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不動産投資のキャッシュフローの計算方法と、購入の目安!不動産投資家が解説




不動産投資家の茂風智文です。2014年から不動産投資を開始し、アパートやRCマンションやテナントビルや戸建てなど、様々な物件を安く購入し高く売却することで純資産1億円を築いてきました。

キャッシュフローとは、手元に残るお金のことを言います。

お金持ちになりたい、サラリーマンを辞めたいという思われているのなら、手元にお金が残る不動産を買っていかないと現金がどんどん減っていくので厳しくなってしまいます。キャッシュフローが出る物件を買うということは、不動産投資で最も大切なことの一つになります。(上級者は、キャッシュフローが出なくても利益性や資産性を重視して物件を買うことがありますが、初心者にはお勧めしません。)

しかし、実際にどれくらいのお金が残るのか?計算方法はどうしたらいいのか?などに悩まれているかもしれません。

僕も初心者の時は計算方法や目安についてわかりませんでした。この記事では、不動産投資家としての実体験を交えてキャッシュフローの計算方法や目安や注意点などを解説します。

この記事で解説している内容
  • キャッシュフローの計算方法がわかる(手残りのお金)
  • キャッシュフローの目安がわかる
  • キャッシュフローの注意点がわかる

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

家賃から、銀行の返済と諸経費を支払って手元に残るお金がキャッシュフロー!

キャッシュフローは、手元に残るお金なので、収入から支出を引けば算出できます。

キャッシュフローの計算方法

家賃収入 - 銀行返済 - 諸経費 = キャッシュフロー

です。簡単ですが、奥が深いものがあります。

不動産投資のキャッシュフロー計算方法~家賃に注意

家賃は満室の家賃で考えていると思いますが、空室が発生した時の家賃についても考えないといけません。空室率は、物件の地域によってもまちまちなので、大家さんの能力によっても大きく変わってくるのですが、都会では90%くらい。地方都市では80%くらいを想定して計算すれば安全だと思います。

満室家賃の場合と、空室が10%や20%発生した場合のキャッシュフローを計算しておくと、リスクについて事前に検討できます。

たとえば、2年に1回退去されて、空室のが2か月発生してしまったとしたら、24ヵ月中の2か月は空いてしまうことになります。これは入居率としては91.7%になります。何年に1回退去されて、どれくらい空室期間が発生するかから見積もることも可能ですね。

 

不動産投資のキャッシュフロー計算方法~銀行返済について

銀行返済は、融資条件によって返済金額が変わってきます。返済金額は、

返済金額
  • 金額
  • 返済期間(長ければ返済額が減る)
  • 金利(低ければ返済額が減る)

で決まってきます。ここで注意が必要なのは、返済期間が長いと返済金額が減るためキャッシュフローが多く見えてしまうことです。返済期間が長いということは、それだけの期間借金を返済し続けなければならず、借金を先送りして現金を手にしているようなものなのです。

短すぎるのは問題ですが、融資期間が耐用年数を大幅に超えるような場合は注意が必要です(築30年の物件に30年で融資を受ける)。

注意
築30年の物件に、30年の融資を受けて物件を買うことを進めてくる業者がたくさんいるので注意が必要です。利回り10%程度でもキャッシュフローが出てお得なように見えるのですが、築30年を超えてくるといろいろなところが壊れてきます。そのため、実際にはお金が残らないという可能性もあります。安易に築古の物件を購入することに注意しましょう。

不動産投資のキャッシュフロー~諸経費について

物件を運営していくにあたって、いろいろなお金が発生します。大まかにでもよいので、どれくらいかかるのかの感覚をつかんでおくことはとても重要です。

物件の運営諸経費の目安
  • 管理費用    家賃収入の5%~7%
  • 固定資産税   家賃収入の5%~10%(物件による)
  • 電気水道    物件による
  • 浄化槽など   物件による
  • 火災保険    保険内容による
  • 広告費     家賃の1ヶ月~2か月(退去発生時)
  • 修繕費用    家賃の1ヶ月~12ヵ月(退去発生時)

本当にいろいろとかかるため、どれくらい見込むかによって大きく異なります。場所によっては、ゴミの回収にお金がかかるところもありますし、近隣の駐車場を借り上げている場合もあります。どんな経費が掛かるのか、不動産屋さんに確認するのがよいでしょう。

管理費用、固定資産税、電気水道、浄化槽などは不動産屋さんに聞いたら教えてくれます。

広告費は地域によって大きく異なります。広告費が高い地域では、3か月くらい必要な場合もあるし、逆に広告費が要らない地域もあるそうです。

修繕費用は、物件によって大きく異なるので注意が必要です。新築ではほとんどかかりませんが、築古の物件の場合は退去のたびに修繕しないと行けずに大きなお金が出ていくことになります。

とあるサイトで、経費を20%で求めて十分としていましたが、実際に物件を運営している身としては20%ではとても足りないです。

僕が保有している築17年のRCマンションのキャッシュフロー

実際に僕が保有しているマンションのキャッシュフローを紹介します。現在、満室で家賃は44万円入ってきています。

返済は、30年2.2%と15年0.8%の組み合わせなので、返済が多くなっていますね。

家賃が44万円、経費が9.8万円、返済が21万円で、手残りが13.2万円

 

経費は9.8万円かかっていますが、その内訳はこんな感じです。

いろいろな経費が掛かり、家賃の22%となっている。

 

見ていただいてわかるように、いろいろな経費が掛かってます。

注意が必要な点としては、退去費用や広告費やリフォーム費用が入っていないのです。退去が発生したり、モノが壊れたりした場合はここからお金が出て行ってしまうのです。

僕の保有物件の詳細スペックは、収益計算ツールに入っているので気になる方は購入してみてください。キャッシュフローなどを簡単に計算することができるツールで、とても人気のあるツールです。購入してくれた方のほとんどの方が満足してくれています。

あわせて読みたい

不動産投資におけるキャッシュフローの目安は?

どのくらいのキャッシュフローが残ればよいのでしょうか?

物件価格がまちまちなので、物件価格に対して何%のお金が残るのかを指標にして、いろいろな物件通しで比較することができます。2017年の基準でしたら、物件価格の2%のキャッシュフローで合格といわれていました。つまり1億円の物件を購入した時に、200万円が残るのがよいとされていたのです。

しかし、僕はこの基準ではキャッシュフローは足らないと考えています。

2017年の不動産投資の基準って、1億円の物件を買って、融資の返済や管理費や固定資産税とかを払って、手残りが200万円残るのがいい物件と言われていた。僕は危険だと思っていて、そういうのを見送っていた。家賃が1割下落して、空室が1割増えたら手残り0円。それで30年耐えられる気がしない

先ほど紹介した僕の物件ですが、耐用年数内の融資で30年と15年の合わせ技で融資を受けているにもかかわらず、物件価格の3.3%のキャッシュフローが残るすごい物件なんです(15年の融資がある分、返済が多くなる)。築17年のRCで耐用年数内で融資を受けて3.3%くらい残れば真っ先に買うべきだと僕は考えています。

しかし、2%くらいだと、家賃が下落して空室が増えてきたときに耐えられるのかどうかは、僕は自信がありません。。ましてや、築30年の物件に30年の融資を受けて手残りが2%程度だと、手残りを維持することはほぼ不可能でしょう。古い物件に長期間の融資を使って見せかけのキャッシュフローを出す方法には注意が必要です。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法のまとめ

キャッシュフローは、手元に残るお金なので、収入から支出を引くことで算出可能!

キャッシュフローの計算方法

家賃収入 - 銀行返済 - 諸経費 = キャッシュフロー

諸経費は、様々な費用が含まれるので、実際に購入する物件の経費を確認したほうが良いです。また、返済期間を延ばせば伸ばすほどキャッシュフローが多く見えてしまいます。見せかけのキャッシュフローに注意ですね!

Youtubeでも解説しているので、見てみてくださいね



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