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不動産投資で物件を買い続けるための戦略~孫子大家流




もふです。今日は、不動産投資家友達の、孫子大家さんに記事を書いてもらいました^^

孫子大家さんと言えば、270万円の廃墟アパート買って再生したり、新築RC建てたり何でもこなすオールラウンダーで、しかもサラリーマン!

法人スキームや資産捏造などせずに正攻法で銀行から融資をたくさん受けている孫子大家さん。今日は不動産投資で物件を買い続けるための戦略を書いてもらいました。

何と融資が閉まった2019年で、サラリーマンながら正攻法でフルローン、オーバーローンで4棟も購入されています。それもかなり利回りが良い市場より安い物件です。

どうやって買い進めているのか?秘訣を記事にしてもらいました。

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↓孫子大家さんが買った名古屋市の270万円のアパート

まず銀行融資における基本の考え方を理解しよう

金融機関はわずか0%~2%台程度で融資をします。

金融機関は従業員の高い給料、システムコスト、資金調達資金、オフィス代などを支払っており、100件の融資先について1件でも融資に失敗してしまうと、利益が吹き飛んでしまいます。

そうなると貴方が金融機関だとすると上記の様な状況があるのであれば、たとえ融資に失敗しても資金が回収できる先に融資しますよね?

この考え方から、金融機関は融資予定の物件をその銀行なりに評価して、その評価したものに対して、掛け目を入れます。

つまり、一般的には下記の様な考え方で融資が実行されます。
物件価格   10000万円
銀行査定価格  9000万円
掛け目価格   7200万円 ※掛け目80%
融資価格    8000万円 ※担当者の努力や、貴方もしくは、貴方の法人の力により

上記の例では、頭金2000万円、融資額8000万円、諸経費1500万円程度
となり、この物件を買うことであなたの現金は3500万円程度減ってしまいます。

 

2019年になぜ融資が出なくなったといわれるのか?

実は上述でご説明した状況からわかるように、本来的には銀行がフルローンの融資を出すことなどほとんどないのです。

しかし2018年のスルガ銀行の問題が表面化する前では、銀行は会社員の将来のサラリーマン給与を担保として考えて、融資をしていました。

ざっくりとした考え方は、
個人の担保余力: (年収―家族構成から考えた一般的な生活費)×定年までの年数
物件の担保不足 < 個人の担保余力

の公式が成り立つなら、融資を進めるという事です。

これに対して2018年、スルガや、カボチャの馬車の問題から金融庁の指導がありそういった融資はしないようにと各金融機関の支店は、各金融機関の審査部から指導を受けるに至っています。

融資が厳しい状態で融資を受ける方法とは

では、現在でもフルローンで物件を買う事は不可能なのでしょうか?

この答えは、その質問者によるというのが答えとなります。

実際、私は2019年にフルローンもしくは、オーバーローンで9月時点で4棟を購入しています。

何故一部の投資家は、そんなローン条件で、物件を買うことができるのでしょうか?

答えは初めの公式にあります。

購入する物件を選び抜き、銀行査定が物件価格を大きく上回る物件であれば、銀行は融資が容易になるわけです。

孫子大家がフルローンで買っている物件のイメージ

例を挙げると、下記のようになります。
物件価格   10000万円
銀行査定価格 15000万円
掛け目価格  12000万円 ※掛け目80%

融資価格   11000万円 ※仲介手数料、取得費、保険料etcを含めた、オーバーローン

このように、物件価格よりも銀行の査定が高い物件を買い進めているのが秘訣なのです。

オーバーローンで買うためには?

あれ?

先ほどの文章何か変ではありませんか?

先ほどの条件を満たすと、誰でも買えるはずなのに、何故私は、質問者によるといったのでしょうか?

これは4つのポイントを満たしている必要があります。

  1. そもそも、そういったスペシャルな物件が回ってくるか
  2. そのような条件は、マイナス面もあるはずだがそれを問題なくクリアできるか?
  3. 遅くても1日以内に買うかどうかの決断をできるか
  4. 融資特約なしで買い付けを出せるか

これらのうち3つではなくて、4つとも満たさなくてはならないため、特に④が満たせず買えない方が多いですが、現金1億を持っている方でも、③ができず買えない方もよく見られます。

いくら勉強しても、現金がなくて融資特約なしで買い付けが入れられない人はどうしたらいいのか?

これは、寡兵で多数に挑むという事です。

これでは、孫子の兵法『10をもって1を攻める』に反してしまいます。

絶対できないのか?

と言われるとそんなことはないのですが、運の要素が大きく、なかなか難しいのが実情です。

ではどうしたらいいのか?

こんなところにも孫子はすでに、答えを用意してくれています。
『善く戦う者は、勝ち易きに勝つ者なり。故に善く戦う者の勝つや、智名無く、勇功無し。』

つまりは、勝ちやすい体制を整えてから、勝つべくして勝つことが重要だというわけです。

また、孫子は『正を以て合い、奇を以て勝つ。』
とも言っています。

まともな方法をもって投資に取り組み、奇策を用いて成果を上げるという事です。

私の超意訳を用いるとこれは、
『物件を正常化した売値を出口として考え、異常状態の物件を安く仕入れてそれを正常化する』
という事です。

この正➡奇を用いた、物件の再生と転売を行えば、自分の1のお金を3に、3のお金を10にすることができます。
こうして、まず10のお金を持つ事が、『10をもって1を攻める』事ができるようになるという事です。

物件をフルローンで買いつつづける方法とは?①

さて、既に10の現金を持つ方には、オーバーローンで融資を得る方法を、
1の現金の方には、先ず10の現金を作る方法の考え方をお伝えしましたが、
物件を買い続けるためには、それだけでは足りないのです。

金融機関によりますが、銀行は
・債務償還年数
・自己資本比率
ということを考えます。
それぞれの言葉の意味は下記になります。

債務償還年数とはなんでしょうか?

債務償還年数の計算式は以下のようになります。

債務償還年数=有利子負債合計(1)-正常運転資金(2)/キャッシュ・フロー

 

(1)有利子負債

有利子負債とは返済義務のある借入金や社債のことです。

有利子負債=短期借入金+長期借入金+社債

なお、この借入金に役員借入金は通常含められません。

 

(2)正常運転資金

正常運転資金は下記の計算式で求めます。

正常運転資金=売掛金+受取手形+在庫-買掛金-支払手形

自己資本比率とはなんでしょうか?

自己資本/総資本
※総資本とはなんでしょうか?
流動資産+固定資産+繰延資産=流動負債+固定負債+純資産
※上でいう純資産=自己資本

債務償還年数と自己資本比率を改善する。

銀行から融資を受け続けるためには、債務償還年数を短くし、自己資本比率を高めるように決算書を作っていくことがとても重要です。

決算書が良くないと、いくら良い物件だとしても銀行はあなたに融資するのが難しくなってしまいます。

物件をフルローンで買いつつづける方法とは?②

上述の自己資本比率、債務償還年数の考え方を考えると、物件を買うだけでは、どれだけいい物件を買ったとしても一時的には総資本だけが増え、債務償還年数も伸びてしまいます。

なぜかというと、買ってすぐの段階では、物件からの収益は決算書には乗りませんし、初年度は経費も大きく、収益を大きく圧迫してしまうからです。

それでは、この収益圧迫を解決するためにはどうすればいいでしょうか?
答えは4つです。

  1. 利回りが非常にいい物件買って、2年目以降の収益性の高さで貢献を期待する
  2. 転売しても利益が上がる物件を買って、数年に一度売却して、現金を増や
  3. ①や②で得た現金で、偶に現金の高利回り物件を買って無借金にて、CFを増やす
  4. コストを抑えてCFを拡大する
  5. 入居率を改善して、家賃収入を増やすことで、収益性を上げれば債務償還年数を大幅に改善することができる。

これらのルールを理解することで、2019年銀行が引き締めを行う中でも融資を引くことができます。

この引き締め状態で融資が引けることは、融資が緩かった時期に融資が引けたこととは全く効果が違うわけです。

2016年、2017年に融資が引ける意味と、2019年2020年に融資が引けることの意味の差

不動産融資が本当にジャブジャブに出ていた、2016年2017年物件が買えた人は、実はとても難しい時期に物件を買ったということです。

なぜならば、物件に対して融資が100%出るのが普通

物件を買える人が非常に多い

物件を売る人は一定数なので、当然不動産価格が上がる

安い物件は本当に少ない

となってしまいます。
つまりは、2016年、2017年に物件を購入できた人は、なかなか安い物件を買うことはできなかったんです。

しかし、今年からは違います。融資が出ないわけですから、当然上の根拠の逆の理由で物件価格は安くなります。

銀行が融資をしたがらない

  1. 空室率が多い 
  2. 積算が低い
  3. 田舎
  4. 駅から遠い
  5. 修繕してない

のような事項を満たすと価格は、本当に低くなります。

この条件の中で、あなたが使う銀行のロジックを理解して上記項目のどれなら甘く見てもらえるかを理解して、①~⑤の中からご自身の力で問題解決をでき、満室経営をすることができれば、非常に大きな利益を得ることができます。

どういった物件を購入すべきかは、あなたがどんな問題を解決できるか?
と言い換えることができます。

不動産投資 ※投資
とは言いますが、この言葉は、賃貸経営事業と書き換えたほうが実情に即している部分もあります。

満室にしてしまえば、言葉道理 ”投資” なのですが、それまでは ”事業” の側面のほうが強いというのが事実です。

知識武装を行い、人脈を拡大し、財務力を強化し、人間的魅力を高める
行うべきことは非常に多いですが、ご安心ください。
日本にある不動産の70%はいわゆる地主さんが持っています。

お金に困らない家に生まれ、特に苦労せず、不動産を取得して、不動産の本を一冊も読んだことがない人も非常に多いです。

※地主なのにハングリーな方もおりますが、こういった方々には勝つ必要がありません^^

特に田舎では、この傾向が顕著です。

この70%の地主さんにしっかり勝利していけば、上記の難しいことをすべて満たさなくても、もちろん利益はしっかりと出ます。

ただ、知識も人脈もなく、財務力もなく努力もしないで、営業電話を受けてワンルームマンションを購入してしまっては、絶対に不動産投資では損をしてしまいます。

まとめ

私はこの記事を読んでいただいた皆様には、是非しっかり不動産を学んでいただきたいと思っています。

学びさえすれば、投資の中で一番勝率が高いと思われるこの不動産投資のすばらしさをつかって、幸せな人生を築ける方が、一人でもふえますように。

孫子大家さんのメディア情報

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