もふもふ不動産のもふです。
僕は投資家で、このブログやYoutubeで、経済ニュースや不動産投資について解説しています。
今日はYoutubeのコメントで、ワンルームマンション投資の注意点について、どういったことを注意しないといけないのか解説してほしいと要望をいただいたので、解説していきます。
この記事では、
- ワンルームマンション投資の注意点
- 危険なワンルームマンションを見分ける方法
- ワンルームマンション投資で儲ける方法
などを解説していきます。
キャッシュフローがマイナスの物件に注意
よく「ワンルームマンション投資ってどうなんですか？」と聞かれます。
「ワンルームマンション投資」で失敗しないためには、3つのポイントを押さえる必要があります。
さらに3つのポイントのうち、3番目が一番重要ですので、ぜひ、最後まで記事を読んでいただけたらなと思います。
始めに、不動産投資での収益を得方は以下のようになります。
- 銀行からお金を借りる
- マンション1棟を購入
- 入居者さんから家賃収入
- 銀行にお金を返済、リフォーム・保険・税金支払
例えば、家賃を30万円いただいたとして、銀行に返済したり、経費として20万円かかったとします。
そうすると、手元に10万円が残りますよね。
これが不動産投資で一番重要な「キャッシュフロー」になります。これが重要です。
「キャッシュフロー」は、その物件への投資の健全性を把握することができます。
また、「キャッシュフロー」がマイナスになる物件を購入してしまうと、その分を自らの資金で補う必要がでてきます。
不動産投資の融資期間は、長期間にわたります。
その間、ずっとマイナスが出てしまっては、金銭的にも精神的にも苦しくなります。
なので、しっかりと勉強して、「キャッシュフロー」がマイナスになる物件には注意しましょう。
危険なワンルームマンションを見分ける方法
収益を確認する
1つ目の重要なポイントは、お金が手元に入ってくるのかを計算することです。
具体的には、以下の項目を確認しましょう。
- 1カ月でいくら家賃がもらえるのか？
- 1カ月で経費はどれだけかかるのか？
- 銀行の返済はいくらなのか？
- 空室はどれだけ発生するのか？
- リフォーム費用はどうなるのか？
実際の収益を計算する場合には、以下の式を使います。
手残り＝家賃-銀行返済-管理費-修繕費
ワンルームマンション投資の場合、上記の内容を計算すると、ほとんどの物件はマイナスになってしまいます。例えば、計算した結果1万円の赤字だったとすると、その1万円の赤字を30年や35年の融資期間中、払い続けることができますでしょうか。
さらに、固定資産税や火災保険、退去後に入居者を募る際の広告費やリフォーム費用、空室がでた場合には家賃がいただけなくなったりします。それらも考慮すると、1万円以上の赤字になってしまう可能性もあります。
いくらで売却できるのか確認する
2つ目のポイントは、購入した物件がいくらで売却ができるのかです。
1000万円の物件があったとして、その物件が本当に1000万円の価値があるのか。これを知らずに物件を購入してしまう人がとても多いです。
特に電話でのセールスで売られている物件は、市場よりも高い価格で売っている可能性が高いです。仮に、1000万円の物件が本当に500万円で購入できるのだとしたら、電話でセールスなどは行わなくとも、自然に売れてゆくのです。
実際にこういったケースが発生している例として、東洋経済さんから引用させていただいた記事あります。
マンション不正融資､｢アルヒ関与｣深まる疑念
家賃を水増しし、相場の最大2倍の価格で購入させた
東洋経済さんより引用。
この記事のように、相場が900万円の物件を1580万円で買ってしまったり、780万円の物件を1600万円で買ってしまったといったケースが多発しています。
気を付けるべきポイントとしては、「価値がわからないものは買ってはいけない」ということです。
例えば、市場で魚や野菜を仕入れる時は、目利きが重要ですよね。
不動産の場合も全く同じで、不動産賃貸業で儲けたいとなると、物件の目利きが重要になります。
なので、不動産に関してもしっかりと勉強して目利きができるように、キーポイントを押さえられるようにならないといけません。
買うための目的を明確にする
3つ目のポイントは、物件を購入する目的は何なのかです。
「物件を保有していると安心」だとか「老後の蓄え」だとか、様々な理由があると思いますが、物件を購入することで、その目的は達成できるのか、その点を考える必要があります。
多くの場合は「不労所得、年金、保険、節税」といった言葉に騙されて、よくわからずに買ってしまっているケースがあります。
気持ちは分かるのですが、ワンルームマンション投資の場合だと、本来の目的からは遠ざかってしまうことが多いので、初心者にはお勧めすることができません。
もし「儲けたい」とか「年金や将来の不安への保険になる」という理由であれば、ワンルームマンション投資を行うことが最適解なのか、人生においてプラスになるのかどうか、今一度考えてみてほしいです。
ワンルームマンションで儲ける方法
少数派ではありますが、ワンルームマンション投資で儲けている人もいます。
いろんなケースがあるので、いくつか紹介します。
①値上がりする物件を買う
キャピタルゲイン＝売却益で儲ける方法です。
この方法が一番多いですが、物件を目利きできることが必要になります。
ただ、値上がりする物件は、都内の一等地などにあるため値段が高く、購入自体も抽選になったりともします。
②投資物件で買って、退去したら実需で売る
宅建の資格を持っていないと出来ないケースもあったりしますが、この方法で儲けている人もいます。
入居している投資用物件は価格が若干安いので、投資用物件として買って、住居人が退去したら実需として実際の住宅として売ります。
この方法は現金が必要になるので、メインでやっている人は少ないです。
③ボロボロの物件をリノベーションして再販する
この方法も宅建の資格を持っている必要がありますが、火事などでボロボロになった物件をリノベーションして、再販します。
以上の方法がメインではありますが、いずれも初心者にはハードルが高いという印象です。
物件自体の目利きも重要ですし、一定のお金を払い続ける体力も必要になるからです。
初心者にワンルームマンション投資が厳しい理由
他にも、初心者にはワンルームマンション投資が厳しい理由としては、以下があげられます。
- 手残りが残らない
- 売却まで含めると多くの場合はマイナスになる
- 銀行評価が出ないので、買い進められない
- 節税と言われているが、実際には脱税のケースも…
- ローンを払い終わった後の物件は本当に年金・保険になるか？
①手残りが残らない
先ほどの説明したように、毎月1万円～2万円が手元からなくなっていきます。
それが30年間続くとなると貯金もしづらくなりますし、さらに赤字が拡大する可能性もあります。
②売却まで含めると多くの場合はマイナスになる
ローンを払い終わった後はプラスになると思われている方が多いですが、ローンを払い終わった後に入ってくるお金と、トータルで支払ったお金を比較すると、物件を買わない方が得というケースもあります。
ローンを払い終わった30年後の売却費用を見積もることは難しいのですし、結果的にマイナスになることが多いです。
③銀行評価が出ないので、買い進められない
ワンルームマンションを購入すると銀行からの評価が出ないので、その物件が足枷になり、他の物件を買い進めることができなくなることがあります。
なので、練習がてらまずは1部屋購入してみようと言う方もいらっしゃいますが、僕はお勧めしませんね。
むしろ、同じ値段なのであれば、戸建ての方がお勧めです。
④節税と言われているが、実際には脱税のケース
ワンルームマンションを購入することで節税になると言われていますが、実際には脱税であったりするケースがあります。
節税になるということは、つまり赤字を出すということです。
しかしながら、ワンルームマンション投資では赤字にはならないので、本気で赤字を出すのであれば、関係のない架空の経緯を請求している可能性があります。
⑤ローンを払い終わった後に年金・保険になる
物件購入時には新築であったとしても、30年や35年のローンを払い終わった時には、物件は築年数は経過してしまっています。
なので、ローンを支払い終わった後の物件が年金になるかと言われると、少し難しいと思います。
また、保険については、ワンルームマンションを購入して赤字を出し続けるよりは、普通に保険に加入した方がいいと僕は考えます。
まとめ
ここまで、ワンルームマンション投資について解説してきました。
- 収益性を確認しよう
- 売却の価格を確認しよう
- 買う目的を満たすのか確認しよう
わからないのならやめておこう
以上の内容を踏まえてトータルで見た時に、物件を購入することで目的を達成できるのか、そういう目線でよく調べて、勉強を続けて、詳しくなってから購入を検討してみてください。
また、ワンルームマンション投資は金額自体が大きくリスクが非常に高いのでやり直しがきかず、最悪の場合、自己破産してしまう危険性があります。
なので、今回お話した3つのポイントで、何かわからないことがあれば、その時はむやみやたらに購入するのではなく、購入自体をやめておきましょう。
今回の記事を動画でみたい方はこちらからご覧ください。
最後に、不動産投資についてより勉強したいという方や、新築ワンルームマンションは儲からない理由についてより知りたいという方は、下の記事・動画も見てみてください。
