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サラリーマンが静岡で不動産投資を始めた体験まとめ。今思う失敗とは?

不動産投資をどうやって始めたか、どうやって運営したのかの体験談

自分は34歳の2014年に静岡県にアパート2棟を買い、不動産投資家としてスタートしました。当時はサラリーマンで、今ほど知識がない状態で右往左往していました。

その時の体験談をまとめました。自分がどうやって不動産投資を始めたのか、どうやって物件を探したのか、どういう判断基準で物件を選んだのか、どうやって銀行から融資を受けたのか、買った後にどうなったのか、いくらで売却したのか、振り返ってみて失敗は?など、思うところはあるのか?

そういった具体的なことを一気にまとめました。

写真は、ちょうどそのころ旅行に行ったアメリカのWhite Sandsという石膏でできた白い砂漠です。あたり一面白い砂の砂漠で、幻想的でした。

私の詳しい自己紹介はこちら。

自己紹介

そして、静岡県に買ったアパート2棟は、2017年3月末で売ってしまいました。売った話はこちら。

買った金額より2000万円高くマンションを売った実例を投資家が解説

忙しいサラリーマンだった自分が、不動産投資を始めるきっかけ。

2011年に自宅マンションを買い、ローン返済が6万円で貸し出すと15万円くらいになることがわかり、大家さんって儲かるなぁと思ったのが不動産投資を始めたきっかけになっています。

ただ、区分マンションは利回り5%くらいしかなく、これを買うなら株のほうがよっぽど儲かるなと思い特に区分を買うことはなかったです。

2008年時点では貯金が300万円しかなかったのですが、株式の取引や無駄遣いをやめた貯金などで1500万円くらい溜っていました。

不動産投資を始めるまでに1000万円を貯めた、誰でもできる4つの秘密

当時は部下を10人ほど抱えてい、むちゃくちゃなスケジュールをなんとかキープするため、ありとあらゆる手段を使って対応していたのを覚えています。月80時間の残業が3年くらい続いてました。。

朝6時ごろに起きて8時に会社について、会議したりメールしたり電話したりデータまとめたり…あっという間に23時になり、24時ごろ家について、ちょっとネットを見て寝る。そんな代り映えがない生活でした。

もっといろんなスキルをつけたいとか、起業して会社を経営したいとか、マーケティングや営業をやってみたいとかいろいろ考えていました。

仕事ではなかなかそういう機会がなかったので、自分で事業をやって勉強すればいいと思い、会社設立の本とかを読んだりしてました。

2013年に偶然、石原さんのまずアパート1棟買いなさいに出会いました。

この本を読んで、利回り20%のアパートがあり、それを買えばすべてが解決する!!と思って、アパートを探し始めました。

そこから、本で勉強を始めます。とにかくたくさん読みました。本から学んだことは多く語りつくせません。。ぜひ、本をたくさん読みましょう!

初心者におすすめの不動産投資の本5冊!100冊以上の中から厳選!

収益物件を探し初めの時の状況と、今思う失敗。

色々な本を読みましたが、当時は高利回りの物件に惹かれて、とにかく高利回りを探していました。ボロボロの築30年で利回り40%の物件とか、高利回りに不思議とひかれていました。

当時、高速投資法(地方RCで積算取れる物件で長期間融資を引いてCFを稼ぐ)を知らなかったので、勉強不足だったと反省ですね。

利回り10%のRCなど見向きもしていませんでした。しかも、大家の会に出たりすることもなく、独学でやっていたので勉強のスピードも遅く、銀行の知識もありませんでした。早くから大家の会に出ておくべきでした。

検索は、楽待やアットホームをよく見ていました。楽待コラムもすべて見ていて、当時の自分には楽待コラムはとても勉強になりました。

当時、がおった闘魂さん、越谷大家さん、物件ホームページ大家しみさん、ストレージ大家ひらさん、脇太さんとかの記事を読んで勉強させて頂いていました。(今ではありがたいことに、飲みに行ったり一緒にセミナーやったり、とても仲良くさせて頂いています(*´Д`))

始めは利回りが高い物件で絞ってみていたので札幌とか九州とか見ていましたが、だんだんと東海4県(愛知、静岡、三重、岐阜)に絞られてきました。気軽に見に行けるのと、地理感があるので調べやすいです。

物件の選定基準は、とにかく高利回り!!20%以上!市場より安く買う!

それだけでした…(笑)。なんとも無謀な…。耐用年数から融資期間を…とか、考えたこともなかったですねぇ。積算も建物の価格は考えたことがなく、土地の値段くらいしか考えていなかったです。はい、勉強不足でそういう状態でした。

始めに買おうと思ったのは、2013年の秋のころにアットホームで見つけた物件。

  • 所在:静岡県沼津市
  • 築年:1989年
  • 構造:重鉄
  • 価格:2000万円
  • 利回り:30%(現況10%)

当時から変態物件が好きだったのがわかります(笑)。買付1棟目でこれです。サビまくりでファミリーなのに3点ユニットの謎物件。

修繕費500万円として、1500万円で買い付け入れたけど売り主さんの気分を損ねて買えませんでした。仲介の担当者も新人で、怖いもの知らず。途中までいい感じだったんですが、売り主に無茶ぶりしまくって話が流れてしまいました。。。売り主の気持ちも考えるのは大切ですね。。

融資をどうするかは考えていなく、きっと業者がつけてくれるんだろうくらいに考えていました。買付が通ったらどうなっていたのか、ちょっと謎です(笑)

2014年の春ごろ電話がかかってきました。「xx不動産ですが、1番手が流れたので2番手のもふさんに電話しました。。」。何のことかさっぱりわからなかったのですが、4か月前に買い付け入れた物件で2番手だったのが、順番が回ってきたようです。

  • 静岡県富士山の近く。2棟で12部屋。
  • 築年:1990代前半
  • 構造:軽量鉄骨
  • 価格:3000万円台
  • 利回り:19.3%

始めに見た物件は、朽ち果ててていてボロボロだったのですが、これは大手ハウスメーカーが建てて管理している物件で、外壁塗装が終わったばかりでピカピカでした。入居率も80%超えていて優良物件です。普通利回り12%くらいだったので、高利回りで入居率も高く良い物件だと思って買付入れていました。楽待で見つけた物件ですかね。

当時調べたこととして、

  • その市の空室率を見える賃貸経営で調査
  • その市の人口減少率や経済状況を調査
  • レントロールの家賃が妥当か調査

くらいでしょうか?人口が減っている地域でなく空室率が少なく、経済もそこそこ問題なさそうだったので、何とかなると思っていました。

物件の内見に行って、すぐ購入を決めました。当時、自分で銀行を開拓するという発想がなかったので、業者さんにお願いしました。銀行は静岡銀行で物件の最寄りの支店。縁もゆかりもありませんが、何とかなったようです。

融資はワイドローンというアパートローンで団信(団体信用生命保険法人)に加入し連帯保証人は無し。15年3.6%の金利です。

頭金500万円、諸経費300万円で、合計800万円入れました。法人で買うことも頭になかったので、個人でした。

15年は返済比率からざっくり選んだのですが、金利3.6%で長期間組みたくはなかったです(CFは出るが、返済を先送りして利益の先食いなだけのため高金利の長期融資は気を付けたほうが良い)

さて。。今思う失敗として、融資条件を振り返ると金利が高くあまり良い融資条件ではないです。それも判断ついていませんでした。

今の自分だったら、政策金融公庫から10年~15年でオーバーローンで融資受けていたと思います(利回り高いので、オーバーローンで10年返済でも、返済比率62%)。もしくは地銀を開拓したか。。

本に2~3割頭金を入れましょうと書いていたので、頭金を500万円入れました。今思うと、なるべく手元に現金を置いておいた方が今後の選択肢が増えてよかったと思いました。

そんなこんなで、物件を買うことができ、不動産投資家デビューを飾ったのでした。当初の計算で、CFは税引前で年間200万円くらい。頭金の800万円を5年くらいで回収できる計算です(が、そんなに甘くない)。

サブリースは普通中古で買うと継続できないのですが、なぜか継続することも選べました。どっちにするか悩みましたが、サブリースの中に電気代やケーブルテレビ代も含まれていて、空室のリスクを回避するためにサブリースを選びました。

不動産投資開始!サラリーマンが大家さんになった後の対応や空室対策

12部屋あったのですが、2室空室で引き継ぎました。約3年間の間に6回退去があり、8回入居がありました。そうぞうよりも頻繁に退去されるイメージですね。

リフォーム費用や修繕費用などがTotal約220万円。特に、ずーっと住んでいる方が2名いて、その部屋が退去した時の原状回復に130万円くらいかかりました。

特に、ずっと住んでいる方がいて退去されたときのリフォーム費用を見込んでおく必要があると痛感しました。長く住まわれている方が退去した場合、リフォーム費用がたくさん掛かってしまい、さらに家賃が下がってしまうことも想定していなくて失敗でした。

空室対策!リーシング活動とリフォーム

サブリースがついているとはいえ、退去が増えるとサブリース金額が減らされるのはわかっていました。そのため、自分でもリーシングしようと努力しました。

ただ、そんなに大きな地域ではなく、管理会社が強い力を持っていたので自分で不動産屋さんにリーシングをお願いする必要はありませんでした。

自分でもできることはないかと、Googleに自分の物件の広告を出したこともありました。1クリックすると、50円くらいとられて物件ページに飛ぶという仕組みです。

しかし、効果は全くなしでした。

一方で、新築が乱立して新築と戦わないといけない状況でした。買った後に新築が乱発していることを知りました。ちょっとショックでした。。

新築と築20年越えと戦うと、絶対に勝てません。しかも、新築はかなり安い条件で募集かけていました。

築20年違うのに、5000円しか変わらないのです。リフォームしまくって新築同様にしても、最大で5000円しか家賃が上がらないという悲しい状況。これは何とかせねばと戦略を練りました。

  1. リフォームは削れるだけ削って安くする
  2. 削った分を既存の入居者に配分し退去されにくくする

これを実行することに。

リフォームを削る

管理会社の大手xx不動産はリフォーム代がやたら高く、相場の1.5倍~2倍くらいでした。そのため、リフォーム内容を厳選して生活にかかわるところのみしました。

xx不動産はリフォーム費用を増やして利益を上げようとして、いろいろ提案してきます。

「音が鳴らない引き戸を導入しましょう」
「玄関を作って、ドアを開けたら中を見えないようにしましょう」
「浴室乾燥機を入れましょう」
「独立洗面台を作りましょう」

…自己責任ですべて却下しました。

入れられるのなら入れたいですが、ハウスメーカーのクソ高い費用で導入すると経営が成り立たないのです。どの設備を入れるとどれくらい入居の可能性が挙げられて、どれくらい家賃を高くできるのかは感覚的に抑えておく必要があると思います(難しいのですが…)

自分は、リフォームするにあたって生活するときに毎日使うところを重視しました。具体的には、サーモスタッドのシャワーを入れる(毎日シャワー浴びるでしょう)。簡易クローゼットを作る(毎日服を着るよね)。モニターフォンをつける。シャワートイレを入れる。。あとは、CFと壁紙をきれいにするくらいでした。

それでも、価格が安ければ新築よりも築古を選んでくれる層がいました。やはり、価格が重要なんだと痛感しました。

既存の入居者にも気を配る

隣の部屋が退去したら、モニターフォンとかついて綺麗になって、家賃も下がっているのに自分の部屋は汚いままで放置プレイ…そんなの不公平に感じませんか?

空室を埋めるだけではなく、既存の入居者が出ていかないようにも気を使いました。空室率を減らすためには、入る率よりも出る率を下げる必要があります(当たり前ですが)。退去されにくくするのも重要な戦略になります。

退去されて失意の中でモニターフォンやシャワートイレ付けるくらいなら、退去される前に着けて喜んでもらえ作戦です。どうせつけるのなら、早く使ってもらって顧客満足度を上げた方がいいでしょう。

管理会社さんに、長年入っていただいている入居者さんにほしいものを聞いてもらって、1年に1点プレゼントしていきました。エアコン、シャワートイレ、サーモスタッド。。これで退去が防げる確率が挙げられるとしたら、非常に安いです。(しかもそれはいつかは必要な設備投資)

また、建物全体の質を上げるために、プロパンガス会社に依頼して無料で追い炊き化してもらいました。これは入居者さんがかなり喜んでくれて、退去の時にわざわざ大家さんにお礼を伝えてくださいと言われたこともありました。また、普段音信不通で住んでいるのかどうかすら謎なAさんからも、すぐに工事日の調整連絡がきたそうです(笑)

さらに一番効果的だったのが、インターネット無料を導入したことでした。管理会社や仲介店は「田舎なのでインターネット無料なんて欲しい人いないよ」って言っていましたが、逆に田舎では強力な差異化になりました。その地域で自分の物件くらいしかネット無料がなかったので、見る見るうちに入居者がつき、退去者が減りました。

削れるリフォームは削って、効果が出る所にピンポイントで投資する。読みが外れると怖いですが、フォーカスを絞るのはとても重要なことだと思いました。

これらの効果があって、購入1年後には満室になり安定して経営できるようになりました。新築乱立しているのに、何とか耐え抜いたのでした。

 

家賃の下落

入居はうまくつけられるようになったのですが、家賃はかなり下がっていきました。新築をあの価格にされてしまうと、勝つには家賃を下げるしかありませんでした。(家賃はサブリースしているxx不動産に決定権があり、自分には決定権がない。サブリースなので、いくらで貸されても文句は言えない状態)

特にずっと住んでいた方が退去して平均の家賃は大きく下落していきました。購入直後は4.7万円で埋まっていましたが、新築が乱立したので2年後には3.9万円まで家賃も下がりました。2年で20%の下落です。

これは結構衝撃的でした。家賃の下落を見込んでいましたが、もう少し緩やかに下がると思っていました。地方で新築乱立は見込んでいなかったので、見込みが甘かったところです。この経験から、新築で利回り8%とかだと、家賃が下落していったら耐えられないのでは?と心配するようになっています。

 

 

振り返ってみて、今思うこと

この3年間を振り返ると、運よくいい物件を買えて、満室で運営できて、売却で利益を確定できてよかったと思います。やっておけばよかったこととして、

  • もっとセミナーに出ておけばよかった
  • もっと投資家仲間を作ればよかった
  • 融資付けを公庫などで低金利で受ければよかった
  • RC1棟を狙えばよかった

ですね。2016年5月までは投資家仲間は誰も知らず一人でやっていました。しかし、いろんなセミナーに出て、すごい投資家の方々が仲良くしてくださって、飲み会のか読んでくださったり色々丁寧に教えてくださったので、飛躍的に伸びた気がします。感謝です☆

これからの1年間は、さらにいい物件を買って安定的に経営できるように頑張ります☆

この物件を売却した話に続きます。

買った金額より2000万円高くマンションを売った実例を投資家が解説

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

詳しい自己紹介はこちら。また、Face BookTwitterで日々の活動はを投稿しています!友達申請やフォローよろしくお願いします(*´ω`)




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