不動産投資家のもふです。
九州のマジシャン大家さんのMr.セリックさんを紹介します！
家賃年収は、何と4.2億円！そのほかの事業を入れると4.6億円と、すごい規模を誇っています。
セリックさんは、本当に人間的に素晴らしく、僕らのような不動産投資家にも優しく丁寧に接してくださいます。
2018年9月に、YoutubeでセリックさんとYoutubeライブ配信していた時も、「セリックさんに優しく質問に答えていただきありがとうございます」というコメントをいただいていました。
そして、何よりも驚きなのは、その投資スタンスです。
「買える物件をひたすら買う」
すごいですよね。。利回りが…とか、手残りのCFが…とか、築年数がとか、積算が…とか、いろいろいろいろありますが、買える物件を買うという投資スタンスの投資家さんに出合ったのは初めてで、その投資手法はすさまじいものがあります。
そして、一見すると失敗だらけなような投資手法で、どうやってここまで規模を拡大して安定した収入を得られるようになったのか、その謎について解説します！
もくじ
自宅を賃貸に出されたところからスタート
2004年頃、福岡の自宅の戸建てを賃貸に出されたことが、大家さんとしてのきっかけだったとセリックさんはおっしゃっていました。家賃は12万円。貸し出してから、安定して家賃が入ってくることで、大家さんっていいなと思ったのがきっかけでした。
戸建ては現在も保有されていて、14年間99%で稼働しているそうです。購入は2000万円でしたが、家賃を2000万円回収しているので、すでに資金を回収されています！
利回りで言うと7.2%なのですが、長年持ち続けて残債がなくなれば資産とということを最近気が付きました。長期保有していれば、道が開けるという素晴らしい例ですね！
2007年に新築アパートを3棟購入
2007年のある日のこと。
不動産投資のチラシを見て、興味を持ったので電話を掛けたら、すぐに営業さんが駆けつけてきてくれ、そのまま契約してしまったとのこと。
- 1棟目は利回り9％。新築プレミアムで退去後に利回り7%代へ。。
- 2棟目は、いま話題のxxxxxx。職場まで営業に来た。7.5%。
- 3棟目旗竿地で土地が広いので評価が出たので頭金なしでフルローン購入！
なかなかすごい物件を購入されています。
特に何も考えずに不動産屋さんの言われるがままに購入された結果、地元の業者さんからは
とか、別の不動産屋さんには、
うーん、どうしましょうか…
といわれてしまったそうです(笑)。
それくらい当時から見てヤバい物件を購入されてしまったようです。
この時代は、まだ融資してくれる銀行も少ないですし、不動産投資の本もほとんど出版されていない時代だったので、勉強するのも難しい時代でした。
2008年に中古の再生物件を再生物件と気が付かずに購入
その後、本を読んで勉強され、「新築より中古がいい」というのを見て、中古物件を購入されました。
- 4棟目 15㎡3点ユニット20部屋の物件を購入。
その後、ワンルームよりファミリーがよいと聞いたので5棟目として3DK×20部屋のRCを購入。。エレベーターなしの5階建てです。
次から次に購入されて、お金はどうしたのか？って気になって質問したのですが、この5棟目は3割弱の現金を投入。。しかも現金が足らずにショートしかけてカードローンなどでつないだり、ぎりぎりだったそうです。。すごい綱渡り。。
そして、この時に買った3DK×20部屋の物件が、空室だらけの物件で原状回復していなかったので、意図せず再生物件を再生することになったそうです。。
どうしたものやらと思い、東京の有名コンサル会社社長に相談したら、、
やっちゃったね～。いるんだよね、高属性を使って買う人が。地方には！東京都心の中古ワンルーム買いなよ。EVなしの5階は5階の家賃は入らないと思って利回りを引き直したほうがいいよ
ほかの物件からのキャッシュフローで、空室を直して、またお金がたまったら空室を直して…といった感じで、この物件を購入してから購入ペースが止まってしまいます。
2008年に5棟60室を購入し、2012年までは購入をストップされています。。
2013年に物件の規模を追う事に方向転換！
2012年に1棟購入し、6棟目！
そして、2013年に方向転換して規模の重要性を意識し、11棟購入し200室を超えます。
そこから年間150部屋くらいのペースで増えていき、現在では903室！！！
やばすぎます。。(笑)
セリックさんの投資スタンスと名言
セリックさんは、ほかの不動産投資家さんとスタンスがかなり違います。
一見すると、失敗する初心者のようなことをおっしゃっているのですが、それが奥が深い。。
- 投資スタンスは、行き当たりばったり
- 来たボールは全部打つ！ホームランは狙わない。買える物件を確実に買う
- 10棟くらい買っていれば、1棟くらい間違ってもよい
- 買えば買うほどいい物件が集まってくる
- 200戸がスタートライン。
- 毎月購入していないと不安になる
Mr.セリックさんの本当のすごさ
2017年にMr.セリックさんとお知り合いになり、約2年間いろいろなところでご一緒させていただいていますが、実はすごいストイックでそのすごさがようやく見えてきました。
ご本人の発言は、きっと照れ隠しなんだと思っています。
ストイックにかなりの時間を不動産投資に費やす
なんと、忙しいサラリーマンをされていた中でも、朝一で喫茶店に出向き、不動産投資の仕事を行ってから出社されていたそうです。
700部屋くらいの規模でも、まだサラリーマンされていました(笑)
しかも、ご家族が手伝っていたわけでもなく、おひとりですべて対応されていたとのこと。。やばいですね。
サラリーマンをやりながら、こんな規模を運営されるのは、よほど効率的に業務を行わないと、とても回り切れるものではありません。すさまじいです。
飲み会でもお酒を飲まれいなかったので、理由を聞いてみたら
お酒を飲むと、帰ってから仕事できないじゃない(*´ω｀)
ストイックすぎます！(そのお話を聞いて以来、僕は飲み会でもお酒を飲まなくなりました(^^)/)
すごすぎる物件管理方法
セリックさんは、全物件をExcelで一元管理されています。その管理方法がすごい。
全物件の全情報が一覧になっているんです。
例えば、築年構造などはもちろん、固定資産税評価、残債、減価償却年数、駐車場数、各部屋の家賃と管理費などなどなどなどなど。その一覧表を毎月更新されています。
この物件管理、ものすごく大変で僕も昔やっていたのですが、やめてしまいました。しかし、毎月少しずつ残債利回りが改善していくところや、減価償却や固定資産税の変動など、すべてのデータを押さえて総合的判断で事業をしっかり考えられているようでした。
「来た球をすべて打つ」と自信を持って言えるのは、物件の全情報とキャッシュフローなどを事細かに抑えているので、それを踏まえたうえで買えない物件はないという意味だと思うようになりました。
投資家の中ではいまいちな物件でも、長期間保有して残債が減っていくにつれて優良物件に代わっていきます。セリックさんは、その時間の効果を最大限に使って、いまいちな物件をお宝物件に変えているマジシャンのようです。
1戸当たりのキャッシュフロー
不動産投資において、キャッシュフローが重要なことは言うまでもありません。キャッシュフローの基準としては、
1億円あたり300万円(物件価格の3%)が目安
とか言われています。当初は耐用年数内の融資で3%だったのが、物件価格が高騰するにつれてその基準を満たす物件がなくなってきたため、2017年ではCFは2%が基準になりつつありました。
1部屋当たりのCFは、15万円くらいを目安に買っている。ホームラン狙いで50万円とかの物件は、めったにないのでそれを探すのは非効率。CFが出ているのなら、そこそこの物件を積み上げていき、CFを増やしていったほうが効率がいいし規模を拡大できる
とのことでした。
長年不動産投資を勉強してきていますが、1部屋当たりのCFという概念は斬新でした。僕は短期間の融資で1部屋当たりのCFが30万円くらいです。強靭な体力なのですが、その反面、なかなか物件を購入できていないですね…この考え方は、今まで考えたこともなく、僕の投資方針に大きな影響を与えてくれました。
管理会社のことや、リフォームの発注の仕方など、セリックさん独自のいろいろなノウハウをお持ちなのですが、この辺で。。
社会貢献とボランティアからマジックを始められた、Mr.セリックさん
Mr.セリックさんの本業は…実は大家さんではなくなんと本業はマジシャンとのことです！(笑)
そのきっかけも素晴らしく驚きました。
Mr.セリックさんは、APCC（NPO法人アジア太平洋こども会議・イン福岡）というNPO法人で子供の国際交流の海外ボランティアをされていて、世界各国の子供たちと交流されているそうです。
APCC（NPO法人アジア太平洋こども会議・イン福岡） APCC（NPO法人アジア太平洋こども会議・イン福岡）とは
1989年に、福岡市制100周年を記念して開催された「アジア太平洋博覧会（通称：よかトピア）」の参加事業としてスタートし、福岡をベースに民間レベルの草の根国際交流事業を行っている特定非営利活動法人です。APCCは英語名 ”Asian-Pacific Children’s Convention in FUKUOKA” 、その頭文字を取り、親しみをこめて呼ばれる略称でもあります。
「OMOIYARIの心をもった地球市民」を育て、「こども達の笑顔あふれる世界」を実現することを目指し、「We are the BRIDGE つなげます。世界の夢を」をスローガンに掲げ活動しています。
世界の子供たちと交流されて、言葉も通じず子供たちも緊張して、うまく打ち解けられない…
言葉が通じなくても子供を笑顔にでき、もっと打ち解けて仲良くなれる方法はないだろうか？
そう考えた結果・・・Mr.セリックさんはマジックを勉強されたそうです！
言葉は通じなくても、マジックで驚いたり感動したりする気持ちは世界共通で、すぐに打ち解けて仲良くなれるそうです(*´ω｀)すばらしいですねぇ。
さらにMr.セリックさんはAPCCの交流部長も務められ、台湾の嘉義市に子供たちを引率して国際交流をされたりしています！
マジックを勉強されたころの貴重な動画が残されていました。。
Mr.セリックさんのリクエストで掲載します！セリちゃんマン！？！？！？
1分15秒くらいで、笑い転げました(笑)
やばすぎます(≧∇≦)ﾉ彡
さらに驚いたことに…
銀行員さんにもマジックを披露されているそうです(笑)
せんべいや、お花を出して、それで談笑しながら和やかに打ち合わせが進むそうな…。ぜひ応接室で理事長さんとかの前で「あ～あああぁぁぁぁ～」ってやってほしい！
いつか僕もその域まで行きたいですね(*´ω｀)
さらに買い進められるとのことでしたので、今後もMrセリックさんの動向に目が離せません
セリックさん、ダメだよあんな物件買ったら！家賃は下がるし、10年後安くしか売れないよ！