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金融庁が不動産投資への融資を抑制!不動産の価格は大幅に下落へ…




不動産投資家の茂風智文です。

かぼちゃの馬車の破綻、スルガ銀行の不正融資問題、TATERUによる通帳偽造などで、連日不動産投資の融資に関するニュースが流れています。

これまでのニュースは氷山の一角という見方が一般的で、今後さらに問題が発覚するのではないかと戦々恐々している状況です。

そんな中、金融庁が個人投資家向けの融資を点検する事が日経新聞でニュースになり、Tweetしたところ120回リツイートされ、かなりの反響になりました。

サラリーマンの融資がストップ! 融資が出ないと買える人が少なくなり、不動産価格が下落! 下落してるので、さらに不動産を買う人が減るデススパイラルに突入。 法人スキームで微妙な物件を買いまくった人は、残債より高値で売れずジ・エンド。 食えなくなったクソコンサルが増えるので注意!

不動産投資では、融資が一番大事になり、融資が出ないと物件を買うことができなくなってしまいます。

この記事では、金融庁の融資に対する姿勢と、今後の不動産投資の融資状況や、不動産投資物件の価格がどうなるかを予想しています。

サラリーマンに不動産投資の融資が出やすかった2014年~2017年

この時期は、サラリーマン不動産投資家の全盛期でした。

そこそこの物件で、サラリーマンの属性がそこそこあれば、実績や経験など関係なくほとんど融資が付いていたようなイメージです。

融資が出やすいうえに、融資金額も多く出やすい状況でした。

そこを逆手にとった悪い業者や悪いサラリーマンや、悪い銀行員が目を付けました。

物件の価格を本来よりも高い価格と捏造して銀行に提示し、より多額の金額を融資を受けて頭金がなくても物件を購入できる方法や、資産をねつ造する方法、法人を乱立して隠して融資を受ける方法など、違法なスキームがものすごい勢いで横行しました。

 

不正スキーム
  • 自己資金や資産をねつ造する
  • 物件の価格を高く銀行に提示し多額の融資を引き出す
  • 購入物件の空室を隠して銀行に出す
  • 家賃を高く捏造する
  • ほかに法人を持っていることを隠す

この不正融資問題については、スルガ銀行の不正融資問題まとめの記事をご参照ください!

またYoutubeで詳細に解説しているので一度目を通されたほうが良いです。

 

誰でも融資がついて誰でも買えると、不動産の価格は上がる

融資がついて誰でも購入できるとなると、不動産屋さんは右から左に横流しして数1000万円のお金を抜いてこようとします。

動画の中でも解説していますが、中間省略取引とか、第三者のための取引(三為)とか言われています。

不動産屋さんが、物件を横流ししたとき、できるだけ高い価格で販売するにはどうしたらいいのか?

それは、銀行が融資を出す上限の価格で販売するのが一番高く売却可能なのです。

つまり、市場価格とか収益性とかによって物件の価格が決まっていたわけではなく、銀行がいくら融資を出すかがその物件の価格になってしまっていました。

極端な例では、不動産屋さんが1億円で仕入れた物件に融資が1.5億円ついたとします。そうすると、その物件を1.5億円で販売し、不動産屋さんは5000万円を抜くのです。市場価格や収益性は無視して、融資が付くなら売ってしまうという考え方です。

恐ろしいことに、こういうことが横行しまくっていました。

そのため、投資用の不動産価格はどんどん上昇の一途をたどり、物件の価格が上昇するから銀行の評価額もさらに伸び、融資額が上がるから物件の価格もさらに上がってしまうような状態です。軽いバブルですね。

これが2017年までの不動産投資の状況です。

無知なサラリーマンが高値で買いまくるので、不動産投資家でも安く購入するのが難しい状況でした。

中古価格が高騰ししすぎていたので、投資家は新築を自分で建てる手法を開拓したり、いろいろと違うことをやり、少しでもいい物件を安く手に入れられる方法はないか模索していた日々です。(僕はブログをはじめました(笑))

不動産屋さんは大儲で人生の春を謳歌していましたし、銀行の担当者も融資金額が伸びてノルマを達成でき高給をもらい、無知なサラリーマンは不動産投資家になれてみんな喜んでいました。

ほんの一瞬だけ、みんな幸せになったのです。。

 

2017年年末に徐々に問題が表面化し、金融庁が締め付けを強化する

無知なサラリーマンが収益性や実際の相場を無視して超高値で買ってしまったので、月々の収支がかなり厳しくなり、売却もできずに破綻する人が徐々に出始めました

そうなって困るのは融資をしている銀行です。

なんでこんなことになったのか調査が始まり、ずさんな融資がバレてきました。

かぼちゃの馬車が破綻し、スルガ銀行の不正融資問題が明らかになり、TATERUも勝手に顧客の資産をねつ造していたことが発覚。

そんな状況なので、金融庁が個人向けの融資を厳しく調査するように通達を出したとニュースになりました。

金融庁は地方銀行などを対象に投資用不動産向け融資の実態調査に乗り出す。超低金利や不動産市況の好転を背景に、賃貸用不動産の経営を始める会社員らが急増。返済能力を超えた過剰な融資をしていないか、銀行の審査体制を中心に検査・監督で厳しく点検し、行きすぎを防ぐ。不良債権予備軍が増えれば金融システムを揺るがしかねないと判断し、早期に手を打つ。

ひとつの視点になるのは、過剰な額を融資していないかどうかだ。銀行が自己資金を含めて個人の返済能力を適切に評価して融資額を決めているのか、融資後も返済原資となる賃料収入の推移を正確に把握しているのかなどを点検する。会社員らは土地と建物の代金をほぼ全額借り入れで調達するため、借入額が億円単位に膨らみやすい。家賃収入で返済できるうちはよいが、入居が減れば給与や金融資産で穴埋めせざるを得ず、経営は不安定になる。

銀行の担保評価のあり方も点検する。実勢を大幅に上回る価格に基づいて融資している場合、銀行は担保を処分しても融資を全額回収できず、焦げ付くリスクが高まる。各銀行に一律の担保評価を求めることはしないが、評価手法が適切かどうかを検証する。日本全体で貸家への融資残高は23兆円弱。リーマン危機直後の09年と比べて2割増え、地銀のシェアは6割強を占める。超低金利や人口減で地銀の経営環境は厳しい。経済基盤が弱い県の銀行はスルガ銀に追随し、首都圏などで不動産融資を無理に増やした例も多い。スルガ銀のような不適切融資が他の地銀でも広がっていれば、金融システムは大きなリスクを抱えていることになる

2018年9月26日 日経新聞~不動産投資への過剰融資抑制 金融庁、個人向け審査を点検

 

かなり融資について厳しくなりそうなことが書かれています。ポイントは、

金融庁のポイント
  • サラリーマンに返済能力を超えた過剰な金額を融資していないか
  • 家賃収入の推移を把握しているか
  • 担保の金額評価が過剰過ぎないか

つまり、いままで異常に融資しすぎていたので、正当に評価をしなさいというような締め付けになっています。

物件の融資金額も、融資総額も、担保評価も厳しくしなさいとのお達しなので、2017年までとは大きく状況が変わってきます。

2018年後半空の不動産市況の予測

融資が出にくい状況で、2018年以降の不動産投資市況はどのようになるのでしょうか?

融資が出ないと、現金で物件を買うしかできなくなります。

また、融資が出たとしても担保評価が伸びなくなるので、融資金額も減ってくるでしょう。そうなると、やはり現金が必要になってきます。

現金が必要になると、購入する人が著しく減ってくるので、購入できる人が減ってきてしまします。

そのため、自然と不動産の価格は下落すると予想できます。楽待の物件統計レポートによると、3ヵ月連続で物件の利回りが上がってきています。

一方で健美家のレポートでは顕著な傾向は出てきてません。まだまだこれからなのでしょうか。

毎日物件を見ている僕の個人的な感想では、物件価格は下がり続けています。

不動産投資家としての実感

日々、不動産投資物件を見続けていて、いろいろな投資家と情報交換している不動産投資家の僕の感想としては、明らかに物件の価格が下がってきています。特に、地方でスルガ銀行が融資を出さなくなったり、メガバンクが融資を出さなくなったエリアです。こういう場所では、融資が付きにくいので購入できる人が誰もいなく、物件の価格を下げざるを得ないようです。

また、融資については融資が厳しくなって評価額が伸びない(融資金額が低くて現金を求められる)というような声を多数聞いています。まだまだ物件の価格が下がり始めという感触で、これからますます物件の価格が下がるのではないかと個人的に予想しています。

このような状況では、なるべく多くの現金を手元に置いておくことが何よりも重要です!

僕もなるべく多くの現金を手ものに確保するようにしています。2018年9月に、たった80万円ですが融資を受け、すこしでも多く現金を確保する予定です。

物件価格が下がり続けているときに、安易に不動産を購入してはいけない

一番注意が必要なこととしては、「融資が付くうちに買ってしまいましょう」というクソコンサルの意見に惑わされないようにする事です

融資が付くから買うというのは論外です。

彼らは物件を買ってもらうと不動産屋さんからお金をもらえるので、物件を売りたくてしょうがないんです(さらに、彼ら自身クソ物件を買ってしまい、たいしたお金が残らなくなっています。なので不動産以外で稼ぐしかなく、なりふり構っていません)。

そのため、基本ポジショントークしかしません。

融資が閉まりつつあり、さらに物件価格が下がり続けるときに買ってもいい物件としては、

購入してもよい物件
  • 市場よりもかなり安い(ちょっと安いくらいだと、数年後に残債より物件価格が下回るので注意)
  • 手残りが最低3%以上残ること。下落トレンドでは、3%でも不安。
  • 融資が完全にしまって売却できなくなったとしても、物件から得られるキャッシュフローや手元資金で大規模修繕などを耐えきれる
  • 融資が付くかどうかは購入基準に関係ない。上記の購入してもいい物件に対して、やれることは何でもやって全力で融資を開拓するイメージ。

あくまで、いい物件に対して、融資してくれる銀行を開拓する。狭い門を実力と行動力でこじ開ける。その気持ちが大切です。

くれぐれも、「融資が出るから買う」という判断はされないように気を付けてください。

融資が完全に締まる前に物件を売却し、保有現金を増やす

融資が完全にしまってしまうと、物件を売却はとても困難になります。

価格が下がり続けている今だからこそ、売却の可能性がある方は早めに検討を開始することをお勧めします。

また、融資が出にくくなっている今、手元の現金を増やすことが大切です。

超優良物件が出てきて、融資を付けることができない場合、現金で購入できる可能性もあります。

少しでも多くの現金を保有し、奇跡のような超優良物件が出たときに確実に購入できるように準備しておくことが超重要です!

不動産投資家の僕は、過去に3回売却していますが、すべて購入した金額の1.5倍~2.3倍の価格で売却できています。

その方法は、一般媒介で複数社に依頼して、長い期間で売れたらラッキーという価格で売却するという方法です。

2018年9月に購入価格の2.3倍で戸建てを売却できました。

その方法は以下の記事にまとめているので、もし売却を検討されている方は参考にしてください。

もし物件の売却をされたい方は、すまいValueで売却査定を出すのがおすすめです。

すまいValueさんは、超大手の不動産屋さん6社に売却査定を出すことができ、しかも完全無料であなたがお持ちの不動産の売却査定額を算出してくれます。

一軒家、マンション、収益不動産などでも、売却査定可能です。

ちょっとやってみましたが、1分くらいでさくさくとお手軽に査定の依頼ができますね!

物件価格が下がり続けていて、売りたくても銀行の残債より高く売れないから持ち続けるしかない。。。
そうなる前に、素早い判断と行動が重要です。船が沈む前に脱出することは、時には大切になります。

売却を考えているなら、査定に出してまず自分の物件の価値を把握して、戦略的にこの状況をおきましょう。

 

収益物件の売却に強い不動産屋さん

もし、収益不動産の売却に強い不動産屋さんを知りたい場合は、僕までLine@で聞いてください。何人ものメガ大家さんが売却を依頼しており、その不動産さんで市場より高い価格で売却できています。

売却益1億円を超えた友達の大家さんや、九州の田舎の物件をスルガスキームで買ってしまった友達の投資家の物件を買値よりも高く売却できたり、融資が付かない都内の1/3賃貸併用物件を現金買いの顧客に売却できたり、数々のミラクルを起こしています(笑)

そこに依頼したら確実に高く売れるとかの保証はできないですが、候補の一つとして依頼するといいと思います。

 

金融庁の融資引き締めと、今後の状況の予想のまとめ

2017年までの融資がたくさん出ていた状況が一変して、融資がかなり厳しくなりつつあることがわかってきています。

また、融資が厳しくなると物件の価格が下がるため、安易に物件を購入してしまうと、売るに売れない状況になってしまう恐れがあります。

融資が付くからという理由だけで、物件を購入することはかなり危険なので要注意です。

融資が厳しくなった時によい物件を買うためには、なるべく多くの現金を保有していることが重要です。

融資が完全にしまって物件の価格がさらに下落する前に、まだ融資が付く今に物件を売却して手元の現金をたくさん持ち、きたる暴落の日に備えておくのがよいでしょう。

 



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