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短期解約違約金の支払いは必要か?短期解約違約金とはなにか?を解説

短期解約違約金とはなにか?目的や内容をしっかり解説

家を借りるときに短期解約違約金の特約が設定されることが増えました。この記事では、短期医薬解約金の内容や目的、実際に支払わなければいけないのかどうかなどについて、不動産投資家がわかりやすくまとめました。


不動産賃貸契約を結んだとき、特約で短期解約違約金が設定されることがあります。その内容は、

短期間(1年以内など)で退去した場合、違約金を支払う

という内容です。違約金の内容は契約によってまちまちですが、家賃の1ヶ月~3ヶ月くらいであることが多いです。

入居者さんにとっては厳しい内容です。退去時に引っ越し代金や原状回復費用など求めらえることがあるのに、さらに出費が増えてしまいます。しかし、この特約は大家さんにとっては大切な特約になっているのです。

そもそも、なんで短期解約違約金の特約が必要かというと、入居者さんを見つけるためには大家さんがかなりのコストを支払います。広告費用(家賃の1ヶ月以上)や、清掃費、リフォーム費、フリーレントなどなど

基本、契約期間の2年以上入居されることを想定して家賃やフリーレントを設定しているのですが、例えば3ケ月で退去されてしまったら大家さんは大損してしまうわけです。

入居者さんにすぐ退去をされても大家さんが損をしない様に、短期解約違約金の特約を付ける大家さんが多いです。

短期解約違約金は支払わないといけないか?

かなりセンシティブな問題で、自分も調べてみました。

不動産流通推進センターは、「短期解約違約金の2ヶ月分は無効」「1ヶ月分なら有効」としていますが、その根拠として、下記の判例を示しております。

しかし、全国宅地建物取引業保証協会では、まったく異なる見解を出しております。そうです、過去の更新料裁判や、敷引き裁判では、最高裁で、有効とされたのだから、「2ヶ月の短期解約違約金も有効」であるとしています。

https://ameblo.jp/torabur/entry-12281099709.html

 

大家さんが被る平均的な損害を上回るような違約金を設定することは、消費者の権利を侵害するという考えのようです。

たとえば、フリーレント3ケ月の契約で、3ケ月で退去される場合は、家賃を全くもらえないので3か月以上の損害が出てしまいます。そういう場合は短期解約違約金を3ケ月以上に設定しても、平均的な損害額以上となるので妥当と言われる可能性もありそうです。

入居者さんには厳しい契約かもしれませんが、短期間で退去されてしまうと大家さんが損失を出してしまうのをカバーする特約となっているのをご理解していただけたらありがたいです。

もし短期解約違約金の特約をなしで契約したい場合は、フリーレントなどを無くすなどの交渉をすれば可能かもしれません。

入居して3ケ月で退去されたが、短期解約違約金の特約で、支払った諸経費を確保できた!

2017年8月に入居され、9月までフリーレントの条件。広告料や、フリーレントなどで費用を負担しましたが、なんと12月に退去の連絡が入りました。

入居者を決める際、不動産仲介店に広告費用を家賃の2か月分支払っていたので、フリーレントの1ヶ月と合わせて3ヶ月分を支払っていることになり、ほとんど利益が出ないことになってしまいます。。

しかし、短期解約違約金の特約を結んでいました。

契約内容は、1年以内に退去される場合は、家賃の2か月分を違約金として支払うという契約にしていました。仲介店に支払った広告費2か月分を、短期解約の違約金の特約を背ってしていたおかげで、何とか広告費を回収して利益を少し出すことができました。

普通、貸し出ししてすぐに退去されるということはあまりないのですが、万が一のことを考えて短期解約違約金の設定をしておいた方が良いと思います。

とくに、初期費用を安くしたりした場合、大家さんは沢山の金額の負担をすることになります。短期解約違約金の特約と、家賃保証は必ずつけておいた方が良いですね。

 

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

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