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不動産投資でサラリーマンが月100万円の家賃を稼いだ秘密を告白




有益な不動産投資の情報を無料で公開している理由は、危険な不動産を買ってしまう人を減らし、不動産投資で幸せになる人を増やし、面白い投資家仲間を作りたいからです。

サラリーマン不動産投資家の茂風智文です。

年収600万円台の忙しいサラリーマンでした。今では家賃を月に100万円入ってくるまでになりました。

しかし、当初は不動産投資を始めたいと思ってもどうやって始めていいのかすらわからず、悶々と悩んだ日々もあります。

高額な不動産を購入するのに、ものすごい心理的抵抗がありました。。

借金が返せなかったらどうしよう?失敗したらどうしよう?

いろんな不動産があるので、どの不動産を買っていいのかわからない状態でしたが、独学で勉強を始め2014年に静岡県にアパート2棟を購入しました。

そこから様々な失敗や苦労が多々ありましたが、今では毎月100万円の家賃が安定して入ってくるようになり、総資産が2億円、純資産は1億円を達成することができました。

世間では不正融資問題で騒ぎになっていますが、僕は物件の価格を捏造したり資産を捏造したりすることなく、正攻法で不動産投資を行ってきました。

非公開の情報を得たこともなく、インターネットに乗っていた物件しか買ったことがありません。

なので、チャンスがあればだれにでも再現できる手法となっています。

この記事では、忙しいサラリーマンだった僕がどのようにして1棟目を購入したのか、買った結果どうだったのか、不労所得を稼げるようになったかの体験談や反省についてまとめています。

この記事を読むことで、不動産投資がどういうことなのかがわかるようになっています。

また、このブログでは、危険な不動産を買わないために気を付けることや、買った瞬間に利益が出る物件の買い方などを解説しています。

なぜわざわざ公開しているのかというと、思われる方もいるかもしれません。

情報を公開している理由
  • 危険な不動産を買って破産する人を減らしたい
  • 不動産投資で幸せになる人を増やしたい
  • 面白い投資家仲間を増やしたい
  • 公開したところで自分は負けない

というところがあり、無償で公開し続けています(^^)

 

写真は、ちょうどそのころ旅行に行ったアメリカのWhite Sandsという石膏でできた白い砂漠です。

あたり一面白い砂の砂漠で、幻想的でした。

私の詳しい自己紹介はこちら。

そして、静岡県に買ったアパート2棟は、2017年3月末で売ってしまいました。売った話はこちら

不動産投資は忙しいサラリーマンに最高にお勧め

不動産投資は、投資と名前がついていますが投資ではありません。

実際は投資ではなく、会社の経営になります。

一人の社長として、物件の検討、銀行融資、購入後の管理、決算やリフォームの知識など、様々な知識とスキルが必要になります。

でも、不動産投資をやろうと強い意志があって勉強しようという志があれば、サラリーマンとして会社で働かれているあなたならなできると思っています。

それくらい、サラリーマンの能力は優秀です。唯一大きくかけているのは、「自分で稼ぐんだ」という強いマインドです。

一方で、投資と思ってなにも勉強せずに不動産屋さんの言われるがままに買ってしまい、不労所得という言葉に惑わされてしまうと失敗するので要注意です。

不動産投資でお金を稼ぐ仕組み

銀行から融資を受けることで、元手がなくても不動産投資を始められる

不動産投資は、銀行からお金を借りて物件を買い、入居者さんから家賃を頂いて、必要な経費や銀行への返済をし、お金が残るという仕組みです。

銀行からお金を借りられ、銀行に返済もしつつ、手元にしっかりお金が残るという素晴らしい仕組みになっています。良い物件を安く購入することができれば、安定的にお金が残っていきます。

そのためたお金で、さらに次の物件を買うこともできます。

サラリーマンが不動産投資にお勧めな理由

忙しいサラリーマンでも、不動産投資に向いていると思います。

サラリーマンに不動産投資がおすすめの理由
  • 銀行から融資を受けやすい
  • 優秀な人が多く、勉強熱心
  • 忙しくても、外注化の仕組みが整っている
  • 経営のスキルが本業に生きる

これは僕が2014年から不動産投資を行ってきた正直な感想です。不動産屋さんの言われるがままに物件を買うのではなく、しっかりと勉強していい物件を買って、安定的な収入源を増やせる人が増えることを願っています。

ここからは、実際に僕が1棟目を購入した時の経験や失敗談をまとめました。

忙しいサラリーマンだった自分が、不動産投資を始めるきっかけ。

2011年に名古屋に自宅マンションを買い、ローン返済が6万円で貸し出すと15万円くらいになることがわかり、大家さんって儲かるなぁと思ったのが不動産投資を始めたきっかけになっています。

そして調べてみると、、区分マンションは利回り5%くらいしかなかったんですよね。

家賃から、借金の返済額、管理費、修繕維持費、固定資産税、、そういうのをもろもろ引いたら、マイナスになってしまいました。

これを買うなら株のほうがよっぽど儲かるなと思い、区分マンションを買うことはなかったです。

関連記事:ワンルームマンションの99%は失敗する!買うのはやめとけ!

注意

不動産投資は、投資と名がついていますが実際は経営になります。業者さんの言われるがままに購入してしまうと、毎月赤字を垂れ流すことになります。絶対に、自分で収益を計算して、いくら手残りが残るかなど計算しましょう

2008年時点では貯金が300万円しかなかったのですが、株式の取引や無駄遣いをやめた貯金などで1500万円くらい溜っていました。(お金の貯め方はこちらの記事)

当時は部下を10人ほど抱えてい、むちゃくちゃなスケジュールをなんとかキープするため、ありとあらゆる手段を使って対応していたのを覚えています。

月80時間の残業が3年くらい続いてました。。

朝6時ごろに起きて8時に会社について、会議したりメールしたり電話したりデータまとめたり…あっという間に23時になり、24時ごろ家について、ちょっとネットを見て寝る。そんな代り映えがない生活でした。

もっといろんなスキルをつけたいとか、起業して会社を経営したいとか、マーケティングや営業をやってみたいとかいろいろ考えていました。

仕事ではなかなかそういう機会がなかったので、自分で事業をやって勉強すればいいと思い、会社設立の本とかを読んだりしてました。

2013年に偶然、石原さんのまずアパート1棟買いなさいに出会いました。

この本を読んで、利回り20%のアパートがあり、それを買えばすべてが解決する!!と思って、アパートを探し始めました。

そこから、本で勉強を始めます。とにかくたくさん読みました。本から学んだことは多く語りつくせません。。ぜひ、本をたくさん読みましょう!

関連記事:絶対の読んでおくべき不動産投資の本

不動産投資を開始前の収益物件を探し初めの時の状況

とにかく色々な本を読みました。

当時は高利回りの物件に惹かれて、とにかく高利回りを探していました。ボロボロの築30年で利回り40%の物件とか、高利回りに不思議とひかれていました。

当時、高速投資法(地方RCで積算取れる物件で長期間融資を引いてCFを稼ぐ)を知らなかったので、勉強不足だったと反省ですね。

利回り10%のRCなど見向きもしていませんでした。しかも、大家の会に出たりすることもなく、独学でやっていたので勉強のスピードも遅く、銀行の知識もありませんでした。早くから大家の会に出ておくべきでした。

検索は、楽待やアットホームをよく見ていました。楽待コラムもすべて見ていて、当時の自分には楽待コラムはとても勉強になりました。

当時、がおった闘魂さん、越谷大家さん、物件ホームページ大家しみさん、ストレージ大家ひらさん、脇太さんとかの記事を読んで勉強させて頂いていました。(今ではありがたいことに、飲みに行ったり一緒にセミナーやったり、とても仲良くさせて頂いています(*´Д`))

始めは利回りが高い物件で絞ってみていたので札幌とか九州とか見ていましたが、だんだんと東海4県(愛知、静岡、三重、岐阜)に絞られてきました。気軽に見に行けるのと、地理感があるので調べやすいです。

物件の選定基準は、とにかく高利回り!!20%以上!市場より安く買う!

それだけでした…(笑)。なんとも無謀な…。耐用年数から融資期間を…とか、考えたこともなかったですねぇ。積算も建物の価格は考えたことがなく、土地の値段くらいしか考えていなかったです。はい、勉強不足でそういう状態でした。

始めに買おうと思ったのは、2013年の秋のころにアットホームで見つけた物件。

  • 所在:静岡県沼津市
  • 築年:1989年
  • 構造:重鉄
  • 価格:2000万円
  • 利回り:30%(現況10%)

当時から変態物件が好きだったのがわかります(笑)。買付1棟目でこれです。サビまくりでファミリーなのに3点ユニットの謎物件。

修繕費500万円として、1500万円で買い付け入れたけど売り主さんの気分を損ねて買えませんでした。仲介の担当者も新人で、怖いもの知らず。途中までいい感じだったんですが、売り主に無茶ぶりしまくって話が流れてしまいました。。。売り主の気持ちも考えるのは大切ですね。。

融資をどうするかは考えていなく、きっと業者がつけてくれるんだろうくらいに考えていました。買付が通ったらどうなっていたのか、ちょっと謎です(笑)

2014年に1棟目のアパートを購入

2014年の春ごろ電話がかかってきました。「xx不動産ですが、1番手が流れたので2番手のもふさんに電話しました。。」。何のことかさっぱりわからなかったのですが、4か月前に買い付け入れた物件で2番手だったのが、順番が回ってきたようです。

  • 静岡県富士山の近く。2棟で12部屋。
  • 築年:1990代前半
  • 構造:軽量鉄骨
  • 価格:3000万円台
  • 利回り:19.3%

始めに見た物件は、朽ち果ててていてボロボロだったのですが、これは大手ハウスメーカーが建てて管理している物件で、外壁塗装が終わったばかりでピカピカでした。入居率も80%超えていて優良物件です。普通利回り12%くらいだったので、高利回りで入居率も高く良い物件だと思って買付入れていました。楽待で見つけた物件ですかね。

当時調べたこととして、

  • その市の空室率を見える賃貸経営で調査
  • その市の人口減少率や経済状況を調査
  • レントロールの家賃が妥当か調査

くらいでしょうか?人口が減っている地域でなく空室率が少なく、経済もそこそこ問題なさそうだったので、何とかなると思っていました。

物件の内見に行って、すぐ購入を決めました。当時、自分で銀行を開拓するという発想がなかったので、業者さんにお願いしました。

普通は自宅の近くの銀行を選びますが、銀行は静岡銀行で物件の最寄りの支店。縁もゆかりもありませんが、何とかなったようです。

融資はワイドローンというアパートローンで団信(団体信用生命保険法人)に加入し連帯保証人は無し。15年3.6%の金利です。

ワイドローンは、静岡銀行の金融商品で、サラリーマンの給料を担保にしたようなローン。

耐用年数を超えて融資を出してくれるので、長期間融資を受けることができます。

一方で金利がやや高めです。当時はそれすら知りませんでした。(参考記事:銀行融資で知っておくべき基礎知識)

頭金500万円、諸経費300万円で、合計800万円入れました。

法人で買うことも頭になかったので、個人でした。

15年は返済比率からフィーリングで選びました。

ただ、金利3.6%では長期間組みたくはなかったです(融資期間を延ばしたほうが返済額が少なくなるので手元に現金は残る。でも、ただ単に返済を先送りして利益の先食いなだけのため、それが嫌で短めにした)

こうして、僕は不動産投資を開始することができました。ようやくスタートが切れたんですね。

忙しかったサラリーマンの僕が不動産投資を始めるまでの概略図。

 

不動産投資を開始し、今思う失敗談

当時は最高の物件が購入できたと思っていました。

しかし、改めて振り返ってみて、今思う失敗として、融資条件を振り返ると金利が高くあまり良い融資条件ではないです。どれくらいの金利が妥当なのかも、判断ついていませんでした。

今の自分だったら、政策金融公庫から10年~15年で1%代の金利でオーバーローンで融資受けていたと思います。

利回り高いので、オーバーローンで10年返済でも、返済比率62%くらいです。

また、本に2~3割頭金を入れましょうと書いていたので、頭金を500万円入れました

今思うと、なるべく手元に現金を置いておいた方が今後の選択肢が増えてよかったと思いました。

そんなこんなで、物件を買うことができ、不動産投資家デビューを飾ったのでした。当初の計算で、CFは税引前で年間200万円くらい。頭金の800万円を5年くらいで回収できる計算です(が、そんなに甘くない)。

サブリースは普通中古で買うと継続できないのですが、なぜか継続することも選べました。どっちにするか悩みましたが、サブリースの中に電気代やケーブルテレビ代も含まれていて、空室のリスクを回避するためにサブリースを選びました。

今思う失敗談
  • 売り主さんに無茶な要求をし過ぎて、お宝物件が買えなかった
  • 当時、築古のアパートしか探していなかったので、もっといろいろな投資法を調べておけばよかった
  • 頭金を500万円入れたがオーバーローンを目指せばよかった
  • 静岡銀行で金利が高かったので、公庫など金利低い銀行を開拓すればよかった。

サラリーマンが不動産投資を開始した後の対応や空室対策

12部屋あったのですが、2室空室で引き継ぎました。

約3年間の間に6回退去があり、8回入居がありました。

想像よりも頻繁に退去されるイメージですね。

リフォーム費用や修繕費用などがTotal約220万円。

特に、ずーっと住んでいる方が2名いて、その部屋が退去した時の原状回復に130万円くらいかかりました。

ずっと住んでいる方がいて退去されたときのリフォーム費用を見込んでおく必要があると痛感しました。

長く住まわれている方が退去した場合、リフォーム費用がたくさん掛かってしまい、さらに家賃が下がってしまうことも想定していなくて失敗でした。

不動産投資での空室対策!リーシング活動とリフォーム

サブリースがついているとはいえ、退去が増えると将来のサブリース金額が減らされるのはわかっていました。そのため、自分でもリーシングしようと努力しました。

ただ、そんなに大きな地域ではなく、管理会社が強い力を持っていたので自分で不動産屋さんにリーシングをお願いする必要はありませんでした。

自分でもできることはないかと、Googleに自分の物件の広告を出したこともありました。

1クリックすると、50円くらいとられて物件ページに飛ぶという仕組みです。

しかし、効果は全くなしでした。

一方で、新築が乱立して新築と戦わないといけない状況でした。買った後に新築が乱発していることを知りました。ちょっとショックでした。。

新築と築20年越えと戦うと、絶対に勝てません。しかも、新築はかなり安い条件で募集かけていました。

僕の築20年のアパートと新築アパートを比較しましたが、どう見ても勝ち目がありません。

築20年違うのに、5000円しか変わらないのです。

仮にリフォームしまくって新築同様にしても、最大で5000円しか家賃が上がらないという悲しい状況。

これは何とかせねばと戦略を練りました。

打倒大東建託の戦略
  1. リフォームは削れるだけ削って安くする
  2. 削った分を既存の入居者に配分し退去されにくくする

これを実行することに。

リフォーム費用を自己責任で削る

管理会社の大手xx不動産はリフォーム代がやたら高く、相場の1.5倍~2倍くらいでした。そのため、リフォーム内容を厳選して生活にかかわるところのみしました。

xx不動産はリフォーム費用を増やして利益を上げようとして、いろいろ提案してきます。

「音が鳴らない引き戸を導入しましょう」
「玄関を作って、ドアを開けたら中を見えないようにしましょう」
「浴室乾燥機を入れましょう」
「独立洗面台を作りましょう」

…自己責任ですべて却下しました。それで入居者がつかなくても、文句は言えません。

入れられるのなら入れたいですが、ハウスメーカーのクソ高い費用で導入すると経営が成り立たないのです。

どの設備を入れるとどれくらい入居の可能性が挙げられて、どれくらい家賃を高くできるのかは感覚的に抑えておく必要があると思います(難しいのですが…)

自分は、リフォームするにあたって生活するときに毎日使うところを重視しました。

具体的には、サーモスタッドのシャワーを入れる(毎日シャワー浴びるでしょう)。簡易クローゼットを作る(毎日服を着るよね)。モニターフォンをつける。シャワートイレを入れる。。あとは、CFと壁紙をきれいにするくらいでした。

それでも、価格が安ければ新築よりも築古を選んでくれる層がいました。やはり、価格が重要なんだと痛感しました。

既存の入居者の部屋も綺麗にする空室対策

隣の部屋が退去したら、モニターフォンとかついて綺麗になって、家賃も下がっているのに自分の部屋は汚いままで放置プレイ…そんなの不公平に感じませんか?

空室を埋めるだけではなく、既存の入居者が出ていかないようにも気を使いました。

空室率を減らすためには、入る率よりも出る率を下げる必要があります(当たり前ですが)。退去されにくくするのも重要な戦略になります。

退去されて失意の中でモニターフォンやシャワートイレ付けるくらいなら、退去される前に着けて喜んでもらえ作戦です。どうせつけるのなら、早く使ってもらって顧客満足度を上げた方がいいでしょう。

管理会社さんに、長年入っていただいている入居者さんにほしいものを聞いてもらって、1年に1点プレゼントしていきました。

エアコン、シャワートイレ、サーモスタッド。。これで退去が防げる確率が挙げられるとしたら、非常に安いです。(しかもそれはいつかは必要な設備投資)

また、建物全体の質を上げるために、プロパンガス会社に依頼して無料で追い炊き化してもらいました。

これは入居者さんがかなり喜んでくれて、退去の時にわざわざ大家さんにお礼を伝えてくださいと言われたこともありました。また、普段音信不通で住んでいるのかどうかすら謎なAさんからも、すぐに工事日の調整連絡がきたそうです(笑)

さらに一番効果的だったのが、インターネット無料を導入したことでした。

管理会社や仲介店は「田舎なのでインターネット無料なんて欲しい人いないよ」って言っていましたが、逆に田舎では強力な差異化になりました。

その地域で自分の物件くらいしかネット無料がなかったので、見る見るうちに入居者がつき、退去者が減りました。

管理会社さんですら知らない空室対策もあるんだなぁと勉強になりました。

削れるリフォームは削って、効果が出る所にピンポイントで投資する。読みが外れると怖いですが、フォーカスを絞るのはとても重要なことだと思いました。

これらの効果があって、購入1年後には満室になり安定して経営できるようになりました。新築乱立しているのに、何とか耐え抜いたのでした。

 

不動産投資のリスク!恐ろしい家賃の下落

入居はうまくつけられるようになったのですが、家賃はかなり下がっていきました。

新築をあの価格にされてしまうと、勝つには家賃を下げるしかありませんでした。

家賃はサブリースしているxx不動産に決定権があり、自分には決定権がなく、いくらで貸されても文句は言えない状態。。勝手に家賃を下げられるのは恐ろしいですよ。

特にずっと住んでいた方が退去して平均の家賃は大きく下落していきました

購入直後は4.7万円で埋まっていましたが、新築が乱立したので2年後には3.9万円まで家賃も下がりました。

なんと、2年で20%の下落です。

これは結構衝撃的でした。

家賃の下落を見込んでいましたが、もう少し緩やかに下がると思っていました。

地方で新築乱立は見込んでいなかったので、見込みが甘かったところです。この経験から、新築で利回り8%とかだと、家賃が下落していったら耐えられないのでは?と心配するようになっています。

 

 

不動産投資をサラリーマンが始めてみて、いま過去の自分に伝えたいと思うこと

3年前を振り返って、当時の自分に伝えたいことのまとめ。

この3年間を振り返ると、運よくいい物件を買えて、満室で運営できて、売却で利益を確定できてよかったと思います。やっておけばよかったこととして、

当時の自分に伝えたい事
  • もっとセミナーに出ておけばよかった
  • もっと投資家仲間を作ればよかった
  • 融資付けを公庫などで低金利で受ければよかった
  • RC1棟を狙えばよかった

ですね。2016年5月までは投資家仲間は誰も知らず一人でやっていました。

しかし、いろんなセミナーに出て、すごい投資家の方々が仲良くしてくださって、飲み会に呼ぶんでくださったり色々丁寧に教えてくださったので、飛躍的に伸びた気がします。感謝です☆

不動産投資は情報が命なので、いい物件がほしい方はセミナーに出たり、資料請求してたくさん物件情報を集めましょう。関連記事を参考に見てください。僕は多いときは1日50件の情報に目を通します(関連記事:セミナーに出る前の注意点と、お勧めのセミナー)

2015年に利回り25%のテナントビルを購入し、月に100万円の家賃が入ってくるようになりました。(関連記事:サラリーマンがテナントビルを購入した壮絶な体験談(テナントはやめとけ!))

この物件を売却した話に続きます。

続き:始めに買ったアパートを、3年で売却した理由

 



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