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マンションのリフォーム費用の目安を不動産投資家がわかりやすく解説




長年住んでいる家。家は落ち着いてくつろげる場所であってほしいものですよね。

大切に使っていても、壊れてしまったり設備が古くなったり、汚れてきたりしてしまいます。

快適であった家が、徐々に不便になっていきます。

そんな時はリフォームすることがおすすめです。リフォームすることで家がよみがえります。

でも、リフォームの仕方がわからないし費用もわからない。。

そんなお困りのあなたの為に、マンションや家のリフォームの目安や行い方を解説いたします。

私は不動産投資家でいくつものアパートやマンションを持っているので、年間かなりの数のリフォームを経験しています。

ただ単に直すだけでなく、いかに安くお値打ちに修繕するかについても知識があります。

この記事では、リフォームをどうやって依頼するか、どうやって安くリフォームするか、費用はいくらくらいが目安なのかをあまり経験がない方のために、わかりやすくまとめます。

この記事を参考にされて、あなたの家がより快適で幸せに暮らせるようになればうれしいです。

まずはマンションのリフォームしたい個所をピックアップしよう

自宅マンションをリフォームする場合

まずは、リフォームが必要な個所を自分でピックアップしてみましょう。

自宅のリフォームをご検討されているのであれば、実際に住んでいて気になるところを紙に書きだしてリスト化されることをお勧めします。

きっと、あれもこれもとたくさん出てくることでしょう。

後から「あれもやっておけばよかった!」って、後悔しないように、すべてピックアップしておくのが良いです。

やり直すのは、さらに費用と手間がかかるので精神的にもダメージが大きいです。

賃貸物件のリフォームをする場合

もしあなたが大家さんで自分の物件の空室のリフォームを検討されている場合、まずは周辺の物件の設備と自分の物件の設備を比較してみます。

そしてご自身の保有物件が競合物件よりも競争力が劣っているところや、差異化して強みにしたいところをピックアップしましょう。

大家さんとして、どこをリフォームしたらより入居者さんに喜ばれ、出来るだけ家賃を高くできるのか?をリサーチしておく必要があります。

もちろん直せれば直すだけ入居者さんは喜ぶのですが、頂くお家賃で経営できる範囲でないといけないです。

たとえば、「50万円かけたのに家賃が1000円しかアップしなかった」となると、その50万円を回収するのに40年くらいかかってしまいます。

そのため、大家さんなど不動産賃貸業の経営者としては、必要最低限の修繕にして入居者さんが困らない程度に修繕するのが良いです。

私はリサーチする方法として、スーモの賃貸経営を使って周辺物件との設備の比較を行っています。かなりお勧めです。

 

マンションのリフォームの予算を決めよう

リフォームの予算を大まかに決めておきましょう!

この段階では、「大体30万円くらい」とか、「50万円くらいまで!」とかの感覚でよいです。

予算を決めておかないと、どんどんリフォーム費用が膨らんでいくことになってしまう可能性があります。

私も経験があるのですが、あれもこれも直したいとなると、簡単に100万円くらいの見積もりになってしまうんですよね。。

なので、歯止めをかける意味でも、上限をどの辺に設定するかは決めておいたほうが良いです!

 

リフォームの内容と費用を勉強しておこう

どの箇所をどう直すと、いくらくらいかかるかの大まかに勉強しておきましょう。

そうしないと、異常に高いリフォーム費用を請求されたとしても、気が付かない可能性があります。

注意

ほとんどのリフォーム業者さんは真面目にやってくれるのですが、ごくまれに悪質な業者さんがいます。

不要なリフォームを必要と言って押し付けてきたり、異様に高い価格でリフォーム費用を吹っ掛けられてきます。無知であることに付け込んでくるので、最低限のリフォーム費用は把握しておきましょう!

ここから個別のリフォームの種類や大まかな費用の相場をまとめています。

大まかな費用を知っているだけで、相場より以上に高いかどうか、他にいい工法がないかなど質問することもできるメリットがあります。

キッチンのリフォーム費用

自宅のキッチンのリフォームにかかる費用

自宅のキッチンをシステムキッチンに交換するリフォームは50万円~150万円と高額になってきます。

自宅のキッチンをシステムキッチン化するリフォームは、50万円~150万円くらいかかります。

キッチンリフォームの見積もり

価格.comより

 

やはり日々、料理で使うキッチンはオシャレで使いやすいキッチンにしたいですよね!

費用は掛かってしまいますが、綺麗なキッチンでおいしい料理を作る幸せな家庭にぴったりです。

 

大家さんが激安でキッチンをリフォームする場合

賃貸物件の場合、一般的には家賃は数万円しか取れない場合が多いです。

そのため、キッチンだけに50万円~100万円をかけることは現実的ではありません。

不動産投資家がキッチンを激安でリフォームする方法として公団キッチンが定番です。

ネットでは3万円くらいからあります!激安ですね。

公団キッチン
公団キッチン。とても安い

取り付けは、1万円くらいからできます。たとえばコメリだと1.6万円からですね!

取り付け費用含めても5万円以下でできちゃいます!

大家さんは、こういう地道な努力でリフォーム費用を減らしています!

 

お風呂、浴室のリフォーム費用の目安

お風呂のリフォーム費用は高額になります。

ユニットバス全体を取り換えてしまうと、50万円以上かかってしまいます。

そのため不動産投資家は、できるだけユニットバスを丸ごと交換しないで済むような形でリフォームする場合が多いです。

たとえば、壁が傷んでいたらバスパネルというお風呂用の板を張って補修します(参考記事)。

浴槽が傷んでいたら、浴槽だけ取り替えたりします。バスタブだけなら2万円台からあります。

取り付け費用をいれても、5万円くらいから10万円くらいでしょうか(参考記事)。

あまり一般的ではないですが、浴槽を塗装してピカピカにしてくれる業者さんもいます!

そういった工夫で、リフォーム費用を抑えています。

どうしょうもない場合は、丸ごとユニットバスを入れ替えるのですが、とても高額ですね。

価格コムの例だと100万円近く行ってしまっています

なので、収益不動産を買う場合はお風呂のリフォームが必要かどうか、どのレベルで修理が必要なのか検討をつけておく必要があります!

自宅のお風呂をリフォームする場合は、やはり広いお風呂でのんびり湯船につかってリラックスしたいですよね。それが明日への活力や自分へのご褒美になります。

なので、自宅用はユニットバスを丸ごと取り換えるケースが多く費用が高額になりやすいです。

ユニットバス交換のリフォーム費用

価格.comより

 

トイレのリフォーム費用の目安

和式から洋式に変える場合、15万円くらいから可能です!

床がタイルだった場合どうするかとか、電源を設置するか、ウォシュレットにするかとか、リフォーム内容で大きく価格が変わってきます。

和式から様式に変更するのに、お金をかけたくないのだったら簡易洋式トイレがおすすめです。5000円くらいで洋式になります。築30年以降のアパートなどは、これで十分だったりします。

簡易洋式トイレでリフォーム費用を抑える

簡易洋式トイレ

洋式トイレにウォシュレットをつけたい場合は、Amazonなどで15000円くらいで売っています。取り付け方は簡単で、Youtubeでわかりやすく解説してくれているので自分で普通に取り付け可能です。

ホームセンターなどで取り付けも依頼することができます。

 

床のリフォーム

床のリフォームは、クッションフロア、フロアタイル、フローリングの3種類あります。

それぞれ特徴があるので、予算と好みに合わせて選ぶのが良いです。

クッションフロア(CF)

一番価格が安く、簡単に施工できるので賃貸ではよく使われます。

大家さん仲間の中では、よくCF(しーえふ)と略されています。

価格は1㎡あたり2000円~3000円くらいで6畳(10㎡)で20000円~30000円くらいでしょうか。

ほわほわして遮音性に優れています。タンスとかを上に置くと、跡が残ってしまいます。

クッションフロア
クッション性に優れた大きなシート状の塩化ビニル系床材です。住宅用、土足用、店舗用と分かれており、防音機能や傷に強い機能など機能性に優れた物も数多くあります。水に強く、クッション性もあることから水周りをはじめ、住宅や店舗などあらゆる場所に使われています。

クッションフロアの特徴の概要

RESTA DIY Shop-

クッションフロアの断面図

防音性能を高めるため、ウレタンが付いたクッションフロアもあります。

 

フロアタイル

好みの問題なのですが、個人的にはフロアタイルが好きです

特徴として、本物の木にかなり似ており見分けもつかないレベルです。種類もたくさんあり、丈夫で頑丈。高級感もあります。

価格は㎡あたり4000円~5000円くらいでしょうか。6畳(10㎡)で40000円~50000円です。

クッションフロアよりも価格は高いのですが、高品質で長持ちするので、結局はフロアタイルを使っておいた方が長い目で見てお得ということもあります。

 

フロアタイル
塩化ビニル製のタイル状の床材のこと。 柄バリエーションが豊富で素材感をリアルに表現した凹凸加工も魅力です。 土足対応でキズにも強く、カッター1本でカットができ施工が簡単な事から、住宅や店舗によく使用されています。

フロアタイルの概要

RESTA DIY Shop

 

もふ
7年前、自宅の床をフロアタイルでリフォームしました。今でもきれいで本物の木のようでとても気に入っています。自宅に来てくれる投資家仲間の評判も良いです!

 

フローリング

フローリングとは、本物の木材を板状の素材の事です。本物の木を使っているので温かみがあり、木の香りを感じることができるため自宅のリフォームには大人気です。

一方で、傷ついた場合の補修が大変で金額も高いです。そのため案かな賃貸住宅で使われることはあまりありません。

費用は、すでにある床に重ねて貼る場合と、今ある床をはがして張りなおす場合で価格が大きく違います。

上張りする場合、フローリングの平米単価は7000円~くらいからあります。

6畳で安くても7万円くらいからでしょうか。内容によっては10万円~20万円くらいしてしまいます。木材なので使う材質によって価格が大きく変わります。

フローリングには2種類あります。

フローリングの種類

無垢材
実際の木を1枚使ったフローリングです。木の香りや質感が直接感じられるので人気です。1枚の木なのでお値段も高いです。またお手入れが大変だったりするので、小さなお子さんがいる家庭だと意地が大変かもしれません。

複合材
複数の木材から作られたフローリングです。一般的なフローリングはこちらが使われることが多いです。

フローリングの無垢と複合の違い

無垢材を選んでもよいし、自分の好みに合った材質を選んで素敵なお部屋作りを行うのも楽しいです。

自宅のリフォームを考えるときなど、どんどん楽しくなってきてどんどん値段が上がってしまうことが良くあります(笑)

すてきなリフォームを行い、快適なリビングになるといいですね!

 

リフォームの見積もり依頼方法

ここまでいろいろなリフォームの方法や、安く上げる方法、費用などの目安ついて紹介してきました。

色々なリフォーム会社さんがある中、どこでリフォームを依頼するのがいいのか悩むところだと思います。

不動産投資家の僕がおすすめするリフォーム方法は、見積り一括サイトを使って複数社に見積もってもらうことをお勧めします。

1社だけだと、そのお見積りが高いのかどうかわからないです。しかし、複数社に依頼してみて、一番納得する内容でお値打ちな価格のリフォーム会社を選ぶことで、異常に高いリフォーム費用を請求されるリスクが減ります。

お勧めのリフォーム方法
一括見積サイトで複数社に依頼を出し、リフォーム内容や費用を比較して決める

いろいろ調べてみて、よさそうなリフォーム会社さんの一括見積サイトを紹介します!

僕のサイト一括見積の実体験
不動産投資を始める2011年に中古のマンションを自宅用に購入。フローリングが傷だらけだったので、床のリフォームを不動産会社系列のリフォーム屋さんに依頼。そしたら、床暖房があるから熱でやられる?のでフローリング張替が必要で200万円の見積もりが来ました。。

高すぎてとてもできなかったので、一括見積にだしたら1社だけやってくれるところが見つかりました。何もわからなかったのですが、相談の結果フロアタイルの張替の工法にしてもらいなんと20万円になりました。7年経ちますが、何の問題も出ていません。僕自身、大きな恩恵を受けています(^^)/

 

【リフォームガイド】さん

リフォームガイド

リフォームガイドさんは、コンシェルジュがついてくれるのが特徴で、いろいろ調整などやり取りしてくれます!間に詳しい方が入ってくれると安心できますね!

保証もついているので安心ですね。友達の投資家で、1000万円をリフォーム会社さんに振り込んだけど、そのまま倒産持ち逃げしてしまったという事例がありました。。こういう時に保証があるとありがたいと思います。

【リショップナビ】さん

リショップナビさんは800社以上の加盟店は厳格な審査基準に通過した会社の中から最適な会社を選んでくれます。

万が一、「連絡が取れない」や「もらった見積もりの高い・安い」の判断がつきにくいなどのお困りごともカスタマーサポートが対応するので公平な立場で安心してサポートしてくださるそうです。

見積もりは無料で最大5社までリフォーム会社へ見積もりを取ることができるので、多くのリフォーム会社から連絡がかかってきて対応に困る!なんて心配も要りません。

ネットで見積もり後のやり取りは業者と直接メールもしくは電話でやり取りできるのでお急ぎの方にピッタリです。

リフォームの見積もり方法と費用の目安のまとめ

いかがでしたか?

ここまでリフォームのコツをまとめてきました。

この記事で、あなたの大切な家がよりすてきな部屋にお値打ちにリフォームされ、より安心して心地よい暮らしのお手伝いになれればうれしいです。

まとめ
  1. リフォームが必要な個所をピックアップしよう
  2. 大まかな予算を決めておこう
  3. リフォームの種類と費用を勉強しよう
  4. 一括見積で、信頼できる安い業者さんを見つけよう

不動産投資の情報

このサイトでは不動産投資について、初心者向けにわかりやすく解説しています。

もしご興味ある方は、不動産投資の仕組みについての記事をお勧めします!

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