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不動産投資を始める前に知らなくて後悔した、銀行融資の基本情報




銀行融資について知らないと後悔する

不動産投資を始めるとき、ほとんど融資を使われると思います。しかし、銀行から融資を受けたことがあるサラリーマンは、なかなかいません。

不動産投資を始める場合、数1000万円~数億円の融資を受けますが、基本的な事を知らないで始める方がほとんどです。

僕も全く分からずに不動産投資を始めました。今となってみると、1棟目の銀行融資で後悔しているところもあります。

もふ
今思うと、1棟目はもっといい融資が受けられたな。。当時の僕が知らなかった大切だけどとても基本的な事を解説するよ

楽待の「スルガ銀行で借りた女性たちの苦悩」でも、スルガ銀行で融資を借りて後悔している女性がインタビューされていました。

向かって左側の彼女は、仕事で銀行から融資を受ける交渉をされたことがあるそうです。それにもかかわらず、4.5%の金利で借りていて、後悔しているというのは、やはり初心者がいきなり銀行融資を借りるというのはハードルが高いものだと思います。

この記事の内容

この記事では、これから不動産投資を始められる方が知っておいたほうが良い基本的な事

  1. 銀行の融資可能エリア
  2. 耐用年数内での融資
  3. 売却時に融資してくれる銀行

を簡単にまとめます。

Youtubeでも解説しているので、お勧めです!

住んでいる地域と物件の場所が重要

銀行から融資を受ける場合に一番大切なこととして、住んでいる場所と物件の場所があります。

このエリアは非常に重要で、銀行から融資を受けるためには以下をの条件を必ず満たしておかないといけません。

銀行はエリアが最も重要
  1. 銀行のエリア内に住居があること
  2. 銀行の融資可能エリア内に物件があること

銀行の支店があるエリアから外れたところに住んでいると、どんなに決算書や属性が良くても融資を受けられないと思ったほうが良いです。

また、物件が銀行の支店から離れたところにある場合も同様に、融資を受けるのがかなり厳しくなってしまします。

例えば名古屋に住んでいる僕が、九州に物件を買痛いと思い「りそな銀行」に相談に行ったとします。

名古屋にはりそな銀行がたくさんあるので、1.のエリア内に住居があることは満たしています。

しかし、りそな銀行は九州には支店がありません。2.の銀行の融資可能エリアに物件がないので、りそな銀行では九州の物件は融資が出ないことになります。

まずは自分の住んでいる地域と、ほしい物件の近くにある銀行をチェックしよう!物件を見て、どの銀行で融資の可能性があるかわかるレベルを目指そう!

耐用年数を超えた返済年数で融資を受けるかどうか

銀行によって融資の最大返済年数はばらばらとなっています。

融資の期間が長ければ長いほど、月々の返済が減り手残りの金額が増えるので、なるべく長い期間で融資を受けたいとという考えが一般的です。

融資を受けられる最大の期間は、銀行によって大きく2つあります。

融資の最大年数
  1. 物件の耐用年数内までの期間しか融資を出さない銀行
  2. 物件の耐用年数を超えて融資を出す銀行
耐用年数とは…
税法上で建物の価値が0円になる年数。
木造…22年、鉄骨…34年、RC…47年
超大切な事なので、必ず覚えておきましょう!

耐用年数内しか融資を出さない銀行

建物の価値が0円になるので、それ以上の期間は融資を出すことはできないという考えの銀行です。

融資の期間が短い代わりに、金利が安い傾向にあります。

例えば、築20年の木造アパートだった場合、残りの耐用年数は2年なので、2年間の融資しか受けることができません。返済額が大きくなりすぎて手残りの金額が大きく減ってしまいます。

耐用年数内で融資を出す銀行
ほとんどの銀行がこれに当てはまります。三井住友銀行、りそな銀行などなど。

耐用年数を超えた物件の物件評価が厳しい傾向にあり、耐用年数を超えた物件をたくさん持っていると、債務超過に見られ、融資を受けるのに厳しくなる可能性があります

まず1棟目を買う場合、耐用年数内の融資できちんと手残りのお金が残るという物件がベストだと考えています。

耐用年数を超えて融資を出す銀行

一部の銀行で、耐用年数を超えた融資期間が可能な銀行があります。

耐用年数を超えた長い期間の融資が可能なので、儲からない物件でも手残りが出ているように見えてしまうので注意が必要です。

実際は、返済を先送りしてお金が残っているように見せかけているだけのケースもあります。

耐用年数を超えて融資を出す銀行
  1. オリックス銀行(個人) 金利2%前半
  2. SBJ銀行(個人/法人) 金利2%後半
  3. 静岡銀行(個人)   金利3.3%~3.9%
  4. スルガ銀行(個人)  金利3.5%~4.5%

他にも特徴としては、サラリーマンの属性を頼って融資しているところがあり、物件評価が高くなくても年収が高ければ融資が可能になるケースも多いです。

融資が付くから購入してもよいという判断は、絶対にやってはいけません。

売却時に融資してくれる銀行を考える

これはかなり上級の内容なので、ここまで考える必要なありません。

しかし、トップクラスの不動産投資家はみんな売却の時にどこの銀行でどれくらいの条件で融資が付くから、いくらくらいの価格で売却ができるというのとある程度見越して購入しています。

スルガ銀行はすでに融資をしている物件の購入で融資を出さないというのがあります。

スルガ銀行しか融資を出さないエリアでスルガ銀行で融資を受けて物件を買ってしまったら、売却の時に融資してくれる銀行がなくなり売却のハードルがかなり上がってしまいます。

こういうことをケアしながら購入できるようになると素晴らしいと思います。

僕の後悔している融資の例

僕はこれらの情報を全く知らないまま不動産投資を始めてしまいました。

1棟目に静岡銀行で3.6%15年の融資を受けて購入しました。今なら、政策金融公庫でもっと低金利で10年とかで融資を受けていたと思います。

この物件があることで、メガバンクの評価が下がってしまい、メガバンクから融資を受けるのに時間がかかってしまいました。(売却するまでメガバンクから融資を受けられませんでした。)

不動産投資を始める前に知らずに公開した銀行融資についての基礎知識のまとめ

ここまで、簡単に銀行の融資の基本をまとめてみましたがいかがでしょうか?

これから不動産投資を始められる方は、どの銀行でどういう条件で融資を受けられるか?なので、どういう物件を探さないといけないかなどシミュレーションしておくとよいと思います。

  1. 銀行の融資可能エリア
  2. 耐用年数内での融資
  3. 売却時に融資してくれる銀行

これらを日頃から考えておくと、いい物件を素早く購入できる可能性が高まるのでお勧めです。



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