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初心者だった過去の自分に伝えたい、不動産投資の始め方




不動産投資家の茂風智文です。

サラリーマンの給与以外に安定した収入源をつくるため、不動産投資を始めたい。

僕が不動産投資を始めた理由は、これでした。

しかし、不動産投資は株やFXなどと比べて簡単に始めることはできずに、何から始めていいのか途方に暮れてしまっていました。

あなたも同じ悩みを持たれているかもしれません。

どんな物件を買ったらいいのか、収益性はよいのか、その物件を買ったら入居者は見つかるのか、運営はできるのか、リフォームはどうするのか、税金のこと、融資の事…悩みは尽きません。

この記事では、不動産投資を始めたいけど、どうやって始めたらいいのかわからない方が、具体的な1歩を歩き出せるようにまとめています。

 

まずは不動産投資の勉強と情報収集

不動産投資で一番重要なのは、知識になります。

不動産投資においては、難しい知識が必要というわけではありません。ほとんどは、知っているか知らないかだけの差くらいであることが多いです。

市場より割高な物件を買ってしまったり、適切な保険に入っていなかったり、適切な節税をしていなかったり、、たったそれだけのことで、数1000万円の差につながってくることがあります。

本を読んで不動産の情報を収集

情報収集や勉強方法としては、本を読むのが一番コストパフォーマンスが良いです。

50冊~100冊を目標に読みましょう。1冊1000円としても10万円もしないで膨大な知識が身につきます。

まんべんなく、知識が偏らないように読むのがおすすめです。僕は高利回り系の本ばかり読んでいて、利回りが低く面白くないという理由で王道の地方RC系の本を読んで来なかったのは大きな失敗でした

僕の失敗

特定の分野(高利回りアパート)ばかりを調べて、主流の地方RC不動産投資法などを勉強しなかった。なので、王道のRC1棟の良さがわからず、見向きもしていない状態だった。不勉強でした。

アパートだけにこだわらず、新築なども含めていろんな分野の不動産投資を勉強しておくべきだった。今は、すべての分野の不動産投資を勉強して進めています。

読むべき分野としては、

読むべき分野の本
  • 高利回り系、再生系(木造、軽量鉄骨)
  • 地方RC。光速投資法系(RC、重量鉄骨系)
  • 新築アパート(主に木造)
  • 戸建、区分
  • 税金関係、個人と法人

等がおすすめです。これらの中で、自分に合った投資スタイルを中心にさらに勉強を進めるとよいと思います。

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不動産投資にはどんな人が向いているか

色々な不動産投資かを見てきましたが、不動産投資かに向いている人としては、

不動産投資で成功する人
  • 重要なところはしっかり押さえる
  • 細かいことを気にしすぎない
  • 即断即決即行動
  • 情報収集を欠かさない
  • 過去の概念にとらわれない

の特徴があります。重要なところをミスしてしまうと、取り返しがつかなくなってしまう可能性があります。

かといって、重箱の隅をつつくような人は、いつまでたっても物件を買うことはできません。

いい物件は瞬間的に売れてしまうので、即断即決が必要な場合が多いです。

不動産投資の世界は、情報が命になります。最新の情報を得て、臨機応変に対応していく力も求められます。

セミナーに参加して不動産の情報を収集

不動産投資家のセミナーや懇親会に出るのもコストパフォーマンスがよいです。

不動産は生きた情報が何よりも大切になってきます。セミナーなどで直接教えてもらえる内容は、鮮度が高く貴重であることが多いです。

懇親会にも参加して、投資家仲間を作り情報交換をしましょう。情報交換をするために、必ず名刺を作りましょう。ラクスルなどで、100枚2000円くらいで作れます。非常にコスパ良いです。

2014年に不動産投資を開始したのですが、2年間はセミナーに参加することがありませんでした。これは今思えば大失敗でした。

僕の失敗

不動産を購入する前に、もっとたくさんのセミナーに出て、実際に不動産投資家の話を直接聞いて勉強すればよかった。2013年から勉強を始めて、2016年までセミナーに出なかったので、3年ロスした。この3年間は大きい。物件価格が高騰する前の2013年に、しっかりした不動産投資家に習っていたら、もっといい物件を早く沢山購入できたはず。

2016年に初めてセミナーに参加して、いろいろな投資家仲間ができました。そこからの知識は、飛躍的に加速したと思います。

みんなから教えてもらったことは、とても本では学ぶことができないような内容ばかりでした。

注意が必要な事としては、Amazonレビューをサクラの高評価で埋め尽くした詐欺本や、高額な不動産を売りつけることや、FXに誘導するのを目的としたセミナーがあることです。

信頼できるメンターを何人か見つけよう

不動産投資を勉強すると、どの情報が正しいのか、だれの言っていることが正しいのかわからなくなってくることがあります。

みんな正しいことを言っている場合もあれば、騙すために嘘の情報を流している人もいたりします。

不動産投資を始めたばかりの時は、どの情報が正しいのか判断しにくいです。なので、信頼できる相談できる投資家を見つけましょう。

見分けるコツは…なかなか難しいのですが、初心者を騙して荒稼ぎしている人は、狭い不動産業界ではすぐに悪い噂が立ちます。また、周りの投資家から孤立している場合が多いです。そいういうのを頼りに、勘と経験で探すしかありません。

自己資金を貯めよう

自己資金の重要性

自己資金を貯めましょう。50万円で始めたツワモノの投資家さんもいらっしゃいますが、300万円~500万円くらいから始められる方が多いです

銀行から融資を受けて不動産を購入できますが、手付金は10%、頭金は10~30%、諸経費は7%~10%くらいかかってきます。(すべて融資で賄える場合もまれにありますが、ハードルは高いです)

また購入後のリフォームやトラブルで現金はどんどん出ていくと思った方が良いです。そのため、現金が全然ない状態だと返済が滞り破産する可能性が出てきます。

最悪の場合、銀行への返済が滞ってしまう可能性が出てきます。

そうなると、最悪自己破産になったり、自分の物件を任意売却にしたりなどしないといけなくなるかもしれません。まずは十分なお金を貯めましょう。

お金の貯め方は、こちらを参照!

不動産投資を始めるまでに1000万円を貯めた、誰でもできる4つの秘密

どれくらいお金を貯めればよい?

どれくらい貯めればよいのか、買う物件の種類やその人の収入などによるので、一概には言えないのが現状です。あればあるほど良いのは当たり前なのですが、その判断は個人にもよります。

経営者として、収益計算やリスクとかかる費用を予想し、それに耐えきれるだけの現金を持っておくのが良いと思います。

自分の場合ですが、利回り20%の3500万円の静岡県のアパートを購入した時、自己資金は1500万円ありました。頭金と諸経費で800万円を使ったので、貯金は700万円。3000万円15年3.6%で借りて、月々のキャッシュフローは17万円でした。

サブリース契約なので、安定して17万円はいってきます。なので、何かあっても現金700万円と、月々17万円の現金が入ってきて、それに会社から給料ももらっていたので何とかなると判断して購入に踏み切りました。

当時、フルローンやオーバーローンなどができるということを知らずに、頭金は2~3割出すのが当たり前と思い込んでいました(勉強不足でしたね)。融資もどの銀行で受けたらいいのかすら見当がつかず、不動産屋さんにお願いしていました。

僕の失敗

1棟目購入で現金を800万円も使ってしまった。2棟目以降、買い進めるのが遅れてしまった。なるべく現金を使わずに買い進めるという考えが、全く頭になかった。

銀行融資を不動産業者さんに完全にお願いしてしまい、自分で探そうとしなかった。もっと低金利で長い年数で融資を受けておけば、もっとキャッシュフローがでて拡大がしやすかった。

自分も、今知っていれば…と思うこともあります。やはり勉強は大切ですね!

不動産投資のはじめ方のまとめ

いかがでしたでしょうか?

僕がどうやって不動産投資を始めたのか、そして今思えば失敗だったと思うところをピックアップしてまとめました。

敷居が高い不動産投資ですが、いい物件を購入できてしまうとそのあとの経営が非常に楽になります。

この記事が参考になって、僕と同じ失敗を繰り返さず、記事を読んでくれたあなたが素晴らしい不動産投資を開始できることを願っています。

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