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不動産投資でAI(人工知能)をつかうのは有効なのか?不動産投資家が解説




もふ
AI(人工知能を使った不動産投資って、よく広告で見るけど…儲かるのかな?

この記事ではそんな疑問にお答えします。

人工知能を使った不動産投資や、物件を紹介してくれる不動産屋さんを見かけることが増えました。不動産投資でAI(人工知能)を使うことで、利益を出すことが可能なのでしょうか?解説しています。

僕は2014年から不動産投資を行ってきており、ここまでに4棟と戸建て2戸と土地を購入してきており、不動産投資で純資産1億円を達成することができました。また、最先端の研究開発を16年行っており、人工知能を使ったシステム開発なども行っていました。

不動産投資家と元研究開発者としての視点から、人工知能を使った不動産投資はメリットがあるのかどうかを解説していきます。

不動産投資でAIつかって効果的かのまとめ(個人的見解)
  • 人工知能の予測精度を高めるには、たくさんのデータでの学習が必要
  • データがたくさんあり過去から未来が予測しやすい項目であれば、精度を高めることは可能
  • 売買のデータや物件情報は、十分な情報がなく未来を予想しにくいので精度を高めるのは難しい

不動産投資でAI(人工知能)を使うのは有効なのか?

結論から言うと、

人工知能を使いさえすれば、不動産投資で儲けられるわけではない

と考えています。

人工知能って何か難しいイメージがあって漠然とすごいという気持ちがあると思います。将棋のプロ棋士に勝利したり、GoogleのDeep mindが碁の世界チャンピオンに勝ったり、その勢いはすさまじいです。

そのイメージから、

もふ
人工知能を使えば、なんか儲かる不動産を紹介してくれそうだなぁ

という気持ちが漠然とある方もいるでしょう。。

しかし、人工知能にも得意な分野と不得意な分野があるので、人工知能を使えば何でもすごい結果が出るというわけではありません。

AI(人工知能)を使って未来を予想するために必要なこと

まず、人工知能を使えるようにするためには、過去のデータをつかって人工知能に学習させる必要があります。Deep learningという技術を使って学習させることが主流ですね!

そして、その学習には膨大なデータが必要になります。

人工知能を有効活用するためには、

  • 膨大なデータが必要
  • 過去の結果から学習させることが必要
  • 過去の結果から未来を予測できることが必要

ということになります。

膨大なデータがないと、人工知能で十分に学習ができないので予想した結果の精度が高くないのです。

また、過去から推測できるような未来でないと、過去の結果をいくら学習したところで未来を予想するのは難しいでしょう。

不動産投資においてAI(人工知能)が役に立つかどうかは、AI(人工知能)を使うジャンルによると考えています。

AI(人工知能)を不動産投資に活用できるか?

人工知能が得意なジャンルと不得意なジャンルがあるので、それぞれ見ていきましょう。

AI(人工知能)で空室率や家賃の推移などを見込めるか?

不動産投資物件を購入するとき、将来の空室率や家賃がどのようになるのかって気になりませんか?

将来の空室率や家賃の推移については、AI(人工知能)を使えばある程度精度良く見積もれるのではないかと予想しています。

理由としては、まずデータが豊富にあることです。スーモやホームズなどのサイトから、家賃や空室の情報をある程度正確に知ることができます。また、情報の数も多いです。

このたくさんの情報をAI(人工知能)に学習させることで、精度よく将来を見込むことができそうです。

家賃や賃貸需要は、一気に大きく変わることはあまりありません。なので、未来についてもある程度高い精度で予想することができると考えています。

もちろん、工場や大学の撤退、新築アパートが建てられまくったり需給バランスが崩れたりすることは人工知能での予想は難しいでしょう。

しかし、そういう事さえなければ豊富にデータがあって学習させやすいので、ある程度高い核で度で予想できると考えています。

購入する不動産の家賃の下落や、空室率の推移などを不動産投資に活用できるようになるでしょう。

AI(人工知能)で将来の不動産価格を見込むことはできるか?

自分が購入予定の不動産の価格が将来どうなるのか?これはとても気になるところだと思います。

将来値上がりする不動産が正確に予想できれば、みんなそれを買えば大金持ちになれますよね。

結論から言うと、AI(人工知能)で将来の物件の値上がりの予想は難しいと考えています。

理由としては、不動産の売買の情報はあまり表に出ていないケースが多く、データ数がすくないのでAI(人工知能)に十分な学習を行うことが難しいでしょう。

ちょっとした立地によっても不動産の価格は大きく影響されてしまうため、AI(人工知能)で予想しても精度は高くないと思います。

また、不動産の価格は日本の経済情勢、海外の経済情勢、銀行の融資情勢などによっても大きく変わってしまうため、人工知能で学習させて高い精度で予想するのは並大抵のことでは難しいと考えています。

AI(人工知能)で相場より安い物件を探すことは可能か?

安くて利回りが良くて立地がいいようなお宝物件を購入できれば、不動産投資はとても安泰なものになります。

いかにお宝物件を探すかが不動産投資の最も重要なポイントになります。

AI(人工知能)でお宝物件を探せるのかというと、、

非公開物件も多いのでネットに出ている物件の中からそこそこの物件を探すことは可能

な程度だと考えています。

人工知能で探せるのは、公開物件の中からだけになるので、情報が絞られてしまっている

投資用の不動産物件情報は、非公開の物件が多く、公開されている物件はあまり良い物件が残っていないのが一般的です。なので、そのあまり良くない物件の中から、マシな物件を探すことは可能だとしても、ほんとによい非公開の物件を探すことは難しいでしょう。

たまに不動産屋さんの値付け間違いで、お宝物件が公開情報に出るときがあるのですが、そういう物件を見つけるのは得意だと思います。

「人工知能を使っていれば、いい不動産投資物件を紹介してくれる」って思うのはとても危険なので注意が必要です。

AI(人工知能)を使って、儲からない物件を売っているケースも注意

不動産投資業界では、初心者をはめ込む不動産屋さんがたくさんいました。。そして、自己破産されたりするケースも多々あります。

これまでのケースから予想して、今後

もふ
人工知能で見つけた物件だから、きっと儲かる物件に違いない!

って思う初心者に付け込んで、クソ物件を売ってくる業者が現れる可能性もあるので注意しましょう。。

人工知能とかAIとか、ITCとか、クラウドとか、そういう最新の言葉を使って凄そうに思わせて、クソ物件を売りつけてくる可能性があります。。

僕の勝手な予想なのですが、

僕の勝手な予想
  1. 人工知能でいい物件を発掘する。2000万円。
  2. 業者が自分で買うか、物件を押さえる。
  3. セミナーなどでお金持ちのカモを探す
  4. 「人工知能で見つけた素晴らしい非公開物件です。間違いありません」と売り込み
  5. 1000万円くらい利益をのっけて、3000万円で販売(価格はてきとう)

とか、十分考えられますね。。

人工知能が見つけたとしても、物件自体の価値をしっかりと自分自身で判断できるようになることが一番重要なので注意しましょう。

日本の不動産は情報が公開されていなく価値がわかりにくい

日本の不動産は情報が公開されていないので、不動産の価値がわかりにくいです。

例えば、区分マンションでどの部屋がいくらで売られたのかなど、とても探しにくいです。ネットに掲載されていた価格の履歴を取っているサイトなどもありますが、あくまで価格の履歴だけで実際に販売された価格はわかりません。

不動産を購入すると、いくらで購入したのかを国土交通省からアンケートが来ますが、記入しないでも特に問題なかったりします。

地価公示や路線価や固定資産税評価などもありますが、あくまで役所が評価しているだけで実際に売買されている価格ではありません。

このように、日本は不動産の価格がかなりわかりにくくなっています。だから、相場よりも高く不動産を購入してしまう方が出てきてしまうのですが…

アメリカでは、Zillowで物件の売買履歴が公開されている

Zillowというサイトがあるのですが、このサイトではすべての物件の過去の売買履歴が載っているようです。

販売中の物件が地図上で見れる

スーモなどでも地図上で販売物件を見ることができるので、これは普通なのですが…

Zillowのすごいところは、過去の販売価格も地図上で見れてしまうことです。

過去の売買価格を地図上で見ることができる

 

左上の「$213K」というのは、21.3万ドルということです。だいたい2100万円くらいでしょうか。

これは、過去に売買された価格が表示されているのです。

これってすごくないですか?お隣さんの家がいくらで売買されたのか、すべてわかってしまうのです。

さらにクリックすると、内装の写真なども出てきます。ものすごく便利ですね。

こういうサイトがあれば、不動産の価格が周りの家より高いのか?安いのか?すぐにわかると思います。

さらん、過去の売買価格の履歴までわかるのです。

この家は2012年には10万ドルだったが、2019年には30万ドル近くまで上昇していることがわかる

こんな感じで、物件ごとの価格の推移までわかってしまう優れもの。

僕自身も初めてZillowを見たときには衝撃を受けました。

日本の不動産市場はまだまだ閉鎖的で非公開の状態

アメリカと比べると、日本の状況はかなり閉鎖的で公開されている情報が少ないということがわかります。

日本のように情報が少ないと、人工知能の学習が進まないので精度を高めるのが難しい状況です。

アメリカくらい情報が公開されていて、たくさんの情報があれば人工知能の予想の精度も高めやすいでしょう。

不動産投資でAI(人工知能)をつかうのは有効なのか?まとめ

ここまで、不動産投資でAI(人工知能)をつかうのは有効なのかどうか?について解説してきました。

人工知能は大量のデータが必要なので、大量のデータがあって未来が予想しやすい家賃の推移や、空室率の予想などには強いです。

一方で、将来の不動産価格を見込むのは売買の情報は少ないのと不確定要素が大きいので、精度は高くないでしょう。

人工知能を使ってよい不動産投資物件を探すことに関しては、そもそも公開情報に良い物件が少ないので、その中からお宝物件を紹介される可能性は少ないと考えています。

不動産投資家の僕としては、人工知能を使おうが使うまいが、自分自身で不動産の価値を見極めて、良い物件なのかどうか自分で正しく判断できることが大切だと考えています。

くれぐれも業者さんの言うがままに勧められて、わかりもしないのに物件を買うことはやめましょう。かぼちゃの馬車やスルガスキームにハメ込まれている方は、だいたい自分で考えていない方です。。ご注意を!

不動産投資でAIつかって効果的かのまとめ(個人的見解)
  • 人工知能の予測精度を高めるには、たくさんのデータでの学習が必要
  • データがたくさんあり過去から未来が予測しやすい項目であれば、精度を高めることは可能
  • 売買のデータや物件情報は、十分な情報がなく未来を予想しにくいので精度を高めるのは難しい

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