていただくことがございますが、これは二重契約に該当するものではありません」(法務室)

が、“二重契約”書は存在し、銀行へ提出した書類の金額と、融資承認後に顧客と交わす契約書では金額が異なっている。 一方、シノケングループのメインバンクである西日本シティ銀行広報文化部は、「個別の取引先については、コメントを差し控えさせていただきます」

入居率99%を自称するシノケングループ。“二重契約”も、独自のビジネスモデルというのか。

2018年10月25日号に掲載 -かぼちゃの馬車みたいなシノケンの二重契約書類-デイリー新潮から抜粋

 

新潮の記事が本当なら、融資が出ないで2000万円もの値引きが可能ということは、はじめから2000万円高く物件価格を銀行に伝えているということになります。。

普通は2000万円も値引きできないでしょう。さらに恐ろしいことに、融資が通ってしまう人は2000万円高く買わされてしまい、丸まるシノケンの利益になってしまいます。。おそろしい。

さらn2000万円を値下げして、購入者の手残り800万円ってのは、かなりエグイやり方ですね。。目先のお金に目がくらんで買ってしまう人も多そうな感じです。

この記事に対するシノケンの見解は、

本日、一部週刊誌において『 “かぼちゃの馬車”みたいな… 』との見出しにて、当社グループである株式会社シノケンハーモニーが、あたかも金融機関から不正に融資を引き出しているかのごとく記載されておりますが、そのような事実はありません。
本件につきまして、当社は事前に出版社に対し、当該事案の具体的な根拠を示す説明や資料の提示を求めましたが、具体的な説明や提示はありませんでした。シノケンハーモニーが販売するアパートについては、提携の金融機関をご利用いただくことで、物件価格の 100%相当額まで融資をうけることが可能となっており、お客様には物件価格の相当額を目安に融資申込を行っていただきますが、個別の与信審査によっては融資が減額となる場合がございます。

その場合、減額分を補うため、自己資金の増額をお願いすることや、物件価格の値引きの提案をさせていただくことがございますが、物件価格の値引きの合意は、あくまでも当初の契約と一連の契約であり、一体として効力を有するものでありますから、記事が指摘するような二重契約による不正融資に該当するものではありません。また、この点、金融機関に対しては、必要に応じてお伝えしております
これらの点について、出版社には、事前に説明を行っておりましたが、事実を誤認させるかのような記事が掲載されたことは誠に遺憾というほかありません。したがいまして、当社としては、出版社に対し、厳重に抗議するとともに、今後の対応についても検討してまいります。

2018年10月18日 シノケンのプレスリリース

 

また、シノケンのプレスリリースで「必要に応じてお伝えしています」とあるので、必要と判断しない場合は銀行に値下げを伝えていないということでしょうか?

このやり取りだけ見ると、二重契約と何ら変わりない仕組みが可能となっていますね(二重契約を値下げと呼んでいるだけ)。

シノケンの不可解な契約についてデイリー新潮が追撃

10/25のシノケンのプレスリリースを受けて、デイリー新潮が追撃しています。

「書類を見返したら、身に覚えのない記載が見つかってビックリしました」

こう戸惑いを口にするのは、首都圏に住む50代のサラリーマンの大谷浩二さん(仮名)だ。今春、大谷さんは、シノケングループの子会社「シノケンハーモニー」(シノケンH)の物件を購入して、アパート経営を始めている。その大谷さんによれば、「シノケンに決めた理由は、“土地がなくても、自己資金が少なくても、アパート経営はできる”との謳い文句と、ジャスダック市場に上場しているので信頼できると考えたからでした」

仮に、シノケンHの営業マンが大谷さんに提案した物件を総額1億円としよう。

シノケンHの提案書には、自己資金500万円プラスローン借り入れ9500万円と書かれていました。自分は頭金に十数万円しか出せなかったので諦めようとしたら、営業マンはその場で“特別に四百数十万円を値引きますが、これは口外しないでください”といったのです」(同)

シノケンHは他のオーナーにも値引きをしていて、オーナーとの間で“守秘義務契約”を交わしている。他にも、シノケンHの営業方法には不可解な点がある。例えば、提携先である西日本シティ銀行とのやり取りも、

「西日本シティ銀行の行員と会ったのは1回だけ。正確にいえば、直接は会っていません。都内のシノケンH本社まで行き、行員とやり取りしたのは“テレビ電話”。融資の審査前に源泉徴収票を提出して、他に借り入れはないかの審査を受けました。ですが、銀行通帳の現物やコピーの提出は求められなかったし、不動産所有の有無も聞かれませんでした」(先の大谷さん)

大谷さんの年収は500万円超で、預貯金は300万円に満たない。この条件で銀行から9500万円の融資を引き出すのは至難の業だが、シノケンHの手にかかればいとも容易く銀行の審査をクリアできるのだ。「土地と建物が自分名義になった後、西日本シティ銀行への融資申込書の控えを見返すと、自分は十数万円しか出していないはずなのに自己資金の金額が500万円になっていたのです」(同) シノケンHの営業マンからは、“自己資金500万円”の説明は一切なかったばかりか、「融資に関する書類を書く時、シノケンHの営業マンは“住所と氏名だけ書いてください”と言いました。その書類はすべて自分が書いたようにも見えますが、筆跡を似せているだけで自分の字ではない。自分が書く数字の“4”と、書類に書かれている“4”とはあきらかに違います。今のところ被害はありませんが、このままシノケンを信じていいのか不安です」(同)

この不可解な契約をシノケングループに聞くと、「当社としては、個々のお客様との商談やお取引の中で、取引内容についてご説明し、ご理解いただいたものと認識しています」(法務室)

また、西日本シティ銀行広報文化部は、「個別の取引先については、コメントを差し控えさせていただきます」。顧客に無断で書類を書き換えたのはシノケンなのか、それとも西日本シティ銀行なのか。いずれにせよ、法令順守は無視されている。

2018年11月1日号に掲載 アパートオーナーも腰を抜かすシノケンの不可解契約 デイリー新潮

 

自己資金500万円がないので、500万円近く値引きして、銀行には自己資金を500万円あると勝手に記入したと報道されています。これがもし本当なら、TATERUと同じ資産捏造にあたります。

これを受け、シノケンがプレスリリースを。。デイリー新潮とシノケンでやり合うガチの戦いになっています。

シノケンハーモニーは、顧客との商談において、値引きや各種サービスの提供等のご提案をするケースはあり、合意内容に応じて、売買契約書やその他の合意書の締結をいたします。これは通常の商取引の範囲内で行われるもので、不可解な契約と指摘されるような行為にはあたらないと認識しております

また、顧客が融資申込書に記入する際に、シノケンハーモニーの営業社員が「住所と氏名だけを書いてください」と言い、その他は代筆をしたという主旨の記載があります。この点、シノケンハーモニーでは営業社員に対し、顧客から受領する融資書類のうち、自筆で記入すべき個所については、ご自身でご記入いただくよう指導しております。当社としては一層のコンプライアンス強化を図るべく、融資申込書の記載状況について、社内調査を実施することを検討致します。

シノケンプレスリリース 2018年10月25日

 

お金がないオーナーは数100万円をサクッと値引きしているのがバレると売れなくなるので、通常の取引の範囲内で守秘義務契約を結ぶという主張でしょうか?最後、「申し込み記載状況について社内調査を実施します」となっているので、トーンが弱まっていますね。法務や広報や経営層も、うすうす気が付いてきた?

値引き口止めの決定的証拠を出してきた

さらに追撃。。デイリー新潮がどこまで情報をつかんでいるのか、楽しみになってきますね。

取材のなかで、オーナーに接触すると、“シノケンHとの間で、守秘義務契約を交わしたので話せない”と返答するケースが少なからずあった。「私もシノケンHと守秘義務契約を交わしました」

こう語るのは、都内に住む30代のサラリーマン・長谷川剛さん(仮名)だ。長谷川さんは、2年前にシノケンHから物件を購入して、マンション経営を始めた。

物件購入の説明のなかで、シノケンHの営業マンから“お客様だけですよ”と、値引きを持ちかけられました。その後、彼から“これにサインして印鑑を押してください”といわれて、書類に署名捺印をしたのです。シノケンHから特別扱いされていると感じたので、抵抗感はありませんでした」(同)

長谷川さんが署名捺印した文書の標題は“合意書”。その中身はシノケンHがアパート購入にかかる経費分を負担すると記された上で、〈本件につき守秘義務を負担するものとし、第三者に漏洩しないことを確約する〉と記されている。つまり、銀行から融資を引き出すために、オーナーの与信力を高める“詐欺”を行い、その口止めを図っていたのではないのか。また、シノケンHから物件を買った首都圏に住む50代のサラリーマン・大谷浩二さん(仮名)も、長谷川さんと同様の文書に署名捺印している。その大谷さんによれば、

「通常、契約書は2通作成されるものでしょう。ですが、この時は1通しか作成されず、私の署名捺印が終わると、シノケンHの営業マンがそれを持ち帰ってしまいました」

シノケンHはすべてのオーナーに値引きをして、“守秘義務契約書”へ署名捺印を求めているわけではなさそうだ。シノケンHの元社員の話では、「値引きを持ちかけるのは全体の3~4割で、頭金の少ないオーナーが対象でした。他のオーナーに知られるとまずいので、“守秘義務契約書”に署名捺印させるわけです

“定価”で物件を購入したオーナーが聞いたら、激怒しそうな話だ。

本誌11月1日号「“アパート”オーナーも腰を抜かす『シノケン』の不可解契約」では、オーナーに無断で銀行への融資申し込み書を書き換えている問題を指摘した。不動産業界に詳しい税理士はこの書類書き換えと、“守秘義務契約書”には因果関係があると指摘する。

「シノケンHが値引き分を上乗せして頭金の金額を書き換えたとしたら、オーナーの与信力が高まり、銀行の審査が通り易くなる一方で、詐欺罪に抵触する可能性が高い。発覚を恐れるシノケンHが、オーナーに口止めするために“守秘義務契約書”を作成したのではないでしょうか」

シノケングループに守秘義務契約の目的を聞くと、「顧客との取引内容についての回答は控えさせていただきます」(法務室) また、シノケングループのメインバンクである西日本シティ銀行広報文化部は、「お答えすることはできません」

投資用不動産向け融資の実態調査に乗り出すと宣言した金融庁。シノケンHと西日本シティ銀行の取引の実態が、白日の下に晒される日は遠くない。

これが値引き口止めの決定的証拠!シノケン契約書 デイリー新潮

 

個のスクープに対する回答は、まだシノケンから出てはいません。

この問題に対して、Youtubeで解説もしています。

 

 

シノケンの二重契約問題まとめ

デイリー新潮がシノケンの二重契約問題をスクープし、融資が満額出なかったら物件価格を2000万円値下げして満額融資のようにしていることが報道されました。値下げしていること自体はシノケンはプレスリリースで認めているので、融資を受けやすくする目的で異常な値下げをしているのが事実なら、問題となりそうです。

それだけ値下げしても儲かるくらいぼろもうけしていることになりますし、お金を出せる人にとっては数1000万円高く買わされていることになります。そして、それを秘密保持契約を結び口外しないようにしていると報道されています。

どちらの主張が正しいのか、今後注視していきたいと考えています。

 

融資が厳しくなり、物件価格が下落すると予想されています

もし、高値で1棟ものアパートを購入してしまい、月々マイナスになっているようだったら売却を検討したほうが良いです。現在、かぼちゃの馬車問題や、スルガ銀行の不正融資問題などで不動産投資業界では銀行融資が厳しくなってきています。

銀行融資が厳しくなると、物件を購入できる人が少なくなるため、物件の価格は下落する傾向になることがわかっています。

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1 個のコメント

  • 先ほどユーチューブでコメントしようと思ったのですが、操作法が分からず名前だけ残してしまいました。
    賃貸業界で知らなくてはならい事だと思い報告させて頂きます。
    21参議院で大東建託について質問していました。賃貸業界では関心が高い事だと思い報告させて頂きました。尚参議院インターネット審議中継は ホームページに行ってもらって左てのカレンダー21日を押して一番下の消費者問題に関する特別委員会を押すと見れます。1時間17分位~始まりますので是非見てください。

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