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不動産投資で銀行から融資を受けるためにプロが行っている5つの秘密




不動産投資で銀行から低金利で融資を受けるために必要な事

不動産投資において、銀行を開拓して融資を受けることは物件を買う上で一番大切になります。融資が下りなかったら不動産を購入することが厳しいからです。

ぺんち
不動産投資で銀行から融資を受けるにはどうしたらいいの?
もふ
銀行に行って融資を受けるのはハードルが高いけど、不動産投資を行う上では必須なので、わかりやすく解説するよ!

銀行から融資を受けるのは、普通のサラリーマンだとハードルが高いので不動産業者さんに任せきりにしがちです。自分でより良い条件で銀行から融資を受けることができれば、経営の選択肢が増えてより規模を拡大しやすいです。

この記事では、プロの不動産投資家たちが銀行から融資を受けるために実際に行っていることを解説しています。今後の不動産投資家としての活動に、大きく役立つと思います!

前提の知識として、以下の記事を読んでおくことをお勧めします。

不動産投資を始める前に知らなくて後悔した、銀行融資の基本情報

 

低金利で融資を受けるために必要な事一覧

自分で銀行に行き融資を受けるのに必要な事として、

融資を受けるのに必要な準備
  1. 不動産賃貸業の経営者として必要な知識を身に着ける
  2. 自己紹介の資料を作る
  3. 買ってもいいかなと思える物件の資料をそろえる
  4. 事業計画を立てる
  5. 銀行に電話をかけてアポイントを取って説明しに行く

があります。どれも大切な事なので、1つ1つ丁寧に解説します。

1)不動産投資ではなく不動産賃貸業の経営者となる

不動産投資を始める理由は人それぞれだと思います。

サラリーマンを辞めたい、楽して稼ぎたい、不労所得がほしい。。

しかし、銀行に行くときはそれはすべて忘れましょう。銀行の担当者は、

  • サラリーマンを辞めたい
  • 不労所得がほしい
  • 投資として考えている

という考え方を嫌う傾向にあります。

不動産賃貸業の経営者として銀行へ融資を打診したほうが、融資がおりやすい傾向にあります。

銀行は数1000万円から数億円の融資をするのです。この人にお金を貸しても本当にうまく経営ができるかどうか?という目で見てきます。不動産賃貸業の経営者として、銀行の営業マンと対等に会話できるくらいの知識を身につけましょう。

お勧めは、いろいろなセミナーに出たり、資料を請求して勉強したり、本を読むことです。

本は、お勧めの本のまとめを参考にしてください。

2)銀行に自分を紹介する自己紹介資料を作る

これは、ペンタさんの受け売りです。

大金を融資してください!とお願いするのです。

逆の立場からすると、どんな人間かわからない人に大金を融資するってあり得ないですよね?

なので、まずは自分がどんな人間なのか?どいういうことをしてきたのか?何で不動産賃貸業を行いたいと思っているのか?などをまとめた資料を作っています。

一番最初に職務経歴書を入れました。銀行さんは一番最初は「お前、だれや?」って思っているはずですから・・・。サラリーマンの経歴と大家業の経歴を紀伝体で併記しています。

-中略-

ここまでが初回訪問時の自己紹介パートです。銀行員は訪問してきた人間がどこのウマの骨かわからないわけですから、「私はこんな人間です」「こんな方針(思い)で賃貸経営をしています」「こんな実績を持っています」というのを紙芝居的に表現しています。

ぺんたさんの銀行訪問キットより

 

相手目線で考えて行動できるぺんたさんは素晴らしいです。僕もこの資料を作成し、1つのファイルに閉じてすべて持って行っています。

ほとんどの銀行員の方は、良い印象を持ってくださり、ぜひ融資をしたいと言ってくださいます。この資料を作るだけで、かなり融資が近づくと思っています。

続編の「銀行向け飼料の作り方」も、絶対に見ておくべきです。

3)収益不動産の資料を準備する

銀行に融資を打診するときは、物件の資料がないと融資相談に乗ってもらえません。

なので、購入したいと思っている物件に近い条件の物件の資料をそろえれば、その物件でいくら融資がおりそうかの検討をしてもらえます。

必要な物件資料
  • 物件概要所
  • 間取り、写真など
  • レントロール
  • 固定資産税評価証明書(できれば)
  • 謄本(できれば)

まったくもって買う気がない物件を銀行さんに融資打診をするのは、忙しい相手に迷惑をかけてしまうのでNGです。

今後、こういう物件が出たら欲しいとか、もう少しだけ利回りが良ければ購入したいとか惜しい物件の資料を集めましょう。

4)事業計画を立てる

事業計画と聞くと、難しく感じるかもしれません。僕が作る資料のポイントは以下のようになっています。

事業計画のポイント
  • 市場より安いかどうか
  • 入居者はつけられるか
  • 近隣のライバルとの比較
  • 収支計算は回るか?

を簡単に資料にまとめて作っています。市場より安く、入居者も付けられて、ライバルよりも優位性があり、収支計算も完璧です。だから、融資をお願いします!というストーリーです。

不動産賃貸業の経営者として、真剣に事業について考えて、問題ないという根拠が妥当かどうかを見ていると思います。

5)銀行にアポイントを取って、面談する

さて、ここまで出来たら銀行に電話して融資が可能かどうか相談してみます。どの銀行を選ぶかは、「銀行融資で知っておくべき基本的な事」で説明した、エリアや耐用年数内の融資かどうかなどで決めます。

電話の概要
「初めまして。xxに住んでいるxxと申します。収益不動産の融資について相談させていただきたいのですが、よろしくお願い致します。

といった感じで電話かければ、いい感じに営業の担当者につないでくれます。

もし知り合いの大家さんとかに紹介していただけるのなら、担当者を紹介してもらうのが一番融資を受ける近道になると思います。

過去、一度断られたのですが、紹介してもらった担当者に依頼したら融資が通ったということもありました。

サラリーマンが不動産投資で連帯保証人なしで融資を受けた体験談

 

自分で銀行融資を開拓する方法まとめ

自分で銀行融資を受けるために必要な準備についてまとめました。

融資を受けるのに必要な準備
  1. 不動産賃貸業の経営者として必要な知識を身に着ける
  2. 自己紹介の資料を作る
  3. 買ってもいいかなと思える物件の資料をそろえる
  4. 事業計画を立てる
  5. 銀行に電話をかけてアポイントを取って説明しに行く

自分でいい銀行を見つけて、良い条件で融資を受けられて、より良い条件で不動産投資をできる方が増えて、少しでもお役に立てればいいなと思っています。



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