長期金利3%突破で住宅ローンはどうなる?変動と固定どちらが上がるのか、政策金利との違いを投資家が解説【30年ぶり】

もふもふ不動産のもふです。僕は元キオクシア(旧東芝メモリ)の半導体研究開発者で、ソニー・キオクシアで16年、先端半導体の研究開発に携わってきました(詳しくは研究開発者としての経歴ページへ)。いまは自分の会社を10年経営しながら、株式投資(投資歴20年)と不動産投資(10年)をしている投資家です。

2026年9月1日、日本の長期金利(10年国債の利回り)が30年ぶりに3%を突破しました。先に結論を言うと、長期金利3%で直接上がるのは「これから組む固定金利」の住宅ローンで、すでに借りている変動金利のローンが直接上がるわけではありません(変動金利が上がるのは日銀が政策金利を上げたとき)。円安と物価上昇でただでさえ大変なところに、住宅ローンの金利上昇まで重なって「うちのローン、大丈夫?」と不安な方も多いと思います。僕自身、不動産投資家として銀行から借金をしている当事者でもあります。この記事では、ニュースでごちゃまぜに語られがちな「2つの金利」の違いから、なぜ急に金利が上がったのか、住宅ローンにどう効くのかまで、投資家の目線でわかりやすく解説します。

長期金利が30年ぶりに3%突破——住宅ローンへの影響を先に結論から

2026年9月1日、新発10年物国債の利回りが一時3.005%まで上昇し、1996年9月以来、約30年ぶりの高水準となりました。日経新聞は「日米の利上げ観測と財政不安」を背景に挙げ、ロイターなど海外メディアも「世界的な国債利回りの上昇」の一角として日本を取り上げています。

グラフを見るとわかるとおり、日本の国債金利は2010年代を通じてほぼ0%に張り付いていました。それが3年ほど前から急に上がり始め、今や3%。たった数年で「金利のない世界」から「金利のある世界」に戻ったわけです。

僕は5年ほど前から「この円安は危険だ」「物価上昇がやばい」という動画を出していて、当時は「円安は日本にとっていいことだ」という楽観的なコメントがたくさん来ました。でも今振り返ると、想像以上に円安が進み、生活が苦しくなった人が増えて、当時よりもまずい状態になっています。国債金利の急上昇は、その円安や物価上昇と密接に絡み合った問題です(金利が上がり始めた2025年11月時点の解説は前回の記事にまとめています。今回はその続編です)。

政策金利と長期金利の違い——住宅ローンの変動金利・固定金利はどちらが上がるのか

ここが一番大事なところなので、ぜひ覚えてください。金利には2つの全く違う金利があります。ニュースやSNSではこの2つをごちゃまぜにして解説しているものが本当に多いです。

• 短期金利(政策金利)——日本銀行(日銀)が、民間の銀行にお金を貸すときの金利。日銀が会議で決めます。2026年6月の金融政策決定会合で0.75%から1.0%に引き上げられました。住宅ローンの変動金利はこちらに連動します
• 長期金利(国債の金利)——日本政府が借金(国債)をするときの利息。市場で売買されて決まります。これが今回3%を突破した金利です。新規に組む固定金利の住宅ローンはこちらに連動します

つまり、「国債の金利が3%を超えた」というニュースで直接上がるのは、これから新しく組む固定金利のローンです。実際、長期固定の代表格「フラット35」の最頻金利は2026年9月分で年3.46%(返済期間21〜35年・団信込み)と、現行制度で最高の水準まで上がっています。

一方で、すでに変動金利で借りている人のローンが、国債金利の上昇で直接上がるわけではありません。変動金利が上がるのは日銀が政策金利を上げたときです。もちろん2つの金利には強い相関があって、政策金利が上がれば国債金利も上がる方向に動くのですが、「直接連動しているわけではない」という点は押さえておいてください。

国債の金利は「買いたい人と売りたい人」で決まる

国債は発行された後も、株や為替と同じように市場で毎日売買されています。持っている人は少しでも低い金利(高い価格)で売りたいし、買う人は少しでも高い金利(安い価格)で買いたい。買いたい人が多ければ金利は下がり、売りたい人が多ければ金利は上がります。

極端な話、「1%では誰も買ってくれない」となれば、「じゃあ2%でどうですか、3%なら?」と、買い手が現れるまで金利は上がり続けます。国の信用力に不安が出て「日本の国債は大丈夫?」と思われれば、どんどん売られて金利が上がる。国債の金利は需要と供給で決まる——これが2つ目のポイントです。

政府が新しく国債を発行するときの金利も、この市場の金利を目安に決められます。市場で買うより条件が悪ければ誰も買わないので、市場に合わせざるを得ないわけです。

政策金利は日銀が決める「ダムの水門」

もう一方の政策金利は、日銀が民間銀行にお金を貸すときの金利です。銀行はここで調達したお金をもとに、僕らや企業(トヨタでもソニーでも)にお金を貸しているので、政策金利が上がると世の中の貸出金利が全体的に底上げされます。変動金利の住宅ローンだけでなく、不動産投資ローンや事業ローンなど、変動金利の借金はすべて影響を受けます(厳密には短期プライムレートなどを経由して連動します)。

日銀の役割は、この金利の上げ下げで世の中に出回るお金の量をコントロールし、好景気と不景気の差を小さくして、急激なインフレを起こさないことです。イメージはダムの水門。水がお金だとすると、今は水(お金)が出回りすぎて円安・物価上昇が起きているので、水門を締めて(利上げして)水の量を減らし、物価上昇を止めようとしている。政策金利は「勝手に上がる」ものではなく、日銀が意思を持って決めるものだということです。

長期金利・政策金利が上がると何が起こるのか——住宅ローン・財政・株価への影響

2つの金利それぞれが上がると何が起こるか、整理しておきます。

国債の金利(長期金利)が上がると

• 新規に組む固定金利の住宅ローン(フラット35など)の金利が上がる。すでに固定で組んでいる人はもちろん変わりません
• 日本政府の借金の利払いが増える。0%で大量に借りていたものが2〜3%になれば利払いは激増し、「財政は大丈夫?」という不安がさらに国債を売らせる悪循環になりかねません
• 株価は下がる方向。国債で3%もらえるなら、配当利回り3%の株を持つより国債のほうがいい、という人が増えるからです

政策金利(短期金利)が上がると

• 変動金利の住宅ローン・投資ローン・事業ローンの金利が上がる
• 借金の金利が高いと「設備投資はやめておこう」となり、景気は後退方向へ
• 預金金利も上がるので「株より貯金でいいか」となり、株価は下がる方向

こうして見ると、金利上昇局面は基本的にあまりいいことがないんですよね。唯一のメリットは物価上昇を抑えられること。今の日本は、円安と物価上昇を止めるために、景気へのダメージを覚悟の上で利上げをしている状況です。

国債金利はなぜ10年間ほぼ0%だったのか——日銀の国債「爆買い」とイールドカーブ・コントロール

では、なぜ日本の国債金利は10年間もほぼ0%に張り付いていたのか。きっかけは2013年に始まったアベノミクスの「異次元の金融緩和」です。当時の安倍総理と黒田日銀総裁がタッグを組み、デフレから脱却してインフレを起こすために、とにかくお金をばらまく政策をとりました。

日銀がやったことの1つが国債の買い入れです。銀行が持っている国債を日銀が買い取ると、その代金が銀行に渡り、市場にお金が供給されます。国が発行した借金を、日銀が買い戻しているように見える構図ですね。

その規模がすさまじくて、もともと100兆円を切る程度だった日銀の国債保有残高は、2025年5月末には約580兆円、発行残高の約50%にまで膨らみました(日経報道)。日本の借金の半分を日銀が持っていた(買い入れ減額で2025年末には49%まで低下)。普通に考えて「やりすぎだろう」という水準です。

これには弊害もあって、日銀が利益度外視で買いまくった結果、国債を売買して商売する人たちが「仕事にならない」と市場からいなくなってしまったと言われています。この10年で国債を取引するプレーヤーが激減した——これが後で効いてきます。

もう1つが2016年9月に始まったイールドカーブ・コントロール(YCC)です。銀行などが国債を売ると金利が上がってしまうので、日銀が「上限を超えそうになったら無制限で買い取ります」と宣言して、10年国債の金利を一定の範囲(一時期は0.25%が上限)に無理やり押さえ込みました。本来は需要と供給で決まるはずの国債金利を、日銀が歪めていたわけです。

こうして異常に低い金利=異常に高い国債価格の状態が10年近く続いたのが2010年代でした。2016年ごろや2019年ごろには10年国債の金利がマイナスになる場面まであって、「1万円分の国債を買ったら満期に9,999円戻ってくる」ような状態でも、保険会社や銀行などは買わざるを得ませんでした。たった数年前は「国債の金利がマイナスだ」と驚いていたのに、今は3%。すごい時代の変化です。

長期金利はなぜ急に上がったのか——日銀の正常化で「買う人がいなくなった」反動

ようやくインフレが起きてきて、円安も進んできたので、日銀は異常な緩和をやめて正常な状態に戻す「正常化」に舵を切りました。2023年4月に黒田総裁から植田総裁にバトンタッチし、国債買い入れの減額、2024年3月のYCC撤廃とマイナス金利解除、その後の段階的な利上げと、めちゃめちゃ難しい後始末を進めています。

ここで2つ目のポイントを思い出してください。国債の金利は需要と供給で決まる。今まで日本の国債を誰よりも買っていたのは日銀です。その日銀が買うのをやめた。しかも日銀の爆買いで市場のプレーヤーは激減している。つまり、日銀が壊した市場から日銀自身もいなくなり、本当に買う人がいなくなった——これが急上昇の正体です。

国債の金利が上がるということは、国債の価格が下がるということです。「これからも下がり続けるだろう」と予想される資産を、あえて今買いたい人は少ない。売りたい人ばかりで、金利がどこで止まるのか探っている状態が続き、3%では止まらなかったのが今の状況です。

金利の上昇は、植田総裁のもとで正常化が進んで上がり、少し踊り場を迎えたところで、高市政権が減税や経済対策など積極財政を打ち出したことで「日本の財政は大丈夫?」という不安が強まり、さらにずるずると上がって3%に達した、というのが僕の見立てです。10年間、日銀が無理やり抑え続けていた反動が、今まとめて出ている。そしてどこまで上がるのか誰にも見えないから、なおさら買い手が現れない。そういう状況です。

円安・国債安・利上げが同時に——今の日本が置かれた難しい局面

今起こっていることを超ざっくりまとめると、円安と国債安(金利上昇)が同時に起きているということです。どちらも根っこは同じで、「日本の経済や財政は大丈夫なのか?」という不安から、円も国債も売られている(もちろんキャリートレードなど投機的な要因もあります)。

これに対して日銀は、円安を止めるために政策金利をマイナスから1.0%まで上げてきました。日米の金利差を縮めて円安を止めたい。景気にダメージはあるけれど、円安を止めるほうが優先だから一旦我慢してね、というスタンスです。

ところが一方で、政府は減税や経済対策、AI投資などの積極財政を打ち出しています。日銀はブレーキを踏んでいるのに、政府はアクセルを踏んでいる。お金をばらまけば円安と国債金利の上昇には逆効果です。結果として円安は止まらず、2026年7月には一時1ドル162円台と約40年ぶりの円安水準をつけました。どちらの政策が正しいのかは僕にもわかりません。ただ、方向が食い違っていて非常に難しい局面だ、ということは言えます。

「日銀がまた国債を買い取ればいい」という声もあるようですが、それをやると「日本は国債を処理できず、また中央銀行が引き受けるのか」と見られて、さらに円安が吹っ飛ぶ可能性が高い。日銀はやりたくないはずです。

ここで思い出すべきなのが2022年のイギリスの「トラス・ショック」です。トラス政権が財源のない大型減税やばらまきを打ち出した結果、株安・ポンド安・イギリス国債安のトリプル安が発生し、トラス首相は就任からわずか44日で辞意表明に追い込まれました。財源のない積極財政は市場にこう反応される、という実例です。今の日本も、国債は下がり、円は安く、株も金利上昇で下がりやすい。トリプル安になりかけていると僕は警戒しています。

「自国通貨建てだから大丈夫」論と円の実力

こういう話をすると必ず「日本は自国通貨(円)で借金しているから破綻しない」というコメントが来ます。それに対する僕の答えは、「破綻はしないけれど、インフレは起こるし、国債金利は上がり続ける。それが大丈夫かどうかが問題」です。

「円は無限に刷れる」というのも、刷ること自体はできます。でも刷れば円安がさらに加速し、国債金利もめちゃめちゃ上がって、経済は大ダメージを受ける。過去には戦争のときに無限に刷って通貨が崩壊した歴史もあります。だから日銀は無限には刷っていないわけです。経済は「やってみて失敗したからやめた」ができない世界なので、そういう実験はできません。

それに、他の国がなぜ自国通貨で国債を発行できなくなり、ドル建てなどで借りざるを得なくなったのかというと、インフレで自国通貨建ての国債を誰も買ってくれなくなったからです。「自国通貨建てなら大丈夫」が本当なら、経済破綻する国は1つも出てこないはずですよね。日本も今は何とかなっていますが、この流れが進めば自国通貨だけでは回らなくなる可能性はゼロではない、というのが僕の考えです。お金を刷れば解決するような生易しい状況ではない、ということです。

円の実力を測る「実質実効為替レート」(物価の違いを考慮した通貨の総合的な強さ)を見ると、円は1995年ごろのピークから3分の1程度にまで低下していて、1ドル360円だった時代より今の方が円の力は弱い、と言われる水準です。アメリカに行くと物価がとんでもなく高く感じるのは、このためです。どこまで円安が進むかは誰にもわかりませんが、円の実力がそれだけ変わってしまったことは知っておいたほうがいいと思います。

住宅ローンは破綻するのか——変動金利の5年ルールと125%ルール

ここからは、住宅ローンや投資ローンを借りている人向けの話です。政策金利はこの2年ほどでマイナスから1.0%まで上がりました。この上昇ペースは市場の想定より早く、市場ではさらに1.5〜2.0%程度まで上がるという見方も出ています。もっと加速する可能性もゼロではありません。

金利が上がると借りている人の返済は確実に増えます。たとえば5,000万円を借りていて金利が2%上がると、単純計算で年間100万円の負担増です。しかも増えた利息分だけ元金の減りが遅くなるので、総額ではさらに膨らみます。住宅ローンだけでなく、工場を建てたり機械を買ったりするために借金している企業もすべて同じで、景気は悪化する方向に働きます。

ただし、変動金利の住宅ローン(元利均等返済の場合)には「5年ルール」と「125%ルール」があるので、すぐに破綻する人が急増するとは僕は思っていません。

• 5年ルール——金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が据え置かれる。返済額の中の利息の割合が増えて元金の減りは遅くなりますが、月10万円の支払いは5年間10万円のままです
• 125%ルール——5年後に返済額が見直されるときも、それまでの125%までしか増えない。月10万円なら最大12.5万円です

このルールがある金融機関で借りていれば、明日から返済不能になる、という事態にはなりにくい。ただし注意点が2つあります。1つは、これは借金の支払いを先送りしているだけだということ。払いきれなかった利息は消えずに残るので、35年ローンなら35年経った後に残債が残り、最後に一括返済や借り換えが必要になります。もう1つは、一部のネット銀行などではこのルールを適用していないこと。自分のローンが対象かどうかは、ぜひ契約書や金融機関のサイトで確認してみてください。不動産投資ローンを組んでいる方は、アパートローンの解説記事もあわせてどうぞ。

住宅ローン金利上昇への対処法——借り換え・繰り上げ返済はすべきか(投資家の考え方)

では、どうするべきか。身も蓋もない順に4つです。

• 気合で年収を上げる——返済額が25%増えても払えるように、給料を上げる・転職する。身も蓋もないですが、一番確実です
• 借り換えで金利を下げる——僕自身(これは不動産投資ローンの話ですが)、3.18%で借りていたローンが3.5%くらいまで上がってしまったものを借り換えて、1.5%に戻したことがあります。高いところで借りているなら、安いところに借り換えられるケースは実際にあります。ただし借り換え手数料がかかるので、どちらが得かはきちんと計算してください
• 不動産価格の上昇を祈る——祈ってもしょうがないのですが、含み益があれば売却という選択肢が生まれます。今は不動産価格が少し下がってきているので厳しい局面ですが、10年くらい経てば問題なくなるのではと個人的には楽観しています
• 繰り上げ返済——これは完全に個人の自由ですが、投資家の僕の感覚では、1%台で借りているなら無理に繰り上げ返済するほどのことでもないと思っています。国債が3%で買える時代に1%台で借りられているのは、ある意味「奇跡」のような条件です。繰り上げ返済に回すお金で3%の国債を買って、差額を取るほうが合理的だからです(利子には約20%の税金がかかりますし、変動金利は今後さらに上がる可能性もあるので、その前提で計算してください)。もちろん、不安な人が繰り上げ返済で安心を買うのも全然ありだと思います

僕自身も金利上昇で利払いは増えています。ただ、借りている金額に近い現金を持っていて、その現金を運用すれば金利上昇分はキャンセルできると考えているので、そこまで気にはしていません。それでも、トリプル安のような「全部安」が来たら怖いので、リスクヘッジは必要だと思って動いています。

まとめ

金利上昇局面では株も、2010年代の低金利の恩恵を受けてきた分、厳しい時代が来る可能性があります。政策金利が2%を超える可能性もゼロではないので、借金をしている人も投資をしている人も、ぜひ注意して見ていってください。関連記事として、ハイパースケーラーのAI投資とフリーキャッシュフローの解説、日経平均暴落時の考え方もあわせてどうぞ。僕の経歴は研究開発者としての経歴ページにまとめています。