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不動産投資の仕組み解説!お金がなくても不動産が購入できる秘密!




サラリーマン不動産投資家のもふです。

あなたは不動産投資って、興味はあるけど実際にどうやってお金を稼いでいるのかわからない。。と思っているかもしれません。

この記事では、不動産投資家として実際に活動している私が、不動産投資でどうやってお金を稼ぐのか?

どういう活動を行っているのかについて、わかりやすく解説しました。

Youtubeで動画解説を行っているので、こちらもあわせてご参考にしてください。

不動産投資でお金を稼ぐ仕組みの解説

この記事では、不動産投資の仕組みについてわかりやすく解説しています。

ぺんち
不動産投資を始めたいけど…ちょっと怖いし、仕組みもよくわからないからどうしていいかわからないんだ。。
もふ
不動産投資は危ないイメージがあるけど、しっかりと勉強をすれば安定した収入を築けますよ!不動産投資で利益を出す仕組みを簡単に教えてあげるね(^^♪

サラリーマン不動産投資家の茂風智文です。

私は2014年からサラリーマンをやりながら不動産投資を行ってきました。

私も不動産投資を始める前に、

  • サラリーマン以外の安定した収入を得たい
  • 不動産投資をはじめてみたいけど、仕組みが良くわからない
  • 大金が必要なので、自分には無理だよね

という悩みがありました。不動産は安くはないので失敗できない。でも、どうやって失敗しないで不動産投資を始められるのか?とても悩んでいたのを思い出します。

この記事では、不動産投資でお金を稼ぐ仕組みや、お金がなくても不動産投資を始められる可能性があることについて解説します。

不動産投資の仕組み~インカムゲイン(家賃収入)でお金を稼ぐ方法

ぺんち
不動産投資って、どうやってお金を儲けることができるの?
もふ
それはね、マンションやアパートや戸建を買って、部屋を貸し出して家賃をいただいてお金を稼ぐんだよ(^^)

これから不動産投資を始めたい!と思っているあなたは、賃貸マンションや賃貸アパートに住んだ事はありますよね!?

僕ら大家さんは、部屋を入居者さんに貸し出して、その対価とし家賃を頂いています。これが主な収入源になります。

入居者さんは、数年間は住んでくださるので、僕ら大家さんはかなり安定して収入を得られます。これが不動産投資の大きな強みです。

よほどのことがない限り、一気に入居者さんが退去されることはなく、安定した経営ができます。

利回りという考え方

不動産を購入し、大家さんになって部屋を貸し出し、入居者さんから家賃をいただいてお金を得られます。

例えば、1200万円で家賃10万円の一軒家を購入し、1ヶ月10万円の家賃で貸し出しました。1年間で120万円の家賃になります。

この時、1200万円で120万円の利益なので、物件価格の10%の収入になります。

これを利回りと言います。

一番重要な指標になりますので、覚えてくださいね!

絶対に覚えておく不動産用語
利回り~家賃収入/物件価格

一般的に、利回りが高い物件であればあるほど、利益が出る物件になります!なので、なるべく価格が安く、家賃をたくさん頂ける不動産が良い物件です。

銀行から融資を得たら、元手がなくても始められる

銀行から融資を受けることで、元手がなくても不動産投資を始められる

ぺんち
家を買うのに1200万円もお金がないよ。。
もふ
そうだよね。。でも安心して!銀行から融資を受けてお金を借りて購入すればいいんだよ!

あなたは「不動産投資を始めたいけど、お金がない。。」と思っているかもしれません。

僕もそう思っていました。お金がないから不動産なんて購入出来っこないよ!

しかし、ご安心を!不動産投資は、銀行から融資を受けることが可能なのです。

これは株やFXなど、ほかの投資にはないものすごいメリットなのです。銀行から融資を受けることで、自己資金では購入できなかった物件を、購入できる可能性が出てきました!

簡単に収益の計算をしてみる

銀行から1200万円を1%の金利で30年間借りられたとします。その時、月々の返済は3.8万円になります。

そのお金で先ほどの一軒家を買ったとすると。。

10万円の家賃なので、そこから銀行へ3.8万円を返済しても6.2万円が残ります。

何もしなくても、6.2万円のお金が残ります!毎月6万円が残れば、美味しいものを食べたり旅行に行ったり好きなものを買ったりもできるかもしれません!

実際は、さらに管理費、税金、その他所費用を払う必要がありますが、それらを支払って数万円のお金が残るでしょう。

このように、銀行からお金を借りることで、元手がなくてもお金を残すことができるんです。

これが不動産投資の一番すごい点です。これはほかの投資ではないことです。

管理やリフォームなどは、管理会社やリフォーム会社にお願いすれば、自分で何もすることはありません。大家さんが必要なことは、すべて依頼できるのです。

不動産投資のすごいところ
  1. 銀行からお金を借りて始められる
  2. 買った物件の家賃で銀行へ返済してもお金が残る
  3. すべて依頼できるので、忙しいサラリーマンでも可能

不動産投資の仕組み~不動産の購入から運営までの流れ

ぺんち
不動産投資って、、どうやって始めればいいのかな?
もふ
まず、良い不動産を見つけること!そしてその不動産を買って、入居者さんを見つけて貸しだしすればよいんだよ(^^)大まかな流れを説明するね!

不動産投資の流れは、以下のようになっています。

不動産投資の流れ
  1. 良い収益物件を探す
  2. 収益物件を購入する
  3. 管理会社に管理を依頼する
  4. 不動産屋さんに空室の募集を依頼する
  5. 退去者が出たらリフォームを行ってもらう

この不動産投資の流れを、初心者にもわかりやすく説明します。

 

良い収益不動産を探す

不動産は、インターネットで自分で探す方法と、不動産屋さんに紹介してもらう方法があります。

はじめは不動産屋さんに紹介してもらった方がいいかもしれません。

ただ、良い物件かどうかは自分で判断する必要があります。そのためには、たくさん本を読んだりセミナーに参加して勉強し、自己責任で物件の良しあしを判断できるスキルを身に着けないと危険です。

中には悪徳業者さんもいて、儲からないような物件を売りつけてくるパターンもあります。不動産屋さんが言うことを完全に鵜呑みにして物件を買ってしまうことは、絶対にやってはいけません。

良い不動産とは?とか、どうやって探すのかなど、今後詳しく解説していきます!

 

収益不動産を買う

良い物件を見つけたら、物件を購入します。現金で購入できる方もいるかもしれませんが、不動産投資においては現金をできるだけ手元に残しておいた方が有利です。

そのため、出来るだけ銀行から融資を受けて買うようにしましょう。自分で銀行に行って融資の相談をしたり、不動産屋さんにお願いして銀行を探してもらうこともできます。

初めの1棟を買う場合は、不動産屋さんにお任せしたほうが楽だと思います。

僕も不動産屋さんにお願いしました。

ただ、今思えばもっと勉強していればもっといい銀行でよい条件で融資を受けることもできたのかなと、反省していることもあります。

収益不動産を運営する。管理会社やリーシング(入居者付け)を行う

不動産の管理を行う

管理は管理会社さんにお任せしちゃいましょう。

購入したら、運営しないといけません。入居者さんから問い合わせが来たり、家賃がちゃんと振り込まれているのか確認したり大変そう。。と思われるかもしれませんが、管理会社さんに管理を依頼できます。

忙しいサラリーマンは、管理会社に管理を任せましょう!

入居者さんからの問い合わせや、入金の確認、物件の清掃とかすべてやってくれます。管理費は家賃の5%くらいが相場です。別途清掃費などがかかってきます。

自分で管理することを自主管理と言います。

自主管理されている方もいますが、付加価値を生みにくい仕事なので、忙しいサラリーマンや、今後規模を拡大させたい人は、絶対に管理会社に依頼しましょう。

入居者を見つける。リーシング活動

入居者の募集も、管理会社さんがやってくれます。

入居者を見つけてきてくれるたびに、広告費という費用を支払わないといけません。

広告費(ADと略される)は家賃の1ヶ月が相場です。なるべく早く入居者を見つけたい場合は、広告費を2ヶ月にしたりもします。

完全に管理会社にお任せできますし、入居者をより多く見つけたい場合は様々な工夫もできます。

退去者が出たら、退去立ち合い。そして原状回復のリフォームを行う

退去者が出てしまった場合、退去の立ち合いが必要になります。

これも管理会社さんがやってくれます。壁に穴が開いていたりなど、壊れているところがあった場合には入居者さんか大家さんのどちらが費用を負担するか決めてもらいます。

退去されてしまったら、古くなって経年劣化した壁紙やクッションフロアを張り替えたり、畳の表替えをしたりなど、いろいろと費用が掛かってきます。

なるべく安い金額で、入居者さんに魅力的に思ってもらえるリフォームを選択するのが腕の見せ所です。

不動産投資の仕組みのまとめ

 

もふ
不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入し、入居者さんからお家賃を頂いてそのお金で利益を出しているんだ。なんとなく、イメージわいてきたかな?(^^♪
ぺんち
なんとなくだけど、わかってきた気がするよ☆
もふ
それならよかった!物件を探して、購入して、運営すれば大丈夫!不動産屋さんや、管理会社さんとかに依頼すれば、忙しいサラリーマンでも不動産投資をしっかりと行えるよ☆

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不動産の仕組みの次は、物件の検索方法を見て実際に不動産を探してみよう!

 



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