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初めての戸建不動産投資で失敗しないためのチェックポイントを解説

不動産投資で戸建を買うときの注意点

昔は見向きもされなかったような築古の戸建ですが、ここ最近の投資ブームで最近、戸建が人気となってきています。

戸建は、たくさん物件があって価格も安いので購入しやすく、実需向けに売却しやすいので出口も取りやすいので初心者にはお勧めです。

なかなか安くて程度が良い戸建物件がないため、もし良い物件が出たとしても、すぐに売れてしまう状況となってます。

また、安すぎる廃墟を買ったはいいけど、難易度が高すぎてうまく再生できず、買った金額よりも安い価格で手放されるケースも増えてきました。

なるべく程度が良くて安い物件を、早く判断して購入するためにはどうしたらいいのか?

不動産投資家の僕がどういったところを気にしているかまとめました。

自分の手法による実績として、

1)築50年190万円の戸建を120万円でリフォームして5万円で貸出
2)築24年の戸建を450万円で買って、10万円でリフォームして750万円で売却

という成果をことをしました。競争は激しいのですが、探せば儲かる戸建はまれに存在しますそういうお宝物件を見つけたとき、瞬間的に変える判断力を鍛えておくことは物件の取得に対して非常に重要となります!

戸建の立地と需要の調査と、家賃相場の把握

不動産すべてにおいてですが、立地は変えることができないため、一番重要視します。

地域に賃貸需要がないと話にならないので、賃貸需要がある地域かどうかチェックします。

チェックの仕方は、見える賃貸経営のサイトで、物件の検索頻度を調べたり、近所の不動産屋さんに聞いてみたりすることで判断しています。また、地方の物件だと駐車場が必須となります。一人1台の地域だと2台以上必要な地域もあります。

過去、駐車場がない物件において客づけにとても苦戦した経験があるため、避けた方が賢明です(リフォームしても、問い合わせすらない状況でした)

Google Mapなどで地域を見てみて、実際に自分が住んだことを想定してみて、近くにスーパーやコンビニがあるか、小学校や中学校があるか、騒音となるような施設がないかどうかなどチェックしてみると、事前にそこに住んでくれそうな人のイメージが沸いてきます。

住んでくれそうな人のイメージがわかない場合や、自分が住みたくないと思った場合は避けたほうがいいと思います。

住んでくれそうな人がいそうだと思ったら、その物件の周辺の家賃相場を調べてみましょう。

アットホームや、ホームズなどのサイトで、その物件と同じスペック(駅からの距離、広さ、築年)などで検索をかけて、募集している家賃相場を調べてみます。

ここで注意なのは、募集されているのはあくまで空室なので、一般的によくない売れ残り物件が掲載されている可能性があります。募集されていない物件は、より設備が充実していて家賃が安いと想定しておいた方が無難です。

戸建の外観のチェック。

外観は、塗装すれば綺麗になるのであまり気にしません。ひび割れていたり、基礎のコンクリートがやられていたりする場合は、ちょっと注意必要です。築50年の物件は、外壁が色あせていて、トタンも錆びていましたが研磨して、塗装してもらったらきれいになりました。

塗装は、規模や塗装の種類や塗る回数により全然異なりますが、㎡あたり5000円~8000円くらいでしょうか。自分はシリコン系の塗料を使うことが多いです。

塗装すると見違えるようにきれいになるので、コスパ的には高いと思います。塗装費用は業者さんによってピンキリで大きく異なるので、数社から相見積もりを取った方が良いです。

床下の確認。湿気がないか?シロアリがいないか?

必ず床下を見るようにしています。仲介業者さんに許可を取って畳をはがしたり、キッチンの床下収納を外して床下を見たりしています。外から床下を見ることもあります。

ここで気にするのは、白アリがいないか、床下の基礎がしっかりしているか(柱が腐ったりしていないか)、カビ臭いとか湿気がないかなどを気にしています。

床下に異常がある場合は、リフォーム費用が高額になるので自分は避けています。(リフォームして直すこともできますが、費用対効果が合わないので見送ります)。

戸建の傾きの確認

自分は傾いている場合はあきらめます。。直すのにとてもお金がかかり割に合わないからです。傾きを安く治せるノウハウやリフォーム会社さんと付き合いがある場合は、積極的に買うというのもありだと思います。

廃屋投資家さんとかは、傾いているのを平行にしたり、床だけレベルセットして無理やり水平にしたりなど、いろいろと対応方法はあるようです。

傾いていても何とかなるのは木造の特権でしょうか。。

雨漏りのチェック

雨漏りはリフォーム費用が高額になるので注意が必要です。まず雨漏りの原因を突き止めるのが大変な場合もあります(木造は比較的楽な方ですが)。

雨漏りの確認方法は、天井をみてシミがないかどうか見ます。天袋から屋根裏をチェックして、シミがないかや湿気臭くないかなども確認します。

屋根に上れれば屋根の状態を確認したり、上れない場合は外から目視でチェックする場合もあります。雨漏りがないかどうか自信がない場合は、詳しい人と一緒に見るといいと思います(不動産屋さんに、「雨漏りどうですかね~?」とか聞くのもいいと思います)

水回りの確認

キッチン、トイレ、お風呂のリフォームは、高額になるので古い場合は見送っています。分離発注したり、いろいろ工夫すれば安くなる場合もあるのですが、普通にリフォーム会社さんに依頼すると高額になる場合が多いです。

自分は、そこまでリフォーム費用を安くするノウハウがないので、そもそも水回りのリフォームが必要ない物件を選んでいます。実力が上がってきたら、そういう再生系も手掛けたいと思っていますが、まだ時間が十分に使えないので費用対効果であきらめています。

内装のチェック

内装は、何とかなる場合が多く比較的費用もかからないので一番チェックが甘いです。和室をフローリングにしたり、クッションフロアや壁紙を張り替えたりすることで見違えるほどきれいになります。

また、費用は比較的安くリフォーム会社さんによってもそこまで値段が変わらないです。

 

まとめ

戸建の不動産投資を始める場合、特にお金がかかる、雨漏り、床下のシロアリ、傾きに問題がないかをしっかりチェックする必要があります。

もし問題があった場合、せっかく戸建物件を購入したとしても、修繕に莫大な金額がかかり収益が悪化する可能性があります。

購入前に物件に問題がないかをしっかりチェックして、確実に利益を出せる物件を購入できるきっかけになればうれしいです。

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

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