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不動産投資の判断基準を、初心者のためにわかりやすくまとめておく




不動産投資の判断基準のまとめ

サラリーマン不動産投資家の茂風智文(Twitter, Line@)です。不動産投資に役に立つ情報を発信しています。

楽待や健美屋などのサイトを見ると、不動産投資用の収益物件がたくさん掲載されています。業者さんからもたくさんメールで紹介もきます。

一体、どの物件が購入してもよい物件なのか?この物件を買って利益は出せるのか?儲かるのか?失敗しないのか?

僕自身、初心者の時にとても悩みました。

今までの経験で、市場よりも安く良い物件を購入できれば、ほとんどの場合うまく行来ます。

一方で、相場よりも収益物件を高く買ってしまった場合、売却すらできずに取り返しがつかなくなる可能性があります

良い物件とは何か?市場には同じ物件が2つとないので、とても悩むと思います。

この記事では、不動産投資家の私が考える、購入してもいい物件を初心者にもわかりやすくまとめました。これから不動産投資を始めようと思われている方の少しでもお役に立てれば幸いです。

 

購入しても良い不動産投資物件と、その判断基準は?

良い物件を見つけることが最重要と紹介しました。良い物件とは、様々な物件の状態を考慮して市場より割安な物件です。

さて、ここで重要なのは、「様々な物件の状態を考慮する」というところです。世の中に、同じ物件は2つとなく、単純に比較することは難しいのです。また適正な価格についてもわかりにくいです。(だからこそ、不動産の価格が高いものや安すぎるものがでてきて、僕ら不動産投資家は物件を安く購入できるチャンスがあると思っています。)

同じ物件は2つとないので、物件を相対的に比較する必要があります。

まずは、その地域の似たような他の物件と比較して、良いかどうかを判断していくのが重要です。

物件の良さを相対的に判断するポイントとして、

  1. 周辺相場より収益性(利回り)が高いか
  2. 周辺相場より積算価格が高いか
  3. 入居者がつけられる地域か?
  4. 事業として成り立つか?
  5. いつでも売却可能か(出口はあるか)

があります。周辺よりも修繕費用を考慮しても利回りが高く、積算評価も高く、入居者がついて事業として成り立って、売却が可能であれば、非常に良い物件と考えています。(将来値上がりする可能性があるかどうかは、私は全く考えていないです)

その投資物件の収益性が高いかの確認方法

利回りとは

収益物件が、どれくらいお金を稼ぐかの指標として、利回りがあります。利回りとは、

利回り~年間家賃収入/物件価格

で算出される、収益不動産の一番基本となる指標です。不動産投資を始める方は、絶対に覚えないといけない指標になります。

市場価格よりも安い物件が大切と言いましたが、安い物件は利回りが高くなります。

つまり、その地域で普段売られているほかの物件よりも利回りが高い物件が市場より安く良い物件である可能性が高くなります。

家賃の内訳をチェックする

利回りが高い物件を見つけたとしても注意が必要です

実際の家賃を高くごまかして利回りを高く見せつけるというのは、よくあるテクニックです。ごまかしていないのかどうか、必ずチェックしましょう!

まず、現状の家賃を確認するため、不動産業者さんからレントロールと呼ばれる家賃一覧表をもらいます。

家賃を高くごまかす方法と、その確認方法は以下のようにします。

  1. 周辺の家賃相場より家賃を高く設定する。
    高い家賃で募集かけて、フリーレントや広告費を沢山支払、無理やり埋める。生活保護の方を入居させ、家賃を高くする
    →周辺の家賃相場を調べたり、賃貸契約の契約日等で調べる
  2. 水道代や自治会費を家賃に含め、利回りを高くする
    →家賃の内訳や、年間の維持費と必要経費を聞く。
  3. 家賃以外の収入を足す。太陽光、自動販売機、携帯電話アンテナなどなど。
  4. 経費が掛かりすぎていないか?
    エレベーター、電気代、浄化槽などで利回りが下がるので注意

等があります。

生活保護の方は、自治体によって上限の家賃補助が決まっています。名古屋市であれば単身者は37000円まで家賃が支払われます。仮にワンルームマンションの家賃相場が2万円だったとしても、生活保護者の方に家賃補助の上限である37000円で貸している場合があります。その場合、利回りは1.5倍も高く見えてしまうので要注意です。

そういったケースに騙されないためには、周辺の家賃相場を把握しておくことが大切です。調べ方は簡単で、スーモやホームズなどで購入を検討している物件を同じような条件で検索をかければすぐにわかります。

また、スーモ賃貸経営サポートは、周辺の平均家賃相場や設備なども表示されるのでお勧めです。登録制ですが、非常に便利です。開発者と何度かお話したことがありますが、これからどんどん改善して便利になっていく計画とのことなので登録しておくことを強くお勧めします!

他に、代行で徴収して支払っている費用を家賃に含めているケースがあります。古い物件であると、水道メーターが一括でしかついていなく、入居者さんから直接水道代金を徴収している場合があり、それを家賃に含めて利回りを上げている場合があります。しかし、水道代を大家さんが支払う場合ので、利回りに含めてはいけないため注意しましょう。

太陽光発電の収入を家賃に含めるパターンは多いです。10kw以上の産業用の場合、固定買取の期間は20年間です。それ以降の買い取り価格は未定で、どうなるかは全く分からない状況です。そのため、太陽光発電を単純に家賃に入れるのは、危険です。

エレベーターがついている物件は、エレベーターの点検費や電気代の負担が大きいです。一方でエレベーターがついているからと言って、家賃を上げるのは困難なので、エレベーター付き物件は避けられる傾向が多いです。また、エレベーターが故障し交換必要になった場合、莫大な費用が掛かかるので要注意です。私もエレベーター付き物件は、避けています。

家賃を滞納している人がいる場合は、購入後の家賃を支払えない可能性が高いです。退去してもらうにも費用が必要になったりするので、滞納者がいないことも確認しましょう。。

修繕費がどれくらいかかるか?

買った状態ですぐに募集をかけられる場合は問題ないのですが、築古物件だと空室のリフォーム費用や、外壁塗装や屋上防水、退去した後の原状回復費用など沢山掛かる場合があります。また、地盤沈下していたり、エレベーターが壊れていた李、傾いていても直すのに莫大な費用が掛かります。

どういう内容がどれくらいかかるかの算出は難しいので、詳しい大家さんや不動産屋さんなどに問い合わせて、ざっとでも見積もっておかないと購入後に利回りが下がる要因となってしまいます。

物件価格に対し、積算価格が高いか

積算価格とは

積算価格とは、その建物をもう一回建てた場合にかかる費用の事を言います。

 

積算価格=土地の価格+建物の価格

 

たとえば、土地の価格が5000万円で、アパートを5000万円の総額1億円の積算価格の新築アパートがあったとします。もしその物件が新築の状態で6000万円で売られていたらかなり安いと言えます。

このように、積算価格(土地の代金+建築費用)と、その物件の価格を比較して、割安か割高かを判定します。積算価格とは、不動産投資で絶対に覚えておかないといけないキーワードで、実際に自分で算出できないといけません。

一般的に、

物件価格>積算価格

となっている場合が多いです。

なので、物件価格が積算価格より安いかどうかを見るというより、その近辺の物件の積算価格と物件価格の乖離と比較して、検討している物件の積算価格が高いかどうかを見るように使います。

積算価格の出し方は、人や金融機関によってまちまちですが、自分の中で基準を持っておけばよいと思います。

土地の価格の出し方

土地の価格の出し方は簡単です。相続税の路線価価格を調べ、土地の面積に掛け算します。たとえば、相続税路線価が10万円で、土地の面積が100㎡だったとします。この場合の土地の積算価格は、

10万円/㎡ × 100㎡ = 1000万円

と見積もります。

土地の価格は、3つありややこしいです。相続税路線価を使う場合が一般的なような気がしますが、投資家さんや金融機関によってまちまちです。

  • 相続税路線価:相続税の基準となる路線価
  • 固定資産税路線価:固定資産税の基準となる路線価
  • 公示地価:実勢価格に近い地価

路線価は市街化区域のほとんどの道路にありますが、公示地価は特定の地点しかありません。

  • 公示地価が実勢価格に近い
  • 相続税路線価 = 公示地価の80%の価格
  • 固定資産税路線価 = 公示地価の70%の価格

くらいの関係があります。都会では、実勢の価格より路線価が安くなり、田舎の地域では実勢価格より路線価が高くなる傾向があります。。

専門用語が多くて難しいと思いますが、当初は土地の価格はいろいろあるが、とりあえず相続税路線価に土地の面積をかけておけばOK。変な形してて建物を建てにくそうなら、土地の価値が下がるので注意

くらい覚えておけばよいと思います。

建物の価格の出し方

土地の価格は路線価などがあったので、簡単に算出することができました。

では、建物の価格の出し方はどうしているのでしょうか?

こだわりって建てた注文住宅や、無垢の木を使ったり、高級なキッチンを入れたり、、いろいろすると建築コストは跳ね上がります。しかし、不動産の世界では、こだわりの設備などは建物の価値に反映されません

建物の価格を正確に出すのはものすごい労力をかけない限りは不可能なので、一律に単純計算して建物の価格を算出しています。一般的な項目として、以下の3つだけで決まってしまいます。

  1. 建物の面積
  2. 建物の構造
  3. 建物の経過年数

です。建物の価値の算出は、以下の式で評価されています。

建物の価値=建物の面積 × 1平米当たりの建築コスト(再調達価格) × 耐用年数の残りの割合

です。建物の構造は、RC(鉄筋コンクリート)、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造があります。耐用年数とは、税法上で建物の価値が0とみなすまでの期間の年数です。

RC:   再調達価格~18万円/㎡、耐用年数47年
重量鉄骨 再調達価格~15万円/㎡、耐用年数34年
木造   再調達価格~12万円/㎡、耐用年数22年

再調達価格は、金融機関や個人投資家によってバラバラです。例として、自分が評価に使っている値を出しています。

木造は、1㎡の建物を建てるのに12万円かかって、22年で価値が0になるとみなされるということです。これはかなりシビアな値となっています。

延床面積100㎡で11年経って木造アパートの場合、建物の価格は、

100㎡ × 12万円/㎡ × 50%  = 600万円

となります。耐用年数22年で11年経っているので、価値は半減しているとみるのです。

実際に木造アパートを建てると、安くても1㎡あたり15万円くらいはかかってきます。また22年たって朽ち果てて住めないアパートも少ないです。そう考えると、建物の積算評価方法は、実際よりもかなり厳しい方法になっています。

自分が購入を検討している物件は、必ず自分で積算価格を出してみましょう!積算価格が、物件価格の半分以下というのがざらにあると思います。こういう物件を買い進めて行くと、物件の価値より借金が多いということで、債務超過として見られ2棟目から融資がでなくなる可能性があるので注意です。2)の融資先を見つける戦略にもかかわってきます。

めったに出ないのですが、土地の値段以下の物件が出る場合があります。土地値物件などともいわれ、かなりのお宝である場合が多いです。

過去、積算価格が5000万円の物件を2500万円で購入したことがあります。この場合、買った瞬間に2500万円のプラスと銀行から評価されるのです。こういう物件を買っていけば、融資を継続的に受けやすくなります。

入居者がつけられる地域か

収益物件なので、借りる人がいない地域では利益を出すことができません。なので、その地域に需要があるかどうかを調べる必要があります。自分の調査方法を、箇条書きにします。

  • その市の人口の推移をチェック。wikiで見ることが多いですね。
  • Homes見える賃貸経営で、賃貸需要ヒートマップで需要を調査。
  • その地域の賃貸物件をスーモなどで調査。空室がどれくらいあるか確認。
  • その地域の不動産屋さんにTELして需要をヒアリング。

どれか一つでも当てはまればNGというわけではないです。経営者として、その地域で収益不動産を経営できると判断できるかどうかがポイントになります。

たとえば、人口が減り続けている地域でも、超激安な物件で満室が続いているようだったら余裕で経営可能だと思います。

空室が多くても、周りの物件がちゃんと埋まっているのなら、ちゃんとリフォームして募集をかければれば埋まるかもしれません。

一方で、自分が避けている地域としては、大学に頼っている、大きな工場に頼っている地域です。大学や工場の周りにはアパートが乱立しやすいです。そういう状態で大学が移転したり、工場が縮小したり不景気で派遣切りされてしまうと、需給バランスが壊滅します

需給バランスがくずれると、経営者としては打つ手がなくなってしまいます

大分県のとある地域では、つい最近(2017年9月)アパートの家賃が1000円で出ていました。原状回復費がかかるので、これなら貸さない方がましだと思うレベルです。また、神奈川のとある地域でも、大学の移転が続いていて学生向けのワンルームアパートの需要が崩壊している地域があり、たくさん売り物件が出ています。良く売り物件を見る地域は、要注意と思っています(それだけ売りたい人が多いってことですよね)

事業として成り立つか

事業として成り立つか?というのは、人によって判断が違うので難しいところです。あくまで私の考えですが、

  • 融資を受ける期間中、家賃で返済をかえせるか
  • 家賃下落や、空室が発生しても耐えきれるか
  • 雨漏りやシロアリなど問題発生しても対応できる資金があるか
  • 購入以下の価格で、いつでも売却可能か?

です。たとえば、新築で利回り8%の木造アパートを30年融資受けた場合、家賃下落し、空室率があがり、修繕費がかかり続ける状況で30年間戦うのは厳しいと思っています。

アパート建築業者並みのコストで、市場よりも安く建てて何時でも売れる状況でない限り、自分のスキルでは経営できないと思い新築アパートは見送っています(買おうと思えばいくつでも買えるのですが…)。

そこは、経営者各自のスタイルを考え、自分自身で事業判断し、精神的にも経済的にも無理のなく経営できる方法を探していく必要があります。

いつでも売却可能か(出口はあるか)

いつでも売却可能であれば、何かあった時に売却することができるので、リスクを下げることができます。売却可能かどうかを判断するポイントとして、

  • 購入したいと思う人(投資家、実需、企業)がいる地域
  • 物件価格が高すぎない
  • 融資がつくか

を私は考えています。

たとえば北海道の山奥のアパートだと、買いたいと思う人は少ないと予想されます。そういった地域に買う場合は、最後まで持ち切る覚悟が必要です。

物件の価格が高すぎると、購入できる投資家は限られてきます。一般的に、1億円を超えてくると購入できる投資家の数は減ってきます。

最後に、融資が付くかどうかは収益不動産にとって一番大切な問題です。融資が付かないと、物件を購入できる人が激減するからです。銀行が融資をしなくなると、物件の価格が下がってくることは不動産投資家の中では常識となっています。

なので、購入予定の物件が、どの銀行で融資が付き添うかを想定しておくことは、売却の出口を考える上で最重要となります。あるレベル以上の投資家は、購入予定の物件を売却するとき、買う人がどこの銀行で融資受けて売却するかを必ず検討します。

海が近いと、津波を警戒して融資を出さない銀行があるとか、ピロティ構造だと融資が出ないとか、旧耐震基準だと融資が出ないとか、耐用年数を超えていると融資を出さないとか、いろいろな基準があります。。それらを考慮して、融資してくれる銀行があるかどうかを検討しておくのです。。

まとめ~良い物件とは

いかがでしょうか?

不動産は同じ物件が2つとないので、良い物件なのかどうかを見分けるのは難しいのですが、同じ土俵で比較することで相対的にその物件が良いかどうかを比較することができます。

これを読んでくださった不動産投資家の方が、相場より安い良い物件を見つけてうまく賃貸経営できることを願っています。

  1. 周辺相場より収益性(利回り)が高いか
  2. 周辺相場より積算価格が高いか
  3. 入居者がつけられる地域か?
  4. 事業として成り立つか?
  5. いつでも売却可能か(出口はあるか)

 



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