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【注意】賃貸併用住宅の仕組み~デメリットが大!不動産投資家が解説




もふ
賃貸併用住宅っていいね!家賃を払わずに家を持てるって素敵(^^)/

自分の家を建てようとしたとき、ついでに賃貸に出す部分も作って貸し出して、銀行の返済ができれば無料で家に住めるって思われる方は多いと思います。

賃貸併用住宅とは、

賃貸併用住宅
  • 戸建ての住宅の一部に賃貸部分を加えた建物
  • 家賃収入が入ってくるメリットがある
  • 住宅ローンが使え、金利が低く借りやすい
  • 一般的には住宅部分は50%以下

です。一見するとメリットが大きいように見えます。

僕も昔は賃貸併用住宅がいいなと思っていた時期がありました。

不動産投資家になり、不動産投資に詳しくなっていくと考えが変わりました。今では、

賃貸併用ではメリットよりデメリットが大きいのでお勧めしない

というように考えが変わりました。

僕自身、2014年から不動産投資をはじめ、今までアパート2棟、RCマンション1棟、テナントビル1棟、戸建て2戸を買い進めてきて運営してきました。

この経験をもとに、賃貸併用住宅で注意する点を解説します。

賃貸併用住宅の見解
  • 住宅ローンが使える(唯一のメリット)
  • 家賃収入でローン返済が可能だけど、住居部50%なので収益性は普通のアパートに落ちる
  • 50%未満の賃貸併用は、さらに危険なのでお勧めしない。
  • ライフスタイルの変化に対応可能だけど、莫大なリフォーム費用が掛かる
  • 家賃が必ず入ってくるとは限らない(不動産賃貸業は甘くはない)
  • 普通の住宅より、借り入れが多くなる
  • 需要がなく売却が難しいので注意が必要
  • もし不動産投資をやりたいのなら、専用アパート建てて、自宅を建てたほうがメリット大きい

Youtubeでも解説しています!

賃貸併用住宅の仕組み~一見するとメリットしかない

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリット
  1. 家賃収入でローン返済が可能
  2. 住宅ローンが使える
  3. ライフスタイルの変化に対応可能

となっています。

一見すると、良いことづくめに見えます。

1)家賃収入でローン返済が可能

すでに土地はあるので、普通の家を建てるのに少しの建物の価格を費用プラスすることで賃貸住宅を作ることができます。

賃貸部分でローン返済が返せればいいなと思うかもしれません。

一般的な賃貸併用住宅では、住居部分が賃貸部分の50%以下でないといけません。

なので、賃貸部分を大きくしようとすると、必然的に住居部分も大きくなってしまいます。

一般的には、部屋の広さを2倍にしても家賃は2倍にはなりません。

賃貸併用は自宅を50%以下にする必要がある。すべて賃貸にした時より収益性が落ちる

 

たとえば、賃貸部分が8万円で貸せるとして、自宅部分は12万円で貸せるとした場合、賃貸併用住宅にした時の家賃は8万円+8万円+12万円で28万円になります。

もし4部屋とも賃貸で作った場合に32万円の家賃になります。

  • 賃貸併用にして貸し出した場合…28万円
  • 賃貸用ですべて狭い部屋で作った場合…32万円

このように、収益性の面で見たら普通にアパートを建てたほうがより家賃を多く稼げることを知っておきましょう。

2)住宅ローンが使える

これは個人的に思う賃貸併用住宅の唯一のメリットだと思います。

不動産投資向けのローンが通りにくいような属性で、どうしてもアパート経営を行いたいという方であれば、賃貸併用住宅はお勧めになります。

住宅ローンは、住宅を普及させる目的で融資の条件が通りやすく、低金利で融資を受けられる傾向にあります。

なので、

ねこさん
不動産投資やりたいけど融資がでない。。。でも住宅ローンなら使える!

といった方なら、賃貸併用もありかなと思います。(ただ、他の方法のほうがいいかなと思います)

3)ライフスタイルの変化に対応可能

賃貸併用住宅のサイトを見ていると、

「将来のライフスタイルにも変更可能!賃貸部分をリフォームしてファミリー向けにして、2世帯住宅にもできます」

と書いてある記事が多いです。

二世帯住宅にリフォーム可能。ライフスタイルの変化に対応可能?

たしかに、賃貸部分をすべてつぶしてファミリー向けにリフォームすれば2世帯住宅に切り替えることができます。

ただ、ものすごいお金が無駄になります。。

賃貸用の設備と自宅用の設備はサイズやクオリティが異なります。キッチンやお風呂や洗面台など、シングル向けのままでは使えないでしょう。

そのため、まだ十分に使える賃貸部分の設備を壊して、自宅用にリノベーションをする必要があります。

壁を壊したり構造を変えるので、かなり大掛かりなリフォームになります。一般人が大手住宅メーカーでリフォームすると、軽く1000万円はかかるんではないでしょうか?

それだけのお金を余裕で支払える資金がある方だと全然問題ないと思うのですが、僕を含め多くの方はそうではないと思います。。注意が必要です。

もふ
住宅メーカーは、リフォーム費用も稼ぎたいので、大掛かりなリフォームを簡単にできるように勧めてくるので注意が必要です!

メリットなようでもメリットでない

このように、賃貸併用住宅はメリットなようでメリットでないことが多いです。

もし賃貸併用住宅を建築される場合は、十分にリスクを把握したうえで立てるようにしましょう。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットが大きいと説明しましたが、詳しく解説していきます。

1)空室が埋まらないリスク

せっかく賃貸併用住宅を建てたとしても、入居してくれる方がいないと家賃が入ってくることはありません。

エリアによっては、新築アパートが乱立している地域があり、家賃を下げても空室が埋まらないということがあります。

業者さんが「この辺は重要があるので大丈夫ですよ~」という言葉を信じて賃貸併用住宅や新築アパートを建築して、埋まらないという話はよくあることです。もちろん、責任はとってもらえません。。

また、築年数がたっていくと家賃が下落していったり、修繕費がかかってくるリスクがあります。

不動産投資は投資ではなく、会社の経営になります。いかに入居者をつけるか、以下に家賃下落と戦うか、いかに安くリフォームを行うかがとても大切です。

ねこさん
賃貸併用住宅を建てれば、お金がたくさん入ってくるからうれしいなぁ

くらいの気持ちでいたら、建てた後にかなり厳しい現実に直面する可能性があるので注意してください。。

新築アパートを沢山建てている不動産投資家は、いかに安くアパートを建てて、いかに高い家賃で貸すのかを日夜研究しています。業者さんの言うがままに建てて簡単に儲かるような甘い世界ではないので注意しましょう。

もふ
確実に儲かるのはその業者さんと営業マンだけ!いかに物件を売るかにたけた営業マンが多いです。そういう営業マンは賃貸経営のプロではないので注意しましょう

2)住宅ローンの借り入れの金額が増える

賃貸併用住宅にすると借り入れの金額が大きくなるので注意です。

住宅を安く建てていればいいのですが、こだわりの注文住宅にしたり、大手建築メーカーで立てたりするとかなり割高で建築されることになります。

建築費が高くなれば高くなるほど、住宅ローンの借り入れの金額が大きくなるので注意が必要です。

3)売却がしにくい

これが一番のデメリットになります。

賃貸併用住宅を1億円で立てたとします。

10年後に転勤や家族のご事情などで売却をしないといけなくなったとします。

賃貸併用住宅は、需要がほとんどありません。

1億円で売ろうと思っても、売れない可能性が高いです。極端な話、5000万円とかにまで価格を下げないと売れない可能性もあります。

もしそうなると、借金の残債が8000万円だったとしたら、3000万円の現金がないと売却すらできなくなってしまいます。。

不動産屋さん
賃貸併用住宅は物件が少ないので売却しやすいから大丈夫

と言っているサイトも見かけましたが、これは間違いです。

需要がないから物件がないのです…。

例えば、建て売りのチラシとかたくさん見ると思いますが、賃貸併用住宅の建て売りを見たことありますか?ほとんどないと思います。

もし需要があるのなら、建て売りを建てて売りまくれば大儲けできると思うのですが、そうしないのは需要がなく買いたい人がほぼ皆無で、建て売りを売っているほうが手間もかからず楽に儲かるからにほかなりません。

売却しにくい

というのは、不動産投資家の目線ではかなりのマイナス要素になります。不動産投資は売却できて初めて利益が確定できます。

売却できないというのは、投資した資金を家賃でしか回収できないということになるので、大問題です。。

ねこさん
ずっと住むから大丈夫!

という方もいますが、それはそれでOKだと思います。

4)入居者さんの近くに住みたくない

不動産投資家を長年やってきていて、いろいろなトラブルがたくさんあります。

入居さんの近くに住んでいると、いろいろなクレームが直接、大家さんにきそうで自分は住みたいとは思えません。。

管理会社を入れていますが、一緒に住んでいると気軽にいろいろな要望を出されそうに思ってしまいますし、気が休まる気がしません。

全然気にしない方ならよいでしょう。

住居部分が50%より狭い賃貸併用住宅について

ここまでは住居部分が50%以上の賃貸併用住宅について解説してきました。

まれに住宅部分が50%を切ってくる賃貸併用住宅を進めてくる業者さんがいます。

不動産屋さん
50%未満の賃貸併用住宅なら、より多くの部分を貸し出せるので利益が出ますよ!

しかし、僕はこれをお勧めしません。。むしろ、やってはいけないと思っています。

50%未満の賃貸併用住宅の危険性
  • スルガ、ゆうちょ以外の銀行では賃貸併用住宅として扱われない(融資でない)
  • スルガ、ゆうちょ銀行の金利が住宅ローンより高い(2.5%~4%)
  • 賃貸併用住宅のメリットの低金利の住宅ローンのメリットがなくなる
  • 融資が付かないので賃貸併用住宅としての売却は厳しい
  • 投資物件としてなら売却は可能

上記のように、スルガ銀行とゆうちょ銀行以外の銀行では賃貸併用住宅として住宅ローンを組むことができません。

そのため、唯一のメリットだった住宅ローンを使えるという点を消してしまうことになります。

スルガ銀行の住宅ローンは、住宅ローンと書いていますが金利が高いので住宅ローンと見ないほうが良いでしょう。

さらに賃貸併用住宅として売却も難しくなってしまいます(投資物件をしてなら可能かも)。

賃貸併用住宅を建てるなら、アパートを建てて自宅を買ったほうが良い

 

ここまで賃貸併用住宅について解説してきました

賃貸併用住宅を建てるなら、自宅とアパートを別々に建てたほうが良い

収益性が高くなく、売却しにくいことからお勧めしていません。

賃貸併用住宅を建てるのなら、

  • 新築アパートを建てる
  • 住宅を建てる

と分けたほうがメリットが大きいです。新築アパートも、属性が良かったり物件が良い場合は1%くらいの金利で融資を受けることが可能です。わざわざ住宅ローンを使わなくても、低金利で融資を受けられる場合があります。

なので、わざわざ賃貸併用住宅せずとも、新築アパートと自宅を建てたほうが、売却の面でも売りやすいのでお勧めです。

引っ越す場合も自宅を売却すれば、簡単に引っ越しできます。

賃貸需要に適したところと住みたいところが一緒とは限らない

自分が住みたいところと、アパートを建築に向いているところが同じ場所であるのはレアケースです。

賃貸併用住宅を建てるのなら、自分が住みたいところに建てるのか、アパートを建築に適したところに建てるのかで悩むことになります。。

大体の場合は自分が住みたいところに建てる場合が多いので、そこに建てたがゆえに空室が埋まらないという場合も最悪発生します。注意しましょう。

投資家で賃貸併用住宅を建てている方は少ない

僕の周りの投資家のケースですが、不動産投資家で賃貸併用住宅を建てるという方が少ないです(ほぼ知らないレベル)。

もし本当にお得なら、その道のプロの不動産投資家がこぞって賃貸併用住宅を建てるでしょう。。

先ほども説明したように、不動産投資家は低金利で融資を受けられる人が多いので賃貸併用住宅を建てるメリットが全くないのです。。売りにくく収益が低い建物をわざわざ立てようとは思えないというのが大きな理由でしょう。

低金利でアパートローンを受けられないのだとしたら、収益性が落ちてもよいので賃貸併用を建てるという選択肢もありだと思います。

自宅を建てるなら、住宅ローンのメリットが受けられる

住宅ローンは住宅を供給する目的の融資なので、長い期間低金利で借りることができます。

もしご自宅を建てたり、マンションを購入される場合は住宅ローンを活用してみてください。高い金利で借りている場合、借り換えることで月々の返済を抑えることが可能かもしれません。

新生銀行の住宅ローンは、満足度も高く人気のようなので興味があれば見てみてください。

賃貸併用住宅の仕組み~デメリットが大きくご注意を!

賃貸併用住宅について、メリットとデメリットを解説してきました。

賃貸併用住宅の見解
  • 住宅ローンが使える(唯一のメリット)
  • 家賃収入でローン返済が可能だけど、住居部50%なので収益性は普通のアパートに落ちる
  • 50%未満の賃貸併用は、さらに危険なのでお勧めしない。
  • ライフスタイルの変化に対応可能だけど、莫大なリフォーム費用が掛かる
  • 家賃が必ず入ってくるとは限らない(不動産賃貸業は甘くはない)
  • 普通の住宅より、借り入れが多くなる
  • 需要がなく売却が難しいので注意が必要
  • もし不動産投資をやりたいのなら、専用アパート建てて、自宅を建てたほうがメリット大きい

一見するとメリットとして開設されている事でも、不動産投資家の目線から見るとデメリットとして見えることがあるので注意が必要です。

また、住居部分が50%未満の賃貸併用住宅は、よりメリットが見出しにくいので注意が必要です。

金額が大きいもののため、公開がないようによく調べてから建築することをお勧めします。

Youtubeでも賃貸併用住宅の注意点について解説中!

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