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新築区分マンション不動産投資の失敗例を、初心者にわかりやすく解説

新築区分マンションは始めやすいが儲かりにくい

不動産投資を始めようとしたとき、まず考えるのが新築の区分マンション不動産投資だと思います。新築で新しいし、そこそこ立地もよいし、値段も比較的安いので融資もつき安く買いやすい。

そういったところは魅力的かもしれません。でも、不動産投資家で新築区分マンションだけでサラリーマンをリタイアした方や、莫大な家賃収入を得られた人は、ほとんどいないと思います。それだけ利益を出しにくく拡大しにくいのです。。

新築区分マンションは、儲かりにくくその後の拡大もしにくくなるので、おすすめはできないです。

この記事では、新築区分マンション投資に対する不動産投資家の私の考えを、不動産投資初心者にわかりやすく解説しました。

新築区分マンションが失敗しやすい理由…利回りが低すぎる

新築区分マンションは、圧倒的に利回りが低いです。良くても5%~6%くらい。これは、家賃収入で運営できないレベルの利回りです。実際に何棟も経営している僕でも、この利回りで利益を出すのはほぼ不可能です。

初心者が買ったところで、利益を出すのはさらに厳しいでしょう。

銀行の貯金に比べればマシと思われる方もいるかもしれませんが、ここから金利やリフォーム代や管理費や修繕費や固定資産税等を支払わないといけないのです。

利回りが20%とかの新築区分マンションがあったら、間違いなく買いますね。(絶対にないですが)

不動産屋さんの営業トークと、不動産投資家の考え方の対比

区分マンションの営業マンから電話かかってきたことありませんか?それもしつこく。しつこく電話かかってくるのは、しつこく電話で営業して無理やり買わせないと買ってもらえないからなんですよ。。

なので、不要だったら毅然と断りましょう。

以下、妄想で区分マンション営業からの電話を想定しています。。

 

営業「すごくいい物件で、沢山儲かるので買いませんか?」

もふ「なら自分で買えばいいんじゃないですか?」

営業「いやいや、自分はもう持っているんですよ。」

もふ「それは大変ですね、、無理やり購入させられたんですか?後悔してるでしょ?」

営業「いや、そんなことないですよ・・(*_*)」

もふ「全然利益でないでしょ?」

営業「そんなことないですよ。1部屋の利益は小さいので、複数買われる方もいますよ」

もふ「銀行の評価がでないので、複数買っても融資でなくなるんじゃないですか?」

営業「…。でも利益は確実に出るので!」

もふ「でも、利回り5%くらいなら、金利と修繕費と管理費引いて、空室率とリフォーム入れたら回らないですよね?」

営業「…。でも、ローン返済が終わったら、老後の年金になりますよ(*_*)」

もふ「赤字出し続けて、ローン支払いが終わった築35年の区分が1つ手に入って、何の意味があるんですか?」

営業「…。いや、でも節税にもなりますから!」

もふ「節税?赤字を出して税金を減らすのが節税になるんですかね?手取りが減るから節税の意味がないのでは?減価償却を取ってマイナスになったとしても、売却益で取られるから節税にならないのでは?所得税50%くらいの高額納税者なら話は別ですが。」

営業「…。でも東京オリンピックの需要で、値上がりするかもしれませんよ?」

もふ「そうですねぇ。値上がりは否定しませんが、、だったら、自分が買えばいいんじゃないですか?値上がりに期待してリスクは取れないですよ。」(以下ループ)

そんな感じで、新築区分マンションは儲からないと考えています。。

不動産投資家による、区分マンションの収益性の考え方

利回り5%というと、2000万円の物件で年間100万円の家賃になります。月に直すと8.3万円ですね。これが収入になります。

2000万円の物件を買うのに諸経費が7%の140万円を支払い、2000万円を35年ローンで2.3%で融資を受けたとします。すると、、月々の返済は6.9万円です。すでに、

収入8.3万円
ローン 6.9万円

ということで、すでに1.4万円しか差額がないです。

修繕費が5000円、管理費が5000円だったとしたら、合計1.0万円です。

固定資産税が少なくとも年間10万円はかかりますので、月に0.8万円

ここで、総額としては、

8.3-6.9-1.0-0.8 = -0.4

つまり、月々4000円マイナスになるのです。。

140万円頭金を支払って、どんなに頑張って満室にしてもマイナス4000円が確定しているのです。努力してもマイナス!こんなすごいことないですよ!?

さらに悲劇はこれだけでは終わりません。

空室になったらどうなるのでしょう?

家賃8.3万円が0になるので、いきなり月々8.7万円の支出が出るのです。

頑張って入居者を決めたとします。そうしたら、不動産仲介店に仲介手数料を少なくとも家賃の1ヶ月分を支払う必要があります。つまり、さらに8.3万円を支払うのです。

さらに、リフォームが必要な場合は、リフォーム代金も必要になります。

そして、こんな状態が35年続くんです。こんな生活に耐えられますか??(*_*)

耐えたところで、築35年の区分マンションが手に入るだけなんです。

こんなはずじゃなかった?と思われるかもしれません…。

こういうのを言葉巧みに売りつけてくる営業さんがいるので、注意が必要です。。

こうならないようにも、しっかり勉強が必要です。また、このサイトでしっかり勉強されている方はこういうのは事前に予想できるようになります。

なんか、赤い字が増えてきましたが、新築区分マンションはそれほど儲かりにくいということです。。

クローズアップ現代で紹介された30代サラリーマンの例

この方は、10年の融資で築古区分マンションを購入したそうです。常に-9000円。。空いたら-5.8万円。この選択は、正しいのかどうかわかりませんが、少なくとも僕はリスクが高いと思っています。。

 

数百万円のワンルームマンションを、全額10年ローンで購入した場合です。
最初は、毎月の家賃収入からマンションのローンなどを支払うと月に9000円の赤字です。しかし、ローンの支払いが終わる10年後からは安定した家賃収入が見込めるはずです。

ところが、これはあくまで10年間入居者が途切れなかった場合で、仮に途切れれば、一気に月6万円の赤字に陥ります。
それでも、迷った末に松井さんは決断しました。
駅から徒歩20分のワンルームマンション。購入に踏み切りました。


~(2016.05.19)クローズアップ現代より

不動産投資家が考える、区分マンションを買ってもいい場合は?

これは私の判断基準になるのですが、市場の30%~50%くらい割安だったら買ってもいいと思っています。それくらい市場より安ければ、買ってもまず何とかなると思っています。

30%は厳しいと思うかもしれませんが、物件を購入して売却すると往復で手数料が10%くらいかかってしまいます。なので、10%くらい安くても元が取れないのです。そのため、新築区分マンションは、今のところ購入しようと思ったことはありません。

あとは、100%確実に値上がりがわかっている物件の場合、買ってもいいと思うかもしれません。値上がりする確率が高いタワーマンションに絞った、タワーマンション投資とか流行りましたね。住宅ローンを使って、そういうのを買うのはありかもしれません。ただ、値上がりしなかった時のリスクはあるので注意が必要です。

あとは、中古の区分マンションで市場より半額くらいの物件が出たときだけ買うという方法があります。もしくは投資用の区分マンションで入居済みで安く買うという方法です。

投資用の物件は、実需向けよりも安く売られることが多いので、安く仕入れやすいです。そして住んでいた入居者が退去したら、実需向けにちょっと直して高く売るというスキームです。

手堅いのですが、手間と時間がかかる割に利益があまりとれないので自分は積極的に狙ってはいないです。

まとめ

新築の区分マンション投資は、不動産投資家として初心者には勧められない。赤字になる可能性が高いので、やらないほうが良い。値上がりが確実な場合や、中古の区分マンションなどで市場価格より安い場合は、購入もありだと思う。

不動産投資の失敗例についてもっと知りたい場合はこちらにまとめています

不動産投資初心者が失敗を99%防ぐ方法~失敗例をわかりやすく紹介

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

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