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利回り20%の収益不動産を3年で売却しようと思った3つ理由

私が収益不動産を売却しようと思った理由

2014年7月に個人で収益不動産を購入。不動産投資家デビューした思い出の物件です。しかし、様々理由で2017年3月に売却しました。たったの3年弱です。5年未満なので、短期譲渡になり税金が39%もかかってしまいます。

それなのに、なぜ売るといった経営判断をしたのか?

利回り20%近く出ていたので持ち続ける選択肢もあったのですが、どうして思い入れの強い1棟目を売却したのか?ちょいちょい聞かれるのでまとめます。

売却した物件のSpecは、静岡県富士山の近く、軽量鉄骨築23年のアパートです。

1)不動産投資物件価格の下落を感じていた

2016年秋から、利回りが高い木造や軽量鉄骨の物件を見かける事が増えてきました。データ取っていたわけではないのですが、明らかに増えていて目に留まったり、資料請求する数が増えてきたのです。

銀行が中古の木造や軽量鉄骨に融資をしにくくなってきているので物件の価格が下がってきているのだと思いました。なので、自分の物件もそのうち価格が一気に下落する可能性があると感じました。

2)銀行から物件が評価されず融資の足かせだった

耐用年数を超えていたので、メガバンクなどの銀行から物件の担保評価が全然でない状況でした。融資は土地値くらいしか受けていなかったのですが、担保はそのはるかに下だったようです。物件を保有していることで、かなりの信用棄損を起こしていました。

例えば、市場価格が5000万円くらい満室で利回り12%で、土地の固定資産評価が2500万円くらいで、融資残高が2500万円くらいだったとします。自分的には、市場価格の半分の融資しか受けていないので、プラスの評価になると思っていました。

しかし実際には、耐用年数を超えているので土地値2500万円にさらに掛け目をいれた値で見ているようで、ざっくり1000万円くらいしか評価されていない様でした。

つまり融資残高は2500万円あるのに、不動産の価値がたったの1000万円しか評価されないのでマイナス1500万円です()

これはかなり想像外でした。市場では5000万円近くで売買されているのに、銀行はたったの1000万円くらいでしか見てくれないのです。驚きの事実!(りそな銀行では、耐用年数を超えていると物件の価値は0、収益も0、負債だけ見るみたいな超厳しい運用になっているそうです)

こんな感じなので、メガバンクなどではこの物件が足かせになって他の物件に融資が付きにくい状況でした。これを解消するには、売却しかありませんでした。

ちなみにこの耐用年数を超えている物件の評価が全くでないで融資の足かせになる話は、大阪の超メガ大家さんのEさんからもお伺いしました。。

3)すぐ売却した時と、長期譲渡で売却したケースで手残り金額を比較

今5300万円で売却できた場合と、長期譲渡税(20%)になる2020年に売却した時をシミュレーションしてみました。

見積もった結果、3年後に4000万円で売れたと、今5300万円で売れたのが同じ手残りになる計算となりました。

融資も厳しくなってきてオリンピックが終わって市場が崩壊しているかもしれない3年後に4000万円で売れるかどうかもわからないです。

それより、3年早くキャッシュを手にしてマイナス評価の物件を整理した方が遥かに効率がいいし機会損失がないと判断しました。

そして高く売る工夫をした結果、2017年3月に5300万円の利回り12%で売却できたのです(買ったのは3500万円)。

物件売却の結果を振り返ってみて

利回り20%の物件を売却して1年経ちました。結論として言うと、売って正解でした。

1年前よりも軽量鉄骨のアパートの価格は顕著に下落してきています。今後、さらに下がる可能性があると予想しています。

物件を売却したことにより、手元キャッシュがかなり増えました。このキャッシュと、信用棄損していた耐用年数越えの物件を売却したことにより、メガバンクで融資を受けて築16年のRCを買うことができました。

耐用年数を超えた銀行評価でない物件を、積算価格以下で耐用年数が30年残っているRCをメガバンクで購入できたのは、とても大きな飛躍だと思っています。

物件の売却の方法

高い価格で物件を売却の方法は、下記の記事に書いているので参考にしてください。

買った金額より2000万円高くマンションを売った実例を投資家が解説

2018年になり、かぼちゃの馬車の問題が表面化し、スルガ銀行が融資を絞るなどの対応になってきています。2018年4月から、ますます融資が厳しくなり物件の価格が下がる可能性もあると思います。

一度、自分の物件を査定に出してみて、どれくらいの価格になるか見積もって今後の賃貸経営の目安にできるのでおすすめです。

たとえば、野村不動産に見積もりを出してみるのがいいと思います。顧客満足度も1位で集客力も1番なので、より高く売れる可能性があるからです。

収益不動産の売却の場合は、「不動産の窓口」がおすすめです。保険の窓口のように、いろんな不動産会社さんの中から、自分が売却したい物件の場所や種類に合わせ、一番得意な不動産会社を斡旋してくれるそうです。

皆様が保有される不動産が高値で売却でき、今後のさらなる飛躍のきっかけになればうれしいです。

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33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

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