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賃貸と持ち家、どっちがお得なのか?物件次第です。不動産投資家が徹底解説。




ぺんち
ずっと賃貸マンションに住むのと、マンションや持ち家を買うのってどっちがお得なのかな?いろいろな記事を見たけど、記事によって言っていることが違うし、どっちが正しいんだろう?

この記事では、この疑問に答えます。この記事を読むことで、

この記事で分かること
  • 持ち家にするか、賃貸にするか?を自分で考えられるようになる
  • それぞれのメリットデメリットを考えられるようになる

がわかります。

僕は2014年から不動産投資家を行っているもふといいます。2014年から不動産投資を行ってきており、今まで1棟アパートや1棟マンションやテナントビル、戸建てなどを購入してきました。安く購入して高く売却することで純資産1億円を達成しており、不動産の目利きには自信があります。

また、2011年には自宅マンションを購入しています。誰よりも厳しい目で見る不動産のプロとして、どちらがおすすめなのかを解説します。

賃貸と持ち家、どっちがお得なのか?物件次第です。

賃貸と持ち家がどちらがお得なのかというと、それは

  • どういう物件を借りるのか?
  • どういう物件を買うのか?

に大きく依存します。一般論で賃貸と持ち家を比較した場合、どちらが有利というのは出せないのです。一般論で「xxが有利」と結論付けている人は、その時点で客観的に判断できていないということになります。

そのため、持ち家がいいのか賃貸が有利なのかは、あなた自身がどのような家を買うのかと、どのような家を借りるのかを比較して、それぞれのメリットとデメリットと費用を書き出して、個別に判断する必要があります。

ここから、具体的にどのようなところを比較するべきなのかを解説します。

賃貸で気を付けるところ

賃貸のメリットとデメリットをまとめました。持ち家か賃貸にするときは、これらを把握しておかないといけません。

賃貸のメリット
  • 引っ越ししやすい
  • ローンがないので破綻のリスクが小さい
  • 修繕費用が要らない
賃貸のデメリット
  • 家賃を払っても自分のものにならない
  • 高齢になると借りにくい
  • 自分好みにリフォームできない

賃貸のメリットとしては、引っ越ししやすいので何かあった時の対応が楽です。隣人がうるさい時とか、持ち家だとすぐに引っ越すことは難しいですが、賃貸なら引っ越すことは簡単です。

住宅ローンを組む必要がないので、破綻のリスクが小さいですし、家に何かあった場合でも賃貸なら大家さんが直してくれるので安心です。

デメリットとしては、家賃をずっと払っても自分のものにならないのでもったいない気がしてしまいます。また、高齢になると部屋を借りにくいケースが出てきますし、自分好みにリフォームできないデメリットもあります。

総合的に見て、気軽に住め引っ越しできるるけど自分のものにならないという特徴があります。

 

持ち家のメリットとデメリット

持ち家のメリットは何でしょうか?

持ち家のメリット
  • ローンを返し終われば資産になる
  • 団体信用生命保険に入るので、世帯主に万が一の時に住宅ローンがなくなる
  • 社会的信用を得られる(場合がある)
持ち家のデメリット
  • 自由に引っ越しするのが難しい
  • 住宅ローンを払い続けないといけない
  • 売却した時に、住宅ローンを返せない場合がある
  • 固定資産税や修繕費用などが掛かる

持ち家のメリットとしては、一番大きいのがローンを返し終われば資産になるところでしょう。賃貸ではいくら家賃を払っても自分のものにはならないのですが、持ち家の場合はローンを払い終われば自分のものになります。また、団体信用生命保険に入るのが一般的なので、万が一世帯主が亡くなったりされた場合、ローンがなくなるということがあります。

デメリットとしては、自由に引っ越すことが難しいので、転勤や近隣の住民とのトラブルなどがあった場合に困ってしまうことになります。固定資産税や修繕費用が掛かるので、持っているだけでもお金がかかってしまうのもデメリットです。住宅ローンを組むので、ローンの返済が多いことも大変になります。

持ち家と賃貸で比較する場合、どっちがお得なのか?

これらのメリットとデメリットを踏まえて、どちらがお得なのかは一般的には言えません。個別に勘案して考える必要があります。

5年後に売却したとして、賃貸と持ち家のお金を比較する

具体的に賃貸で住む家と、持ち家で住む家を選び、5年間でどれだけお金がかかるのかを計算してみて、どちらがお得なのかを出してみることをお勧めしています。

賃貸で10万円の家賃で借りて5年間住んだ場合

年間120万円なので、5年間で600万円の費用が掛かります。実際にいくらの家賃の家を借りるのかは、実施兄あなたが借りようと思う物件を探して、その物件を家賃を使ってくださいね!

3000万円の戸建てを買って5年後に売却した場合

3000万円の戸建てを購入した場合、諸経費で約7%かかります。そのため、諸経費を込みで総額で3210万円の物件ですね。

3210万円を35年ローンで1%の金利で借りた場合、月々の返済は90613円です。年間108万円、5年間で543万円を支払います。ローンの残高は、2817万円になります。(住宅ローンの計算は、このサイトなどで簡単に計算できます)

固定資産税を30万円として、住宅ローン減税も30万円をして、計算の簡略化のためちょうど相殺するものとします。

賃貸では5年間で600万円の支払いでした。持ち家で5年後にいくらで売却できたら、賃貸と同じ600万円の負担になるのか?というと、2845万円で売却できたら同じ600万円の負担になります。

計算式

売却価格2845万円 - 仲介手数料3% 85万円 - ローン残債2817万円 - 返済済み金額543万円

=ー600万円(賃貸の支払額と同額)

です。ちょっとわかりにくいかもしれません。。重要なこととしては、具体的に物件の価格と住宅ローンと支払った金額と、5年後に売却できて釣り合う金額を算出して、その価格よりも高く売れれば儲かるしやすく売れれば損をするということです。

賃貸と持ち家で比較するには、具体的な数字で比較が大切

一般論でどちらがお得ということは言えないので、具体的に物件を決めてみて、どちらがお得なのかあなた自身が計算する必要があります。計算をするには、

計算に必要な項目
  • 賃貸をいくらで借りるか?
  • いくらの持ち家を買うか?
  • 住宅ローンの金額と年数と金利
  • 固定資産税と住宅ローン減税の金額
  • 5年間の修繕費用(今回は無視)
  • 5年後に売却できる金額

これらがわかれば、賃貸と持ち家がどちらがお得なのかが算出できます。

ここで一番未知数なのは、5年後にいくらで売却ができるかです。

実は、これは誰にも分らないのです。わかっていれば誰でも買い占めて大金持ちになれるためです。(価格が上がると信じてバブルやリーマンショックの時に不動産を買いまくり、見事に価格が暴落して破産した人や会社をたくさん見てきました。。)

確実ではないのですが、築5年で同じくらいの物件がいくらくらいで売られているのかを調査したりすることで、予想はすることができます。地方であれば価格は大きく下落するケースもあります。

今は5年後としましたが、それを10年後、20年後などで計算してみて、いくらで売却できればトントンになるのかを計算し、その価格以上で売却できる自信があるのでしたら持ち家のほうがお得になる可能性が高いといえます。

賃貸と持ち家、どっちがお得なのか?のまとめ

ここまで、賃貸と持ち家のメリットとデメリットを比較してきました。しかし、一般論ではどちらがお得なのかは出すことができないため、具体的にあなたがどういう物件を賃貸するのか、どういう物件を購入するのかを数字で比較してみて、売却まで含めて支払う金額を比較することをお勧めしました。

計算は難しいかもしれませんが、具体的にどれくらい得する可能性があるのか?などをあなた自身で計算することができます。家を買うという一生に何回かしかない大きなイベントで、大きな金額の買い物です。

自分自身でシミュレーションをして、納得いく人生設計を行うことが大切だと考えています。

 

 

 

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