もふもふ不動産のもふです。20年以上投資している投資家で、登録者26万人のYouTuberで投資に役立つ情報を発信しています。
このみんなで大家さん、10年以上前から投資家の中ではビジネスが成り立たないと話題になっていました。しかし、どんどん規模を拡大していき、ついに分配金が支払えなくなり解約すらできない状態になっています。そして2026年9月1日、大阪府と東京都から事業許可の取り消し処分を受け、いよいよ最終局面を迎えています。
この記事では、
みんなで大家さんとは何か？
なぜ投資家はヤバいと思っていたのか？
みんなで大家さんは何が起こっているのか？
これまでの時系列で起こったことの解説
を投資家の目線でわかりやすくまとめていきます。
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よくある質問
みんなで大家さんはどうなりましたか？
2026年9月1日、大阪府が運営会社の都市綜研インベストファンドの不動産特定共同事業の許可を取り消し、東京都も販売会社「みんなで大家さん販売」の許可を取り消しました。約2881億円の債務超過に陥り、賃料未収の事実を伏せて出資を募り続けたことなどが理由です。対象9商品の事業参加者は7511名、償還遅延額は約188億円で、5年間は許可を再取得できません。
みんなで大家さんに投資したお金は返ってきますか？
かなり厳しい状況です。成田プロジェクト19商品は約1440億円を集めていましたが、口座残高は合計約660万円しか残っていないと報道されています。税金滞納で土地も差し押さえられており、訴訟で全額返還の勝訴判決が出ても、相手に財産が残っていなければ回収は困難です。破産手続きになっても担保権者や税金が優先されるため、一般の出資者に戻る金額はわずかになる可能性が高いと筆者は見ています。
みんなで大家さんの裁判はどうなっていますか？
2026年3月26日に大阪地裁で原告3人に約1700万円の全額返還を命じる初判決が出て、その後も6月に84人へ約4億5500万円、60人へ約3億5200万円の全額返還判決が続いています。集団訴訟は約2500人・約230億円規模まで拡大しています。ただし勝訴と実際の回収は別問題である点に注意が必要です。
みんなで大家さんはポンジスキームだったのですか？
現時点で刑事事件として立件されたわけではありません。ただし、地主から36億円で仕入れた土地を約2473億円でファンドに転売して利益を外部に逃がしていたこと、バナナ事業の出荷実績が確認できないこと、19商品の口座残高がほぼ空だったことなど、集めたお金を実際には運用せず分配に回すポンジスキームに近い構図だったのではと疑われる報道が相次いでいます。
みんなで大家さんとは、何か？
みんなで大家さんとは投資商品です。具体的には「みんなからお金を集めて、それで不動産を買って、そこで得られた収益をみんなに分配する」という仕組みです。
正確にいうと、不動産特定共同事業法(不特法)という法律に基づいて行われています。
一人だと不動産を買うのは大変なので、みんなで大家さんになろう！という事だと思います。
配当金は7%で、投資期間は数年間。
毎年配当金を得られながら、数年後には元金が返ってくるという事で大きな人気になっていました。
また、これまでに元本割れしたことがない実績も、多くの人が投資するきっかけとなっていました。
みんなで大家さんの投資商品とは？
みんなで大家さんは、ここ数年は3つのプロジェクトで総額2000億円以上もの巨額の資金を集めていました。
ゲートウェイ成田
成田空港の近くに商業施設を作る投資です。これで2000億円以上調達しています。2021年に完成予定でしたが、いまだ更地の状態です。
利回りは7%
バナナ投資
アグレボバイオセンターなど、バナナの苗を作って出荷する投資を行っていました。
利回りは7%
「AGREVO農法」とは、苗への特殊処理（特定パルスによる刺激）による品種改良に加え、原子状炭素を活用した、ミネラル・酵素・ビタミンの栄養素が豊富に含まれ生きた微生物が生存する最高品質の土壌にて栽培する自然農法で、遺伝子情報を変異させず、植物本来の力で寒さや病気などのリスクを克服できるようにサポートします。結果、「無抗生物質・無農薬・無化学肥料」栽培が実現するだけでなく、あらゆる植物に環境への適合性（耐寒性等）と速い成長性及び収穫量の増加（豊産性）、並びに栄養価の向上と酵素活性などの、革新的な性能向上を発現しております。
また、対象不動産ではバナナを中心に種苗が生産されており、対象不動産で生産された苗は通常24ヶ月程度かかるところ、わずか６ヶ月目で収穫可能です。苗の成長に必要な日照も従来の６分の１で足りるため、従来のように日照差で収穫量が大きく左右されにくいため短期間に安定した収穫が見込めます。
伊勢忍者キングダム
伊勢のテーマパークへの投資です。
利回りは7%
「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」は、1993年に総工費300億円を投じて戦国時代の文化、歴史を体験できる「伊勢・安土桃山文化村」として建設され、シンボルでもある原寸大の「安土城」が再現されております。
現在は、「ともいきの国 伊勢忍者キングダム」として2020年で開園27周年目を迎えたテーマパークです。三重県は歴史的建造物や自然環境に恵まれており、松阪牛、伊勢えびなどのグルメや、世界遺産の熊野古道、マリンスポーツ、水族館、テーマパークなど、数々のアクティビティがあり観光資源が豊富な県です。その中でも、三重県伊勢市に日本の神社の頂点に位置した「伊勢神宮」があります。
投資家が怪しいと思った理由
投資家がみんなで大家さんを怪しいと思った理由は、利回り7%が高すぎるという事です。
不動産投資をしている人ならわかりますが、7%の配当を確実に毎年返せるような物件はこの世にほぼ存在しません。(まれに安い物件があれば別ですが、多くの人からお金を集めて安定的に7%を支払うのは不可能)
理由としては、不動産投資の収益的にあまり儲からないビジネスだからです。
大体、不動産投資の利回りは物件にもよりますが利回り10%もあればいい方です。銀行から金利2%で借りたとして5%くらいは銀行に返済します。、そこから経費や税金を3%位返済して、2%くらいが残ればいいような事業です。
不動産投資の手残りのイメージ
売り上げ10% － 返済5% － 経費3% ＝ 手残り2%
退去での原状回復、大規模修繕、空室が出た場合などはもっと金額は減ります。
銀行から2%で借りても厳しいのに、7%で借りて不動産投資の事業をするというのは普通に儲からないし返済できないというのがわかります。
ポンジスキームの場合、破綻してないから大丈夫というのは安心材料にならない
みんなで大家さんは、これまでに「元本評価割れ無し」を使って宣伝をしていました。過去に元本割れしていないからと言って、今後も元本割れしない保証にはなりません。
詐欺の手法で「ポンジスキーム」というのがあります。
ポンジスキームとは、高利回りの投資商品として集めたお金を、実際には運用せずにそのまま分配する手法です。実際に分配されるので、多くの人が信じて投資してしまいます。集めたお金を分配するだけなので、いつかは枯渇するのでどんどん資金を集めないといけない自転車操業になります。
こういったように、過去に元本割れしたことがないことが、今後も安心材料にならないのです。事業として収益を上げられるかを投資家が厳しい目でチェックしないといけません。。
【補足】ポンジスキームかどうかは見分けるのは困難
ちなみに、ほとんどの投資詐欺はポンジスキームです。しかしポンジスキームかどうかを調べるのはかなり難しいです。実際に運用しているのかどうかを調べることがかなり困難なためです。なので、みんなで大家さんが出てきたときも、利回り7%を安定して分配することはまず不可能なことはわかっていましたが、実際に運用しているのかポンジスキームなのかは判断がつかないのです。。こういったことから言えるのは、わからないものには投資しない、相場より利回りがいい商品には投資しないというしかないのです。
ちなみに、ほとんどの投資詐欺はポンジスキームです。投資詐欺に引っかからないようにしましょう…
投資するときにチェックしないといけないこととは？
大切な自己資金を投資する前に投資家が必ずやっていることは、「事業者が投資家から集めたお金でちゃんといい不動産を買うことができるか？」です。
ゴミ不動産を買ってしまうと、賃料が入ってこないので分配金を支払えません。また、購入した金額以上で売却できないと、損失になって出資したお金が戻ってこないことになります。
そのため、
投資する物件が適切な価格で購入されているのか？(不当に高く買っていないか？)
投資した物件から賃料がちゃんと入ってくるのか？
投資した物件を売却することができるのか？
を投資する人は厳しい目でチェックしないといけません。
2023年ごろから成田プロジェクトが更地であることがYouTubeで紹介され始める
2023年ごろから、成田ゲートウェイが完成していないことが取り上げ始められました。
2024年4月 アグレボバイオセンターでバナナが作られていないことを国会答弁で追及
衆議院議員の緒方議員が、アグレボバイオセンターは実体がないのではないか？と疑問に思い調査。国会で農林水産省に確認したところ、アグレボがある福岡県からバナナの出荷がないことが確認された。。
配当金7%はどこから支払われているのか？ポンジスキーム疑惑を深める内容となっていましたが、これが大きく報道されることもありませんでした。(これは2025年10月に報道)
2024年5月 楽待がみんなで大家さんのポンジスキーム疑惑を報じる
YouTubeチャンネル楽待がみんなで大家さんのポンジスキーム疑惑を報じました。
ゲートウェイ成田で土地のままで建物が立っていない状況なのに、なぜ7%もの配当が支払えるのか？ポンジスキームなのではないか？という疑惑を報じました。
しかし、みんなで大家さん側が刑事告訴。楽待側が動画を削除する事態になりました。
みんなで大家さんは、批判的な記事に対して弁護士が内容証明を送ってくることで有名でしたが、上場企業の楽待も動画を引っ込める事態に…残念ですね。(ポンジスキームなのかどうか、マスコミも報道するのは難しいです。相手もポンジだったら資金が集まらないと破綻するので、全力で訴えてきます…)
2024年6月 30日間の業務停止の行政処分を受ける
みんなで大家さんは、投資家に対する説明が不十分として30日間の業務停止命令の行政処分を受けました。
このころから解約を希望する人たちが増え、新規の顧客獲得に苦戦し始めたようです。
30日間の業務停止命令
事業計画を変更も 説明不十分の指摘
今回の行政処分は、みんなで大家さん販売と都市綜研インベストファンドが組成・販売を行ったファンド商品において、当初の募集内容から対象不動産の一部変更があったにもかかわらず、その旨の投資家への説明が不十分であったことが処分の主な対象となった。
2025年7月 みんなで大家さんで分配金が遅延
「みんなで大家さん」配当が遅延、行政処分から1年…いまだに解約できない出資者も｜楽待不動産投資新聞「いつになるのか」突然の発表に困惑の声もwww.rakumachi.jp
ゲートウェイ成田で分配金が遅延すると投資家に手紙を送ったことが報道されました。
さらに、解約できない方もいると報道されています。
男性は、昨年の行政処分をきっかけに1年ほど前から解約手続きを進めていた。「解約には半年から1年かかる」と言われ、待ち続けたが1年が経った今も返金がされていない状況だという。
2025年10月23日 伊勢忍者キングダムが人気がなくガラガラであることが報道
みんなで大家さんのファンドの一つである伊勢忍者キングダムが休日でも人がまばらであると報道されました。
2025年11月6日 1100人超の集団訴訟が準備
みんなで大家さんに出資した1100名が集団訴訟に発展しました。
不動産投資商品「みんなで大家さんシリーズ」を巡り、不適切な財産管理があったなどとして、全国の出資者１１９１人が、運営会社「都市綜研インベストファンド」（大阪市）に計約１１４億円の出資金返還などを求める訴状を大阪地裁に郵送した。５日、関係者の話で分かった。
一般論としてですが、もしポンジスキームだった場合、集団訴訟をして勝訴したとしても、お金が残っていないのでお金が戻ってくる可能性は少ないことに注意が必要です。
そもそも分配金が支払えなくなっているので、みんなで大家さん側には資金が残っていない可能性が高いです。訴訟費用も掛かるので、訴訟すべきかどうかは慎重に判断された方がいいでしょう…
2025年11月18日 39ファンド中37ファンドで分配金の支払いが停止
日経ビジネスが調べたところによると、全39ファンド中37ファンドで分配金の支払いが停止していることが判明した。
また、返還期限が来ているのに返還を行っていないファンドも。運用期間を1年延長しているファンドもあり、元金が返せないものと推測される。
本来、ファンドごとの収支は分けて管理しないといけないはずですが、一斉に分配金の支払いが停止してるところを見ると、すべての収益をごっちゃにして分配していたのでは？と予想されます。
2025年11月18日 土地を100倍の値段で購入し、利益を外部に逃がしていたことが報道される
日経ビジネスにより、外部の会社に利益を逃がしていたことが報道されました。これは第三者の為の取引という手法で、A社→B社→C社とB社を介して土地を取引することで、B社に利益を付けさせる手法です。
これは、A社が36億円で仕入れた土地を、B社が2473億円でC社(投資家)に転売。B社が約2400億円の転売益を中抜きしている図です。
投資家が2473億円で買った36億円の土地を、A社に貸出して賃料を得ているという事です。。
金額がすごすぎて意味不明ですが、36億円で買ったものを投資家に2473億円で売りつけていることになります。ヤバいです！
投資家の2400億円が、36億円の土地に化けたわけです…。
ゲートウェイ成田で100倍の金額で購入した土地のMap
この地図は、ゲートウェイ成田プロジェクトの用地です。それぞれ、地主から買った金額の50倍～125倍でみんなで大家さんに投資した人に売りつけているようになっています。
そしてさらに注目すべきなのは、成田空港(NAA)からの借地の部分が4割も占められているという事です。
2400億円も投資しておきながら、開発予定地の6割しか購入できていないことになります。100倍の価格で土地を買っているので、開発する費用も残っていないでしょう。。
まるで令和の原野商法
1970年ごろに原野商法という投資詐欺が流行った。これは、数万円くらいの価値しかない原野を、公図上で分筆し、あたかもそこが開発されて宅地になるように思い込ませ、実際の価値の数100倍で販売するという手法だ。
バブル真っただ中だった時代、単なる原野を高額な値段で売買されていた。
みんなで大家さんの成田プロジェクトは、原野商法にかなり近いものを感じる。全く価値がない空港近くの山林を購入し、ここにすごい商業施設ができることを夢見させ、多くの投資家に100倍もの価格で売りつけて利益を抜くことに成功しているのだ。
まさに令和の新しい原野商法だろう。
2025年11月27日 借地契約の終了を打診される
ゲートウェイ成田の敷地の4割を貸していた成田国際空港(NAA)が、開発に必要な資金を確認できなかったことを理由に11月末での借地契約を終了を決定した。
これにより、当初の計画の実現が不可能となった。。
NAAの藤井直樹社長は27日に記者会見し、契約を終える理由について「（造成の）残工事の遂行能力があると確認できなかった。資金面が一つの要素で総合的に判断した」と述べた。26日に共生バンクに契約を終える方針を伝え、同社からは「承知しました。共生バンクとしても対応を検討する」との返答があったという。再契約の可能性については「今後の状況をみて判断する」と述べた。
なぜ借地の期限が来るのか、契約がよくわからない謎
45.6万㎡の開発エリアのうち、約4割の18.3万㎡が成田国際空港からの借地となっている。
2000億円以上を投資しておきながら、開発エリアの土地を全て押さえられているわけではないことも驚きだが、借地契約が途中で切れることも驚きである。
普通、こういう商業施設を開発するときは、定期借地契約で30年とか50年とかで契約を締結するものだが、10年たたずに契約が解除できるというのが驚き。
もしかしたら、開発資金が確認できない場合は借地契約を解除できるような特約があったのかもしれないけど、普通はもっと長期間で借地契約を結ぶ。そうしないと途中で開発できずに返還しないといけなくなってしまうので、基本中の基本だと思うのだが…
2025年12月 国税局が大阪の土地を差し押さえ
2025年12月、みんなで大家さん側が法人税や地方消費税などを1億7200万円超滞納し、大阪国税局が大阪市の土地(宗右衛門町の一等地)を差し押さえたことが報道されました。その後も同じ土地に対して差し押さえが続いています。
ここで注目すべきなのは、差し押さえの順番です。通常、税金の滞納処分ではまず銀行口座などの換価しやすい資産から差し押さえられます。土地の差し押さえに来ているという事は、すでに銀行口座にはお金がほとんど残っていない可能性が高いと推測されます。
2000億円以上を集めた会社が、1億7200万円の税金を払えない状態になっているのです。。
2025年12月 1440億円集めた成田19商品の口座残高は合計660万円
さらに衝撃的な事実が報道されました。出資者への通知などから、ファンドの口座にお金がほとんど残っていないことが明らかになったのです。
成田2号: 約22億円を集めて口座残高579円
成田6号: 約45億円を集めて口座残高約1400円
成田16号: 約290億円を集めて口座残高約6万5000円
成田プロジェクト19商品の合計: 約1440億円を集めて口座残高は合計約660万円(集めた金額の0.005%以下)
本来、不動産特定共同事業ではファンドごとに財産を分別管理しないといけません。しかし19商品がそろって空っぽという事は、集めたお金はすでに土地の購入代金として(前述の三為取引で)外部へ流出してしまっていると考えるのが自然です。
訴訟で勝っても、そもそも返すお金が残っていないという事がだんだんハッキリしてきました。。
2026年3月26日 出資金の全額返還を命じる初判決
2026年3月26日、大阪地裁で出資金の全額返還を命じる初めての判決が出ました。解約手続きがすべて完了していたのに出資金が返還されなかった原告3人に対し、約1700万円の返還を命じる内容です。
その後も2026年6月5日に出資者84人へ約4億5500万円、6月10日に出資者60人へ約3億5200万円と、全額返還を命じる判決が相次いでいます。集団訴訟は約2500人・約230億円規模まで拡大しています。
みんなで大家さん側の全面敗訴です。ただし、後述しますが判決が出る事とお金が実際に戻ってくる事は全くの別問題である事に注意が必要です。
2026年7月 従業員の給与も遅配、2881億円の債務超過が判明
2026年7月24日、日経ビジネスの報道により、みんなで大家さんを運営する共生バンクグループで従業員への給与の支払いまで遅延していることが明らかになりました。資金繰りが厳しく、行政に提出すべき事業報告書も未提出とのことです。
出資者への分配金だけでなく、従業員の給料すら払えない状態…会社としての体力が尽きかけている事がうかがえます。
さらに、運営会社(都市綜研インベストファンド)の2026年3月期の決算では、保有不動産の減損などで最終損失約2984億円を計上し、約2881億円の債務超過に陥っている事が判明しました。前期までは資産超過の決算を出していたのに、いきなり巨額の損失を計上してきた形です。
債務超過とは、全資産を売り払っても借金を返しきれない状態の事です。不動産特定共同事業法では財産的基礎を欠く状態であり、監督する大阪府が違法状態として調査に入りました。
2026年9月1日 大阪府と東京都が事業許可を取り消し
そして2026年9月1日、大阪府が都市綜研インベストファンドの不動産特定共同事業の許可を取り消しました。同日、東京都も販売会社である「みんなで大家さん販売」の許可を取り消しています。
処分理由は、2881億円の債務超過に陥って償還が滞っているうえ、不動産賃料が回収できていない事実を伏せたまま出資を募り続けていたことなど。「情状が特に重い」と判断されました。対象9商品の事業参加者は7511名、償還遅延額は約188億円にのぼります。
許可が取り消されたため新規の募集はできなくなり、5年間は許可の再取得もできません。新しいお金を集めて古い出資者に返す事はもうできないので、事業としては事実上の終わりと言っていいでしょう。
今後は民事再生や破産といった法的整理に進む可能性が高いと個人的には予想しています。
訴訟で勝ってもお金は返ってくるのか？
ここまで見てきたように、訴訟では出資者側の全面勝訴が続いています。では勝訴すればお金が戻ってくるのでしょうか？残念ながら、かなり厳しいと個人的には考えています。
理由は3つあります。
訴訟にはお金がかかる: 弁護士費用は一般的な目安で着手金が経済的利益の5%+9万円程度(旧報酬基準ベース)。仮に500万円の返還請求なら着手金だけで30万円超になり、成功報酬も別途かかります。集団訴訟で割安になっても、負担ゼロではありません。
判決が出ても、相手にお金がなければ回収できない: 強制執行するには相手の財産(銀行口座など)を特定する必要があります。しかし前述の通り、口座はほぼ空で土地は差し押さえ済み。取り立てる原資がありません。
破産手続きになっても優先順位がある: 破産すれば破産管財人が財産を売却して債権者に分配しますが、担保権者や税金が優先されます。一般の出資者にまで回ってくる金額は、残念ながらわずかになる可能性が高いです。
「裁判で勝てばお金が返ってくる」と思われがちですが、相手に財産が残っていない場合、勝訴判決は紙切れになってしまうのが現実です。訴訟に参加するかどうかは、追加でかかる費用と回収の見込みを冷静に比較して判断される事をおすすめします。(法テラスなどの無料相談を活用するのも手です)
YouTubeでも解説しています。
YouTubeでもわかりやすく解説しているので、よかったら見てみてください！
最新の状況(訴訟・給与遅配・債務超過)については、こちらの動画で詳しく解説しています。
【みんなで大家さん】ついに給与遅配・債務超過に…最新状況を投資家が解説(YouTube)
まとめ
ここまで、みんなで大家さんのこれまでの経緯を簡単にまとめてきました。いろいろありすぎて結構なボリュームになってしまいましたが、、
投資は資産形成として素晴らしいものですが、一方で危ない投資商品もめちゃくちゃたくさんあります。今回のみんなで大家さんは、高齢者が狙い撃ちにされて退職金を投資した人も多くいます。。
高齢になって投資を始めるのでは遅く、非常に危険です。小額から余剰資金でしっかり学びながら投資を始めるのがおすすめです。
続報がありましたらこちらの記事を更新していきます。
投資家がリスクをどう見ているかは、PostPrime破綻の解説記事やメタプラネットに投資しない理由の記事でも書いています。あわせてどうぞ。
