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不動産投資でフルローンやオーバーローンは危険か?投資家が解説

もふもふ不動産のもふです。

TwitterYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。

「不動産投資で一番重要なものは?」

と聞かれると、やはり銀行の融資が思いつきます。

銀行から融資を受けることで普通のサラリーマンでは購入不可能な1棟のマンションを購入することも可能になり、それが不動産投資の魅力の一つでもあります。

しかし、多額の借金を背負ってしまうことで、返済できなくて破産したらどうしよう…?とあなたは思っているかもしれません。

僕も当初は借金が嫌いで融資をなるべく受けないようにしてきました。

しかし、いろいろと不動産投資の勉強をする中で、銀行からなるべく多くの融資金額を受けたほうが良いと考えるようになってきました。

そして、フルローンやオーバーローンを受けて積極的に融資をけるようにスタンスをシフトしてきました。

この記事では、オーバーローンやフルローンは本当に危険なのか?融資を受けるにあたってどういうところに気を付けていく必要があるのかを解説しています。

僕は不動産投資家で、2014年から不動産投資を開始し、資産2億円、純資産1億円を達成し、4棟のアパート、マンション、テナントビルを保有し運営してきました。また、銀行も複数行でオーバーローンを受けてきていますので、きっと役に立つと思います。

Youtubeでもわかりやすく解説していますので、ぜひ見てみてください!

フルローンやオーバーローンとは何か?

フルローンとオーバーローンは、それぞれ

  • フルローン:不動産の物件価格の満額を融資してもらうこと。諸費用部分は、自分で出す
  • オーバーローン:物件価格+諸費用を融資してもらう

という特徴があります。

諸費用とは、仲介手数料や税金などで、物件価格の約7%くらいがかかってきます。

もし物件価格の8割くらいまでしか融資を出してもらえない場合は、2割の頭金と7%の諸費用が必要になります。つまり物件価格の3割くらいは現金が必要になってきます。

2018年春ごろまでは現金を持っていない人にも融資をする手法として、銀行に物件の価格を高く伝えてフルローンを受けるというのが流行しました。銀行に実際の不動産の価格ではない契約書を渡し、銀行を騙していることになるので問題となりました。二重契約や、書き上げや、ふかしといわれています。

書き上げや、ふかしの解説

1000万円の物件を買いたいとき、銀行に物件価格1000万円の融資をお願いします!というと、8割の800万円しか融資を出してくれません。そこで、「1300万円の物件です!」と銀行にうそをついて融資を受けると、8割の1040万円の融資を受けられて、現金を出さずに物件が買える…というのが横行していました。

関連:かぼちゃの馬車やスルガ銀行の不正融資問題

フルローンやオーバーローンは危険なのか?

結論から言うと、フルローンやオーバーローンは危険ではありません。

金利が2%くらいの低金利なら、融資を受けたほうが破綻のリスクが下がります。

注意が必要なのは、

危険な状態
  • 現金を持っていない状態で物件を買う
  • クソ物件に対しフルローンやオーバーローンで無理やり買う
  • 耐用年数を著しく超えて融資を受ける

というのが、危険なのです。

融資を受けたほうが借金があるから危険なのでは…?とよく質問されるので、ちょっと疑問を持たれるかもしれないですが、このことについて解説します。

フルローンで買った場合と、現金で買った場合を比較

現金で購入した場合

現金を1100万円持っている状態で、1000万円の価格のアパートを買ったとしましょう。

物件スペック
  • アパート
  • 価格:1000万円(諸経費込み)
  • 利回:15%
  • 家賃:150万円
  • 手残:100万円

もし現金で買ったら、100万円しか残らない状態になって今います。100万円しか手元にない状態で、もし現金が必要になったら支払えるでしょうか?

現金が必要になるリスク
  • シロアリが発生した
  • 雨漏りが発生した
  • 家賃滞納された
  • 退去されてリフォームが必要になった
  • 浄化槽が壊れた
  • 体調を崩し手術が必要になった
  • 車が壊れた

突発で現金が必要になる可能性は、いろいろと考えられます。その時に100万円しかなかったら、支払いができなくなってしまう可能性が考えられます。

また、1000万円を貯めるのに最低でも10年はかかってしまいます。そして、その間は次の物件は購入できなくなってしまいます。

融資を使って購入した場合

以下の融資条件で物件を購入した場合を考えます。

融資条件
  • 金額:1000万円
  • 期間:20年
  • 金利:2%
  • 返済:60万円(年間)

結構いい融資条件だと思います。この場合、どうなるかというと…

物件スペック
  • アパート
  • 価格:1000万円(諸経費込み)
  • 利回:15%
  • 家賃:150万円
  • 手残:40万円(100万円から返済60万円を引いた)

融資を使った場合、手元に1100万円が残った状態で、年間40万円(CF4%)の現金が残るのです。金利を支払う必要があるのですが、2%なので年間20万円以下です。20年間でも214万円にしかなりません。

1棟目を購入して、手元に100万円しか残らない状態と、1100万円手元に残るのと、どっちが危険でしょうか?

明らかに1100万円が手元にあるほうが破綻しにくいでしょう。突発的に何かあっても耐えられると思います。

フルローンやオーバーローンで気を付けないといけないときはどんな時?

では、フルローンやオーバーローンで気を付けないといけないのはどういう時でしょうか?先ほど紹介しましたが、

危険な状態
  • 現金を持っていない状態で物件を買う
  • クソ物件に対しフルローンやオーバーローンで無理やり買う
  • 耐用年数を著しく超えて融資を受ける

の時に要注意です。

1)そもそも現金を持っていない

先ほどの例だと1100万円の現金を持っていたので、安心でした。しかし、そもそも100万円しかないのに1000万円の物件をオーバーローンで購入してしまった場合、手元には100万円のままになってしまいます。この状態で、雨漏りやシロアリなどのトラブルが発生してしまったら、さらに手元の現金が減ってしまう可能性があります。

そもそも現金が少ない場合に、無理をしてオーバーローンで融資を受けると、これは破綻のリスクが高まります。

2)クソ物件に対してオーバーローンで無理やり買う

先ほどの物件のスペックは、利回り15%ありました。これが、利回り10%とかになってしまうと、手残りが少なくなってしまい、少し空室になってしまうと現金が出て行ってしまう状態になります。

収支計算がマイナスになるような物件を購入してしまうと、どんどんお金が出て行ってしまい、耐えきれなくなって破綻してしまう可能性が出てきます。

耐用年数を著しく超えて融資を受ける

先ほどは20年の融資を想定していましたが、35年ローンとか融資の期間を長くすると返済金額が減るために、見せかけのキャッシュフローが多く残るようになります。また、長期間の融資を出す銀行は、銀行側のリスクが高くなるのでそのリスクを担保するため、金利も高くなる傾向にあります。

長期間の融資を高金利で借りてしまうと、なかなか残債が減らずにいつまでたっても融資の残高が減らない状態になってしまいます。そういう状態で売却しようとしても、物件が希望の価格で売れずに赤字が出てしまうケースもあります。最悪の場合、銀行の融資残高+保有現金の価格で売却できない可能性も出てきます。そうなると、売ることすらできない危険な状態です。。

フルローンやオーバーローンで買う危険性のまとめ

フルローンやオーバーローンで買うことについてまとめてきました。不動産投資家としての意見は、フルローンやオーバーローンで買うこと自体は危険ではなく、むしろ手持ちの現金を温存することが破綻のリスクを減らすことだと考えています。

また、手元の現金を保有しておくことで、次の物件も買いやすいメリットもあります。この考え方は、大多数の不動産投資家として共通の意見となっています。

一方で、利益が出ない物件を高値で買ってしまったり、そもそも現金がないのに無理やり買ってしまったり、長期間の融資を受けて購入したりすることが危険だと考えています。

この記事で、少しでも多くの不動産投資家の役に立てばうれしいです。

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「もふもふ不動産」の運営者。投資家、ブロガー、YouTuberとして活動。「もふもふ不動産」のYouTubeのチャンネル登録者数12万人を超え、Twitterは3万人を超える。2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。
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