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不動産投資で銀行から融資を受けるためにプロが行っている5つの秘密




ぺんち
不動産投資で銀行から融資を受けるにはどうしたらいいの?
もふ
銀行に行って融資を受けるのはハードルが高いけど、不動産投資を行う上では必須なので、わかりやすく解説するよ!

もふもふ不動産のもふです。

2014年から不動産投資を開始。TwitterYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。

不動産投資において、銀行を開拓して融資を受けることは物件を買う上で一番大切になります。融資が下りなかったら不動産を購入することが厳しいからです。

どうしても欲しい物件がある、、でも融資が出ずに買えない…

そういう方はたくさんいらっしゃいます。

僕自身、不動産投資家として自分でいくつもの銀行に行き、正攻法で融資を受けて不動産を買い進めてきました。2019年にサラリーマンを退職しましたが、退職以降も融資を受けることができています。

この記事では、プロの不動産投資家たちが銀行から融資を受けるために実際に行っていることを解説しています。今後の不動産投資家としての活動に、大きく役立つと思います!

前提の知識として、以下の記事を読んでおくことをお勧めします。

不動産投資で銀行から融資を受けるために必要な事

銀行から融資を受けるのは、普通のサラリーマンだとハードルが高いので不動産業者さんに任せきりにしがちです。自分でより良い条件で銀行から融資を受けることができれば、経営の選択肢が増えてより規模を拡大しやすいです。

どうやったら不動産投資で銀行から融資を受けることができるのか?何が必要なのかを解説します。

銀行で融資を受けるために必要な事一覧

自分で銀行に行き融資を受けるのに必要な事として、

融資を受けるのに必要な準備
  1. 不動産賃貸業の経営者として必要な知識を身に着ける
  2. 自己紹介の資料を作る
  3. 買ってもいいかなと思える物件の資料をそろえる
  4. 事業計画を立てる
  5. 銀行に電話をかけてアポイントを取って説明しに行く

があります。これを準備できていれば、銀行の方は「この方はしっかりと不動産投資について考えていて、融資をしても大丈夫そうだな」と思ってくれる可能性が高いです。

どれも大切な事なので、1つ1つ丁寧に解説します。

1)不動産投資ではなく不動産賃貸業の経営者となる

不動産投資を始める理由は人それぞれだと思います。

サラリーマンを辞めたい、楽して稼ぎたい、不労所得がほしい。。

しかし、銀行に行くときはそれはすべて忘れましょう。銀行の担当者は、

  • サラリーマンを辞めたい
  • 不労所得がほしい
  • 投資として考えている

という考え方を嫌う傾向にあります。

不動産賃貸業の経営者として銀行へ融資を打診したほうが、融資がおりやすい傾向にあります。

銀行は数1000万円から数億円の融資をするのです。この人にお金を貸しても本当にうまく経営ができるかどうか?という目で見てきます。不動産賃貸業の経営者として、銀行の営業マンと対等に会話できるくらいの知識を身につけましょう。

お勧めは、いろいろなセミナーに出たり、資料を請求して勉強したり、本を読むことです。

このサイトの不動産投資講座や、僕のYouTubeでも不動産投資を解説しているので参考になると思います。本は、お勧めの本のまとめを参考にしてください。

2)銀行に自分を紹介する自己紹介資料を作る

これは、ペンタさんの受け売りです。

大金を融資してください!とお願いするのです。

逆の立場からすると、どんな人間かわからない人に大金を融資するってあり得ないですよね?

なので、まずは自分がどんな人間なのか?どいういうことをしてきたのか?何で不動産賃貸業を行いたいと思っているのか?などをまとめた資料を作っています。

一番最初に職務経歴書を入れました。銀行さんは一番最初は「お前、だれや?」って思っているはずですから・・・。サラリーマンの経歴と大家業の経歴を紀伝体で併記しています。

-中略-

ここまでが初回訪問時の自己紹介パートです。銀行員は訪問してきた人間がどこのウマの骨かわからないわけですから、「私はこんな人間です」「こんな方針(思い)で賃貸経営をしています」「こんな実績を持っています」というのを紙芝居的に表現しています。

ぺんたさんの銀行訪問キットより

 

相手目線で考えて行動できるぺんたさんは素晴らしいです。僕もこの資料を作成し、1つのファイルに閉じてすべて持って行っています。

しっかりとした自己紹介をしたら、ほとんどの銀行員の方は良い印象を持ってくださり、ぜひ融資をしたいと言ってくださいます。この資料を作るだけで、かなり融資が近づくと思っています。

続編の「銀行向け資料の作り方」も、絶対に見ておくべきです。

3)収益不動産の資料を準備する

銀行に融資を打診するときは、実際の物件の資料がないと融資相談に乗ってもらえないことが多いです。

なので、購入したいと思っている物件に近い条件の物件の資料をそろえれば、その物件でいくら融資がおりそうかの検討をしてもらえます。

融資検討に物件資料
  • 物件概要所
  • レントロール
  • 間取り、写真など(できれば)
  • 固定資産税評価証明書(できれば)
  • 謄本(できれば)

物件概要書とは、物件の情報が1枚にまとまっている概要書です。価格、住所、土地の面積、延床面積、構造、築年数などなどの不動産に関する情報がまとまっています。そしてレントロールという現状の家賃一覧表も必ずもらうようにしましょう。収益計算するときに必須となります。

もし物件の間取りや外観や内装の写真があるとイメージがわきやすいです。

まったくもって買う気がない物件を銀行さんに融資打診をするのは、忙しい相手に迷惑をかけてしまうのでNGです。相手の忙しさや手間なども考えられるようになると、銀行員さんからも「この人は良くわかってくれている」という気持ちを持ってくださることが多く、よりよい印象が残るでしょう。

購入に値しそうな物件の資料をそろえたら、事業計画を立ててみましょう!

4)事業計画を立てる

これは不動産投資を始めるうえでとても重要な考えになります。だって1億円ちかくの不動産投資を始めるのに、その事業がうまくいくかどうか計画が立てられないって、とても危険な状態だと思いませんか?

事業計画と聞くと難しく感じるかもしれませんが、この不動産投資の事業がうまくいくという理由を銀行員さんに説明する資料というイメージを持っていただければOKです。

僕が事業計画を作る資料のポイントは以下のようになっています。

事業計画のポイント
  • 市場より安いかどうか
  • 入居者はつけられるか
  • 近隣のライバルとの比較
  • 収支計算は回るか?

を簡単に資料にまとめて作っています。

市場より安く、入居者も付けられて、ライバルよりも優位性があり、収支計算も完璧です。だから、御行から銀行融資をぜひお願いします!というストーリーです。

不動産賃貸業の経営者として、真剣に事業について考えて、問題ないという根拠が妥当かどうかを見ていると思います。

5)銀行にアポイントを取って、面談する

さて、ここまで出来たら銀行に電話して融資が可能かどうか相談してみます。どの銀行を選ぶかは、「銀行融資で知っておくべき基本的な事」で説明した、エリアや耐用年数内の融資かどうかなどで決めます。

電話の概要
「初めまして。xxに住んでいるxxと申します。収益不動産の融資について相談させていただきたいのですが、よろしくお願い致します。

といった感じで電話かければ、いい感じに営業の担当者につないでくれます。

もし知り合いの大家さんとかに紹介していただけるのなら、担当者を紹介してもらうのが一番融資を受ける近道になると思います。

過去、一度断られたのですが、紹介してもらった担当者に依頼したら融資が通ったということもありました。

サラリーマンが不動産投資で連帯保証人なしで融資を受けた体験談

 

自分で銀行融資を開拓する方法まとめ

自分で銀行融資を受けるために必要な準備についてまとめました。

融資を受けるのに必要な準備
  1. 不動産賃貸業の経営者として必要な知識を身に着ける
  2. 自己紹介の資料を作る
  3. 買ってもいいかなと思える物件の資料をそろえる
  4. 事業計画を立てる
  5. 銀行に電話をかけてアポイントを取って説明しに行く

自分でいい銀行を見つけて、良い条件で融資を受けられて、より良い条件で不動産投資をできる方が増えて、少しでもお役に立てればいいなと思っています。

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