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銀行の不動産担保評価をベテラン銀行員がわかりやすく解説




不動産投資で成功するためで最も重要なことの一つで、銀行から融資を受けることがあります。銀行から融資を受けないと、不動産賃貸業の事業を拡大できないからです。

不動産投資で銀行から融資を受けるためには担保が必要なため、融資を攻略するには購入する物件の銀行担保評価が重要になります。

また、すでに保有している物件の担保評価金額が、既に受けている融資の残債よりも上回っていることも重要になります。もし残債のほうが多い場合、債務超過となり銀行が融資をするのが難しくなってしまいます。

本記事では、銀行から融資を受けるときに必要な担保に関する基礎知識と、銀行がどのように担保を評価するかついて、現役のベテラン銀行員が説明していきます。

不動産の担保ってなに?

担保とは

「債務不履行の際に債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者に提供しておくもの」むずかしい表現だとこうなります。

これをもっとわかりやすく表現すると

「お金を返さなかった(返せなかった)ときのために、貸してくれた人が売り払ってお金を受け取れるように、最初から渡しておくモノ」ということになります。

住宅ローンを借りれば、自宅は銀行の担保になります。しかし、「担保になる」といっても、いきなり銀行に取上げられるわけではなく、普通に住んで生活ができます。

そういう意味では「最初から渡しておく」というよりも「借金が返せなくなったときには、有無をいわさず取上げられることを約束する」のほうがイメージしやすいかも知れません。

不動産の担保評価を銀行はどのように行っているか?

銀行が「売り払ってお金を受け取る」ことを前提に、担保になる不動産の価格を決めることを担保評価といいます。

もちろん「担保評価が1億円だから、自分は1億円まで借りられる」わけではありません。

不動産投資の融資では

「何にいくら使うのか?」という資金使途で必要な融資金額が決まり、

「どうやって返していくか?」という返済財源や、「どれだけ資産を持っているか?」「どれだけ本業の収入があるか?」という属性などを総合的に判断して銀行が審査をします。

担保は融資を検討する際に、銀行の基準で値踏みするものであり、それが担保評価なのです。

決して担保評価額を基準に融資額が決まるわけではありません。

担保となる不動産を現地調査

ではまず、担保となる不動産を銀行が調査する手順から見ていきましょう。

担保調査専門の銀行員が現地に出向いて担保を調査します。彼らは、不動産調査のノウハウや法律知識も豊富ないわばその道のプロといった人種です。調査担当者は長年の経験から、現地を見れば物件の大まかな評価額から問題点まで、即座にイメージすることができます。

現地調査で最初にやることは「調査の承諾を得る」ことです。

売買であれば売主など、不動産所有者に現地調査の承諾を得られなければ、現地調査は絶対にできません。

不動産所有者に現地調査の承諾を取る理由
  1. 勝手に調査はできないから(無断立ち入りは違法)
  2. 土地の中に立ち入らなければ詳細な調査はできないから
  3. 入居率の調査では建物の近くや、部屋の近辺まで調査しなければならないから

現地に行かないと評価できないことがある

実際に立ち入らなければわからないことがいくつもあるため、現地調査はとても重要な調査となります。例えば、地盤がゆるい、土地に傾斜があるなどは調査担当が足を踏み入れなければわかりません。

また、「日照」「騒音」「悪臭」なども人間が出向かなければわからないことがらです。

「物件の周囲」についても注意を払う必要があります。地図や重要事項説明書だけではわからない、「墓地」「悪臭のする施設」など人が嫌がるものが周囲にあるかも知れません。例えば養豚場などの施設は、相当に離れていても風向きや天候で悪臭が届いてしまいます。

一般的にこうしたマイナス要素は、当然ながら不動産取引ではなるべく「触れたくない」部分です。こういうネガティブな要素があると、担保の評価が下がってしまう場合があります。

未登記の建物がないかチェックする

建物を作ると、登記しなければなりません。そして登記するにはお金がかかります。

アパートなどで良くあるケースですが、住民用の物置をあとから作ったり、ゴミ置き場をあとから作った。などのケースで、ある程度作りがしっかりしたものは登記しなければなりません。しかし費用面から登記しないオーナーが結構いるのです。

建物を登記しないことは、確かに良いことではありませんが、それだけで罪に問われることはありません。実際には税金が必要な建物か役所職員が調査に来て、必要な税金を払っていれば、別に未登記のままでもオーナーは困りません。

困るのは、銀行の担保になる場合です。

銀行の担保になると、土地の上の建物は全て登記させられます。登記しなくても良いものは「登記できない」「登記するほどの規模ではない」ものです。

登記するほどのものでもない例としては、ホームセンターで買えるような小さな物置で基礎がないものや、「コンテナハウス」のように、トラックで運んでポンと置いたようなものなどです。

登記が必要なほどしっかりした建物は、大抵アパートの裏側や土地の隅っこなど見つけにくいところにあるため、調査担当は現地調査で必ず建物の裏側をのぞき込んで調べるのです。担当者の中にはこうした「隠れた未登記物件」を見つけ出すことに喜び(?)を感じる人もいます。

実際の入居率を現地でチェックする

アパートなどの不動産投資物件では、当然ながら「入居」が重要な要素です。

物件のチラシや営業マンの話しを鵜呑みにはせず、銀行独自で、調査担当者が入居状況を調査します。

スルガ銀行の不正融資問題で「銀行が現地調査する時に、カーテンを使って入居を偽装した」という記事をみたことがあります。( 関連:カーテンで空室隠し)

私も、数多くの様々な物件を入居調査しましたが、なにを基準に入居していると見なすのか?は銀行それぞれ基準があって、一概にいえるものではありません。

まず、カーテンを付けたままの空室もありますので、これはあまり意味がありません。入居を調査するポイントは、カーテン以外にいくつもあります。もちろん、オーナーの承諾のもと、しかも合法的な調べ方です。

例えば「郵便受」はチラシなどの投函を防ぐため空室の郵便受けは、たいていガムテープなどで閉じられてるため、郵便受けを見ればアパートが全部で何部屋あって何部屋空いているのか一目瞭然です!

また「電気、ガスのメーター」についても空室と、居住している部屋ではメーターの回る速度が違います。これらは一般の方、例えば不動産投資のアパートを自分で見に行く時など参考になると思います。

もっと確実で精度の高い調査方法もありますが、これを明かすとそれこそ偽装につながるため、銀行の極秘事項になっております。(繰り返しますがあくまで合法的な手段です!)

法律上の制限などの調査

道路、用途地域、建築条例、制限事項などを役所で調査します。

投資物件の重要事項には全て記載してあることがらですが、担保にするため銀行でも独自に調査担当が出向いて、記載事実に相違点やウソがないか「ウラをとる」のです。

もしその物件が建築基準法に違反していた場合、一般的な銀行は融資できないので注意が必要です。具体的には、建蔽率や容積率などの基準を超えてしまったり、接道してなく再建築できない場合などです。

こういった場合、役所から文句を言われることはないのですが、銀行は担保することがでません。例えば増築して容積率を超えてしまった場合は、増築した個所を壊して容積率を満たすようにしないと担保とすることはできないのです。

一部の銀行で融資を出していますが、もし購入された場合は売却時には一般的な銀行では融資が付かないため、売却が難しくなることを考慮しておかないといけません。

担保を評価する

担保評価の方法は2つあります。「積算法」と「収益還元法」です

積算法による担保評価

担保評価の一般的な手法です。

基準となる数値(これを再調達原価といいます)を決めて、その数値と面積をかけ算=積算

するものです。土地・建物それぞれ計算方法は以下のとおりです

土地の評価
土地の評価額=路線価価格×面積

建物の評価
建物の評価額=再調達価格×面積×耐用年数を経過した割合

再調達価格

金融機関によって価格は違いますが、建物の面積によって価格が異なります。

  • 木造…12万円/㎡
  • 鉄骨…15万円/㎡
  • RC…20万円/㎡
耐用年数と耐用年数の割合
  • 木造…22年
  • 鉄骨…34年
  • RC…47年

となっています。仮に路線価10万円で100㎡の土地に築11年で100㎡の木造の家があった場合、

土地の評価=10万円/㎡×100㎡~1000万円

建物の評価=12万円/㎡×100㎡×(11年/22年)~600万円

となり、土地と建物で1600万円の評価になります。

見積もりなどを見て、法外な単価となっていないか?を銀行は検証します。

収益還元法による担保評価

アパートなどの投資不動産、特に規模の大きい物件で用いる計算法です。標準的な収益を設定し、その利回りになるように価格を決める方法です。

一定期間(通常は1年間)の純収益を還元(還元利回り)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。

対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り

例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が20万円だったとすると、物件の収益価格は2,000万円になります。

Re Guideより

上記の例だと、利回り5%になるように物件の価格を決めています(還元利回り5%という)。

物件の場所と立地と構造によって還元利回りを何%にするかが決まります。

 

積算法と収益還元法の使い分け

銀行が担保を評価するとき、積算法で評価をするか、収益還元法で評価をするかについては、銀行によってまちまちとなります。

不動産投資に対して積極的に融資をする銀行は、収益還元法を使っているケースが多いです。保守的な銀行では、積算価格ベースで担保評価を行います。

また、収益還元法と積算価格の両方のミックスで評価する銀行もあれば、さらに保守的な銀行は積算価格と収益還元の担保評価の低いほうを採用する銀行もあります。

もふ
不動産投資かは、積算価格が高い物件は、積算価格で評価する銀行に打診して、収益還元価格が高い物件は収益還元で評価する銀行に持ち込んだりします。

 

銀行担保評価の利用方法

銀行の担保評価額について一般的に銀行の担保評価は、世間の相場より格段に低くなります。

これは、銀行が金貸しとして保守的だからです。

上記したように「担保は売り払ってカネにする」性質があります。銀行の担保評価もこれと同様に「売り払う」前提で価格を決めているので、世間一般の相場より低くなるもです。

ですから、一般相場のイメージで「1億の物件を買うんだから銀行の担保評価も1億近くはあるだろう」などという考えはまずあり得ませんので注意が必要です。

銀行は担保の評価額を客に教えることはまずありません。銀行からすれば審査の手の内を見せているようなものであり、ですから評価額はいえないのです。

ただし「アバウトでもいいから、今後の不動産投資の参考にしたいので教えて欲しい」と頼んでみると、こっそりと評価額を教えてくれることもあります。

仮にアバウトな金額でも、銀行評価がわかれば、特に投資物件を購入する際に有益な情報になるでしょう。銀行の担保評価は売り払うことを視野に入れた→つまり最低ラインの価格ともいえるのです。

実際に自分が買おうとしている価格と比べてみれば、割安なのか割高なのか?参考にすることができます。

まとめとして~銀行はあなた(申込者)のことを思ってくれている?

融資を審査している銀行員が、もしも売買が法外な価格だと思ったら

「業者さんには絶対いわないでくださいね!」と前置きしたうえで

「この土地は高すぎると思います。もう一度よく確認してください」と銀行員から再考をうながされることがあります。

私も実際にそうしたことが何回もあります。

もちろん業者に漏れ伝わったことはありません。もちろん、仮にあったとしても「そんなことはいっていない」と言い張るつもりでした。

幸いそういった事態に発展したことはありませんでした。もちろん業者に伝えられた(バラされた)としたら、そのお客様とは距離を置いたでしょう・・・

最後になりますが、上記のように銀行は投資物件の売値にまで口を挟んでくることがあります。ただしこれは決して顧客のことが心配なのではありません。

①法外な価格の取引だと「なんで気づいたときに止めてくれなかったんだ?」と文句をいわれないため

②万一詐欺や、それに近いような「うさんくさい話し」など、を含めて、銀行はとにかく犯罪やトラブルに巻き込まれたくないので、取引が怪しいと感じたら率直に言います。

すべては「銀行のため」を考えてのことなのです。



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