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空室対策~外国人やペットOKにすることで、満室をキープのボロ戸建




かなり厳しいスペックの戸建でもすぐ入居者が決まっている空室対策

三重県に築50年以上の戸建を持っています。

築50年…というと、リーシング(入居者を見つける)が厳しいと思われるかもしれませんが、、空室になっても1~2ヶ月で入居が決まっています。

海の20mくらい。しかも駅から徒歩30分。

車が必須の地域に駐車場もない(普通2台必要)。

かなり厳しい条件ですが、いろいろと工夫することで、退去してもすぐ入居者を見つけることができています。

所有物件のスペック

戸建のスペックをサラッと…。結構すごいスペックです。

  • 190万円で購入。
  • 100万円でリフォーム(和室→洋室、雨漏り、外壁塗装、CF、壁紙)
  • 5万円で賃貸。仕上がり利回り20%
  • 海まで徒歩1分。古い港町。昔から住んでいる人しかいない。
  • 駅まで徒歩30分。駐車場なし
  • 3DK

駐車場なしなど、致命的になりそうなのですが、何とかなっています。この物件をどうやって埋めているの買解説します。

空室対策としてやっていること

外国人OK、生活保護OK

家賃保証会社の審査に通れば、基本的に外国人OKです。生活保護もOKです。日本人は古さを気にする傾向にありますが、外国の方は古さに対してネガティブな意識があまりないです。

その代わり、出来るだけ安く広いところを探されているようで、自分の戸建が地域最安値でリフォームされててそこそこ広いので刺さるようです。

外国人だと…とありますが、特に問題なったことはありません。最低限の日本語ができて、地域の方と協調性が取れれば問題ないとしています。過去、ブラジル人とベトナム人の家族が住まわれたことがあります。

生活保護の方も、特に問題なく住んでいただけています。長く住んでいただける場合が多いので、大家さんとしては安心してみていられます。

広告費をちょっと高めに

ADは家賃の1.5ヶ月~2ヶ月をつけています。1ヶ月くらいの地域なので、ちょっとは頑張ってお客さんを案内してくれている模様。

戸建はマンションと違ってボリュームがないため、管理会社の協力も得にくいので、効率的な募集かけるのが難しいです。なので、広告費で僕の物件を覚えてもらうようにしています。

特に、築50年とかだと自分の物件を案内するのも嫌がられそうなので、広告費はちょっと高めにしておいた方が空室が埋まる可能性は高まるし競争力も高まります。

ペット可能にする

ペットと一緒に住みたい方が多いのですが、ペット可の物件が本当に少ないようです。かなりの割合でペットを飼いたいと聞かれます。ペットを許可するだけで、かなりの競争力になります。

新築ならちょっと気になりますが、築50年もいっていればちょっとやそっと傷ついたところでなんともありません。むしろ、傷だらけにして入居者さんの費用で直してもらった方がかえってきれいになるかもしれません(笑)

細かいことを言っていたら、築50年の戸建なんて購入できないですね!

ちなみにペットを飼われる場合は、家賃を+3000円にして、敷金を2か月とって、100%償却の条件でペット可能としています。

水回りをきれいにしておく

戸建に住むのはファミリー層である場合が多いです。そのため、女性のOKをもらう必要があります。

女性は特に水回りを気にするので、水回りを新しい状態にしておくのがおすすめです。キッチン、トイレ、洗面台、お風呂は清潔感が感じられるレベルでないと、まずファミリー層は取り込めないでしょう。

水回りのリフォームは金額が高いので、なるべく水回りがリフォーム済みの物件を探すようにしています。

いろんな媒体、いろんな不動産屋で募集する

戸建に限ったことではないのですが、管理会社だけで募集かけるとかなりパワーが弱く入居者をつけられる確率が落ちます。(ど田舎では、管理会社専属にしないと決めてくれない場合があるので注意)

自分は、複数の不動産会社にお願いしています。また、ジモティなどのサイトでも自分で募集かけています。需要があまりない古い戸建だからこそ、広く募集かけるべきです。

 



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