不動産投資家の茂風智文です。2014年から不動産投資を開始し、これまでに不動産投資で資産2億円、純資産1億円を築きました。
かぼちゃの馬車に融資していたスルガ銀行の不正融資問題を発端に、様々な不正融資の手口が報道されています。
8/31、東証一部上場のTATERU(元インベスターズクラウド)が勝手に顧客の通帳を偽造して融資を受けていたことが報道されました。。第三者調査委員会が設置され、12/27に発表されました。
大手企業もこのような手口を染めていることが報道された衝撃はかなり大きいです。
2018年、不動産投資業界は、今まで表に出てこなかった様々な不動産投資の闇が明らかになりつつあります。
これから不動産投資を始められる方は、本当によく注意しないといけないです。
この記事では、TATERUはどんな会社なのか？
どういう不正融資の問題だったのか、決算書の結果から破綻の可能性はあるのか？
第三者調査委員会の報告結果の解説など、不動産投資家の目線で詳しく解説します。
第三者調査委員会の報告のまとめだけ見たい方はこちらをご覧ください
- 2018年08月31日 顧客の通帳を偽造して不正に融資を受けていたと報道
- 2018年09月11日 創業時から不正融資していたと報道
- 2018年11月12日 3Q決算。アパート成約数が2Qの255棟から45棟に激減
- 2018年12月27日 第三者調査委員会の報告で350件の通帳偽造が発覚
- 2019年04月05日 122棟を一括売却。30億円の売却損失
- 2019年06月22日 TATERUに業務停止命令と報道(日経新聞)
Youtubeで動画でもわかりやすく解説していますので、ご興味ありましたら見てみてください。
もくじ
TATERU(元インベスターズクラウド)という会社はどういう会社？評判は？
株式会社TATERUですが、もともとインベスターズクラウドという会社でしたが、2018年4月に株式会社TATERUに名前を変更しています。
沿革は以下のようになっています。
2006年2月 – 株式会社インベスターズ創業
2014年8月 – 株式会社インベスターズクラウドに商号変更。
2015年12月 – 東京証券取引所マザーズに上場。
2016年12月 – 東京証券取引所第一部に市場変更。
2018年4月 – 株式会社TATERUに商号変更。
2018年8月31日 – 顧客の融資が通りやすくするため、預金通帳を改ざんしていたと日本経済新聞及び楽待新聞が報じた。同日、会社側はこれを認めるリリースを出している。
会社概要によると、資本金は72億円、従業員は484名の会社です。アプリで始めるアパート経営がメイン事業で、アパートを建築する会社のようです。
TATERU Apartmentというサービスを提供しており、アパートを建てたい人と土地をマッチングして、アパートの提案から建築と賃貸管理を一括で提供するサービスを売りにしています。
また、TATERUの売上高の推移を確認すると、3年間で5倍の急成長している勢いのある企業だとわかります。
2017年12月には、670憶円の売り上げを上げており、かなり物件が売れていることが予想できます(1棟が約1億円だとしても、600棟近くの販売？)
本田圭佑選手も、TATERUのCMに出演しています。
TATERUの通帳偽造の報道のまとめ
日経新聞の報道の紹介
2018年8月31日の日経新聞のニュースで、衝撃的な内容が報道されました。
アパートの施工、管理を手がける東証１部上場のTATERUが、建設資金の借り入れ希望者の預金通帳を改ざんし、銀行に融資の申請をしていたことが31日、分かった。預金残高を水増しし、実際より多く見せて銀行の融資審査を通りやすくしていた。ＴＡＴＥＲＵは改ざんの事実を認め、借り入れ希望者に謝罪した。
会社員は今年４月にTATERUから名古屋市内で木造３階建て、全９戸のアパート物件を紹介された。土地・建物で約１億1000万円の購入資金は山口県の西京銀行の融資を利用し、自己資金がなくてもアパートを経営できるとの提案を受けた。
その際、西京銀への融資申請で必要な預金残高を示すインターネットバンキングの履歴データをTATERUの担当者に渡した。預金残高は約23万円だったが、TATERUの担当者は「それで問題ない」と返答したという。その後、この担当者から融資の承認がおりたとの連絡があった。
会社員は６月、西京銀に直接、TATERUの担当者が提出した自分の預金残高を示すデータの開示を要求。確認すると約23万円の残高は約623万円に水増しされていたという。TATERUは同社の担当者による改ざんを認め、会社員に謝罪。手付金として受け取っていた50万円の２倍の100万円を支払うと伝えてきたという。
2018年8月31日-日経新聞–
いろいろ突っ込みどこがありますが、、、
本来、貯金が23万円しかない人が、1億円越えのアパートを絶対購入してはいけないです。
半年後くらいに不動産取得税が来ますが(数100万円)、それがまず支払えません。。
春に固定資産税を支払う必要もありますが、それも払えません。。
税金が支払えず、いきなりアウトです。
そもそもそれで購入できると思っている購入者もすごいですが、それに融資通すために通帳を偽造するTATERUの営業マンもすごいですね。。
この件に対して、TATERUがプレスリリースを出しています。
本日、日本経済新聞電子版により、当社従業員が顧客から提供を受けた預金残高データを改
ざんし、実際より多く見せて西京銀行に提出し、融資審査を通りやすくしていたとの報道がな
されておりますが、本件に関しては、誠に遺憾ながら、そのような事実がございました。2018年8月31日プレスリリースより
＞そのような事実がございました
なかなか面白いですね(笑)！普通否定するのですが…潔い。
楽待のTATERUのスクープ記事の紹介
楽待でも記事になっていました。
都内在住のAさん（50代男性）は今年3月、TATERUに資料請求し、4月に名古屋市の新築木造アパートの提案を受けた。物件は1LDK×9戸で、価格は1億1800万円。利回りは6.42%という説明だった。
融資については西京銀行東京ローンセンターから金利2.55%・35年で1億1300万円、別の金融機関から残りの融資を受ける計画で、「自己資金が実質ゼロ円で経営できる」という説明を受けた。Aさんは手付金50万円を支払い、土地売買契約と工事請負契約を締結した。
加藤弁護士は「TATERUの融資の大半は西京銀行だったという情報があり、両者がタッグを組んで同様の不適切融資を繰り返していた可能性もある」と指摘。「急成長の裏で、自己資金の少ないオーナーを狙った不適切融資が横行していたのだとすれば、『第二のスルガ』のような問題に発展するかもしれません」
また、9/11日にはさらに追撃の情報が楽待からスクープされました。
資産のねつ造、TATERUによる頭金の貸し付け、物件価格のねつ造が報道されています。
20万円を900万円に改ざん
愛知県のBさん（30代男性）は昨年9月、9300万円で県内のTATERUアパートを購入した。TATERUの担当者からは2つの口座の残高を提出するよう求められ、残高のスクリーンショット2枚を送付。しかし今月、西京銀行に当時の資料を確認してもらったところ、残高が改ざんされていたことが発覚した。1つの口座は4万円が300万円、もう一つの口座は17万円が600万円に書き換えられ、合計900万円の自己資金を有しているようにして提出されていた。「当時はこの残高で9000万もの融資が通るのかと疑問に思ったことは確かなんですが、まだ勉強し始めであまり知識がなかったので…」頭金の貸し付けを行う
都内在住のCさん（30代男性）は2017年夏、大阪で1億円のTATERUアパートを購入した。必要な頭金500万円のうち自己資金100万円を入れ、TATERUからは残りの400万円について、信販会社のビジネスローンで工面することを提案された。しかし、クレジットヒストリーに傷がついていたCさんはビジネスローンの審査に通ることができなかった。すると、TATERU側が400万円を無利子でCさんに貸し付けるという契約を結び、それで頭金を工面したという。「貸し付けの主体がTATERU自体だったかは定かではないですが、未収金260万円を差し引いた140万円が私の口座に振り込まれたことは事実です」（Cさん）2007年の時点で物件価格を6800万円から7900万円にねつ造
Dさんが購入したアパートの事業計画書の1枚を見ると、価格は諸経費込みで6800万円。別の事業資金として用意した1500万円を頭金とし、5300万を借り入れて購入した。しかし、金融機関提出用の事業計画書を見ると、建物価格が3000万から4900万円に上増しされ、総事業費も6800万円から7900万円に増えていることがわかる。
そして、名古屋の木造3階建てのアパートで利回り6.42%。。利回りは低すぎます。
それに金利2.55%で融資を受けており、ほぼ破産確定…残りの500万円は、違う銀行で融資を受けるんですか、、さらにやばいですね。
9/20の楽待の記事 TETERUにカモにされた男たちの後悔 では、利回り7.11%と書いてあった物件が、実際は5.9%だったり、管理は35年TATERUに任せることが融資条件になっていたり、カモにされていてひどいです。。
僕が考えている基準なので、ほかの投資家よりも厳しめなのですが、新築アパートのイールドギャップは7％はないと厳しいです。
イールドギャップ＝(利回り-金利)
この方が購入しようとしていた物件のイールドギャップは、6.42-2.55=3.87%と、かなり厳しい数字になっています。やばすぎですよ！
もし、TATERUがこのレベルのアパートを量産して、無知なサラリーマンが買いまくっていたとしたら、将来経営が立ち行かなくなって破産することになると思います。
TATERUの利回り収益計算と、実際の購入されたオーナーのデータ
楽待の記事に合った物件をもとに簡単に収益計算してみましたが、返済比率は71％になってしまいました。これはかなり高い数字で、破産予備軍ですね。
JB Pressの9/4記事に、詳細な物件の概要がありました。
- 物件価格6380万円、総事業費7661万円。
- 年間予定収支は453万円。
- 表面利回り7.11%、総事業費の利回り5.92%
- 西京銀行で7170万円2.55%で、たぶん35年ローン。
- ローンの融資条件に、管理会社をTETARUから変更しないことが特約としてあり。
- 購入者は年収400万円の初心者。
- 残念ながら、ライターも初心者。。(個人的感想)
記事を見るとかなりの初心者が購入されており、とても恐ろしい限りです。。ライターさんはちょっと的外れなことをおっしゃっていますが、その二人の会話もなんだか恐ろしいものがあります。。
ハードロックマンさんのブログにわかりやすくまとめられていました。
ぜひ一度、ブログを見てみてください。シミュレーションと実際のと比較が細かく書いてあり、これからアパートの購入を検討されている方には非常に勉強になります。新築ですら実際の机上の計算と、実際の経営の差が大きいことがわかります。中古なら…もっとやばいですよ(もふもふ心の叫び)
- 1棟目は7700万円のアパートを自己資金500万円入れて購入。1年目の手残りは約10万円。。
- 2棟目は8400万円のアパートを自己資金600万円入れて購入。1年目の手残りは約36万円(見込み)
2019年2月13日 TATERUの決算書から破綻の可能性を検討
TATERUの2018年の決算が出てきましたので解説します。一言でまとめると、結構やばい感じがします。
- アパートの売り上げが全体の97%を占める。
- そのアパート成約数が、2Qの255件から3Qで45件,4Qで35件と激減
- 現金が188億円から119億円に減少。
- 不動産の在庫は127億円に増加。
- 流動負債は83億円で変わらず。
- 販売管理費は月に6億円くらいかかる
このような状況なので、僕の個人的な見解ですが
「アパートが売れなくなり厳しい状況。119億円の現金と127億円の不動産を保有し、1年以内に返済必要な借金は83億円。販売管理費が月に6億円かかっている。すぐにつぶれるような状況ではないが、今後のアパート販売をどうやって伸ばすのか道筋が見えない」
という個人的な見解です。
2018年度の決算～成約件数が激減
TATERUの通帳偽造問題発覚以降、アパートの成約件数が大幅に減少して2018年度4Qで35件まで減りました。
このまま減り続けるようなら、売り上げの大部分がなくなってしまうことになり危険な状況となります。
TATERUの売り上げの95%以上はアパート事業が占めています。また、そのほかの事業は大赤字の状態で収益化のめどが立ってい生線。
TATERUの業績が回復するかどうかは、アパート事業の契約数が回復するかどうかがカギになります。
業績のカギを握るのが金融機関になります。アパートを建てても融資してくれる銀行がないと、購入できる顧客がいないからです。
現状、西京銀行が東京と大阪のアパート事業から撤退したため、TATERUの物件に融資してくれる銀行を探すことが最大のポイントになりそうです。
2018年度の決算～現金などの推移
流動負債に対する現金と保有不動産と、流動負債に対する割合からすると、そこまで危機的な状況ではなくなりました。
2019年4月 販売用122棟のアパートを一括売却し30億円損失
TATERUが保有している販売用の122棟の物件を一括売却し、約30億円の損失を見込むという発表がされました。
売却価格は、「連結売上の10%に相当する額以上」と、濁された数字になっているので、79億円以上での売却ということしかわかりません。
仮に80億円で売却だったとして30億円の損失なら、原価の約30%安く売却していることになりますね。(原価110億円、売却価格80億円、損失30億円とか)
推測ですが、売却した理由は
- 西京銀行が融資ストップしたので売却のめどが立たない
- 短期間融資の返済が迫っている
- 運営するより売却してやり直す？
でしょうか。。推測ですが、流動負債の返済期限が迫っていて、現金で返すと手持ちのキャッシュが減ってしまうのを恐れているのだと思います。
第三者調査委員会の調査結果より、350件のねつ造が発覚
2018年12月27日に、TATERUより第三者調査委員会の報告書が発表されました。
報告書をまとめると、
- 不正にかかわったのは、31名
- 2269件中350件で通帳偽造が見つかった
- 別人の通帳のコピーを使って資産を偽造していた。それが銀行にバレて出入り禁止になった銀行がある
- 上場前にも不正があり経営層も認識していた。
- 不正を辞めるように通達したのみで実情調査は行わず。
- 継続的に不正が行われていたことは経営層は知らなかったと主張。
という報告でした。厳しいノルマを何とか達成するために、不正を働いてしまったというのは、スルガ銀行の不正融資と同じ構造を持っています。また、歩合制給料だったので、資産をねつ造してもアパートが売れればいいやという気持ちもあったようです。上場企業がこういう対応をするのは、本当に大問題だと思います。
経営層の責任は問われていませんが、今後経営責任を追及する方向で動く可能性もありますね。
動画でも解説していますので見てみてください。
https://youtu.be/mjvuveH9wGk
TATERUのビジネスモデル
TATERUのビジネスモデル
通常、建築業では土地を在庫として抱える形態をとるため、土地を購入するための借り入れが多くなる問題点があります。
景気が悪くなって、土地が売れなくなってしまった場合、在庫として抱えた土地をさばけなくなり返済が滞り破産するケースが多かったです。
TATERUでは、土地を抱えずに紹介する形式をとることで急成長をしました。そのため、借り入れが異様に低く、自己資本比率は67％もあります。
これは、確かに顧客にも中間マージンがなくなりメリットがあるように見えます。
TATERUのワンストップIoT経営
TATERUでは、アプリをインストールして、好きな営業さんを選んでチャットをしてアパートを購入する形式をとっています。
チャットでアパート建築していいのかどうか、私にはよくわかりませんが、このモデルがヒットしてたくさんアパートを建てられている方がいます。
アパートを建てた後も、アプリで物件の管理がらくちんにできるようです。僕もいくつも不動産を所有していますが、一元管理で楽にできたらいいなと思ってしまっています(が、現実はそんなに甘くはないんですよね)
もし、利益の出ない物件を保有していたら…売却の査定に出してみる
かぼちゃの馬車を発端に発覚したスルガ銀行の不正融資問題、また今回新たに出てきたTETERUの問題など、不動産投資業界はかなり混乱している状態です。
銀行も、不正融資を疑い始めて融資をかなり絞り始めていますし、金融庁から指導が入るという噂も流れてきています。
銀行が融資を出さなくなると、購入できる人がいなくなり物件が売れなくなります。そうなると、さらに物件の価格が下がる可能性があります。
現に、物件が売れなくなったため、水戸大家さんなどたくさんの投資物件を扱う不動産屋さんが廃業しています。
もし、あなたが利益が出ない不動産をお持ちでしたら、売却の査定に出してみて自分の不動産がいくらくらいで売却できそうかを調べてみるのがおすすめです。
お勧めの一括売却査定サイト～すまいValue
不動産の売却査定は、すまいValueさんがおすすめです。「東急リバブル」、「野村の仲介」、「住友不動産」、「三井のリハウス」、「小田急不動産」、「三菱地所」の超大手の不動産屋さん6社で運営されているサイトです。大手のサイトなので、安心して依頼することができますね。
対象の不動産は、一軒家、マンション、収益不動産など、何でも可能となっています。もちろん無料で売却査定してくれます！超大手なので、各社優良顧客リストを持っており、販売能力がとても高いでしょう。
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TATERU(インベスターズクラウド)の通帳捏造のまとめ
ここ3年で売り上げを5倍にし、急成長しているTATERUですが、通帳の預金残高を偽造して融資を受けていたという事実が発覚しました。
貯金が23万円しかないサラリーマンに資産をねつ造して、利回り6.4%のアパートを金利2.55%で受けさせる。。
常識では考えられない危険なことをさせています。
急成長が、このような手法によって、本来買ってはいけないような物件を、本来買ってはいけない属性が悪いサラリーマンに売りつけていたものだとしたら、、
今後、こういう資産ねつ造がどんどん明るみに出るかもしれません。
不動産投資業界、ますます目が離せなくなります。
もし、利益が出ないで赤字を垂れ流す不動産をお持ちでしたら、売却を査定してみるのをお勧めします。
マンションを高く売る方法では、マンションや収益不動産を高く売る方法を解説していますので、お勧めです。
融資がますます厳しくなるので、売れるときに売ってしまうというのも一つの作戦だと思います。
