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金融庁がスルガ銀行に業務停止命令。不動産投資家がわかりやすく解説




不動産投資家の茂風智文です。

シェアハウス、かぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ社が破綻したことをきっかけに、スルガ銀行の不正融資問題が発覚しました。

2018年9月7日に第三者委員会の報告書が発表され、数々の不正融資や、壮絶なパワハラが紹介されていました。

簡単にまとめると、達成不可能なノルマを課せられ、何とか達成させるために融資取ってこないといけない。そんな状況で、

スルガ銀行の不正融資の背景まとめ
  • 麻生氏が営業部門を恫喝し、融資を取ってこさせる
  • 麻生氏が審査部門を恫喝し、融資を承認させる
  • 麻生氏が人事権を握り、自分の思い通りの人事をさせる。

という背景があり、無理やり融資を取らざるを得なかったので、銀行員が不正融資に走ったという流れでした。

さまざまな不正融資
  • 繰り上げ返済を妨害していた
  • 不動産の情報を業者さんに流していた
  • 取引停止業者と連絡を継続していた
  • 業者へ審査条件を暴露し、融資を通しやすくしていた
  • 業者を通じて融資の説明をさせていた
  • 業者から行員へ高額な出張費が振り込まれていた
  • キックバックを受け取っていた疑いがある行員がいた

このようなパワハラと不正融資が横行していたことが第三者委員会の報告書で明らかにされたのです。

その結果を受け、2018年10月5日に、金融庁がスルガ銀行に一部業務停止命令を半年間も下しました。

この記事では、スルガ銀行の業務停止問題について、不動産投資家の目で分かりやすく解説しています。

Youtubeでも解説しています。

金融庁がスルガ銀行に不動産投資向け融資で業務停止命令

2018年10月2日に、日経新聞などのニュースで一斉に報道されいました。

金融庁は5日、スルガ銀行に対し、投資用不動産向けの新規融資業務を対象に6カ月間の停止命令を出す方針を固めた。シェアハウスを含む投資用不動産で審査書類の改ざんなど不適切な融資が横行し、企業統治(ガバナンス)に重大な不備があったため。6カ月間という異例の長期間にわたり業務を止めさせ、抜本的な企業体質の改善に集中させる必要があると判断した。

一部業務停止の対象は新規の投資用不動産向け融資。預金の払い戻しなど通常の窓口業務の継続は認める。

スルガ銀では投資用不動産向け融資をしやすくするため、借り入れ希望者の年収や資産内容を改ざんした審査書類や、ニセの契約書に基づく不適切な融資が横行していた。金融庁は顧客保護や法令順守を徹底させるためには、関係する行員をいったん業務から離し、再教育や研修に専念させる必要があるとみている。

2018年10月5日 日経新聞~スルガ銀行に一部業務停止命令。異例の長さ より抜粋

 

複数の報道機関で一斉に報道されたということは、ある程度確度が高いのでしょうか。あの第三者委員会の報告書を受けたことで、金融庁も業務停止命令を出さざるを得なかったのでしょう。この後、どのような処分が実際に下されるのか、注視していきたいです。

業務停止命令の理由

スルガ銀行のプレスリリースから、理由を抜粋しました。

業務停止命令の理由
  1. 不動産屋さんが資産や物件情報をねつ造しているのを知っていて融資した
  2. 顧客の利益にならない商品を押し売りした
  3. 審査部がまともに機能してなく、制御不能になっていた
  4. ファミリー企業に対し、不適切な融資をしていた
  5. 反社会的勢力に口座開設を続けていた
  6. 金融庁にうそをついていた
  7. 全部ひっくるめて、経営層含めてちゃんと対策しなさい

簡単にまとめましたが、やばすぎる内容ですね。。

信頼していた銀行がこんな状態であるとは想像もしていませんよね。。こういう話は、かなり前から不動産投資家の中で聞こえてはいましたが、報道されていないので記事にすることもできませんでした。

もし自分のお金を預けていたら、こういう銀行に預けていて大丈夫なのか心配になってしまいます。

(1)シェアハウス向け融資及びその他投資用不動産融資に関する不正行為

銀行員が不動産屋さんが不正をしているのを知っていて融資をしたこと、審査部が取引停止にした業者に回避方法を教えてさらに融資しようとしたことが挙げられています。

数々の不正行為
  1. 家賃の改ざんしているのを知っていて融資
  2. 自己資金のない債務者の預金通帳残高の改ざん
  3. 債務者の口座へ所要自己資金の振り込み(見せ金)
  4. 一定の年収基準を満たすよう債務者の所得確認資料の改ざん
  5. 売買契約書を二重に作成、等を実施している。
  6. 取引停止した会社に迂回方法を伝授し、さらに融資しようとした

(2)顧客の利益を害する業務運営

シェアハウス向け融資を含めた投資用不動産融資を実行する際に、カードローン、定期預金、保険商品等の様々な商品を抱き合わせて販売しているが、これらの取引は、顧客にとって経済合理性が認められない取引となっており、顧客の利益を妨害していた

(3)適切な信用リスク管理及び営業に対する牽制機能の欠如

  • 審査部がまともに審査していなかった
  • 営業部の恫喝で99%承認されており、審査の意味をなしていなかった
  • 事前に不正を見抜けなかった

(4)ファミリー企業に対する不適切な融資

ファミリー企業に対し、不適切な融資が横行していた

  1.  当行が融資を実行したファミリー企業が別のファミリー企業に対して転貸した資金の回収可能性がなく、大幅な債務超過となり破綻懸念先に該当し、当該ファミリー企業向け融資について追加引当が必要となった事例が認められる。
  2. 特定のファミリー企業からの融資を回収するために、複数回にわたり、当初寄付名目で拠出した資金を別のファミリー企業を通じて当該ファミリー企業へ還流させ、返済を受けている。当該取引は実質的に特定のファミリー企業を支援するものであり、本来であれば、将来の経営改善の見込みや経営支援の必要性について取締役会や経営会議において議論した上で決定すべきであるにもかかわらず、実際は一部の経営陣のみで決定しており、与信管理及びガバナンス上の問題が認められる。

(5)反社会的勢力との取引の管理態勢、マネー・ローンダリング及びテロ資金供与対策に係る管理態勢の不備

システムの不備があり反社会的勢力に対し口座開設を行っていた。また、ローン残高も増加している例があった。

反社会的勢力と認定しても、積極的に警察に照会して取引解消に向けて動く取り組みを十分に行ってこなかった。

(6)当局に対する実態と異なる報告

金融庁に対しても実態と異なる嘘の報告をしていた模様。。

シェアハウス向け融資や投資用不動産融資に関して、特定のチャネルとの取引関係の有無について金融庁から照会を受けた際の報告が、実態と異なる内容となっていたことが判明している。

また、ファミリー企業に対する融資の管理状況について当局へ報告しているが、融資先ファミリー企業による転貸状況を十分に把握していないため、当該報告が実態と異なる内容となっていたことが判明している。

(7)経営層の問題

上記(1)から(6)の問題発生の要因としては、創業家が実質的に当行を支配する中、審査態勢に不備が認められる営業優位の組織を構築する一方で、営業現場を放置したため、営業現場では、創業家の後ろ盾を得た特定の執行役員が、厳しい業績プレッシャー、ノルマ、叱責等で営業職員を圧迫した結果、法令等遵守を軽んじ不正行為を蔓延させる企業文化が醸成されたことが認められる。

また、取締役会は、特定の役職員に営業方針や施策を任せきりとなり、その内容や結果だけでなく自行の貸出ポートフォリオの構造すら把握せず、適切に監督機能を果たさないなど、経営管理(ガバナンス)に問題があったことも、問題発生の要因と認められる。

あわせて読みたい:金融庁が不動産投資への融資を抑制へ

 

 

融資が閉まり物件の価格が下落することが予想される

かぼちゃの馬車を発端に発覚したスルガ銀行の不正融資問題、TETERUの問題、そのほかの銀行に対する資産捏造などで、不動産投資業界は融資が一気に厳しくなりつつあります。

銀行も、不正融資を疑い始めて融資審査の基準も日々変わっており、銀行融資を受けるのがどんどん困難になりつつあります。スルガ銀行以外にも業務停止命令など出る可能性もあります。

銀行が融資を出さなくなると、購入できる人がいなくなり物件が売れなくなります。そうなると、さらに物件の価格が下がる可能性があります。現に、物件が売れなくなったため、水戸大家さんなどたくさんの投資物件を扱う不動産屋さんが廃業しています。

もし、あなたが利益が出ない不動産をお持ちで、売却も検討されているのでしたら、早めに売却を検討されたほうが良いです。

周りの専業大家さんも、「もっと早く売っておけばよかった。。」と言っている方が多いです。

時間が経てば経つほど融資が付きにくくなり、物件の価格が下がる可能性があります(上がる可能性もあるのですが、過去融資が絞られて物件価格が上昇したことはありません)。

その場合、まずは物件の売却査定に出してみて、あなたのお持ちの不動産がいくらの価格で売却可能かを査定しておくことを強くお勧めします。

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物件価格が下がり続けていて、売りたくても銀行の残債より高く売れないから持ち続けるしかない。。。そうなる前に、素早い判断と行動が重要です。船が沈む前に脱出することは、時には大切になります。

売却を考えているなら、査定に出してまず自分の物件の価値を把握しておきましょう。

 

 

スルガ銀行へ業務停止命令。業者が他銀行を騙し不正に融資を受けていた事が発覚したまとめ

不正融資、パワハラが横行していたスルガ銀行に、一部業務停止命令が出ることが報道されました。

また、不動産業者がスルガ銀行以外の銀行を騙して不正に融資を受けていたということがスクープされています。

この影響がどれだけの広範囲に及ぶのかは全くの未知数で、今後の不正融資問題の影響範囲については目が離せない状況です。

融資が閉まるということは物件の価格が下がることになるので、物件売却の可能性がある方は物件の査定に出すことをお勧めします。



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