Youtubeでお勧めの動画!


 


2018年11月1日現在、チャンネル登録者5100人突破しました!チャンネル登録は↓よりお願いします

LINE@限定プレゼント配信中!

僕が実際に収益物件を検討するときのチェックしてる項目を無料でプレゼント!

他にも不動産投資の裏情報をLine@限定で配信していますので登録をお勧めします!

2018年11月1日現在、2350人突破しました!85%の方が購読継続中で、多くの方にご満足いただいています(^^)

友だち追加

サブリース契約(家賃保証)でのトラブルと失敗した体験談




不動産投資家の茂風智文です。2014年から不動産投資活動を行い、4棟購入してきました。不動産投資などで総資産は2億円、純資産を1億円を達成しました。

今回は、2005年に区分マンションを買われて、サブリース契約(家賃保証)で大失敗した方の体験談を書いていただきました。

7000にも及ぶボリュームです。

深刻な状況がリアルに描かれており、何も知らずに業者の言われるがままに物件を買うリスクの恐ろしさを、ものすごく感じる内容でした。

サブリース契約や家賃保証はいたるところでトラブルになっています。契約を結ぶ場合は、十分にご注意をお願いします。

成功体験より、失敗談のほうがより勉強になると思いますので、ぜひこれから不動産投資を始められる方はどこを気を付けるべきなのかを考えながら読んでみてください。

Youtubeにもまとめていますので、動画でも見てみてください。コンパクトに8分にまとめています。

サブリース契約のトラブルのきっかけ~不動産投資の出会い

2005年、新卒で就職した会社で3年目、仕事も一通りできるようになり、生活にゆとりも生まれました。金銭的な余裕はまだまだですが本業の仕事ができることに自信を得た私は、資産を増やすことを考え始めていました。

就職するとき、何社も面接をしては断られるという就職氷河期を味わいながらやっと就職した会社でしたが、社員への結果を重視するプレッシャーとコストカットを強いる会社で会社の現状が芳しくないということを肌で感じていました。

そんな会社だったので長く働けるとも思っていませんでした。というのも当時、日々のニュースでは倒産やリストラなどの労働者にとっては非常に厳しい状況だったからです。そんな中、生活の安定の基盤を会社だけにゆだねることに疑問を感じていたのです。

ちょうど、「自己責任」という言葉が流行りだしたのもこのころだったように感じます。年金や退職金も当てにならず、年功序列や終身雇用という慣習も崩れはじめていました。自分の面倒、特に経済的な問題は各自で何とかしようという風潮が流れ、今まで投資に無関心だった方も投資信託を買ったり、株をはじめたりしていました。私の周りでも株を始めた方がおりました。

儲かったり、損をしたりを繰り返しておりました。投資信託のセミナーにも通ってみたのですが投資先が株などのリスク商品の上に為替の影響も受けるので投資というよりは投機、ギャンブル性の高い商品のように思いました。

私は、なかなか自分にあった金融商品が分からずにいました。ネットで元本保証に近い金融商品を探したのですが金利のきわめて低い国債や定期預金に行き着きました。

株ほどの高リスクでなく、定期預金よりも高いリスクでリターンもそこそこの金融商品を探していましたがなかなか見つからず、不安定な仕事に一生しがみ続けなければいけないのかと暗澹とした気持ちでいたときに私はある本に出会ったのです。

ロバート・キヨサキ氏の著作「金持ち父さん、貧乏父さん」でした。

今まで言葉にできず悶々としていた思いがこの本を通して明確になりました。

それは、私がほしかったのは不労所得だったことにこの本を通して気づかせてくれたのです。仮に会社がつぶれてもリストラされても不労所得があれば生きていける。経済的自由が得られる。

経済的自由。当時の私にはなんとも素敵な言葉に聞こえました。「金持ち父さん・貧乏父さん」ではロバート・キヨサキ氏が不動産投資における不労所得の構築の話が書かれていました。

それから、私は不動産投資に興味を持ち始めたのです。

不動産投資セミナーに参加しワンルーム投資に興味を持つ 利回り10%に驚愕

それからは、熱心に不動産投資についての情報を目を光らせて探しました。不思議なことに今まで目に付かなかったのがうそのように新聞や広告でアパート投資やマンション経営の紹介がされていました。なにより、驚いたのがその利回りでした。この低金利の時代に10%ほどの高利回りの物件が数多くあるということです。

私は、その話が本当かどうか不動産投資のセミナーに参加しました。セミナーの内容は不動産業者主催のセミナーで主にアパートの一棟売り不動産投資を進めているセミナーでした。

前半は、不動産投資を行ううえでの基礎的な事項、立地や入居率、空室リスク、家賃の推移です。アパート投資をする上で陥りやすい案件のひとつとして利回りにばかり注意がいってしまうことで実際の家賃との間に乖離が生じることがあるということです。

具体的にいうと5000万円の物件で利回り10%とします。しかし、実際問題、家賃は年間5000万円の10%である500万円に達しないということです。

家賃というのは入居者の募集時に自由に決められる事項なので周囲の物件から見て著しく高い家賃を設定している物件は投資先として要注意ということを述べていました。

他のセミナー参加者はすでにご存知の方もいたようでしたが初心者である私はただただ、驚くばかりでした。むしろ事前にそんな不動産投資の罠があることを教えてくださった不動産業者に好感すら抱いたものです。

後半は実際に物件を紹介してくださいました。アパート一棟売りで首都圏が中心に紹介されました。実際の家賃を調べるために周囲の不動産と比べてみたのですがやはり同じくらいの家賃だったので予想通りの利回りが得られるような良質な物件が紹介されました。

それだけたくさんの物件が紹介され、私の心は浮き足立ちました。なぜならこれだけすばらしい物件、年利回り10%前後の物件が紹介されていたからです。年利回りは10%ですがそれは不動産価格から見ての話なので実際の自己資金から見ると年利回りは50%近くになることもあり、銀行のお金を使って、レバレッジを使い収益を上げられる。しかもFXと違い不動産という現物があるので破産する可能性も少ないということがセミナーで紹介され、私の中では不動産投資がお金持ちになるための最短ルートだと思うようになりました

セミナー終了後、興味のある参加者は実際に係りの方を呼び止めて相談をされていました。

しかし、私が相談をすることはありませんでした。理由は私が購入資格を満たしていなかったからです。というのはアパート投資などの不動産投資は購入時、不動産ローンを利用しその際金利がつくのでなるべく自己資金が多いほど不動産投資のリスクは少なくなります。不動産業者としては購入不動産金額の少なくとも2割強は自己資金が必要ということでした。もちろん義務ではなく、銀行から借り入れが成功すればこの限りではないのですが銀行側もそれ相応の自己資金を求めるようで、それが不動産価格の最低2割以上とのことです。

私の自己資金はすべて合わせても500万円ほどだったのでそれには遠く及びませんでした。

アパート投資という不動産投資をあきらめた私ですが、どうにかして自分の自己資金でできる不動産投資はないかを探し始めました。

サブリース契約(家賃保証契約)でワンルームマンション投資を始める

できるだけ自己資金が少なくてもできる不動産投資を探し始めました。

何度目かの不動産投資セミナーで自己資金が少ない投資家向けのセミナーも開催されました。そこで紹介されていたのが都心のワンルーム投資だったのです。

都心のマンションのワンルーム一室を買い、人に貸して家賃収入を得るというものです。アパート投資との大きな違いは一室だけしか保有していないのでもし入居所が出て行った場合はまったく家賃収入が入らなくなってしまうので管理費用やローンを返さなければいけないので持ち出し状態に陥ってしまうのです

そんな私たちの心配を見越してか、セミナーで紹介されていたのがサブリース契約(家賃保証システム)でした。その名のとおり、空室になったとしても不動産会社がその家賃を保証してくれるサービスです。例えば10万円の家賃の部屋だと当然ながら毎月10万円が収入としてあがってきますが不動産会社は1割から2割を手数料としてもらうことで家賃を保証する、つまり投資家の手元には毎月8万円の手取りが保証されるという仕組です。

家賃を保証してくれるという言葉がそのときの私にはとても頼もしかったのです。その後、セミナー時に紹介された営業マンの方と都内のワンルームを内見して周り、ワンルーム購入に踏み切ったのです。

馴染みのないオリックス銀行でローン借り入れを申し込みました。銀行のローン審査が厳しいのかなと思ったのですがそこはやはり不動産の営業マンと銀行の方はツウカアの関係なのでしょう。ローン審査から購入まで1ヶ月くらいで進みました。しかも実際に銀行に足を運んだのは3回くらいでしたから、いかに不動産業者の方が便宜を図ってくれたかということでした。

そこで20年の家賃保証契約も結びました。更新が3年ごとにあることが気になりましたが更新といってもただのカタチだけだと勝手に解釈していました。

実際のワンルーム投資の内訳は以下のとおりです。

購入したワンルームマンションのスペック
  • 物件:2005年建築の新築。東京の東横線の駅から徒歩10分
  • 間取:ワンルーム15平米。バストイレは別
  • 価格:諸費用込みで2000万円
  • 家賃:家賃15万円、保証13万円。利回り9%。
  • 融資:1500万円2.5%20年
  • 返済:約8万円
  • 手残:約5万円

自己資金の500万円をほとんど使ってしまいました。

もふ
15平米で15万円は、想定家賃が高すぎるような…。当時、オリックスは20年だったんですね!今ならもっと長い期間で融資出しますよね!

ワンルーム投資 順調な滑り出し

ワンルーム投資が始まり毎月、ローン差し引いた手取りは5万円ほどでした。

でも、実際には投資額は500万円、それで毎月5万円、毎年60万円、利回りは12%ほど、日本円でこれだけよい利回りの商品はなかなかありません。私は非常によい買い物をしたと思いました。

さらに、今上がっている収益もローンに回せば早めに完済できて、さらに収益が上がると思っていました。そして、頼もしいとは思っていても少しの不安はあった家賃保証ですが必ず13万円が保証され、私の銀行口座に振り込まれているのでとてもありがたいと思いました。

そして、3年の月日が流れました。

巷ではサブプライムローン問題などがあり株やFXが円高・暴落していました。私の友人も損害をこうむっており、資産運用を不動産投資にしておいて本当によかったと思ったものです。

FXのようにハイレバレッジで桁外れの収益は上がらないかもしれませんがそれ相応のリスクを抱えており心身ともに平穏でいられないと思っていましたから。それよりも不動産投資で決まったお金が毎月入ってくるということに対する喜びをかみ締めていましたね。

サブリース契約(家賃保証契約)の更新でトラブルが発生

3年がたち、不動産業者との家賃保証契約の更新の日が訪れました。更新といっても私にとってはただの不動産業者との顔合わせや今の状況について聞くだけの更新とは形だけのことだと思っていました。

しかし、現実は違っていました。不動産業者に渡された契約更新の用紙を見て愕然としました。

細かい規約などの記載はあったのですが一切目に入らず、ただただ数字にだけ目がいきました。

その数字は90,000円と記載ありました。。

そのとき、その数字が家賃保証の数字ならどんなによかったかと思わずに入られませんでした。90,000円というのは、私のワンルームの実際家賃であり家賃保証はその金額から差し引かれるというのです。

実際家賃から差し引かれた保証金額は7万円でした。

家賃保証手数料の2割以上が差し引かれていることに私は抗議しました。

すると、むこうは家賃保証はあくまで家賃保証は家賃を保証する契約であり金額や差し引き手数料はここの契約や交渉で決まるというのです。つまり、家賃保証契約、私の場合は3年更新でしたが、3年間はその家賃を保証するが3年を超えたら知りませんよというシステムだったのです。

20年というのはあくまで最長期間という意味だったのです。

もふ
サブリース契約は、借りている企業側の権利が強いんです。。要注意。

このままいくと収支がマイナス、どうしたらよいか迷いました。幸い、更新期限は2週間ほど猶予をいただけるということでその2週間で契約更新をせず自分で管理するか、あるいは家賃持ち出しの契約を更新するかの難しい選択に迫られました。

まず、ワンルームの周囲の物件を確認して家賃相場がいくらなのかをチェックしました。不動産屋さんをいくつか見て回りました。おおむね1113万円の物件が数多くありました。私は少し嬉しくなりました。というのも9万円という家賃より高かったので家賃も12万円くらいに値上げできるという交渉材料ができたからです。

そのとき不動産屋さんに「物件お探しですか?」と声をかけられました。せっかくなので話を聞きました。今、持っているワンルーム投資の家賃保証契約が迫ってきているが想定以上に低い家賃を提案されていること。他の家賃を見てよい交渉材料ができたことを話しました。

すると、この不動産屋さんは急に渋い顔になり、「確かにこの周辺の家賃は12万円くらいで紹介されていますがたぶん難しいと思います」ということをいわれました。12万の家賃で募集案内をしているのにそれでは難しいというのも変だなと思いさらに突っ込んで聞いてみると。どの大家さんも今は空室で悩んでいる。だが、ローンの支払いや管理費の捻出のためにはある一定以上に家賃をしなければならず下げることはできないとのこと。だから、この12万円という数字は妥当値ではない。もっともっと安くなる可能性があるということでした。「それでは、大家さんは破産してしまうんじゃ……」と私が言うと不動産屋さんは「そうかもしれませんね。」と沈んだ声で答えました。

私は、今、自分がどれだけの窮地に立たされているか改めて知りました。他の大家さんも苦しいと思う。さらにもっというと破産する人も出るかもしれない。私は急に怖くなり、お礼も早々にその場を立ち去りました

それから、現状を把握すべく現在交渉中の不動産業者に出向き今の自分の物件情報を確認し、実際に見に行きました。実は2ヶ月前から空室が続いていることがこのとき分かりました。毎月毎月家賃が振り込まれているから自分の物件の状況に注意が払えなくなっていたのです。

結局、不動産業者の提案する家賃保証契約を結ばざるを得なくなっていました。理由は、空室の物件を自分で管理することになれば家賃保証契約をするよりも多くの持ち出しになることが目に見えていたし、やはり世の中の不景気さが実感できて怖くなったというのがありました。

そういえば家賃のことに気をとられていましたがこのときの私の賞与(ボーナス)も減らされていたので実感としてはあったのですが、自分の物件だけは関係ないと思っていたんですね。

失敗を防ぐポイント
  • 相場の家賃を調べていればよかった
  • 自分の物件が空室かどうか把握していなかった
  • 手持ち資金の大部分を頭金で使ってしまっていた

サブリースの収入より返済が多く毎月の収支がマイナス

家賃保証契約を結び、毎月1万円ほどの持ち出しが続きました。少ない金額ではありますが毎月毎月自分のお金が減っていくのを見るのは非常に精神的につらかったです。

収益を得るために買ったはずが損となるばかりか今ある私のお金にまで手をつけてくるのですから、レバレッジの負の側面といわざるを得ません。

言葉で言うと簡単なのですがそれを実際体験してみるとしていないとでは感情面のインパクトがまるで違いました。持てば持つほどマイナスになっていくようない負債として感じられました。

耐えきれなくなりワンルームを売却 思った以上の安値の売却で落胆

私は一刻も早くこの物件から手を切りたいと思い、売却の準備に取り掛かりました。いくつかの不動産業者を回りました。値段が2000万円というと鼻で笑われました。今のご時世、1000万円でも売れるかわからないとのことでした。

1000万円ではローン残高が500万ほど残ってしまいます。

何とかもっとよい策を考えるためにいろいろ相談しましたがどんなにがんばっても1000万円くらいではないかなということでした。その後、いつもこう言われました。「このまま持っておけばいつかいい時期が来るかもしれませんよ」って。それに対して私はいつも心の中で「いい時期っていつだよ!!」って思っていましたね。

結局、ワンルーム投資の売却に踏み切りました。2008年9月上旬のことです。私も経済ニュースには敏感になっておりリーマン・ブラザーズ社の破綻が叫ばれ始めていたからです。今売らないともっと大変なことになると思っていましたね。

売れてほっとするという部分と買ったときよりはるかに安い価格でしか売れないという落胆する気持ちもあり複雑でしたね。

残った残債については日々の給料や今までためていた資金から支払いを続けたり、ローンの乗換えを利用して返済を続けています。

儲からない物件を買ってしまったら、売却査定に出してみよう

もし持っているだけで赤字がかさむ物件を保有されていたら、売却の査定に出すことをお勧めします。高く売れそうなら売ればいいですし、高く売れなくても自分の物件の売却価格を把握しておくことはとても大切です。

一括査定は、すまいValueがおすすめです。超大手の不動産屋さん6社に売却査定を出すことができ、一軒家、マンション、収益不動産など、あなたがお持ちの不動産の売却査定額をしてくれます。しかも、完全無料です。もし価格が折り合えば、そのまま売却活動もしていただけます。

ちょっとやってみましたが、1分くらいでさくさくとお手軽に査定の依頼ができますね!

ワンルーム投資の教訓・まとめ

投資をするとはどんな商品でも調べてから投資をすると思うのですがそのときに絶対にしてはいけないことが「投資商品に惚れるな」ということです。その投資に惚れるということはその投資が仮に良くないものであったとしてもその良くない部分が目に入らない。アダもえくぼ状態に陥ります。私は不動産投資について惚れてしまったがゆえに欠点が目に入らなくなっていたのかもしれません。もう少しフラットな心理状態で見極めるべきだったと考えています。

でも、同時に今回の失敗はいい勉強になったと思っています。保証という言葉はとても頼もしいものですがその本当の意味をしようとする努力が必要だと思います。言葉の意味を勝手に解釈して勝手に安心するようではまだまだだったといわざるを得ません。もっと慎重に確認作業を怠らず契約すべきだと思いました。



LINE@限定プレゼント配信中!


僕が実際に収益物件を検討するときにチェックしてる項目と確認方法を無料でプレゼント!

他にも不動産投資のマニアックな内容や面白い収益物件情報などを配信していますので登録をお勧めします!

2018年11月1日現在、2350人突破しました!85%の方が購読継続中で、多くの方にご満足いただいています(^^)


友だち追加

5 件のコメント

  • 改正民法は債権法中心ではありますが、この百数十年ぶりの民法改正は、ITの進化による新しい契約の形が生まれ、従来の民法や商法では対応出来なくなってきているのだと思います。
    欠陥マンションでの不動産会社と請負した建設会社との訴訟。
    このサブリース契約で損をする、素人の貸し主など、このような投資の機会を削ぐわないように、本来の弱者保護がされる法改正をしていくべきだと思います。

  • いつも楽しみに見させていただいております。

    今回の記事を読ませていただいたのですが、もしこのような物件を買ってしまったら売却してしまう方が持ち続けるより損をする気がするんですがどう思いますか?
    毎月の支払いが例えば給料の8割かそれ以上で耐えられずの売却なら分かりますがたかだか8万ぐらいか入居がつきそれ以下でしたら20年持ち続けて築20年の残債なしワンルームマンションを手に入れた方が良い気がします..
    ただの素人の意見ですのでご教授いただければと思います。宜しくお願い致します。

  • ピピにゃん
    おっしゃる通り、入居者側の権利が強いまま、ずっと法律が変わっていないので、家賃滞納されれも大家さんの打つ手がなかなかない(窃盗なら逮捕なのですが、家賃を支払わなくても逮捕されない)状況で、サブリースも借り手の権利が強すぎるので何とかしていかないといけないんだと思います。。大家側は、契約時に気を付けるくらいしか対策がないですねぇ、、

  • hisaさん
    リーマンショック後に不動産の価格が持ち直したので、結果論としてはそういえるかもしれないですね。ただ、「空室がずっと続いてサブリース解除されたらローンが支払えない」って考えたら、リーマンショック後の状況で物件を保有し続けられますかね?普通は無理だと思います。。

  • 業者としては購入してくれた時点で数百万の利益が出るので、その利益内でで3年間は損を覚悟でサブリース契約をする。
    そのサブリース契約に安心したカモが3年間ウキウキして、契約更新で絶望を味あわせるビジネスモデルだよね。
    新築とはいえ徒歩10分で15平米は港区でも15万取れるかどうかのレベルですわ・・・
    恐らく世田谷区だと思うので、元々サブリースの13万ですら貸し出せてないはず

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。