もふ社長
「もふもふ不動産」の運営者。投資家、ブロガー、YouTuberとして活動。「もふもふ不動産」のYouTubeのチャンネル登録者数15万人を超え、Twitterは4万人を超える。2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。
もふもふ不動産のもふです。
僕は投資家でTwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。
あなたは不動産投資って、興味はあるけど実際にどうやってお金を稼いでいるのかわからない。。と思っている方もいらっしゃるかもしれません。
僕自身2014年から不動産投資を開始し、これまでにアパート3棟、RCマンション1棟、テナントビル1棟な度を購入し、しっかり運営して大きな利益を上げてきました。
この記事では、不動産投資家として実際に活動している私が、不動産投資でどうやってお金を稼ぐのか？
どういう活動を行っているのかについて、わかりやすく解説しました。
講座形式で勉強できるので、不動産投資に興味がある方はぜひ失敗しないように勉強してください！
もくじ
不動産投資でお金を稼ぐ仕組みをわかりやすく解説
私も不動産投資を始める前に、
- サラリーマン以外の安定した収入を得たい
- 不動産投資をはじめてみたいけど、仕組みが良くわからない
- 大金が必要なので、自分には無理だよね
という悩みがありました。
不動産は安くはないので失敗できない。
でも、どうやって失敗しないで不動産投資を始められるのか？とても悩んでいたのを思い出します。
不動産投資はお金があればあるほど有利なのはその通りなのですが、お金がなくても不動産投資を始められた方もいますし、不動産投資でサラリーマンを辞められた方もたくさんいます。
とても危険なイメージもあると思いますが、この「不動産投資講座」でしっかりと勉強して知識を身に着け、ちゃんと調査を行えば破綻する可能性がとても小さいビジネスだと感じています。
むしろ喫茶店などの飲食店のビジネスのほうがはるかに難しく、つぶれやすいと感じています。
不動産投資の仕組み～インカムゲイン(家賃収入)でお金を稼ぐ方法
あなたは、賃貸マンションや賃貸アパートに住んだ事はありますでしょうか？
賃貸マンションに住んでいらっしゃる方は、大家さんに毎月家賃を支払っていると思います。
僕ら大家さんは部屋を入居者さんに貸し出して、その対価とし家賃を頂いています。
これが主な収入源になります。
この直接的な収入をインカムゲインといいます。
入居者さんは、数年間は住んでくださるので、僕ら大家さんはかなり安定して収入を得られます。
これが不動産投資の大きな強みです。
よほどのことがない限り、一気に入居者さんが退去されることはなく、安定した経営ができます。
利回りという考え方
不動産を購入し、大家さんになって部屋を貸し出し、入居者さんから家賃をいただいてお金を得られます。
例えば、1200万円で家賃10万円の一軒家を購入し、1ヶ月10万円の家賃で貸し出しました。1年間で120万円の家賃になります。
この時、1200万円で120万円の利益なので、物件価格の10%の収入になります。
これを利回りと言います。
一番重要な指標になりますので、覚えてくださいね！
一般的に、利回りが高い物件であればあるほど、利益が出る物件になります！なので、なるべく価格が安く、家賃をたくさん頂ける不動産が良い物件です。
銀行から融資を得たら、元手がなくても始められる
あなたは「不動産投資を始めたいけど、お金がない。。」と思っているかもしれません。
僕もそう思っていました。お金がないから不動産なんて購入出来っこないよ！
しかし、ご安心を！不動産投資は、銀行から融資を受けることが可能なのです。
これは株やFXなど、ほかの投資にはないものすごいメリットなのです。銀行から融資を受けることで、自己資金では購入できなかった物件を、購入できる可能性が出てきました！
簡単に収益の計算をしてみる
銀行から1200万円を1%の金利で30年間借りられたとします。その時、月々の返済は3.8万円になります。
そのお金で先ほどの一軒家を買ったとすると。。
10万円の家賃なので、そこから銀行へ3.8万円を返済しても6.2万円が残ります。
何もしなくても、6.2万円のお金が残ります！毎月6万円が残れば、美味しいものを食べたり旅行に行ったり好きなものを買ったりもできるかもしれません！
実際は、さらに管理費、税金、その他所費用を払う必要がありますが、それらを支払って数万円のお金が残るでしょう。
このように、銀行からお金を借りることで、元手がなくてもお金を残すことができるんです。
これが不動産投資の一番すごい点です。これはほかの投資ではないことです。
管理やリフォームなどは、管理会社やリフォーム会社にお願いすれば、自分で何もすることはありません。大家さんが必要なことは、すべて依頼できるのです。
- 銀行からお金を借りて始められる
- 買った物件の家賃で銀行へ返済してもお金が残る
- すべて依頼できるので、忙しいサラリーマンでも可能
不動産投資の仕組み～不動産の購入から運営までの流れ
不動産投資の流れは、以下のようになっています。
- 良い収益物件を探す
- 収益物件を購入する
- 管理会社に管理を依頼する
- 不動産屋さんに空室の募集を依頼する
- 退去者が出たらリフォームを行ってもらう
この不動産投資の流れを、初心者にもわかりやすく説明します。
良い収益不動産を探す
不動産は、インターネットで自分で探す方法と、不動産屋さんに紹介してもらう方法があります。
はじめは不動産屋さんに紹介してもらった方がいいかもしれません。
ただ、良い物件かどうかは自分で判断する必要があります。そのためには、たくさん本を読んだりセミナーに参加して勉強し、自己責任で物件の良しあしを判断できるスキルを身に着けないと危険です。
中には悪徳業者さんもいて、儲からないような物件を売りつけてくるパターンもあります。不動産屋さんが言うことを完全に鵜呑みにして物件を買ってしまうことは、絶対にやってはいけません。
良い不動産とは？とか、どうやって探すのかなど、今後詳しく解説していきます！
収益不動産を買う
良い物件を見つけたら、物件を購入します。現金で購入できる方もいるかもしれませんが、不動産投資においては現金をできるだけ手元に残しておいた方が有利です。
そのため、出来るだけ銀行から融資を受けて買うようにしましょう。自分で銀行に行って融資の相談をしたり、不動産屋さんにお願いして銀行を探してもらうこともできます。
初めの1棟を買う場合は、不動産屋さんにお任せしたほうが楽だと思います。
僕も不動産屋さんにお願いしました。
ただ、今思えばもっと勉強していればもっといい銀行でよい条件で融資を受けることもできたのかなと、反省していることもあります。
収益不動産を運営する。管理会社やリーシング(入居者付け)を行う
不動産の管理を行う
購入したら、運営しないといけません。入居者さんから問い合わせが来たり、家賃がちゃんと振り込まれているのか確認したり大変そう。。と思われるかもしれませんが、管理会社さんに管理を依頼できます。
忙しいサラリーマンは、管理会社に管理を任せましょう！
入居者さんからの問い合わせや、入金の確認、物件の清掃とかすべてやってくれます。管理費は家賃の5%くらいが相場です。別途清掃費などがかかってきます。
自分で管理することを自主管理と言います。
自主管理されている方もいますが、付加価値を生みにくい仕事なので、忙しいサラリーマンや、今後規模を拡大させたい人は、絶対に管理会社に依頼しましょう。
入居者を見つける。リーシング活動
入居者の募集も、管理会社さんがやってくれます。
入居者を見つけてきてくれるたびに、広告費という費用を支払わないといけません。
広告費(ADと略される)は家賃の1ヶ月が相場です。なるべく早く入居者を見つけたい場合は、広告費を2ヶ月にしたりもします。
完全に管理会社にお任せできますし、入居者をより多く見つけたい場合は様々な工夫もできます。
退去者が出たら、退去立ち合い。そして原状回復のリフォームを行う
退去者が出てしまった場合、退去の立ち合いが必要になります。
これも管理会社さんがやってくれます。壁に穴が開いていたりなど、壊れているところがあった場合には入居者さんか大家さんのどちらが費用を負担するか決めてもらいます。
退去されてしまったら、古くなって経年劣化した壁紙やクッションフロアを張り替えたり、畳の表替えをしたりなど、いろいろと費用が掛かってきます。
なるべく安い金額で、入居者さんに魅力的に思ってもらえるリフォームを選択するのが腕の見せ所です。
不動産投資の仕組みのまとめ
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