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空室対策~全物件満室にした秘訣を不動産投資家が伝授




不動産投資家の茂風智文です。

2014年から不動産投資をはじめ、アパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟、戸建て2戸を購入してきました。

利回りが高い物件を購入しているのですが、どれもこれも立地は厳しいです。

駐車場がない物件戸建て、駅から徒歩30分あるテナントビル。

普通入居者を付けるのが厳しいような地域でも、ありとあらゆるテクニックを使って満室にしてきました。

お金をかけているかというと、なるべくお金をかけずに経営として成り立つレベルでの費用を抑えています。

今はやりのステージングですが、地方ではきれいな物件よりも安くて広い物件が好まれる傾向にあり、ステージングしても家賃が高かったら入居者が付かないのが現状です。かといって、家賃を簡単には下げたくはない。。

そういった悩みがある中、特に家賃を下げることなく、満室まで持っていけている秘訣を解説します。

空室対策の秘訣は、ライバルの調査から始まる

空室対策の基本は、まずライバル物件の調査!

空室対策というと、自分の物件をきれいにリフォームして、広告費を上げて、家賃を下げれば決まるというイメージがあります。しかし、リフォームはやればやるほど費用対効果が合わず、莫大な費用も掛かってきます。

またいくらリフォームしたところで新築には勝てないので、新築より安い家賃で戦うしかないのです。

空室対策を行う上でまず重要なこととしては、ライバル物件を調査しましょう。

ライバル物件の調査のポイント
  • 自分の物件と競合になる物件を洗い出す
  • 家賃がいくらくらいか?㎡単価を出す。
  • 設備など、劣っているところはないか?
  • ライバル物件を比較して、自分の物件を選んでもらうにはどうしたらよいか?

ライバル物件の㎡単価を出し、自分の物件と比較する

まず、自分の物件を競合になる物件を洗い出します。そして、家賃の㎡単価を出します。

㎡単価の出し方

㎡単価 = (共益費込みの家賃)/部屋の広さ

です。たとえば家賃5万円で25㎡の広さだったら、㎡単価は2500[円/㎡]になります。名古屋市の地下鉄の駅近くの新築だと、これくらいのイメージです。

周りの物件の㎡単価が2500円/㎡なのに、自分の物件の㎡単価が3000円/㎡だったら、相場より高いので自分の物件を選んでくれる可能性が大きく減ります。まずは相場よりほんの少し安いくらいの感じで家賃を決めましょう。

ライバルの設備などを比較する

たとえば、周りの物件で無料Wifiが標準でついていて、自分の物件だけついていなかったら、自分の物件を選ぶ人は少ないと思われます。

入居者さんがどういう物件を求めているかは地域によっても大きく異なるので、その地域地域に合った必要な設備を調べ、足りていないものは追加するかその分家賃を安くする必要があります。

逆に、お客さんが欲している設備をライバルが付けていない場合、真っ先につけると自分の物件が優先して選ばれやすくなるのでお勧めです。

スーモ賃貸経営サポートを使うと、周辺物件の家賃や設備や需要などが一目でわかり、とてもおすすめですね。

 

空室対策~外国人やペットをOKにする

外国人やペットをOKな物件は少ないので、外国人とペットをOKにするだけでお客さんの層はかなり増えます。

いろいろとリスクがあったらどうしよう。。?と思われるかもしれません。

そこは経営判断になるのですが、不動産投資家の僕の考えは、

外国人入居者に対する考え
  • 外国人の入居者はこれから増える
  • 外国人の需要をしっかり取り込む
  • 滞納のリスクは、家賃保証会社を付けることで回避
  • 文化の違いなどで周りの入居者さんに迷惑がないように、契約の特約でカバーする。
ペットに対する考え
  • ますますペットを飼う方が増えてくる
  • ペット可能の物件で需要を取り込む
  • ペットのリスクは、敷金を多めに取ることで会費
  • 鳴き声などで迷惑が掛からないように、買っていい種類と頭数を賃貸契約で書いておく

大家さん側には心理的なハードルが高いですが、築20年くらいの古い物件であればむしろ積極的に取り込んでいかないと、新築との差異化は難しくなってきます。誰も入ってくれないくらいなら、条件を緩和して入ってくださる方が増えたほうがいいですよね。

空室対策~いろんな媒体で募集をかける

いろいろな人目に触れれば触れるほど、入居者さんが見つかる可能性が高まります。なるべく多くの仲介店や、ネットに自分の物件を載せることが、空室対策ではとても有効になってきます。

自社以外の会社で募集をかけてくれる管理会社を選び、いろいろな不動産屋さんから募集をかけてもらえるようにしましょう。多ければ多いほど、たくさんの人の目に触れる可能性がありますし、ほかの物件を案内するついでに見てもらえる可能性も高まります。

また、実際に自分の物件がどういう感じで募集がかかっているのか、実際にホームページで確認したほうがいいですね。スーモ、アットホーム、ホームズなどのサイトで、自分の物件を探してみましょう。

写真が見にくかったり、暗く映っていたりしたら写真を取り直すべきですし、面積や募集条件などが間違っているときもありました。管理会社は忙しいので、この辺の物件情報の登録は、いい加減にされてしまうことがあります。

あわせて読みたい

仲介店を回って、担当者さんと仲良くなろう

ミニミニやアパマンやエイブルなどなどの仲介店を回って、営業さんと名刺交換して仲良くなると自分の物件を覚えてもらえ安くなります。僕も、物件付近の不動産屋さんはすべて回るようにしています。

カップ焼きそばを持って行ったりする大家さんも多いですね。忙しい仲介店さんは、ご飯を食べる時間もない時期があるので、カップ焼きそばが喜ばれるようです!ラーメンだと伸びて食べられなくなるけど、焼きそばなら伸びないと。。(仲介を経営している比嘉さん談。。シビアですね。)

僕はカップ焼きそばとかプレゼントは持って行ったことがなく、インパクトで勝負?しています^^

もふ
いやー、名古屋からはるばる来ましたが、xxはいいところですね~(*´ω`)気に入りました!なかなか厳しい物件だと思うのですが、何としても入居者さんを付けたいので、いろいろ臨機応変に対応させてください!何でも相談してくださいね(*´ω`)

みたいな感じで、仲良くなる感じですね(*´ω`) 僕の物件は小規模な物件が多いので、正直底まで覚えてもらったところで仲介店の営業さんにはあまりメリットがないんですよね。

なので、無理に営業かけるというよりは、何でも相談してもらっていい感じに臨機応変に対応する変わった投資家という感じで覚えてもらえるようにしています。

 

築50年以上、駅徒歩30分、駐車場なし、田舎の戸建てでの空室対策の実例

三重県に築50年以上の戸建を持っています。。

所有物件のスペック

戸建のスペックをサラッと…。結構すごいスペックです。

厳しい物件のスペック
  • 190万円で購入。
  • 100万円でリフォーム(和室→洋室、雨漏り、外壁塗装、CF、壁紙)
  • 5万円で賃貸。仕上がり利回り20%
  • 海まで徒歩1分。古い港町。昔から住んでいる人しかいない。
  • 駅まで徒歩30分。駐車場なし
  • 3DK

ファミリーなら駐車場2台は欲しいというエリアですが、いろいろと頑張っている結果、空室になっても1~2ヶ月で入居が決まっています。

行っている空室対策
  • いろんな不動産屋さんで募集をかける
  • いろんな媒体に掲載してもらう
  • ペットと外国人を可とする
  • 広告費をちょっと上げる

家賃保証会社の審査に通れば、基本的に外国人OKです。生活保護もOKです。日本人は古さを気にする傾向にありますが、外国の方は古さに対してネガティブな意識があまりないです。

その代わり、出来るだけ安く広いところを探されているようで、自分の戸建が地域最安値でリフォームされててそこそこ広いので刺さるようです。

外国人だと…とありますが、特に問題なったことはありません。最低限の日本語ができて、地域の方と協調性が取れれば問題ないとしています。過去、ブラジル人とベトナム人の家族が住まわれたことがあります。

生活保護の方も、特に問題なく住んでいただけています。長く住んでいただける場合が多いので、大家さんとしては安心してみていられます。

空室対策のまとめ

いろいろな空室対策がありますが、私がやっているのは基本的なことでお金がかからない対策となっています。リフォームはできればいいのですがしたところで家賃はたいして上がらないので、なるべくお金をかけずに入居者さんを決めるような工夫をしています。

仲介店を回るのは、初めは緊張するかもしれませんが、いい経験になるのでぜひ相手のご迷惑にならない範囲でガンガン行きましょう!

 



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