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海外不動産投資にアメリカ不動産をおすすめする理由




この記事は、海外不動産投資のコンサルティングをしているSさんに書いていただきました!

近年、減価償却による税金対策を目的としてアメリカ不動産を購入する投資家が増えています。しかし、アメリカ不動産の優位性は税金対策だけなのでしょうか。

この記事では、税金対策にとどまらないアメリカ不動産の優位性について解説します。

減価償却だけではないアメリカ不動産の魅力

日本では、アメリカ不動産と言うとその大半が減価償却制度を利用した節税目的で購入されます。しかし、アメリカ不動産の魅力は減価償却による節税だけではありません。

アメリカ不動産をお勧めする理由を紹介します。

不動産市場が成熟している

まず、アメリカは不動産市場が成熟しており、他国と比較すると取引の制度が整っています。
多くの州で不動産協会が組織されており、契約書も雛形が用意されている場合が多いです。

また、大半が中古物件の取引になるため、売主側で売主有利な契約書が作成されるなどのリスクが少ないと言えます。

このため、他国と比較すると、アメリカでは不動産の購入にあたってのトラブルはあまり起こりません。

登記に手間がかからない

アメリカでは、エスクローという不動産取引の仲介人が不動産所有権の登記を行います。

不動産の買主は登記にあたって現地に行く必要がありません。取引後の手続きにあまり手間がかからないのもアメリカ不動産の魅力と言えます。

これらの点から、アメリカは、他国と比較するとかなり安心して不動産投資を進められる国と言えるでしょう。

アメリカ不動産はどんな投資目的にも対応できる

一般的に不動産投資の目的は以下の3つに大別されます。

インカムゲイン=継続的な家賃収入
キャピタルゲイン=物件の値上がりによる転売益

減価償却による節税=日本で税金を納めている場合は税金対策をすることができる

アメリカ不動産は各メリットを狙う条件が揃っているため、どれを目的としても適切な不動産を見つけやすいと言えます。

インカムゲイン

インカムゲイン狙いの不動産投資に向いている市場は、人口が増えていることが大前提となります。

人口が増えていれば家を探す人も増えるので、空室が発生しずらくなります。こうなると家賃も上がりやすくなるのです。

この点は日本の不動産投資と同じです。ただ、アメリカは日本と違い、主要先進国の中で唯一人口増加を続けています。

このため、アメリカは国としてインカムゲイン狙いの投資に適していると言えます。

また、インカムゲインを狙っていくためには、どんな会社のオフィスが物件の周辺に立地しているかということも重要です。

世界的な企業のオフィスが近隣にあれば、駐在員の需要も狙っていくことができます。

このため、物件購入を検討するときには、周辺にどんな会社がオフィスを構えているかを調べましょう。

アメリカの主要都市であれば、進出している大企業は多く、そのオフィスも比較的見つかりやすいです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインを目的として不動産投資をする場合、インカムゲインの場合と同様に人口増加しているエリアを狙いにいくことが重要です。

しかし、キャピタルゲインを狙う場合には、もう一つ見極めるべきポイントがあります。それは、物件価格の推移がどのようになっているかということです。

アメリカでは全国的に人口が増加しているため、人口については条件クリアしているエリアが多いと言えます。

しかし、一方で既に不動産価格が上がりきってしまっていると思われるエリアもあります。

特に、中国人投資家の動向はこれまで不動産マーケットに大きな影響を与えてきました。マレーシアやオーストラリアなど、大量の中国マネーが流れ込んだ結果、一気にマーケットが過熱して行政の規制が入った国は少なくありません。

アメリカも数年前までは中国人投資家の資金が流入しており、急激な値上がりを見せているエリアがありました。

しかし、現在では中国の行政が規制をかけ始めたこともあり、アメリカでのチャイナマネーの動向は落ち着いています。

このため、大都市のランドマークになるような物件以外では中国人の買い手は少なくなっています。

これが発展途上国であれば、行政による規制が入るところです。
しかし、アメリカでは経済も不動産市場も成熟しているため、突然行政による規制が入る可能性は低いと思って良いでしょう。

このため、アメリカの不動産はキャピタルゲイン狙いの不動産投資の場合でも安心して投資対象にすることができる。

減価償却による節税

日本の税制下で納税している場合、アメリカの不動産は所得税及び法人税の節税に向いています。

これは、住宅を対象とした不動産投資によって節税を狙う場合、木造の築古物件が最も適しているからです。

日本では木造の築古物件にはほとんど価値が認められません。

一方、アメリカでは不動産マーケットに流通している住宅の大半が中古物件となっています。

また、アメリカでは文化的に木造の住宅でもリフォームを重ねながら長期間使用する習慣があるため、日本での減価償却に適した不動産を見つけやすいと言えます。

これはアメリカの不動産マーケット特有の特徴であり、他国でこのような不動産マーケットを持っている国はありません。

アメリカ不動産投資の注意点

近年、多くの日本企業が投資用としてアメリカの不動産を販売しています。

アメリカ不動産の購入時に気をつけるべき点はその販売価格です。

日本の不動産業者が投資用としてアメリカ不動産を販売している場合、多くの場合は一度業者が買い取ってからの転売となっています。

この場合、業者の利益分はもちろん、買取後に行われている物件のリノベーション費用などが物件価格に上乗せされています。

こうなると、不動産の販売価格は、最初に業者が買い取った時点より10%〜20%以上上がる結果となります。

結果的に販売価格が周辺相場よりも高い値段になっていることも多いのです。

減価償却目的で木造築古のアメリカ不動産に投資する場合、5年数ヶ月経過した時点で物件を売却するケースは多いでしょう。

最初の購入価格が高すぎると、5年経過時点でマーケットの相場が追いついておらず、購入価格よりも低い価格で売らざるを得なくなる場合があります。

アメリカ不動産を購入する場合には、必ず価格を相場と比較することが重要です。

東南アジアの不動産との違い

アメリカ不動産の優位性は何よりもカントリーリスクが低いことにあります。

東南アジアでは政権が不安定な国も多く、政権交代が起こった結果、外国人投資家に対する対応がガラリと変わってしまうことは少なくありません。

例えばマレーシアでは、政府が主導していたイスカンダル計画という都市開発計画の進行に伴い、多くの投資家がマレーシアの物件を購入しました。

しかしながら、政権交代によってイスカンダル計画は宙に浮く結果となりました。

また、中国系デベロッパーが一時期に大量の物件を建設したため、マレーシアの不動産市場は、現在では完全に供給過剰状態となってしまっています。

そのほか、短期間で外国人投資家によるマレーシア不動産投資が過熱したため、抑制策として、外国人は100万RM以下の価格の物件を買えないよう規制が設けられました。

※100万RM=約2,700万円

結果的に、状況の変化によって、多くの投資家が、物件を売りたくても購入価格より数10%単位で値下げしないと売れないという状況に陥ってしまっています。

アメリカでも政権交代によって政策が変わることはあります。

しかし、短期間でここまで極端な状況変化が発生する可能性は低いと思って良いでしょう。

海外不動産投資にアメリカをお勧めする理由まとめ

アメリカ不動産は他国の不動産と比較して値段が高いのが実態です。
このため、例えば東京と比較して極端に高い利回りが出るケースは少ないと言えます。

しかしながら、世界の基軸通貨であるUSドルで家賃収入を得ることができるほか、国としての安定性の観点などから見るアメリカ不動産の優位点は多いです。

投資用資金に余裕があれば、ぜひ選択肢の一つに加えて検討してみると良いでしょう。

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