もふ社長
「もふもふ不動産」の運営者。投資家、ブロガー、YouTuberとして活動。「もふもふ不動産」のYouTubeのチャンネル登録者数28万人を超え、Twitterは8万人を超える。2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。
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スマートデイズ社のシェアハウスかぼちゃの馬車を購入したサラリーマンが、借金を返せなくなり大きな社会問題となりました。
最終的には、不正に融資をしていたスルガ銀行が借金を帳消しにするという対応を行い、この問題が解決しました(詳しくは、かぼちゃの馬車問題のまとめをご参照)
そして、2021年5月26日、スルガ銀行の融資で1棟物の不動産を購入して返済できない投資家を救おうと50人の弁護団が結成されました。
この記事では、
- 弁護団の概要
- スルガ銀行は悪いのか？
ということについて投資家の目線で解説していきます。
結論から言うと、シェアハウスのスマートデイズはスルガ銀行の責任が大きいと考えていますが、ほかの1棟物の融資に関しては、スルガ銀行の責任はそこまで大きくないと考えています。(かぼちゃの馬車についても、借金帳消しについてはかなり驚きの和解内容でした)
もくじ
スルガ銀行不正融資被害弁護団が結成
スマートデイズ社が相場よりもはるかに高い価格で家賃保証を行って、高値でシェアハウスをサラリーマンに売りつける自転車操業を行っていました。
そのシェアハウスに融資していたのがスルガ銀行で、第三者調査委員会の調査の結果、購入者の通帳を偽造して資産をねつ造して、本来融資が受けることができない人にも融資を行っていたことが判明しました。
このことがきっかけで大きな社会問題となり、スルガ銀行はかぼちゃの馬車の借金を帳消しにする対応を取っています。
2021年5月26日に1棟物の不動産投資でも弁護団が結成
スマートデイズ社のかぼちゃの馬車事件で和解が成立しましたが、今度は1棟物を購入した方で経営がうまくいっていない方々が被害者がいるとして50人の弁護士たちが弁護団を結成しました。
SI被害弁護団
これら救済目的達成のため、弁護団は、スルガ銀行・スマートデイズ被害弁護団（ＳＳ被害弁護団）の弁護士で協議の上、２０２１年５月２５日に結成されました。当弁護団は、以下の３要件のいずれかを満たす被害者について案件を受任し、救済を実現する取り組みを致します。
- 給与明細・預金通帳等の融資資料を改ざんされて貸付された方
- 収益見通しがあるかのようにレントロール等を改ざんされて貸付された方
- 物件を現実相場からかけ離れた高値掴みで購入をさせられたことが明白な方
当弁護団では、２０２１年５月２６日から、常設の相談電話窓口を設け、ご相談に対応し、被害者への参加を受け付けています。
とのことです。
スルガ銀行で融資を受けた投資家は本当に被害者なのか？
スルガ銀行で融資を受けて不動産を買った人は、本当に被害者なのでしょうか？
投資家目線で考えると、むしろ加害者でスルガ銀行が被害者なのではという思うところもあります。
弁護団が主張しているのは以下の3点です。
- 給与明細・預金通帳等の融資資料を改ざんされて貸付された方
- 収益見通しがあるかのようにレントロール等を改ざんされて貸付された方
- 物件を現実相場からかけ離れた高値掴みで購入をさせられたことが明白な方
この3点について解説していきます。
1)給与明細や預金中朝の融資資料が改ざんされて貸付された方
これはどういうことかというと、年収が300万円で貯金が100万円のAさんという方がいたとします。
不動産投資で銀行から融資を受けるためには、年収がある程度高くないと難しく、さらに貯金もないと購入することはできません。
銀行から融資を受けないと1億円とか物件を購入することは不可能なので、Aさんは不動産投資を始めることができないのです。
不動産をでもどうしても不動産投資を行いたいという方と、どうしても不動産を売りたいという不動産投資物件販売業者が考え出した手法が、給与と資産をねつ造し銀行を騙して融資を受けるという方法なのです。
主に行われていたこととしては
- 源泉徴収を偽造して年収を高く見せる
- 通帳を偽造して貯金を多く見せる
ということがおこなわれていました。
- 年収300万円→1300万円
- 貯金100万円→1000万円
というように、1を加えて高年収で多くの資産を持っているように見せつけるのです。
2018年頃までは一般的に行われてきたスキームで、これによってスルガ銀行だけでなく、多くの銀行が騙されてきました。
ここで問題なのは、不動産屋さんと投資家側が自分の資産を多く見せようとしていたケースがほとんどということです。そして銀行はそれを見抜けずに融資をしてしまっていたのが一般的です。
購入者が自分の貯金や資産をねつ造されているのを知らないケースもあったかもしれません。
また、銀行側がこのねつ造に気づいていたケースもあるかもしれません。
しかし結局のところは、購入者が銀行を騙して融資を蹴停るということには変わりないと思います。
不動産投資というのは、不動産投資家が自分の意志で事業判断をして、経営できるという判断を行い銀行から融資を受けて不動産を購入しています。
偽造されていようとしまいと、自分の意志で事業を始めているのなら、購入者の責任はとても大きいと考えています。
この問題が発覚以降、銀行側の資産確認や年収のチェックがかなり厳しくなっています。
2)収益見通しがあるかのようにレントロール等を改ざんされて貸付された
レントロールとは、不動産投資物件の家賃一覧表のことです。
こちらも、不動産屋さんと投資家が、収益物件の収益性を高く見せたいため、実際の家賃よりも高い金額に書き換えて銀行に提示するケースが一般的でした。
むしろ銀行側が見抜けずに騙されていたところがあります。
銀行からしてみると、毎月100万円の家賃が入ると報告を受けていたところ、実際は70万円しか家賃がなかったというようなイメージです。
仮に銀行側が融資の審査の時に家賃をねつ造して融資していたとしても、購入者が自分の意志で買いたいと判断した結果には何ら影響がないので、銀行の責任というわけではないと考えています。(銀行自身が家賃をねつ造して投資家に売ったのならば責任問題ですが)
3)物件を現実相場からかけ離れた高値掴みで購入をさせられたことが明白な方
「購入させられた」とあるのが不思議なのですが、購入者自身が自分の意志でその物件を欲しいと銀行に融資を打診しているのにもかかわらず、「購入させられた」となるのが良くわかないところがあります。
不動産が欲しいから銀行に融資を打診して購入しているのに、事業がうまくいかなかったら「スルガ銀行に高値で売り付けられた」かのように言うのは理解できないところがあります。
物の価格は需要と供給で決まります。
例えば、一人5万円するお寿司屋さんで5万円のお寿司を食べたとして、食べ終わって3年後とかに「現実相場からかけ離れた高値だから返金しろ」といってきたらおかしいと思います。
富士山の上では缶ジュースは500円とかします。相場の5倍です。それでも買う人がいるのは需要と供給が成り立っているからです。
不動産投資も同じです。
事業として、その物件をその価格で買うことを合意して買っているわけです。
合意した価格で購入し、事業を営み、それでうまくいかなかったら「購入させられた」とか、「融資した銀行が悪い」というのはおかしいでしょう。
かぼちゃの馬車と1棟物の融資との違い
私の個人的な見解になりますが、
- かぼちゃの馬車はスルガの責任は大きい
- スルガの1棟物に関しては、スルガの責任はない
と考えています。
何が違うのかというと、2点あります
- かぼちゃの馬車はほぼスルガ銀行しか融資をしなかった
- かぼちゃの馬車は購入者の約半数が返済不能になっている
という点です。
まず、かぼちゃの馬車はスマートデイズ社の商品で、そこに融資しているのはほぼスルガ銀行の特定の支店でした。スルガ銀行以外の銀行は全く融資をしなかったので、スルガ銀行がなかったらこの問題は発生しなかった可能性があります。
一方で1棟物の融資に関しては、スルガ銀行だけの問題ではなく多くの銀行がこの手法に騙されています。他の銀行員も、不正融資をしているのを知っている人もいたと思われます。
さらに、かぼちゃの馬車のように特定の業者と結託して売り付けていたわけでもありません。
スルガ銀行で返済不能になっている人は少ない
2021年のスルガ銀行の決算資料を見ると、スルガ銀行でお金を借りた人で返済できなかった人の割合が出ています。
シェアハウスローンというところを見て頂くと、2020年12月で58.52%の方が返済できずに延滞していることがわかります。
半数以上の方が支払えなくなるような物件(かぼちゃの馬車)に、スルガ銀行のみが積極的に融資したため責任は大きいですし、被害も大きくなっています。
今回、弁護団が結成された1棟物の延滞率を見てみると、3.5%の延滞率となっています。
これはほかの個人ローンや無担保ローンと同じくらいの延滞率で、特異的に高いというわけではありません。
ほとんど多くの人が普通に返済できていることになります。
スルガ銀行が以上に緩い基準で変な物件に大量融資しているということもないです。
こういったことからも、不動産投資家としての私の考えては、1棟物に関してはスルガ銀行の責任は大きくないと考えています。
スルガ銀行に感謝している投資家も多い
スルガ銀行というと不正融資問題からの悪いイメージが大きいですが、昔から不動産投資を行っている方は感謝している人が多くいます。
不動産投資の融資で多くの銀行から断られた中、唯一、スルガ銀行だけが融資してくれたという方が多くいます。
そこから不動産投資を始められて、今では大成功されている方がたくさんいます。
スルガ銀行のスタンスとしては、そこまで年収が高くなく資産がない人にも不動産投資で融資をし、チャンスを与えているという面も大きいです。
資産があまりなくリスクが高い融資になるので、金利は3.5%～4.5%と高めでした。
高金利でも利回りが高く儲かる物件であれば、スルガ銀行から融資を受けてうまく経営していた人も多々います。(もちろん何もわからず高く買ってしまい失敗している人もいます)
一概に高金利で融資するのが悪いというわけではないというのと伝えておきたかったです。
まとめ
今回、1棟物の不動産投資に関しても弁護団が結成され、被害者という方を集めて交渉に入ろうとしていることをまとめました。
返済できずに苦しんでいる方がいるのは、とても残念なことでつらいことだと思います。一方で、それがスルガ銀行のせいなのか？というと、必ずしもそうではないと考えていることを解説しました。
もめごとはどちらが正しいということはなく、この問題についても長い交渉になることでしょう。。
一つ言えることは、
不動産投資は素人が勉強もせずに始めると、最悪自己破産までする可能性がある
ということです。
くれぐれも甘い言葉に騙されず、しっかりと勉強して自己責任で始めるようにしましょう。
経営なので何かあっても誰も助けてくれません。。
一方でしっかり勉強して実力をつければ、不動産投資はとても安定して収益を上げられる素晴らしい事業です。
もふもふ不動産では、ブログやYouTubeで初心者のために不動産投資の講義を行っているので、ぜひ見てみてください。
