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アパート売却の体験談|高く売却した秘訣を不動産投資家が解説




サラリーマン不動産投資家の茂風智文です。

2014年に静岡県にアパートを2棟購入し、2017年にアパートを売却した体験談をまとめました。

なぜ不動産を売却しようと思ったのか?どうやって売却したのかなど、まとめています。

あなたがもし収益不動産をお持ちの場合、売却するかどうか非常に悩んでいると思います。

高値で売却できるか?もっと値上がりしないか?売却したら家賃が入らなくなるが大丈夫か?

そういった疑問に僕も直面しました。悩んでも答えはなく、とても悩ましいですよね。。

特に2018年になり、かぼちゃの馬車問題で発覚した不正融資問題が公になり、銀行が融資をしなくなったため収益不動産の価格が明らかに下落してきました。

この記事では、僕がどういう考えてアパートを売却したのか?

2014年に3500万円で買ったアパートを2017年に5300万円で売却できたのか?などをまとめています。

僕と同じようにアパートを保有されている方や、これからアパートを購入しようとされている方の参考になれば幸いです。

アパートの売却の方法と、体験談

2014年7月に個人で収益不動産を購入。不動産投資家デビューした思い出の物件です。

しかし、様々理由で2017年3月に売却しました。たったの3年弱です。

5年未満なので、短期譲渡になり税金が39%もかかってしまいます。

静岡県富士宮市の築20年くらいの軽量鉄骨のアパート。

利回り20%近く出ていて満室で経営。

15年の融資期間にもかかわらず、キャッシュフローが6%弱も出ていた超優良物件でした。

もちろん持ち続ける選択肢もあったのですが、どうして思い入れの強い1棟目を売却したのか?

いろいろな投資家友達から聞かれたので、なぜ売却したか不思議に見えたようです。僕が売却を判断した理由を

 

1)不動産投資物件価格の下落を感じていた

2016年秋から、利回りが高い木造や軽量鉄骨の物件を見かける事が増えてきました。

毎日データを見続けていると、価格が下がってきたことを感覚でわかるようになってきます。

そして物件資料請求する数が増えてきたのです。

銀行が中古の木造や軽量鉄骨に融資をしにくくなってきているので物件の価格が下がってきているのだと思いました。

なので、自分の物件もそのうち価格が一気に下落する可能性があると感じました。

2)銀行から物件が評価されず融資の足かせだった

耐用年数を超えていたので、メガバンクなどの銀行から物件の担保評価が全然でない状況でした。

融資は土地値くらいしか受けていなかったのですが、僕のアパートの銀行評価額はそのはるかに下だったようです。

このアパートを保有していることで、かなりの信用棄損を起こしていました。

僕のアパートの市場価格は、利回り12%で満室なので5000万円くらいはありました。

土地の固定資産評価が2500万円くらいで、融資残高が2500万円くらいなので、僕としては含み資産となってプラスの評価になると思っていました。

しかし実際には、耐用年数を超えているので土地値2500万円にさらに掛け目をいれた値で見ているようで、ざっくり1000万円くらいしか評価されていない様でした。

つまり融資残高は2500万円あるのに、不動産の価値がたったの1000万円しか評価されないのでマイナス1500万円です()

銀行評価額は押さえておこう

今回のアパートみたいに、市場では5300万円で売却できるアパートも、耐用年数を超えていると1000万円としか評価しない銀行があります。物件を買い進めていくためには、自分の保有物件の銀行評価額がいくらくらいなのかを抑えておくことが大切です。

これはかなり想像外でした。市場では5000万円近くで売買されているのに、銀行はたったの1000万円くらいでしか見てくれないのです。

驚きの事実!(りそな銀行では、耐用年数を超えていると物件の価値は0、収益も0、負債だけ見るみたいな超厳しい運用になっているそうです)

こんな感じなので、メガバンクなどではこの物件が足かせになって他の物件に融資が付きにくい状況でした。これを解消するには、売却しかありませんでした。

ちなみにこの耐用年数を超えている物件の評価が全くでないで融資の足かせになる話は、大阪の超メガ大家さんのEさんからもお伺いしました。。

 

3)すぐアパートを売却した時と、長期譲渡で売却したケースで手残り金額を比較

今5300万円で売却できた場合と、長期譲渡税(20%)になる2020年に売却した時をシミュレーションしてみました。

仮に3年後に4000万円で売れた時と、今5300万円で売れたのが同じ手残りになる計算となりました。

2017年に入り物件価格が下がってきているのを感じていたので、オリンピックが終わって市場が崩壊しているかもしれない3年後に4000万円で売れるかどうか不安でした(2018年7月の今、ここまで融資が厳しくなることまでは想定していませんでしたが)。

それより、3年早くキャッシュを手にし、マイナス評価の物件を整理した方が遥かに経営としての効率がよく、機会損失がないと判断しました。

アパートを高く売却した方法

一般媒介契約にして、2~3社に売却をお願いしました。普通にネットに出してもらい募集かけました。

当初、5600万円で1年くらい売りに出していたのですが、5300万円に価格を下げたところ購入希望される法人が現れ、物件を購入していってくれました。

短期で売ろうとすると価格を下げざるを得ないので、ある程度長期スパンで売りに出したほうが高く売れる可能性は高くなりますね。

 

物件売却の結果を振り返ってみて

利回り20%の物件を売却して1年経ち、2018年7月の感想です。

結論として言うと、売って大正解でした。

不正融資問題で、想像以上に銀行融資が厳しくなり、融資がとにかく出にくくなっているようです。

そのため、1年前よりも軽量鉄骨のアパートの価格は顕著に下落してきています。

今後、さらに下がる可能性があると予想しています。

物件を売却したことにより、手元キャッシュがかなり増えました。このキャッシュと、信用棄損していた耐用年数越えの物件を売却したことにより、メガバンクで融資を受けて築16年のRCを買うことができました。

耐用年数を超えた銀行評価でない物件を、積算価格以下で耐用年数が30年残っているRCをメガバンクで購入できたのは、とても大きな飛躍だと思っています。

売却してよかったこと
  • 現金がかなり増えた
  • 信用棄損状態の物件がなくなり、銀行評価が良くなった
  • 物件の価格下落が想定以上に進んだ

アパート売却のまとめ

私自身、アパートを売却するかどうか悩みましたが、振り返ってみると物件を売却して良かったと思っています。

スルガ銀行の不正融資問題の結果、融資がでなくなっているためアパートの価格は下がり続けています。

一方で、都内の住居用のマンションの価格は上がり続けています。

物件の売却の可能性がある方は、一度、自分の物件を査定に出してみて、どれくらいの価格になるか見積もって今後の賃貸経営の目安にできるのでおすすめです。

不動産の売却査定は、すまいValueさんがおすすめです。

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一軒家、マンション、収益不動産などでも、無料で売却査定してくれます!

もし価格が折り合えば、そのまま売却活動もしていただけます。

超大手なので、各社優良顧客リストを持っており、販売能力がとても高いと思われます。

ちょっとやってみましたが、1分くらいでさくさくとお手軽に査定の依頼ができますね!

売却を考えられている方は、ぜひ売却の査定に出してみてもいいでしょう。

 

収益物件の売却に強い不動産屋さん

もし、収益不動産の売却に強い不動産屋さんを知りたい場合は、僕までLine@で聞いてください。何人ものメガ大家さんが売却を依頼しており、その不動産さんで市場より高い価格で売却できています。

売却益1億円を超えた友達の大家さんや、九州の田舎の物件をスルガスキームで買ってしまった友達の投資家の物件を買値よりも高く売却できたり、融資が付かない都内の1/3賃貸併用物件を現金買いの顧客に売却できたり、数々のミラクルを起こしています(笑)

そこに依頼したら確実に高く売れるとかの保証はできないですが、候補の一つとして依頼するといいと思います。

皆様が保有される不動産が高値で売却でき、今後のさらなる飛躍のきっかけになればうれしいです。

 



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