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空室対策~空室の入居が決まらない場合はライバルをよく調査しよう

ライバルを調査する空室対策の重要性

豊かな生活を夢見て収益物件を購入し、不動産投資家としてデビューしたとしても、空室が埋まらずに銀行の返済ができないようなことになってしまったら本末転倒です。

買う前に空室を埋められるか検討されていると思いますが、買った後に思ったより入居者がつかないような状況があります。

そういう時には、空室を埋められるスキルが求められます。

自分の物件に入居者がつかない理由として、大きく分けて2つあります。

  1. 自分の物件よりほかの物件を選ばれる
  2. そもそも人がいない

自分の物件よりほかの物件が選ばれるのは、自分の物件が力不足なのか、アピールできていないか(広告費などや募集かかってないなど)のどちらかです。

自分の物件の実力を、ライバルと比較してみてることは、非常に重要です!

ライバルと比較することをベンチマークすると言います。競合他社をベンチマークして、自社が他社に勝つスキルを身に着けられれば、空室は自然と埋まってきます。

またベンチマークのスキルは、サラリーマンでも何にでも役に立つのでお勧めです。

この記事では、他の物件をベンチマークして比較するのに便利な、スーモ賃貸経営サポート(SUUMO賃貸経営サポート)を紹介します。

スーモ賃貸経営サポートで、自分の物件を周囲の物件を比較しよう

自分の物件の周りに

  • どういう物件があるのか?
  • どういう設備なのか?
  • どういう家賃なのか?

気になりませんか?

スーモ賃貸経営サポートで、すべてクリアーになります!

 

こちら(https://www.suumo-onr.jp/) からどうぞ!

今までこういうツール欲しかったのですが、スーモさんが作ってくれました。僕は2017年の春あたりから使い始めていますが、知っている大家さんは少ないので紹介します!

無料なので、使わないと損なレベルです。

 

スーモ賃貸経営サポートの使い方

事前準備

使うにはリクルートIDが必要なので、リクルートIDを作りましょう。無料で作れます。

リクルートIDが作れたらログインでします。

 

付近のライバル物件を検索しよう!

自分の持っている物件の地域で、どういう物件があるのか検索できます!

例えば、

「名古屋駅 徒歩7分 築5年 23㎡」

の物件を持っていたとします。このとき、周囲の物件はどれくらいの賃料なんだろうか?どういう設備があるのだろうか?と簡単に調べれます。

自分の持っている物件が含まれるような条件で検索します。

まずは、駅に名古屋駅を入れて検索。

 

これだけだと名古屋駅が最寄に登録されている全部の物件が表示されているので、自分の物件に近い条件を絞り込みます。

検索のコツとしては、自分の物件を含むような条件にするのが良いです。また、ちょうど自分の物件が真ん中くらいになるような検索条件にすると、自分の物件よりも良い条件の物件やちょっと悪い物件を含んで比較でき、おすすめです

例えば

「名古屋駅 徒歩5分~10分 築0年~10年 20㎡~25㎡」

という条件で調べると、いい感じに近隣の似た物件が出てきます。

 

平均賃料は6万円で、共益費は0.7万円と出てきました。また、スーモに登録されている物件の一覧も出てきます。

このデータから、

自分の物件が安すぎたり高すぎたりしないか?周囲の物件と比較して、競争力があるか?

を比較します。数ある物件の中から、自分の所有する物件を選んでもらえるかどうか?という目で見てみます。

その時は、ファミリー層のお母さん目線、一人暮らしの男性目線、大学生目線、名古屋駅に通勤するOL目線など、その地域のどの層をターゲットにするか明確にしておいた方が良いです。マーケティングでは、個人にターゲットを絞って調査するペルソナというのもよくやられます。

 

”設備相場”のボタンを押すと、設備相場一覧が表示されます。またニーズもわかります。

 

段がずれていてわかりにくいのです注意です。

データをみると、バルコニーと浴室乾燥機はほとんどの物件についていますが、シングルの方はでのニーズは■■□□□と、人気は少ないです。

なので、こういうところのリフォームを削るということはありだと考えています。

また、バストイレ別は93%がそうなっていてニーズが多いということで、バストイレ別でない物件は、競争力がない事もわかります。

自分の物件が他社よりも劣っている場合の対処方法の検討

もし自分の物件がバストイレが別でない場合で空室が続いている場合、自分の物件の魅力がないから入居者さんがつかないのだと推測できます。

その予想に対し、どのような対策を取るべきなのか?不動産投資家(経営者)としての腕の見せ所です。

  • 家賃を下げたりADやフリーレントで入居者をみつける
  • バストイレ別を気にしない層にターゲットを絞る
  • バストイレを別にリフォームする

という選択肢が考えられます。

管理会社は、リフォーム費用を稼ぎたいので、100%リフォームを進めてきます。しかし、本当にリフォームが必要なのか?リフォームしたことによる入居者さんが付く可能性のUPと家賃のUPがよいのか?それとも、家賃下げて入居者をつけたほうがいいのか?どっちが費用対効果が合うのか?など、オーナーの経営判断となります。

このように、空室対策を行う場合は、着実にデータを収集し、1つずつどのように対処すればいいかどうかを経営判断していかないといけないです。

まとめ

空室を埋める1つの手段としては、ライバル物件の調査があります。ライバル物件を調査するのに有効な手法として、スーモの賃貸経営のサイトがおすすめです。

このサイトで近隣のライバル物件とベンチマークして、費用対効果が高い空室対策を行えるようになります!

 

 

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

詳しい自己紹介はこちら。また、Face BookTwitterで日々の活動はを投稿しています!友達申請やフォローよろしくお願いします(*´ω`)




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