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不動産投資でサラリーマンがキャバクラを購入した壮絶な体験談




サラリーマン不動産投資家のもふです。

あなたは、テナントビルを買おうと思われたことはありますか?

それも、キャバクラなど水商売が入っている店舗です。

なかなかないですよね。。

普通のサラリーマンだった僕がテナントビルを買おうなんて微塵も思っていませんでしたが、まさかキャバクラ&スナック入りのビルを買うことになるとは。。

2015年12月に不動産投資で愛知県の田舎にテナントビルを買いました。

物件スペック
  • 築18年、重量鉄骨、愛知県の田舎。単線の駅徒歩30分。
  • 土地値、利回り25%(現況20%)
  • 住居3部屋。
  • 店舗3つ(キャバクラ、スナック、スケルトン)

スケルトン以外は入居された状態で購入。

何とかなるだろうと甘く見ていたら、順調に全ての部屋が順番に退去していき、危機を迎えました。。

しかし、奇跡的にすべての部屋を埋めることができ、全室満室達成できました。

不動産投資において、テナントビルは融資も難しくリーシングもかなり難しいので初心者にはお勧めしません。

田舎なら築20年で利回り20%くらいないと厳しいと思っています。ただ、安定に経営できればものすごいキャッシュマシーンになる魅力もあります!

この記事では、私が体験した危機的状況、どうやってリカバリーしたかの笑いあり、涙あり?のドタバタ劇をご紹介します。

 

不動産投資でテナントビルを購入した経緯

2015年8月のお盆休み。いつものようにアットホーム見ていると、異常に安い物件が。。

1Fに店舗が入っているビルで利回りは15%くらい。土地値だったので、すぐ電話で問い合わせて、すぐに内見に。

良かったのですぐに買い付けを入れました。

そしたら、もう1物件あるとのことで、そっちがなんと鉄骨 築18年 利回り25%という意味不明な物件。

現況でも20%くらい回っているうえ、土地値というヤバすぎ物件だった。

店舗が3つあり、スナックとキャバクラとスケルトンと、住居が3つある物件。スケルトンのみ空室だった。こっちにも買い付け入れて、2店舗同時に買い付け入れて融資先を探しました。

始めに見つけたほうは、価格が高すぎて自分には手がでなかったので見送り、ついでに紹介していただいた物件を本命に絞って購入活動!

売り主さんは、地元の有名な大富豪の経営者さんで、会社をたたむから安くてもいいと投げ売り状態。そこを自分が見つけたのだった。

売り主さんと何度かお会いするうちに意気投合して、有難いことに売り主さんも僕にこの物件を売りたいと言って頂けたのでうれしい限り。。

合意は取れたのであとは融資付けだけ!ここから苦戦します。

水商売で融資付けに苦戦

当初、メガバンクで融資してくれそうな感じで担当者といい感じに進めていたのだけど、最後の最後で水商売入っているからNGと…。

初めからわかっている理由で否決された。。残念。その他の銀行はほぼ門前払い。融資厳しすぎでしょう!?

しびれを切らした売り主さんが、「俺が銀行探してやる!」と言い出して、仲介業者と付き合いのある銀行回ってくれた!僕の属性資料を使って「こいつはいいやつだから融資してやれ」と説明してしていただけたり、もう意味不明な状況(笑)

全銀行から断られて諦めかけていた時、最後に税理士さんに紹介していただいた担当者さんを頼りに公庫に行ってみた。

そしたら、税理士さんに紹介された超優秀な担当者さんにかなりいろいろ努力していただいて、なんとか融資を付けて頂けた。

キャバクラ、スナック、越境…ありとあらゆる困難だったけど、とにかく優秀な担当者さんで何とか通してくれた。感謝。

あわせて読みたい:担当者を変えてもらったら融資が通った話。

あとから聞いたのですが、その後に融資の基準が厳しくなり、今では通らないですとおっしゃっていた!運がいい。やはり融資は担当者さんで決まるんだなぁと実感。

物件を見つけてから4か月経過した12月に、戸建を現物出資して新設法人設立し、法人で10年1.4%の低金利でオーバーローンの融資を受けられた

会社を設立するのが長年の夢だったので、自分の法人ができたのは感無量でした。。(実際はスタートなのだけど!)

株式会社を設立したからには、ちゃんと経営して適切に利益を出して納税したいと考えていた。普通は1期目は赤字になるものだけど、いろいろ頑張って1年目から黒字にすることができた。利回り20%だからこそ何とかなった!

そんなわけで、2015年12月、超高利回りのキャバクラとスナック入りのテナントビルを、新設法人で購入して経営することとなったのだった。

そこから、退去が続くとは思わなかった。

ちなみに、テナントビルの前はこんな感じ。。

なんか、皆さんが想像しているような場所ではなく、田んぼや住宅しかない謎の地域にキャバクラがある棟想像を絶する世界なんです><

買った直後にキャバクラ退去。。空室対策は!?

↑これは、退去した時点でのキャバクラの内容。ちょっと古い感じですよね。

買った時点での家賃はこんな感じでした。

家賃の内訳
  1. キャバクラ(入居。家賃21.6万円)
  2. スナック(入居。家賃10.8万円)
  3. スケルトン(空室。家賃8万円)
  4. 住居3部屋(3部屋合計でも11.7万円)

という状況でした。テナントの家賃が80%を占めており、この店舗の入居率がこの物件の経営状態を左右するのは明白!

しかもキャバクラが家賃の大部分を占めており、儲かるかどうかはキャバクラ次第。

キャバクラの経営が順調かどうかふと気になり、買う直前にキャバクラの営業状況を見に行きました。そしたら、、、電気が消えて閉まっている。。。なんで???

不動産屋さんに確認すると、なんと営業していないことが判明。購入をやめる判断もありましたが、土地値だったのとその時点で退去の連絡はなかったので購入しました。

しかし案の定、買ってから2か月後に退去されてしまいました。。

テナントビルの家賃の半分弱がふっとび、かなり焦りました。。

融資を10年で受けていたので返済比率が異常に高く、キャバクラが退去されるとキャッシュフローが完全にマイナスになっていまいます。。(;_;)やばし!

キャバクラの埋めるため、空室対策で不動産屋さんを巡る

かなり焦り客づけの依頼で不動産屋さんを回りました。

田舎なので、テナント専門に客づけしてくれる不動産屋さんなんてありません。。

ミニミニ、エイブル、ニッショー、地元の不動産屋さんなどを全部回り募集かけてもらったり、ありとあらゆることをしました。

苦し紛れに、大東建託にも飛び込みで行きました。大東建託は自社物件しかつけないのは知っていましたが、出来ることはすべてやりました。(その後、住居で一人お客さんを紹介してもらった!大東建託から客づけしてくれることもあるんです)

田舎なので店舗の専門の不動産屋さんがなく、「うちではあまり店舗はやってないんですよね…」って言われます。言われてもあきらめません。なんてったって埋めないといけないんですから!

それでも「とりあえず店舗をやりたい人が少ないからこそ、ぜひ広く募集かけたいです。決められなくても全く問題ないので、ご迷惑でなければ募集していただけたらありがたいです」と、粘り強く交渉して募集かけてもらいました。

小さなテナントビルなので、そんなに力を入れたところで不動産会社は儲からないので、相手が迷惑にならない程度に電話したりして営業マンとよい関係性を作っていきました。

大家さんって、自分が偉いって勘違いしている人が多いのですが、規模が小さい人がごちゃごちゃ言ったところで不動産屋さんの費用対効果が合わないんですよね。。なので、迷惑にはならないように気を付け仲良くなっていきました。

なんと売り主さんがキャバクラの入居者を見つけてくれる

入居者もすぐに見つからず、途方に暮れていた時…そんなときに神が…

なんと売り主さんがすぐに次の借主を見つけてきてくれたのでした!

なんということでしょう^^

地元でずっと商売をされいたので、キャバクラをやりたい人をたくさん知っているようで、紹介してくれました!

なんてありがたい。。テナントを買って空室に困っている場合は、まず売り主さんに聞いてみたほうがいいと思いました!

しかも何故か売り主さんが連帯保証人になっていました(笑)

しかも、売り主さんの住民票は何故か石垣島…。何をやっているのか謎が多い売り主様でした!

入居とともにリフォームしてくれて、壁紙や床やカウンターの位置を変えたりなど、かなり大掛かりな改造をしてくれて、お店のイメージがかなり良くなりました。写真はリフォーム前ですが、ここからかなりきれいになりました!

店舗は、入居者さんが自分でリフォームしてくれるので、決まるとありがたいですねぇ☆

スケルトンの店舗の空室を埋める

買ったときに、壁も床もコンクリートむき出し。しかもクモの巣が張ってます。

写真をよく見ていただくとわかるのですが、配電盤がぶら下がっていて、パイプもむき出しでエアコンも故障…。

購入時、そんな状態のスケルトンでした。

はっきり言って、地方で田舎で人通りも少なく、こんなところのスケルトンをリフォームしても借りてくれる人は見つからないでしょう。

こんなのどうすればいいんだ??

とりあえず、そのままの状態で入居者を探していました。

もちろん不動産屋さんはすべて回り、ポータルサイトには載せていて、ジモティにも掲載していたのですが…買ってから1年くらいは問い合わせもなく寂しい状況でした。

買ってから1年後ぐらいに、新聞屋さんから問い合わせが!

事務所を拡大したく、このあたりに新規に新聞の配達拠点を作りたいということでした。全国紙の支店で、もし開業してくれたら長く入居してくれそうなのでありとあらゆる手を使って入居してもらおうと思っていました。このチャンスを逃したら、次いつ来るかわからない…。

大家負担ででリフォームを提案したりなどいろいろと頑張りましたが、もっと大きなところにしたいとのことで話は流れてしまいました。残念。。

その後、全然反響がなかったので7.56万円に値下げを決行!しかし値下げしてもまったく反響はなく、魚がいないところで魚釣りをしているような感覚。魚がいないと、どんな豪華な餌を使っても、全くあたりがないような感じ。

”空室あり”とかの看板建てたりいろいろしましたが、やはり気長に待つしかなく…やれることはやり切ったという感じでした。

購入してから1年半後、ついに倉庫にしたいと問い合わせが!5.6万円に価格交渉が入りましたが、次を逃すと何時になるのかわからず、入居したいというレアな人を確実に捕まえたいと思いOK出しました!

入居者さんは、配管工事会社さんでした。倉庫として使うと聞いていたのですが、見に行ったらおしゃれにリフォームして、かっこいい事務所になっていました!

これはうれしい誤算!コンクリートむき出しの廃屋が、無料でおしゃれな事務所に早変わり!

1年半もかかってしまいましたが、無事に埋まってよかった!

スナック退去。店舗の空室を埋める

買ってから1年後に、スナックから退去連絡が入りました。高齢のおばあさんがお店をされていたのですが、体力的に厳しいということでお店をたたまれることに。。後継者を探されていたのですが、見つからず。。

退去が決まった時点で、やはり不動産屋さんをたくさん回り、いろんなところから募集をかけてもらいました。不動産屋さんを回ると、大家さんの顔を覚えてもらいやすくなり、物件を紹介してくれやすくなるので自分は良く回っていました。

また、ジモティにも掲載して、広くいろんなところから募集かけました。

地元のお店にスナックやりたい人がいないか聞いてみた

さらに、北海道の加藤ひろゆきさんのセミナーを聞いて、うどん屋さんが客づけしてくれたとか、店子のお店に飲みに行けばいいとか聞いたので、さっそく実行しました。

具体的には、まず近所の眼鏡屋さんとか時計屋さんとかに飛び込みで「スナックをやりたい人とかご存知ないでしょうか?」と、ストレートに営業かけました!(笑)

10店舗くらい回りましたが、すべて撃沈。10店舗くらいであきらめてはいけなかったかもですが、小さな地域なので変な噂が回ってもやりにくくなるので、早めに見切りをつけました。

店子のキャバクラに行ってみた

次に、店子のキャバクラにマイソクをもって飛び込み営業!キャバクラのママさんに、「隣が空いたけどお店拡張したりしませんか?もしお店やりたい人とかご存知でしたら紹介してください!」と営業!

さらに、キャバクラで席についてくれたおねーさんに、「僕はここの大家さんなんだけど、隣のお店が開いたからお店やりたい人とかいない?決まったら1ヶ月分お礼出すよ!」って名刺とマイソク配って営業かけました(笑)

「しゃっちょさん、安いね~」とか、結構好評だったんですが、結局問い合わせ無し!ざんねん。

酒屋さんが、大家の知らぬ間に…

とある日、物件の前でいろいろ作業していたら、軽トラから人が下りてきて話しかけられました。その方は、近所の酒屋さんでした。

話を聞いてみたら、そのスナックの鍵を売り主さんから預けられて持っていて、勝手にリーシング活動してくれていたようです(笑)

酒屋さんは、スナックをやってくれる人を見つけて開業させ、お酒を卸して利益を出すビジネスモデルをやっていました。そんなことがあるんですねぇ。。マーケティング的にも、自らシェアを拡大させて売り上げを上げるという戦略!すごく勉強になる。

自分の物件の鍵を勝手に持っているのは問題なような気もしましたが、前から持っていて問題ないんだったらそのまま持っておいて営業活動してもらったほうが得かなって思い、そのままにしちゃいました。

その辺は臨機応変に合理的にしちゃってます。

ジモティを活用した店舗の空室募集

スナックが開いたときからジモティーに物件を出したのですが、アクセス数がすごく多いのに驚きました。募集をかけて1年くらいで45件のお気に入り登録され、3000アクセスも集めています。

これはアットホームとかの100倍近いアクセス数です!なんでこんなにジモティーでアクセスを集められるのかですが、自分の考察は以下のようになっています。

ジモティがおすすめの理由
  1. 不動産を探していない層に直接見てもらえる
  2. ジモティを見ている層が、スナックやバーなど店舗をやりたい層とマッチしている

店舗を探している人数はかなり少ないと思います。その少ない層がアットホームにアクセスしているのでアクセスは伸びません。

一方でジモティーは超たくさんの人々が見ていて、店舗を探しているわけではありません。

でも、そういう層の人で潜在的に「いつか自分のお店を持ちたい!」って思っている人々に見ていただいているようです。これは大きな発見でした!

保証金も取らないので、初期費用がかなりやすいので「これなら自分でも開業できるかも」って思うところが良かったようです。

ただ、とにかくいろんな人から問い合わせが来ます。

ジモティの変な問い合わせ(一部抜粋)

「いつかは1国1城の主となり、起業したい。会社を辞めてバーをやりたい」

「スナックをやってみたい。車で1時間半かかるけど通ってやる」

「横浜に住んでいるがいつかバーを営業したい。オーナーの経験を聞きたいのでお会いできませんか?」

「(メールに2時間返信しなかったら) 早く返信ください!明日内見できませんか!?!?」

…会社を辞めていきなりバーを営業するのはリスクが高すぎるので全力で止めました。。ネットにはいろんな方がいるとしみじみわかり、対応が大変でしたがとても良い人生経験にはなりました!

Youtuberがバーを開業する

ある日、若者からジモティで問合せが来ました。

ここまでいろんな方とメールのやり取りで、その人がまともな人かどうかわかるようになっていました。

この方はまともに対応できている方で、内見を希望されていました。

なので、お世話になっている不動産屋さんに依頼して内見の対応をしてもらいました。(不動産屋さんには広告費を2か月にして、相手の分も自分で支払うようにしています)

物件見てもらったら気に入ったので借りたいとのこと!

オーナーに会ってみたいとご要望されたので、物件の近くに行く機会があるときにあってみました。いろいろ話してみたらYoutuberのような仕事をしていて、動画を配信してお金を稼いでいる面白い方でした

まだ20代後半で若いのに、いろいろ考えていてとっても面白い出会いでした。話をしてみて意気投合したので、とにかく貸すことに決定!

Youtuberが保証会社通るのか謎でした。

「職業を書くとき、インターネット関連事業」とか書いたほうがいいですよ!と、アドバイスしましたが、残念ながら保証会社を通りませんでした。

ただ、この方ならきっとうまく行くと思ったので、なんかあった時の万が一の保険として定期借家契約と保証料半年の条件を追加して、借りていただくことにしました!

そして、風営法の許可を取られて、500万円くらいかけて色々改造し、隠れ家的なお洒落なバー大変貌を遂げました!

リフォームしてくれて、家賃も入ってきて、大家さんとしては泣くほどうれしい限りです!

不動産投資でサラリーマンがテナントビルを買ってみた体験談のまとめ

購入して2年くらいのうちにいろいろな事が起こり、本当に気苦労が絶えない物件でした。。

なんだかんだ、常にがけっぷちに近い印象。何とか生還出来た感じです。

今は全室満室になり、ほとんど何もすることをなしで家賃が毎月安定して入ってきます。

とにかく、空室を埋めるのが大変だった。その一言ですね。

お店をやりたい人がほとんどいない地域なので、この2年間ありとあらゆることをやり、その中の何かの細い糸が繋がって入居者が見つかった形になっています。その過程で僕のスキルも上がっていきました。

これをやればすぐに決まる!

という裏技や魔法はなく、地道な営業活動やありとあらゆる媒体で募集活動をかけて、地域の不動産屋さんに物件があることを周知して頂いて、数少ないチャンスを全力でつかみ取り入居者を獲得する

それが一番重要だなと思いました!

また、初心者にテナントビルはお勧めしません。。僕は運がよく何とかなりましたが、何とかならない人もたくさん出てくると思います。気をつけましょう!

 



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