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アパロン(アパートローン)の特徴!融資を受けやすい銀行は?




不動産投資家のもふです。今までにアパート2棟、RCマンション1棟、テナントビル1棟を銀行からアパートローンやプロパーローンを受けて購入してきました。

アパロン(アパートローン)はご存知でしょうか?

1棟アパートや1棟マンションなどの収益物件を購入する場合を対象にしたパッケージ型の銀行融資商品をアパートローンといっています。

アパートローンの特徴として一般的には

アパロンの特徴
  • アパートローンという商品があるので、その商品にマッチする人と物件に融資する
  • パッケージなので審査が早い
  • 借りる人の属性が重視される
  • サラリーマンが対象の場合が多い
  • 最大借り入れ金額が年収の何倍までと決まっている傾向がある
  • 物件の担保がたらなくても属性でカバーする

の傾向があります(もちろん例外もあります)。

イメージとしては、借りる人の年収や勤務先や年齢や貯金など、ある程度の条件を満たした人が1棟アパートなど不動産投資を始めるときに銀行が融資する商品というイメージです。

すでにアパートローンという商品があるので、融資の審査が速いなどのメリットがありますが、金利がやや高い傾向にあります。

アパートローンと対照的な融資として、プロパーローン(事業性融資)があります。プロパーローンは事業性融資なので、金融機関が独自に融資先の物件の事業性や債務者の返済能力等を見極め、独自に融資する仕組みとなっています。

プロパーローンは事業性を厳しく見られるので、アパートローンより審査機関が長く審査が厳しいです。しかし、金額に上限がなかったり、金利が安くなる場合が多いです。

サラリーマンが不動産投資を始めるときは、まずはアパートローンで融資を受けて不動産投資を始めるのが始めやすい傾向にあります。

不動産投資の最大のメリットの一つとして、銀行融資が使えることがあります。

不動産投資を始める場合は、ぜひ銀行融資を最大限に活用ましょう。

不動産投資は、入居者さんからいただいた家賃から経費を引いて残ったお金を銀行に返済して、手ものにお金が残る素晴らしいビジネスです。アパートローンなど銀行融資をうまく活用すれば、元手資金がなくても不動産投資を始められる可能性もあります。

銀行から融資を受けることで、元手がなくても不動産投資を始められる

 

もふ
僕も1棟目はアパートローンで静岡銀行から融資を受けて物件を買いました!

この記事では、アパートローンについての概要や、どんな金融機関がアパートローンの融資を出しやすいのかなどについてまとめています。

アパロン(アパートローン)の特徴と注意点

アパロンは基本サラリーマン向けの融資になります。

これは僕の印象なのですが、アパートローンは銀行が

「そこそこの物件で担保価値があまりないとしても、サラリーマンの給料と自己資産があれば、もしなんかあっても返済できるよね」

って感じで融資している印象があります。

つまり、物件自体が利益があまり出ず、この物件単体で事業がうまくいかないとしても、サラリーマンの給料でカバーできるという見方をしている印象があるのです。

そのため、「銀行が融資してくれるから安心だ」という考えは、まったくもってできないということです。

かぼちゃの馬車に融資したスルガ銀行のアパートローンは特にその傾向が顕著でした。かぼちゃの馬車の物件自体の価値(担保価値)が物件価格の半額以下だとしても、サブリース契約やサラリーマンの給料や貯金を当てにしてガバガバに融資しまくっていました。

しかしかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズ社が破綻し、サブリースの家賃を支払えなくなったところ、物件を売ることもできず融資の返済もできずに自己破産していくサラリーマンがたくさん増えました。。(かぼちゃの馬車問題のまとめはこちら)

1億円で買った物件(借金1億円)が、競売で3000万円とかで落札されていくのです。。恐ろしいことではないでしょうか?

本当にその物件を買っても大丈夫かどうかは、自己責任でしっかり精査しましょう。

アパロン(アパートローン)の融資審査の特徴

アパロンでは属性が重視される

一般的なアパロンでは物件の担保価値よりもサラリーマンの属性のほうが重視される傾向にあります。

属性とは、所属する会社や年収や資産などです。大きな会社に所属しているほうが評価が高く、年収が高く資産が多いほうが評価が高いです。

そのため、まずは自分の属性がその銀行の基準に合うかどうかを相談するのが良いでしょう。

銀行によって、年収500万円から融資可能な銀行や、年収700万円必要な銀行もあったりします。

同じ銀行でも支店や担当者によって基準が異なったりする場合があるので、ある銀行に断られたからといって諦めてはいけません。。

すでに融資を受けている不動産投資家仲間がいるなら、紹介してもらうのが一番確実でしょう。

僕自身、一度断られた銀行でも、投資家に担当者を紹介してもらって融資を受けられたことが2回あります(参考:一度断られた銀行で融資を受けた体験談)。

物件の収益性や担保評価

銀行が物件の担保評価を見る方法は2種類あります。積算価格による担保評価と、収益性から評価する収益還元法です。

銀行によってどちらで見るかはまちまちなのですが、購入する物件が積算価格が高い場合は積算評価をする銀行で融資を受け、収益性が高い物件は収益還元法で評価する銀行で融資を受けるのが一般的です。

銀行の基本的な考えとしては、

  • 融資した後、返済が滞るリスクがないか?
  • もし返済が滞ったとしても、融資金額が回収できるか?

ということを一番恐れています。

収益性が十分であれば、融資した後も返済が滞る可能性が小さいといえるでしょう。さらに借主が十分な現金を持っていれば、返済が滞ることもないかもしれません。

また、もし万が一返済ができなくなったとしても、物件を売り払って残りの資金を回収できれば融資したお金を取り返すことができ貸し倒れのリスクがなくなります。

銀行は、そういった目線で審査をしています。

参考:担保評価の方法についてはこちらの記事を参照

不動産投資で融資を受けるために大切なこと

自分自身で事業計画を立てて、入居者を付けて家賃をもらって修繕して借り入れを返済していくことができる!と、しっかり収益計算して銀行に説明することがとても大切になります。また、万が一の時も返済が滞ることがないということをアピールできればなお最高です!

 

オリックス銀行のアパートローン

この記事を書いている2019年4月現在、サラリーマンに融資を出しにくくなっている状況です(関連記事:金融庁が不動産投資への融資を抑制へ)。融資の状況は刻一刻と変わっており、ここで紹介する情報はあくまで参考としてください。

オリックス銀行はオリックスグループの銀行で、店舗を持たない銀行となっています。不動産投資に対する融資は積極的で、オリックス銀行のアパートローンは使いやすいので1棟目には向いていると思います。

年収700万円以上ある高属性のサラリーマンにはおすすめの銀行です。金利も2%台と比較的、低金利で融資を受けることができます。

融資エリアは都市部を好んでおり、首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市などのエリアを好んでいます。新築など新しい物件に対してハマりやすいので、築浅でよい物件などが相性が良いでしょう。

オリックス銀行のアパートローンは、2019年4月の情報だと、

借入対象不動産 原則として、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産
ただし、札幌・仙台・北関東・東海圏のアパート(一棟)に限り、取り扱いできる場合があります。※上記地域内でも、取り扱いを指し控える場合があります。
マンションの場合は専有面積40㎡以上の不動産とします。
借入金額 1,000万円以上、2億円以下
借入期間 1年以上35年以下

とのことです。

詳細は、オリックス銀行のアパートローンを見てみてください。

オリックス銀行の特徴
  • 年収700万円以上が目安
  • 金利 2%~3%くらい
  • 耐用年数を超えて融資が可能
  • 融資は個人がメイン
  • 都市部への融資に特化
  • 年収の10倍くらいまでの融資

 

SBJ銀行のアパートローン

SBJ銀行は韓国系の銀行です。

不動産投資に積極的でサラリーマンにも融資を出してくれる可能性がある貴重な銀行です。ただ、スルガ銀行の問題以降、ちょっと融資を占めているイメージがあります。

融資エリアはSBJ銀行の支店がある近辺になります。年収は500万円くらいから可能性があります。

SBJ銀行の特徴
  • 年収500万円以上が目安
  • 金利 2.5%~3.5%くらい
  • 耐用年数を超えて融資が可能
  • 物件価格の9割融資
  • 融資は個人、法人ともに可能
  • 支店があるエリアに融資可能

静岡銀行のアパートローン

静岡銀行もかなり不動産投資への融資を積極的に行ってきました。

個人はワイドローンいう名前のアパートローンで、3.3%~3.9%くらいの金利で耐用年数を超えて融資をしてくれるので、高利回り物件に相性がいい銀行です。

法人は、昔は金利1%~2%くらいでプロパー融資をしてくれていたのですが、最近は個人のワイドローンと同じような金利になりつつあると聞いています。

築30年の鉄骨物件に30年の融資を出したりしていたので、出口としてもよくつかわれる銀行でした。

SBJ銀行の特徴
  • 年収500万円以上が目安
  • 金利 3.3%~3.9%くらい
  • 耐用年数を超えて融資が可能
  • 融資は個人、法人ともに可能
  • 東京~名古屋くらいまでが融資でやすい

その他の銀行

その他の不動産投資に積極的な銀行は、

高属性向けは、りそな銀行みずほ銀行があります。三井住友銀行は、不動産投資に積極的でしたが、融資ストップしてしまいました。。開拓は難しいですが、金利が低くエリアが広大なので、ダメもとでアタックしてみてもよいでしょう(とあるメガバンクさんからは、純資産5000万円ないとNGと言われたりしました)。

築古の再生系など、普通の銀行が融資しにくい物件は三井住友トラスト・ローン&ファイナンスがお勧めです。

また政策金融もいい担当者に恵まれれば、属性があまり良くなくてもすごい条件で融資を受けられる可能性があります。

銀行が融資を出してくれるかどうかは、物件と銀行と支店と担当者と自分自身の属性と熱意によって大きく変わってきます。

目安の年収があっても断られるケースもあるし、目安の年収に達していなくても融資が受けられる可能性もあります。

断れれるのが当然くらいの感じで、めげずにアタックし続けることが大切です。

もし融資情報ありましたら、この記事のコメントに書いていただけたらありがたいです。承認制なので、反映に時間かかるのですが、基本承認しますのでよろしくお願いいたします。

 

アパロン(アパートローン)のまとめ

不動産投資で一番大切なのは、銀行開拓といっても過言ではありません。

いい物件が見つかったとしても、銀行から融資を受けることができなければ、物件を買い進めることは非常に困難です。そのため、銀行融資を攻略できるかどうかが不動産投資で不労所得を作れるかどうかの重要なポイントになります。

銀行融資についてさらに勉強したい方は、下記の記事を読むことをお勧めします!

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2 件のコメント

  • 三井住友銀行の都区内の支店で、融資の確認しました。

    1億の物件購入するには、3000万の頭金と2000万円の余裕資金が必要との事。

    サラリーマンでこれから一棟目を購入しようと考えてる私にとっては、無理な話でした。。

    頭金3000万と余裕資金1000万円で聞いてみましたが、かなり厳しいとのこと。

    ただ今回は具体的な物件明示せず、自分が1億の物件買ったらどうなるか概要確認しただけなので、実際は違うかもしれないです。

    • 情報ありがとうございます。
      2018年の年末にSMBCに行ったところ、地主以外は基本融資Stopと言われました。
      1億円の物件を買うのに5000万円必要なのですね、、、
      それでも、出す可能性があるのがわかっただけでもありがたいです。

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