自己紹介

買った瞬間に利益が出る物件の不動産投資コンサルタント

はじめまして。茂風智文(もふ ともふみ)です。

サラリーマンをやりながら、不動産投資、不動産投資コンサルティング、法人の経営コンサルタントを行っています。

サラリーマンをやりつつ、色々な仕事をしています。良く驚かれます。

投資のスタンスとしては、市場より異様に安い物件値付け間違いの物件をうまく探して、厳しい競争を勝ち抜き、うまく購入するのを得意としています。

市場より安い物件を買うことができれば、買った瞬間に含み益という形で利益を出すことが可能です。含み益があれば、銀行から資産として評価され、より良い条件で融資を受けることができます。

市場より安い物件を低金利で融資を受けられれば、安定してキャッシュフローを生み出してくれます。

私の投資スタンスとして重視しているのは、とにかく利益が出る物件を買うことを追及しています。長期間の融資を受けて、見せかけのキャッシュフローは追っていません。

そのため、市場より安い物件で経営できて出口が取れる物件であれば何でも購入してきました。

過去、木造、軽鉄、重鉄、RC、レジ、テナント、戸建、築古再生などを問わず運営しています。

そして、すべての物件を満室にしてきました。

キャバクラが入居している利回り25%のテナントビルも所有しており、田舎で決して立地が良い物件ではないにもかかわらず、うまく満室にしました。

ブログ、Line@、セミナー、コンサルティングを通じ、市場より安い物件を購入できるようにサポートして行きます。

セミナーやコンサルティングの依頼などのお問い合わせはLine@までお願いします!
@mof-mof
https://line.me/R/ti/p/%40mof-mof

不動産投資を始めるまで

学生時代

1980年に東京で生まれ育ちました。西東京市(田無市)というのどかなところです。

小中高と田無で過ごしました。高校は偏差値50を切るあまりよくない学校に入学。それが良かったのか、初めてクラスでいい成績を取り、「俺って頭いいんじゃね?」と勘違いして勉強を始めたのでした。

UFOが飛ぶ原理を調べているうちに物理学が好きになり、独学で物理を勉強。英語の偏差値が30台のなか、奇跡的に大学に合格することができました。この時は本当にうれしかったですね。

大学でもやりたいことを思いっきりやって、柔道部、ギター部、天文部に所属。勉強も遊びもガンガンやって楽しんでました。今でも物理学は大好きで、いろいろ調べています。

就職後

大学を卒業し、世界の最先端の研究開発が行いたく、大企業の研究開発の会社に就職しました。勤務先は神奈川県の厚木市。田舎です。。

入社直後は仕事がうまくいかず…。やることなすことすべて裏目に出ました。

それまで失敗知らずで過ごしてきましたが、この時、初めて挫折を経験しました。。なんでうまく行かないのかもわからない。

当時の事は、今でもよく覚えてます。

現実逃避で、夜な夜なライブバーに出入りしてギター弾きまくったり、セッションでコンガを叩きまくったり、峠でスポーツカーをかっ飛ばして事故って廃車にしたり

その時は楽しかったが、現実逃避しても世界は何も変わらず、朝が来ると辛い仕事がくるのでした。。

まるで仕事ができない自分でしたが、「説明上手になる本」という本との出会いがきっかけで、3年目からはうまく仕事ができるようになりました。自分でもびっくりしたのだけど、それからは順調に成果を出せるようになりました。

 

今考えてみると、とにかく自分は研究者気質で直感的。

頭の回転は速いのかもしれないけど、それをうまく表現できずとにかく説明が下手…。

プロジェクトメンバーと、コミュニケーションがうまく取れなかったんですね。

それが、たった1冊の本を読んで説明を上手にする工夫をしたことで、すべてがうまく行くようになったのは驚きでした。

この時の経験がきっかけで、自己啓発の本を読むようになり、ラポールやコーチングなどなどなど、たくさん読んで仕事に実践して自己流で仕事を磨いてきました

死ぬまで勉強は大切だと思い、年々新しいことに挑戦し始めたのもこの頃です。

そっからは仕事が楽しくなってきて、かなり仕事に熱中して働きづめででした。

やりたいことをとことんやる。世界初を実現してやるんだ

そう思って、魂を削って働いてました。

その結果、世界初を実現したプロジェクトも大成功!その時に開発した液晶ディスプレイは、世界中のデジタルカメラの30%に搭載されることになりました。

このディスプレイの立ち上げで中国の工場に出張し、トラブル対応の責任者をやらされたり、当時25歳にしては責任重大な事ばかりやっていました。

中国に出張しているとき、中国語が全く話せないにもかかわらず、現地で何とかギターを購入。

そして、即興で路上ライブを決行。

30人くらいに囲まれ人気者になりました。

箱を置いたら15元稼げました!

しかし、すぐに公安警察が集まってきて逮捕されかけられ、謝罪しまくって何とか解放されたり、当時もむちゃくちゃなことをやっていましたねぇ。。

それを社内の人が見ていて、そのまま猿岩石(有吉さんの元グループ)みたいにユーラシア大陸ヒッチハイクして帰ってくるなとか言われました(笑)

転職し、横浜へ引っ越し。

20代後半。

新しいことがやりたくて転職し、横浜に引っ越しました。

みなとみらいの外れのデザイナーズマンションに住んで、仕事をバリバリやって、遊びまくってました。

BBQいったり、スキー行ったり、遊園地行ったり、今思うとリア充と呼ばれるようなことをやっていて、日々楽しんでいました。

2008年頃の貯金は300万円給与はそこそこもらっていたけど、全額使ってました

大きな企業に勤めていたし、仕事もうまく行っていたので、働いていればお金なんて何とかなると思ってました。

リーマンショックの転機

遊びまくって順風満帆だったそんなとき、リーマンショックが。。

初めは大したことないと思っていたけど、見る見るうちに会社の業績が急転落。残業が禁止になり、週休3日になったりもした。

右肩上がりだった年収が初めて年収が下がって、人生で初めて生活の危機を感じました。会社も最高益の2007年から一転し、過去最大の赤字を計上し、あっというまに経営危機になった。

さらに当時、中国株をやっていて、中国バブル崩壊で株価はダダ下がり。しかも急激な円高で中国元が暴落。株価が下がり元も下がるというダブルパンチ。

はたして、このままでいいのだろうか?仕事を頑張ってバリバリ働いてきたけど、結局会社が傾いたら首になるんじゃないか?その時、おれば生き残れるのか?

そういう不安が頭をよぎり始めました。いくら世界的な成果を出したところで、自分は300万円しか貯金がない。

首になったら、そのまま放り出されてしまう。このままで大丈夫なのだろうか?いろいろな不安がよぎりました。

貯金がないとやばいんじゃないか?会社が潰れて仕事が無くなったら、どうなるのか?仕事は楽しいけど、業界全体が傾いたら、転職もできないのではないか?サラリーマンだけで自分は食っていけるのか?どんどん不安になった。

ただ、仕事が忙しく、サラリーマン以外の仕事はできませんでした。自己啓発で英語の勉強も始めましたが、お金を稼ぐ役には立ちませんでした。

このことをきっかけに、ちゃんとお金を貯めようと思ってお金を貯め始めました。月々の口座の残高をチェックして資産を確認するようになり、その習慣は10年経った今も続いてます。

おすすめの貯金方法~不動産投資のためにお金を貯める4つの秘密

さらに過酷な名古屋での生活

みなとみらいの生活も慣れたころ、2009年に名古屋へ転勤に

さらに責任が重大になり、自分がすべてを見ないといけなくなり始めました。

世界最先端の研究開発で、とあるチームのリーダを任され、部下も10名を超え、工夫しても通常の時間で対応しきれないくらいの業務量が降ってきました。

どうやって問題を対応していいのか、世界のだれも知らないような課題に直面する日々でした。。

月80時間残業が3年続いて、精神的にもかなり張り詰めた生活でした。世界初を達成するという気力だけで動いていた気がします。

過労死の判定が80時間が3ケ月以上なので、なかなか危険な状態だったと思いますが、僕は運よく何とか生き残ることができました。

仕事はとても楽しくやりがいもあったのですが、朝7時に家を出て24時に家に帰ってくる日が続く生活。明け方3時に終わって、駐車場で車中泊し、朝6時に出勤するとかもやっていました。

しかも、常にプレッシャーをかけられて24時間電話がかかってくる可能性のある仕事。

友達が家に泊まりに来たとき、25時くらいに会社からトラブル対応についての電話ありました。。その時、本気で友達から心配されたのを覚えています。

こんな生活で本当にこれでいいのかどうか、また会社が傾いたらどうなるのか?この仕事をずっと続けられるかなど色々と迷っていました。

そんな中、石原博光さんの「まずはアパート一棟買いなさい」の本に出会い、アパートって購入できることを知りました。

区分マンションなどと比べて高利回りなので、将来何かあった時のためにもなるし、リフォームとか客付けとか面白そう!って思い不動産を探し始めたのが不動産投資を始めたきっかけだと思います。

初めての1棟を買った経緯は、以下の記事に詳しくまとめてます。

不動産投資でサラリーマンが月100万円の家賃を稼いだ秘密を告白

 

不動産を始めてみて

そんな忙しいサラリーマンをやりながら不動産投資(不動産経営)ができるのか?というと、工夫すればできました。

大量の物件情報の中から安い物件を見つけるコツを独自に見つけ、それで隙間時間に物件を見つけることができました(その方法は、とある大家さんの新人従業員さんも使っていて誰でも簡単に使えます)。

1棟目の購入や融資付けは不動産屋さんがやってくれたり、入居活動も管理会社がやってくれるので自分は方針を考えて伝えるだけでよく、税金も税理士さんがやってくれました。

なので、不動産を購入した後の勉強しながら行うことで、月80時間の残業を行っていたサラリーマンだった僕でも、うまく運営することは十分可能でした。

ただ、もし1棟目で市場より価格が高い利益が出ない物件や入居者が付かない物件を買ってしまうと、致命傷になって破産してしまう可能性もあります。。1棟目の購入は慎重になった方がいいと思います。

今では、市場より安く不動産を購入し、資産の含み益や月々の手残りが増えてきたら、それだけで生活に困らないようになりつつなってきました。

精神的な余裕も生まれて、仕事に関しても残業をしないでも生きていけるポジションにシフトしていき、残業を0にできました。

残業代は減りましたが、それ以上に不動産投資で利益を出せているので、安心して残業を減らせるようになりました。

今まで買ってきた収益物件のスペック

違法なスキームや、怪しい手法を使うことなく、利回り20%くらいの物件を買い進めてきました。

総資産2.1億円、純資産1.2億円、家賃年収で1300万円まで来ました。借り入れの残債は7000万円しかないので、気分的にはかなり楽です。

2014年 静岡県 築20年アパート2棟 利回り19.1%
2014年 三重県 築50年戸建 利回り19.3%
2015年 愛知県 築18年テナントビル 利回り25%
2016年 愛知県 築23年戸建 売却益300万円
2017年 静岡県 築16年RC 利回り11.5%

市場より安い物件を見つけて、一番手で買い付ける手法が得意です

いままで非公開情報を買ったことはなく、すべて公開情報です。市場より安い物件をネットで探し出し、激しい競争を勝ち抜いて買い進めてきました。

ブログやコンサルタントとしての活動

僕と同じように困っているサラリーマンが不動産投資を始め、いい物件を買って経済的にも自由な生活を手に入れる手助けをしたい。

そう思い2017年より、ブログやコンサルタントとして活動を始めました。困っている会社や投資家に、自分の経験を役立手たいと思い始めました。

1)経営コンサルタント
クライアントは不動産屋さんが多いですが、その他の業種でも自分がお役に立てそうなら問題ありません(クライアントの分野を猛勉強して、追いつくように努力しています)。主に、企業文化の改善、業務効率改善、顧客管理の方法、決算書の分析とアドバイス、銀行融資、広告戦略の相談などを行っています。

2)収益不動産コンサルタント
買ってはいけない物件の特徴、初心者が騙されやすい点の注意、良い物件の見分け方、リスク、銀行から融資を受ける方法などコンサルティングしております。短期でガンガン買ってリタイヤしたい!とか、1法人1物件スキーム、書き上げなどは相談に乗れません。。自分のスタンスとしては、「真面目に良い物件を探して買って、きちんと運営して、適切に利益を出して融資を受ける」というスタンスです。

コンサルティングを希望される方は、まずは30分の無料相談を行っています(完全無料)。まずは、Line@までお気軽にお問い合わせください

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