不動産投資家の茂風智文です。今まで、、中古の戸建てを2戸、アパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟を購入してきています。
新築の戸建ては高いので、よりお値打ちな中古の戸建てを買いたい。。でも、中古の戸建ては壊れたりしないか、リフォーム費用がいくらかかるかわからないし、どこを見ていいのかわからないので心配。。と、あなたは思われているかもしれません。
僕は不動産投資家なので、物件を購入するときにはかなりシビアな目線でチェックし、利益が出せるかどうか、市場よりも安い価格なのかどうかなどを評価しています。購入した後に、想定外の費用が発生しないように、購入前の物件チェックは重要です。
- 築50年190万円の戸建を120万円でリフォームして5万円で賃貸。3年後に450万円で売却
- 築24年の戸建を450万円で買って、10万円でリフォームして750万円で売却
このように、古い物件でも安く購入して安く直して貸出したり、高値で売却をしてきました。
この記事では、不動産投資家の僕が実際に戸建てを購入するときに、チェックするポイントや気を付けているところをまとめました。戸建てを購入される方のお役に立てばうれしいです。
もくじ
中古の戸建て購入で重要なこと
中古の戸建てを購入するにあたって、一番重要なのは立地を確認することです。不動産において立地は一番重要です。土地は動かすことができないため、購入後に不満があったとしても変更することができないからです。
もし外観や内装に不満があったとしても、リフォームでかなりの部分を改善することができます。そのため、立地については妥協がないようにしておいたほうが良いと考えます。
お子様がいらっしゃる場合は学校への距離、周囲の治安、環境などに問題ないか、通勤に時間がかからないかなど、納得がいくまで立地については調べるべきです。不動産投資の物件として購入される場合は、賃貸需要と家賃を調べることも大切ですね。
調べるときは、Google Mapがおすすめです。実際に自分が住んだことを想定してみて、近くにスーパーやコンビニがあるか、小学校や中学校があるか、騒音となるような施設がないかどうかなどチェックしてみると、事前にそこに住んでくれそうな人のイメージが沸いてきます。
中古の戸建てで瑕疵担保責任があるかどうかを確認
中古の戸建てを購入するうえで一番心配なことは、購入した後に何か請われて莫大な出費がかかってしまった。。という方が多いでしょう。
僕も初めて不動産を購入する時は、本当に買った後にすぐどこか壊れたりしないかどうかなど、心配になりました。
そのような不安を持たれているあなたにお勧めな契約として、瑕疵担保責任がある契約がお勧めです。瑕疵担保責任とは、
瑕疵担保責任/かしたんぽせきにん
売買の対象物に隠れた瑕疵（＝外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。-住友不動産-より
たとえば、購入後に「雨漏りしていることに気が付いた」ということになれば、隠れた損失(瑕疵)にあたるので、売り主さんの責任で直してもらうことができます。
もし瑕疵担保責任がない契約となれば、自分で直さないといけなくなります。古い戸建ての場合は、瑕疵担保責任を付けない「瑕疵担保免責」での契約を条件にする売り主さんもいます。どうするか、よく考えたほうが良いです。
中古の戸建の外観のチェック。
外観は、塗装すれば綺麗になるのであまり気にしません。ひび割れていたり、基礎のコンクリートがやられていたりする場合は、ちょっと注意必要です。築50年の物件は、外壁が色あせていて、トタンも錆びていましたが研磨して、塗装してもらったらきれいになりました。
塗装は、規模や塗装の種類や塗る回数により全然異なりますが、㎡あたり5000円～8000円くらいでしょうか。自分はシリコン系の塗料を使うことが多いです。
塗装すると見違えるようにきれいになるので、コスパ的には高いと思います。塗装費用は業者さんによってピンキリで大きく異なるので、数社から相見積もりを取った方が良いです。
塗装が必要かどうかのチェック方法としては、塗装の表面を指でなぞってみて、指にチョークの粉みたいに白くなったら塗装が必要というサインになります。塗料が日光などで分解されてしまっています。チョークのようなので、チョーキングしているといいますね。「塗装がチョーキングしているから、再塗装必要だね。。」とかって感じで使っています。
塗装が劣化すると、チョークの粉のように指につく。チョーキング現象と呼ばれている。 –外壁塗装100番-より
中古の戸建ての床下を確認！湿気がないか？シロアリがいないか？
戸建てを購入するときは、必ず床下を見るようにしています。理由は、シロアリがいないかを確認するためです。シロアリがいて柱が食われていたりすると、リフォーム費用がたくさん掛かってしまうためです。
床下を確認する方法としては、仲介業者さんに許可を取って畳をはがしたり、キッチンの床下収納を外して床下を見たりしています。また、外から床下を見ることもあります。
ここで気にするのは、白アリがいないか、床下の基礎がしっかりしているか(柱が腐ったりしていないか)、カビ臭いとか湿気がないかなどを気にしています。
床下に異常がある場合は、リフォーム費用が高額になるので自分は避けています。(リフォームして直すこともできますが、費用対効果が合わないので見送る場合が多いですね)。
シロアリがいるかどうかは、蟻道(ギドウ)というアリの通り道がないかや、柱が食われていないかを見ます。
シロアリは床下から侵入してくる。コンクリートで基礎を売っていない古い物件は要注意 赤い矢印のところがアリの通り道の蟻道。 –SHUT!-より
中古の戸建の傾きの確認
中古の戸建ては、傾いていることがあるので傾きをチェックします。チェック方法は、水平計をつかったり、単純にビー玉を転がしてみたり。。
自分は傾いている場合はあきらめます。。直すのにとてもお金がかかり割に合わないからです。傾きを安く治せるノウハウをもつリフォーム会社さんと付き合いがある場合は、積極的に買うというのもありだと思います。
中古の戸建てを買われる方も、購入は見送ったほうが無難ですね。地盤が緩い場合もあります。
廃屋投資家の方々は、木造ならジャッキで持ち上げて水平調整したり、床を平行に戻したり、いろいろ安く仕上げるテクニックはあるそうです。
中古の戸建ての雨漏りのチェック
雨漏りのチェックは必須です！雨が降っていないのにどうやって雨漏りを探すの？って思われる方もいるかもしれませんが、雨漏りの跡を探すのです。天井から水が滴ってきた跡だとか、壁を水が伝った後だとかをくまなく探します。
雨漏りはリフォーム費用が高額になるので注意が必要です。まず雨漏りの原因を突き止めるのが大変な場合もあります(木造は比較的楽な方ですが)。友達の投資家が、売却直前に雨漏りして修理し、100万円くらいかかったそうです。
- 雨漏りの確認方法は、天井をみてシミがないかどうかチェック
- 天袋から屋根裏をチェックしてシミがないかや湿気臭くないかなども確認
- 1Fも雨漏りしている場合があるので天井をチェック
もし屋根に上れれば屋根の状態を確認したり、上れない場合は外から目視でチェックする場合もあります。雨漏りがないかどうか自信がない場合は、詳しい人と一緒に見るといいと思います(不動産屋さんに、「雨漏りどうですかね～？」とか聞くのもいいと思います)
中古の戸建ての水回りや、内装の確認
キッチン、トイレ、お風呂のリフォームは、高額になるので古い場合は見送っています。分離発注したり、いろいろ工夫すれば安くなる場合もあるのですが、普通にリフォーム会社さんに依頼すると高額になる場合が多いです。
自分は、そこまでリフォーム費用を安くするノウハウがないので、そもそも水回りのリフォームが必要ない物件を選んでいます。実力が上がってきたら、そういう再生系も手掛けたいと思っていますが、まだ時間が十分に使えないので費用対効果であきらめています。
自宅として気に入っていて、お金がかかっても直したいというのでしたら、素敵なシステムバスを入れるのもおすすめです。
内装は、何とかなる場合が多く比較的費用もかからないので一番チェックが甘いです。和室をフローリングにしたり、クッションフロアや壁紙を張り替えたりすることで見違えるほどきれいになります。
また、費用は比較的安くリフォーム会社さんによってもそこまで値段が変わらないです。
住宅を購入する場合は、住宅ローンが重要
住宅を購入するとき、現金で購入する方は少ないと思います。
住宅ローンは、住宅を供給する目的で優遇されており、低金利で長期間の融資を受けることができます。もし住宅購入を考えているのなら、住宅ローンを受けられるかどうか銀行に確認することが大切です。
購入したい住宅が見つかったら、銀行に住宅ローンの相談をしてみましょう。
新生銀行の住宅ローンは、満足度も高く人気のようなので興味があれば見てみてください。
中古の戸建てを買う場合のまとめ
戸建の不動産投資を始める場合、特にお金がかかる、雨漏り、床下のシロアリ、傾きに問題がないかをしっかりチェックする必要があります。
もし問題があった場合、せっかく戸建物件を購入したとしても、修繕に莫大な金額がかかり収益が悪化する可能性があります。
購入前に物件に問題がないかをしっかりチェックして、確実に利益を出せる物件を購入できるきっかけになればうれしいです。
