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不動産投資物件購入の流れと、必要な契約のわかりやすい解説




不動産投資物件を購入の流れと、必要な契約をわかりやすく解説

サラリーマン不動産投資家の茂風智文です!

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ぺんち
ずっと物件を検索してて、いい物件が見つかるようになってきたよ(^^)もしいい物件を見つけたら、どうしたらいいの?
もふ
実際にいい物件が見つかったら、業者さんに問い合わせるといいよ(^^)

前回、検索の方法様々な投資手法について解説しました。

この記事では、自分が気に入った物件が見つかってきたら、その後どうすればいいのかについて解説しました。

物件を見つけた後の流れ
  1. 不動産屋さんに問い合わせて資料請求する
  2. 買ってもよいか調査する(買ってもよい物件とはの記事を参考)
  3. 物件を見学する
  4. 買付申込書を出す
  5. 銀行に融資の相談をいく(売契が先のケースもあり)
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 銀行と金消(金銭消費貸借契約)を結ぶ
  8. 物件を決済する

不動産屋さんに問合せを行う

いい物件が見つかったら、不動産屋さんに問合せをしましょう。

ほしい資料
  1. 物件概要所(必須)
  2. レントロール(必須)
  3. 維持費(かなり欲しいがない場合も)
  4. 固定資産税評価(できれば。無い場合も)
  5. 謄本(できれば。自分でとることも可能)

物件概要所は、住所や築年や構造や面積などが載っている資料で、必須です。

現状の家賃がいくらかのレントロールも必須です。付近の家賃相場より高すぎたり低すぎたりしないか調査するのに必須です。

ほかにも、修繕履歴、空室のリフォーム状況など、いろいろと聞きたいことはあるとおもいます。

不動産投資の経験が浅い方は、いろいろと資料をもらった方がいいと思います。

しかし、お宝物件や非公開物件などで市場より安い物件であればあるほど、資料がそろっていないことが多いです。

その場合は勘と経験で推測する必要があります。

あまり細かいことを不動産屋さんに聞きすぎると、「めんどくさい客だ」と思われて対応されなくなってしまうので、いい感じに加減が必要です。

初心者の場合は資料をちゃんと請求して、しっかりと検討しましょう。

物件を調査して、良い物件であったら物件を見に行きましょう。慣れている人は物件を見ずに購入されている方もいますが、初心者の方は必ず見に行った方がいいです。自分の経験値も上がります。

不動産屋さんにお願いして、いつ頃見に行けるかなど相談すれば案内してくれます。

チェックポイントは、こちらを参照。

買付申込書を書く

買付申込書を書こう

見に行って気に入ったのであれば、「買付申込書」を出しましょう。これは、

物件を買いたいです

というただの申込書です。

法的拘束力もないので、特に気にすることなく書いて問題ありません

不動産屋さんによっては、この買付を出した順番に物件を回すところもあるので、人気があって奪い合いになる物件はとにかく早く買付申込書を出すことが重要になってきます。

買付申込書を書くときに、気を付けることが2つあります。

買付申込書には、自分が物件を買いたい金額を書く

5000万円の物件があったとして、5000万円では高いけど4000万円なら欲しいと思ったとします。その時、4000万円で買付申込書を書くことが可能です

不動産屋さんが、4000万円の買付申込書を売り主さんのところに持って行って、この価格でOKを出してくれたら4000万円で購入することが可能になります!この値段を指定することを指値(さしね)と言います。

1000万円の値引いてくれと売り主さんにいうので、不動産屋さんは売り主さんに持っていくのを嫌がったり、売り主さんも理由もなく1000万円値引いてくれと言われと腹が立ちます(売り主になってより実感したのですが、指値されたらかなり腹が立ってきます)。

いかに売り主さんに気持ちよく値段を下げていただけるか?は、結構重要なテクニックな気がしています。

銀行の融資特約を付ける

融資特約とは、「銀行の融資が付いたら買います」という特約の事です。普通は銀行の融資がないと物件が買えないので、融資特約有で買付申込書を書きます。

売り主さんからしてみると、買い手に融資が付くかどうかもわからないので、どうせ買えないだろうくらいにしか考えていないのかもしれません。

一方で、現金を沢山持っている投資家は、「融資特約無し」で買い付けを出します。融資がつかなくても、現金で買うから俺に買わせろ!!という強い意志になっています。

本当に欲しく、現金でも買える場合は融資特約無しで買い付けを出すのも戦法になります。

 

銀行に融資の相談に行き、融資を受ける

現金で購入できない場合は、銀行から融資を受けないと物件を購入できません。銀行から融資を受ける方法としては、

  • 不動産屋さんに紹介してもらう
  • 銀行に自分で銀行に行って融資を受ける

収益不動産に特化した不動産屋さんだと、サービスで銀行の斡旋してくれるところがあります。初めは自分で探すのが難しいので不動産屋さんにお願いしたほうが楽だと思います。自分も1棟目は不動産屋さんの紹介で融資を受けました。

そうでない場合は、自分で探すしかありません。。

銀行に電話してみて、「収益不動産の購入で融資の相談をさせてください」と言えば、融資の部署につないでくれます。

いろいろ銀行がありますが、収益不動産の融資に積極的なのは、東海地区だと静岡銀行、オリックス銀行、SBJ銀行がサラリーマンは借りやすいです。ボロボロの物件とかは、政策金融公庫がおすすめです。ただ、やはり銀行は紹介してもらった方が融資は遥かに受けやすいです。

自分も、担当者を相談してもらったから融資が通ったというのが2回ありました。

銀行で融資を断られた僕が正攻法で融資を受けた体験談を解説

銀行から事業として融資を受けるということなので、それなりの理論武装をして銀行に臨まないと、融資が通るものも通らなくなってしまいます。よく計画を立てましょう。

電話でうまくアピール出来たら、銀行の担当者と面談にすすみます。その場で必要な書類や運営の計画など説明して、融資の審査を進めてもらいます。

売買契約を結んで、融資の審査が通ると物件は購入できたようなものです。

審査が通った後、銀行と融資の契約を結びます。その契約は、金銭消費貸借契約(金消(きんしょう)と略します)です。アットホームのページなどご参照。。

重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ

不動産会社さんから購入する不動産の重要事項の説明を受け、売り主さんと不動産売買の契約を結びます。重要事項説明については、スーモのページが詳しいです。重説(じゅうせつ)と省略して呼ばれています。宅建の資格を持った人が説明しないといけないルールになっています。

売買契約は、売契(ばいけい)と呼ばれて、これは法的な契約なのでしっかりと内容について確認する必要があります。いくらで買いたいとか、融資特約を付けるとか、手付金をいくら入れるかなど契約します。

融資が付いた後に売買契約を結ぶこともあれば、融資が付く前に売買契約を結ぶこともあり、まちまちです。

手付金の相場は、物件価格の1割くらいでしょうか。

売買契約を結んだあと、売り主の都合で売買契約を破棄するときは、手付金の倍を買主に支払、買主の都合で契約を破棄するときは、手付金は帰ってこないという契約が一般的です。

どうしても欲しい場合は手付金をたくさん入れて、売り主が「やっぱ売るのやーめた」ってならないような抑止力として使う作戦もあります

融資特約無しで売買契約を結んで、融資が下りなくて物件が買えなかったら手付金が返ってこないので注意してくださいね!

物件の引き渡し~決済

ここまでを振り返ると、いい物件見つけて、不動産屋さんから重要事項説明を受けて、売り主さんと売買契約を結んで、融資の審査に通って金消を結ぶところまで来ました。

あとは、実際に不動産を売買します。そのことを決済と言います。

一般的には、決済は銀行で売り主さんと売り主さんの不動産屋さん、買主さんと買主の不動産屋さん、司法書士さんが出席して行います。

銀行から融資してもらったお金を、売り主さんの口座に振り込んで、仲介手数料や固定資産税の清算や登記費用を支払います。諸費用は大体物件価格の7%~10%くらいかかるので見込んでおいてください。

 

物件を購入する流れと、必要な契約のまとめ

ぺんち
ちょっと難しくて、、覚えられなかったよ!
もふ
初めてのことがたくさんあると難しいよね、、今自分がどの段階にいるのかをチェックしながら購入していくとわかるようになるよ!

物件を見つけてから購入するまでの流れについて解説しました。いかがだったでしょうか?大まかな流れがわかったら、いろいろな条件で検索してよい物件を探してみてね(*´ω`)

物件を見つけた後の流れ
  1. 不動産屋さんに問い合わせて資料請求する
  2. 買ってもよいか調査する(買ってもよい物件とはの記事を参考)
  3. 物件を見学する
  4. 買付申込書を出す
  5. 銀行に融資の相談をいく(売契が先のケースもあり)
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 銀行と金消(金銭消費貸借契約)を結ぶ
  8. 物件を決済する

 



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