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不動産投資の初心者に伝えたい失敗しない不動産投資の始め方と考え方

不動産投資の始め方を初心者に解説します

不動産投資を始めたいけど、何から始めたらいいのかわからない…って方は多いですよね?

自分も不動産投資を始めたいと思ったときに、いったい何から始めていいのかとても悩んだ記憶があります。

どんな物件を買ったらいいのか、収益性はよいのか、その物件を買ったら入居者は見つかるのか、運営はできるのか、リフォームはどうするのか、税金のこと、融資の事…

初心者だったころ、とても悩みました。

金額が大きいだけに絶対に失敗できないと思います。

この記事では、失敗する確率を抑える方法について解説しています。

まずは勉強と情報収集

情報収集しよう

不動産投資で一番重要なのは、知識になります。ほとんどの事は、難しい知識が必要というわけではなく、知っているか知らないかだけの差くらいであることが多いです。

市場より割高な物件を買ってしまったり、適切な保険に入っていなかったり、適切な節税をしていなかったり、、たったそれだけのことで、数1000万円の差につながってくることがあります。

物件が地震で半壊してしまったとき、地震保険に入っていないと借金だけが残ってしまいます。

地震保険に入っていたとしても、火災保険の半額の金額しか地震保険に入れません。1億円の建物に1億円の火災保険に入っていた場合、地震で建物が全壊してしまっても5000万円までしか地震保険が下りないのです。

他にも、中間省略取引(第三者の為の取引き)で、不動産業者に転売された物件を売りつけられたりする可能性もあります。

このように、ほんの少しの知識があるかないか、知っているか知らないかで儲けが大きく変わってきます。

情報収集の方法

情報収集や勉強方法としては、本を読むのが一番コストパフォーマンスが良いです。50冊~100冊を目標に読みましょう。1冊1000円としても10万円もしないで膨大な知識が身につきます。

まんべんなく、知識が偏らないように読むのがおすすめです。振り返ってみると、自分は高利回り系の本ばかり読んでいて、利回りが低く面白くないという理由で王道の地方RC系の本を読んできませんでした。

読むべき分野としては、

  • 高利回り系、再生系(木造、軽量鉄骨)
  • 地方RC。光速投資法系(RC、重量鉄骨系)
  • 新築アパート(主に木造)
  • 戸建、区分
  • 税金関係、個人と法人

等がおすすめです。これらの中で、自分に合った投資スタイルを中心にさらに勉強を進めるとよいと思います。

 

初心者におすすめの不動産投資の本5冊!100冊以上の中から厳選!

 

また、不動産投資家のセミナーや懇親会に出るのもコストパフォーマンスがよいです。不動産は生きた情報が何よりも大切になってきます。セミナーなどで直接教えてもらえる内容は、鮮度が高く貴重であることが多いです。

懇親会にも参加して、投資家仲間を作り情報交換をしましょう。情報交換をするために、必ず名刺を作りましょう。ラクスルなどで、100枚2000円くらいで作れます。非常にコスパ良いです。

注意が必要な事としては、Amazonレビューをサクラの高評価で埋め尽くした詐欺本や、高額な不動産を売りつけることや、FXに誘導するのを目的としたセミナーがあることです。

特に、トルコリラを勧誘しているFX会社は悪質で、不動産投資に興味を持った投資初心者に対し、変動の激しいトルコリラをレバレッジ25倍を進めていました。トルコリラのインフレや、強制ロスカットなど自分たちにとって都合が悪いことを説明していなく非常に悪質です。指摘したら、取締役から「対面で言う。それはあなたの感想」と言っていました。彼らの言うとおりに売買して、莫大な損失を出した人も知っています。注意しましょう。。。(とにかく売り買いさせて手数料を稼ぎたいので、ことあることにTELしてきて不安をあおり売り買いさせてくるとのことです…)

 

自己資金を貯めよう

自己資金の重要性

残念ながら、自己資金がないと正攻法で不動産投資を始めるのは非常に難しいです。スタートラインにすら立てない可能性があります。

不動産を購入するときに銀行から融資を受けるのが一般的ですが、手付金、頭金、諸経費などを現金で用意する場合がほとんどです。

一般的にですが、手付金は10%、頭金は10~30%、諸経費は7%~10%くらいかかってきます。(すべて融資で賄える場合もまれにありますが、ハードルは高いです)

また購入後のリフォームやトラブルで現金はどんどん出ていくと思った方が良いです。そのため、現金が全然ない状態だと返済が滞り破産する可能性が出てきます。

十分に自己資金がないのいに収益不動産を購入してしまった場合、万が一のトラブルの時にお金がなく対応できなくなったり、銀行への返済が滞ってしまう可能性が出てきます。

そうなると、最悪自己破産になったり、自分の物件を任意売却にしたりなどしないといけなくなるかもしれません。まずは十分なお金を貯めましょう。

お金の貯め方は、こちらを参照!

不動産投資を始めるまでに1000万円を貯めた、誰でもできる4つの秘密

どれくらい貯めればよい?

どれくらい貯めればよいのか、買う物件の種類やその人の収入などによるので、一概には言えないのが現状です。あればあるほど良いのは当たり前なのですが、その判断は個人にもよります。

経営者として、収益計算やリスクとかかる費用を予想し、それに耐えきれるだけの現金を持っておくのが良いと思います。

自分の場合ですが、利回り20%の3500万円の静岡県のアパートを購入した時、自己資金は1500万円ありました。頭金と諸経費で800万円を使ったので、貯金は700万円。3000万円15年3.6%で借りて、月々のキャッシュフローは17万円でした。

サブリース契約なので、安定して17万円はいってきます。なので、何かあっても現金700万円と、月々17万円の現金が入ってきて、それに会社から給料ももらっていたので何とかなると判断して購入に踏み切りました。

 

当時、フルローンやオーバーローンなどができるということを知らずに、頭金は2~3割出すのが当たり前と思い込んでいました(勉強不足でしたね)。融資もどの銀行で受けたらいいのかすら見当がつかず、不動産屋さんにお願いしていました。(今考えても、他の銀行は思いつかないので、当時は最適な銀行だったのかもと振り返って思います)。

自分も、今知っていれば…と思うこともあります。やはり勉強は大切ですね!

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

詳しい自己紹介はこちら。また、Face BookTwitterで日々の活動はを投稿しています!友達申請やフォローよろしくお願いします(*´ω`)




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