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アメリカ不動産投資のリスクを下げる調査方法!Zillow、Redfinの使い方を解説




この記事は、海外不動産投資のコンサルティングをしているSさんに書いていただきました!

近年、人口減少が叫ばれる日本では、不動産投資においては海外にも目を向けるべきとの風潮が強まっています。

海外の不動産は日本国内の不動産よりも利回りが高い、将来的な値上がり幅が大きいと言われており、投資先を海外に求める不動産投資家の方も増えてきました。

しかしながら、海外ではそもそも言語が違うし、業者に勧められた物件が相場と比較して高いのか安いのか、本当に賃貸需要がある物件なのか判断がつかないという投資家の方も多いでしょう。

そこで、この記事ではアメリカに国を絞って、不動産サイトの見方や投資検討に役立てる方法などをご紹介します。

アメリカの不動産サイトについて

日本にはレインズという不動産業者専用の物件検索サイトがあります。

日本の不動産業者は、基本的に物件の売主と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結ぼうとします。これは、契約を結ぶと契約者になった不動産業者が独占的に手数料を取得することができるためです。

この契約を締結した場合、不動産業者は物件の情報をレインズに掲載する義務を負います。このため、日本では大半の物件がレインズに掲載されていて、不動産業者も営業するときにはレインズで物件を検索します。

しかしながら、アメリカにはこういった慣習が存在しません。また、アメリカの不動産ポータルサイト(=日本でいうat homeやsuumoなど)は日本の不動産ポータルサイトよりも非常に詳細な情報がたくさん載っています。

これらのポータルサイトは誰でも閲覧することが可能な上、誰でも物件を検索することができます。つまり、不動産業者でなくても物件の詳細な情報を調べることができてしまうということです。

なおかつ、アメリカの不動産ポータルサイトは不動産投資の検討に利用することができます。家賃相場を調べることができるし、毎月かかってくる火災保険料や毎年課せられる固定資産税など投資コストも各物件ごとに調べることが可能です。

つまり、不動産業者の手を借りなくても、自分で概算の純利回りまで特定することができるのです。

アメリカではそもそも不動産エージェントがコミッション制(=歩合制)の給料で働くことは一般的です。会社に属さず個人名で営業活動している不動産エージェントはたくさんいます。

また、アメリカではいわゆる両手仲介(売り手と買い手両方の代理人を一つの業者が兼ねること)が基本的に禁止されています(ただし例外あり)。

このため、売り手には売り手の不動産エージェント、買い手には買い手の不動産エージェントが存在します。

このように、アメリカでは不動産マーケットの透明性や公正さを重視するため、業者専用の不動産サイトなどは設けられていません。

Redfinの使い方~アメリカ不動産投資で必須のツール

(Redfinのスクリーンショット:https://www.redfin.com/

Redfinは、後述するZillowと並んで現在アメリカで最もポピュラーな不動産サイトです。ただし、このサイトで検索可能なのは売買されている物件のみとなっています。賃貸物件は掲載されていないため、賃貸物件を探すときはZillowを利用しましょう。

Redfinのサイトに物件情報を掲載すると、前項でお伝えした「売り手が支払う手数料」が安くて済むため、利用者は確実に増えています。

当然サイト内の表記は全て英語ですが、Google Chromeでサイト閲覧する場合、アドレスバーの一番右にある翻訳ボタンを押せば、Google翻訳で日本語に翻訳することが可能です。

基本的な使い方は日本の不動産ポータルサイトとあまり変わりません。ただし、日本のサイトと大きく違うのは、アメリカでは鉄道の駅から物件を検索することはできない点です。アメリカは車社会なので、鉄道の駅から地域を特定するという考え方がありません。

ただ、一方でアメリカ人が賃貸する物件を探すとき、交通の便が良いかどうかは気にするポイントなので、不動産投資をする場合は交通の利便性も確認する必要があります。

Redfinの検索方法

最初の検索窓に興味があるエリア名を入力します。例えばハワイのホノルルならば「Honolulu Hawaii」といった具合です。

すると、ホノルルの地図とサイトに掲載されている物件の情報が出てきます。

物件情報を下にスクロールしていくと、現在の不動産市場の統計を見ることができます。この統計で、間取りごとに該当エリアの物件価格がいくらぐらいなのか確認可能です。

気になる物件があった場合は、その物件の価格とここに表示される価格とを比較してみるのも良いでしょう。また、約1年前と比較してどのぐらい価格が動いているかもわかります。

実際に物件の紹介ページにアクセスすると、物件価格などのほか、Redfin Estimateといって、Redfinのサイトが独自に割り出している物件の適正価格を確認することができます。この価格表示も物件の価格を判断する一つの指標とすることができるのです。

また、On Redfin という日数が載っており、この数字はこの物件がサイトに掲載されて何日が経過しているのかを示しています。アメリカでは良い物件はすぐに売れてしまうので、この日数が何十日・百日以上などになっている場合は要注意です。

ページを下にスクロールしていくと、Payment Calculatorというシミュレーターがあります。これは、あくまでも居住用に物件を買うアメリカ人向けのシミュレーションですが、火災保険料や固定資産税などをここから割り出すことができます。

家賃も別サイトから概算で割り出すことができるため、家賃からここに掲載されている費用と賃貸管理費用(概ね月額家賃の10%前後が相場)を差し引けば、大体の純利回りを割り出すことが可能です。

その下に掲載されている「School」では、近隣の学校のレベルを調べることができます。

「アメリカで不動産投資をするならば学区が良いところを選ぶ」のが鉄則なので、できるだけこの評価が高い物件を選びましょう。

さらに「Public Facts for〜」の欄では、固定資産税評価額が掲載されているため、建物比率を計算することができます。

ここまでで投資に必要な情報が100%ではありませんが、これだけ自力で調べることができれば、この物件が良い物件かどうか、大体ジャッジすることができます。

Zillowの使い方~アメリカ不動産投資の調査方法

ZillowはRedfinよりも後発のサイトですが、現在全米で利用者数がNo.1の不動産サイトになっています。Redfinと違って賃貸の物件情報も掲載されているため、こちらのサイトで賃貸に関する情報を調べると良いでしょう。

Zillow Resarchというページの「Data」から様々なデータを拾うことができます。サイトを開いた瞬間は英語量に圧倒されるかもしれませんが、このページもGoogle翻訳が可能です。

truliaに出の調査方法

truliaはRedfinやZillowほどメジャーなサイトではありませんが、物件周辺の犯罪率について調べることができます。

物件紹介ページのCrimeをクリックしてみましょう。

網掛けの色が濃いところは犯罪件数が多いエリアになっているため、入居者がつきにくい物件ということになります。

truliaの画面

賃貸需要の調べ方

アメリカで不動産投資をする場合、テナントの属性のうち収入については学区を基準にすれば良いでしょう。

あとは、物件の周辺にどんな企業がオフィスを構えているのかといったことが鍵になります。

おすすめなのは、日本の企業のオフィスが周辺にあるかどうかを調べることです。日本人の入居者はアメリカの入居者と比較すると、家賃の滞納が少ない・物件の使い方がきれいなどの特徴を持っています。

これは割と簡単で、ジェトロがレポートを出していたりするので、単純にGoogleで調べてみれば良いでしょう。

例えば「アリゾナ州 日系企業」などで検索すると、アメリカには日系の企業も多いので、人口が比較的多いエリアであれば見つかりやすいと言えます。

アメリカ不動産の調査方法のまとめ

アメリカの不動産市場は日本と違ってかなりオープンなので、率直に言って英語にアレルギーを示さなければ、業者の言いなりにならずに物件を選ぶ方法はあると断言できます。

その英語もボタン一つで簡単に翻訳ができるので、アメリカの不動産投資を検討する時には、まずご自身でいろいろと調べてみることをおすすめします。

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