不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行っております。
普段なかなかお世話になる機会がないかもしれませんが、どんなお仕事をされているのでしょうか？
実は、不動産管理会社は家を借りている入居者さんや大家さんのつよーい味方になります。
例えば、賃貸物件で家のエアコンが壊れた、シャワーから水が漏れている、雨漏りした！！という場合、まず管理会社さんに電話して、対応してもらいます。
一方で、収益不動産を持っている大家さんは、自分の物件を不動産管理会社さんに管理をお願いして、入居者さんの募集から契約から家賃の管理まで、ありとあらゆることを対応してくださいます。
この記事では、たくさん物件を保有している不動産投資家の私が、不動産管理会社とはどんな仕事をしているのか？
もし不動産投資を始めたとき、どういう管理会社を選ぶべきなのかを不動産投資家の目線で解説しています。
もくじ
不動産管理会社さんとは？不動産投資家の重要なパートナー。
不動産管理会社さんとは、ずばり不動産を管理してくださる会社さんです。
また、不動産管理会社さんは、不動産投資家、大家さんにとってとても重要なパートナーです。
管理って具体的に何？って思われる方が多いと思いますので、詳しく解説していきます。
管理会社さんの対応次第によって、賃貸経営がうまく行くかどうかを左右する場合もあり、軽視できないです。
不動産管理会社の仕事の概要について
不動産管理会社は、以下の５つの重要な役割を担っています。
- 空室募集
- 賃貸契約
- 物件の管理、集金
- 退去の立ち合い
- 原状回復
です。それぞれ詳しく見ていきます。
不動産管理会社が、空室の募集をかけてくれる
不動産管理会社さんの業務の一つに、空室の募集があります。
大家さんは入居者さんから家賃を頂いて経営しているので、物件に人が住んでくれないと儲かりません。
そのため、空室を埋める能力が一番重要になります。空室の募集は不動産管理会社さんによって、3パターンあります。
- 自社でのみしか空室の募集をしない
- 他社にすべて空室の募集をする
- 自社と他社で空室の募集をする
空室を募集するためには、広くいろんな人に自分の物件を見てもらうことが重要です。
その視点からすると、1)の自社でしか空室を募集しないのは、いろんな人に自分の物件を見てもらう可能性を狭めてしまいます。なので、1)の管理会社はなるべく避けることをお勧めします。
1)の自社でしか募集しないのが必ず悪いのかというと、そうでない場合があります。その地域でその管理会社さんがダントツに空室募集が強く、他の管理会社さんに依頼してしまうと、入居者をつけられない場合もあります。そういう場合に他の管理会社さんに依頼していますと、全く入居者がつけられない可能性があるので注意です。。
賃貸借契約書で賃貸契約をする
入居者さんが入居を決定してくれたら、入居者さんと「賃貸借契約書」で賃貸の契約をします。
どういう条件で入居しますよ～とか、夜騒いて周りに迷惑をかけたらダメだよ～とか、ゴミ出しはちゃんとしてね～とか、そういう当たり前の内容の契約書ですね(^^)/
だいたい管理会社さんが作ってくれるのですが、入居者さんも大家さんもしっかりと内容を読み込んだ方がいいですね。特に、敷金のところをどうするかとか、原状回復をどうするかとかあるので、目を投資ておいたほうが良いですね！
上級者向けですが、短期解約違約金を設定したり、定期借家契約を設定したり、時と場合に合わせて臨機応変に使い分けています！
短期解約違約金は、大家さんは広告費とか支払って入居者さんを募集しているので、短期で解約されたら赤字になってしまいます。それを防ぐため、短期間で解約した場合に違約金を支払うという契約ですね。
定期借家契約は、決められた期間だけしか住めないというような契約です。期間が決まっている転勤の時で、帰ってくる時期が決定している場合などに、期間を決めて貸し出したりするよう場合などに使われています。
まだ一般的ではないのですが、今後は再契約の特約つき定期借家契約という形で使われるようになってくるでしょう。
物件の管理の業務
不動産管理会社さんが一番頼りになるところです！
物件の管理は多種多様な仕事があり、かなり煩雑でめんどくさいです。基本、トラブル対応なので、きついお仕事です。
- 家賃が振り込まれているか確認
- 物件の定期清掃
- 定期点検(電気、浄化槽、消防設備等)
- 部屋の雨漏りなどのトラブル対応
- 入居者さん同士のもめごとの仲裁
- ゴミ出しルールなどの管理
などなどなど、たくさんやることはあります。
サラリーマン大家さんは、絶対に管理を任せたほうがいいです！自主管理のほうが勉強になるとかいう方がいますが、100%任せたほうがいいです！断言できます！
管理費用は家賃の5％が標準です。清掃とか込みだと、7％～10%くらいになる場合もあります。
管理費を値切ったり、けちる人がいますが、安すぎる管理費の管理会社さんは、収入が少ないのでそれだけ1人が管理する物件の量が多くなり、管理がおろそかになる可能性もあります。
これだけ煩雑で、緊急のトラブルもやってもらえるので、管理は絶対にお願いして管理費もケチらないことをお勧めします！
テナントビルの1階に新聞屋さんが入居する可能性があり、音が出るかのせいもあるため、管理会社の担当者さんと上の階の入居者さんにご挨拶に行きました。その方は生活保護を受けていたのですが、、昼間でしたがお酒を飲んでられて、「俺は保証会社に入らない！俺を誰だと思っているんだ！俺のことが信用できないのか！？」と、こちらの用件を聞く前に、永遠と同じことを繰り返し主張されて話になりませんでした。そんな中、管理会社の担当者さんは、にこにこ話を聞いて、誠実に対応されていました。。とても自分にはできません。。本当に、色々な対応してくださり、いつも感謝です。
退去立会の業務
入居者さんも、いつかは退去されて新しい家に引っ越しされます。
その時に、入居者さんの過失によって壊してしまったりした箇所をチェックし、費用を請求するのが退去立会です。
タバコを吸って、ヤニで壁紙が汚れて使い物にならないとか、壁に穴をあけてしまったとか、入居者さんの過失で壊してしまったものなどは入居者さんが負担する必要があります。
一方で、経年劣化については大家さん負担にあります。
まれに、経年劣化についても大家さんが入居者さんに負担を求める場合があるため、入居者さんは不要なお金を支払わないように注意しましょう。
管理会社さんは、退去した部屋をチェックして、どこをどう直すか？ほかの物件と比較して、追加で付けたほうがいい設備がないかなどをリストアップして費用を計算します。
原状回復の業務～リフォーム
退去したままでは、次の入居者さんが住むことはできません。
壊れたところを直し、さらに必要ならば追加で設備をつける必要があります。
管理会社さんがリフォーム業者さんを手配して、次の入居者さんに貸し出せる状態まで物件を原状回復してくれます。
管理会社さんによって、原状回復やリフォームのスタンスが異なります。
- 自社でのみしかリフォームを許可しない
- 他社でもリフォームを許可してくれる
管理会社によっては、リフォーム費用をぼったくって利益を出しているところがあります。なので不当に高い場合は自分で行えるという選択肢があった方がいいです。
特に大手の不動産会社の管理会社は、リフォーム費用が高いです。
管理会社 → 管理会社の子会社 → リフォーム会社 → 大工さん
というようなルートが一般的で、それぞれの間で費用が増されて請求されているのです。。直接発注した場合に比べ、倍近くの単価になる場合もありました。
安い金額で自分で業者さんを探すのはあまりメリットないですが、費用がかかる大工事の場合は自分でリフォーム会社を探して手配するのもお得です。
管理会社は、大家さんがリフォームしてもいいという管理会社にしましょう。
テナントビルの自動火災報知機の工事が必要になり、管理会社に見積もりを依頼しました。その結果、なんと150万円の見積もりが…とても高かったので、自分で火災報知器設置会社を探し、10社くらいに見積もりを取ったところ、、なんと1社が80万円でやってくれるところが見つかったのです。リフォーム会社を変えることで、70万円の削減ができました！
不動産管理会社とは～管理会社を選ぶポイント
不動産管理会社とは、大家さんと入居者さんの為に不動産の管理を行ってくれる業者さんです。
忙しいサラリーマン大家さんは、管理会社さんに物件の管理を依頼することがおすすめです！
- 空室の募集に強いか？
- 他社でも空室の募集を依頼できるか？
- 管理費が安すぎないか？
- 自分でリフォームすることができるか？
初心者にお勧めの不動産投資講座
初心者にお勧めの不動産投資講座をまとめています。不動産投資ってなに？っていう情報を、基礎知識を前提せずに解説しています。
