憧れのマイホーム、お気に入りのマンション。やっと購入した不動産投資物件。
住み慣れた自宅は愛着がわいてきますし、苦労した不動産投資物件は駄々っ子でかわいくも思えてきますよね。
そんな大事な大事な不動産ですが、引っ越ししないといけなくなったり、家族が増えて手狭になったり、様々な理由で売却を考えないといけない日が来るかもしれません。
不動産の売却は、売却方法によって価格が大きく変わってくることもあり、よく勉強しておかないと安い価格で売却することになってしまうと大損をしてしまいます。
私は不動産投資家で、2014年から不動産投資を行ってきています。
これまでに、アパート2棟、戸建て2戸、土地を買った金額の1.5倍～2倍で売却できてきています。安く買ったという理由もあるのですが、市場価格よりも高く売却できたので利益を最大化することができました。
この記事では、不動産を売却するときの売却方法や、売却の注意点、高く売れると僕が考えている方法について解説しています。
もくじ
マンションを高く売る方法！片手取引と両手取引
まず、不動産を売却で知っておきたいのは、片手取引と両手取引についてです。
不動産屋さんに売却を依頼したら、媒介契約を結びます。そしてその媒介契約をもとに、不動産屋さんが販売活動をしてくれます。
契約にはお金がかかりません。物件を売却した時に、3%+6万円が仲介手数料として発生します。
ここで、買主を誰が見つけてくるかで大きく不動産さん屋さんの利益が変わってきます。
両手取引
自分で買主を見つけてきた場合。
売り主から3%+6万円
買い主から3%+6万円
の報酬
片手取引
他の不動産屋さんが買主を見つけてきた場合。
売り主から3%+6万円
の報酬
となります。
両手取引だと、利益が一気に2倍になるので、不動産屋さんは両手取引をやりたがるのです。
また、物件の価格をちょっと下げてでも両手取引にしたほうが不動産屋さんは儲かるのです。
3000万円の物件を2900万円に値下げしたら、売り主は100万円損します。しかし、不動産屋さんは3000万円で片手取引するより、2900万円で両手取引をしたほうが儲かるので、物件価格を下げてでも自分で販売したいという欲求が高まります。。
このように、不動産屋さんと顧客の利益が相反するので注意が必要です。
不動産売却は、専属専任契約より一般媒介契約がおすすめ
不動産屋さんに売却をお願いするときに、媒介契約を結びます。
その時の契約には2種類あり、売却を1社に限定してお願いする専属専任媒介契約と、複数社に依頼可能な一般媒介契約があります。
専属専任媒介契約
1社で専任して不動産売却の仲介契約する契約方法
一般媒介契約
複数社で仲介の契約が可能な媒介契約
不動産屋さんは、自社に大きなメリットがある専属専任媒介契約を強く進めてくると思います。売り主のあなたから、必ず仲介手数料をもらえるためです。
さらにその不動産屋さん自身で買主も見つけてきたら両手取引になるので、買いの仲介手数料をもらえるので大儲けできます。
それだと競争原理が働かないため、私は一般媒介をお勧めしています。僕も一般媒介で契約しました。
物件隠しの恐怖
自分の物件がまだ売却中にもかかわらず、自分の物件を欲しいといってきている人がいる人にウソをついて
って言っている不動産屋さんがあるというのをご存知でしょうか？
これは物件隠しと言われています。
専属専任媒介契約をして、自社で買主を見つけて両手取引をしたいために、他の不動産屋さんからの物件紹介にウソをついて物件を隠すのです。
例えば2015年の週刊ダイヤモンドの記事では、物件の囲い込みが報道されました。
このように1社だけにお願いすると、他の不動産屋さんから「購入したい人がいる」問い合わせが入った時、お客さんを奪われたくないので「すでに契約済みです」と噓をついて売らないという囲い込みが起こる可能性があり注意が必要です。
※もちろんすべての不動産屋さんがそうではないのですが、そうやっている営業マンや不動産屋さんがいるの可能性があるということです。
1社より複数社に不動産の売却を依頼
このように、物件を隠されたりする可能性を減らす方法としておすすめなのは、複数社に依頼することです。
1社だけだと、
「手っ取り早く売りたいから、安い価格で売りに出してもらおう」
というような不動産屋さんがいる可能性もあります。
また複数社で売却を依頼することで、会社同士で競わせることで抱え込みを防止できます。
デメリットとしては、複数社に出しすぎると他の会社で売れてしまうだろうと思って、逆に力をかけて営業してもらえない可能性があります。これもまたケースバイケースです。
売却のため、レインズに掲載してもらう
レインズ(不動産屋さんだけが見れる物件サイト)に載せてもらうようにしました。
レインズに掲載することで、他の業者さんが誰でも見れるようになり、より購入したい方が見つかる可能性が高まります。
ただ、公開情報になってしまい希少性が落ちるというデメリットもあります。
レインズ放置で高値売却されているギガ大家さんもおり、どっちがいいのかはケースバイケースです。
自分で売り手と買い手を両方見つけたい業者さんや、非公開情報として売りたい場合などはレインズに載せないこともあり、聞いてみるといいと思います。
まずは保有するマンションや不動産の価格の売却査定に出してみよう
マンションを売却の査定に出してみよう
将来、あなたが保有されている不動産を売却される可能性が少しでもあるのでしたら、まず複数の会社に売却の査定を出してみる事をお勧めします。
自分で想定されている価格よりも高かったり、安かったりする可能性が大きくあるので、まずは市場価格を複数の目で見てもらうのがよいです。
自分の保有している物件が、思わぬ高値になることもあります。もし高値で売却できたら、車や宝石など好きなものを買ってもよいでしょう！
逆に、想定より安かった場合など、今後の人生設計を見直さないといけないかもしれません。
市場の価格よりも明らかに高い金額を出してきて、契約を取ろうとする不動産屋さんがいます。他の会社よりも明らかに高すぎる価格を提示する不動産屋さんは要注意です。
不動産売却の見積もりに必要な費用
見積もりを依頼したからと言って、費用も1円もかかりません。
実際に不動産を売却するまで、1円もかからないのでご安心ください。
売却した時は、物件価格の3%＋6万円が仲介手数料としてかかります。
5000万円の不動産を売却したら、約150万円ですね。それ以外は一切費用が掛からないので、売却はとても楽です。
1社だけの見積もりでは正しい値段がわかりにくいので、必ず複数の会社に査定をお願いする事をお勧めします。
会社によって得手不得手もあるので、いろいろな会社に査定を出してみたほうが良いですね。
◆自宅の見積もり◆
2011年に2300万円で購入して、昨年査定に出したら3300万円の査定が付きました！これを売るだけでも、1000万円以上の現金が手に入ります。しかも、自宅の場合はほとんどの場合は非課税になるので税金も取られません！
◆投資物件◆
3500万円で購入したアパートを、昨年5300万円で売却できました！一気に2000万円近いお金が入ってきました。売却のパワーはすごいです。
個別の不動産屋さんに売却依頼をする
一括見積ではなく、1社にお願いしたい場合は個別の不動産屋さんにお願いするのが良いでしょう。
東急リバブル
東急リバブルは大手の不動産屋さんなので、安心して依頼できると思います。顧客満足度も93%ととても高く、お勧めできます。
野村不動産に依頼する
大手の会社に見積もりを出されない場合は、野村不動産に見積もりを出してみるのがお勧めです！。顧客満足度も1位で集客力も1番なので、より高く売れる可能性があるからです。
特に、リーマンショックの2010年前後に自宅やマンションを購入された方は、かなり価格が上がっている可能性があります。
まとめ～不動産を売却した場合の売却の見積もりを出してみよう
あなたの不動産を、市場より安く売却して損しないようにする基礎知識について解説してきました。
一般媒介契約を結び、複数社に売却を依頼し、レインズに乗っけてもらい広く買主を探すことがおすすめです。
もしくは、非公開情報にして希少性を出して富裕層を狙うのもよいです。
また、自分の物件の価格を把握することが、あなたの人生設計上、とても重要です。
売る気がないのは相手に迷惑が掛かってしまうのでNGですが、少しでも売る可能性があるのなら見積もりを依頼して、あなたの資産を把握しておきましょう。
むしろ、知っておかないと経営者としては自分の不動産がいくらくらいなのかの価値を知らないと、潜在的なリスクを抱えていることになります。売却することで、数1000万円の現金が手に入る可能性もあります。
不動産価格の下落傾向が見えてきた今、自分の物件がいくらくらいの価値になるのか確認し、残債と比較して今の純粋な資産状況を把握して今後の戦略を検討しましょう。
